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5、拆迁补偿的方式:
货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁人
目前较多采用货币补偿方式.
6、土地的使用年限:
住宅用地：
70年；
商业用地:
40年；
工业用地：
50年。
房地产上地的使用年限是如何确建的？
4凡与省市规划国上局签订《上地使用权出让合同书》的用地，其上地使用年限按国家规立执行。
即：
居住用地七十年；
工业用地五十年：
教冇、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
商业、旅游、娱乐用地四十年；
综合用地或者其他用地五十年。
7、丄地成本的构成:
土地出让金+拆迁费用。
8、丄地出让金:
指市县级人民政府上地行政主管部门将上地使用权出让给丄地使用者，并由上地使用者按规定的标准向国家缴纳的上地出让的全部价款。
9、产权及房产种类:
房产证可分为商品房.房改房、村民自建房三种形式。
房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证"
两种证件，但目前济南市只有房改房•貞•正实行了两证分离。
房屋产权：
指房产的所有者按照国家法律规;
^所享有的权利，也就是房屋各项权益的总
和。
即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
公房：
也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅,
在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
使用权房：
由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规;
4^的租金标准出租给
居民的公房。
共有房产：
两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
现房：
指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。
期房：
指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。
外销房：
由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋,外销商
品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。
内销房：
由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房
可出售给当地企事业单位和居民.
准现房:
指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼
间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
10、价格:
价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍貝中的两种。
均价：
指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑而积和•可以反映一个楼盘整体
价格.
起价：
指物业各楼层销售价格中的最低价格。
多层一般以顶层的销售价为超价，高层以
低楼层的售价作为起价。
起价带有一泄的欺骗性.井不能真实的反映楼盘的价位。
11、；
匸金的规圮:
宦金是片也人约定由…方向对方给付的，作为债权担保…疋数额的货币.它属于…种法律上的担保方式，冃的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
窪金应比以书而形式约定•林啡人在定金合同中应约定宦金交付的期限.怎金介同自实际交付怎金ZH起生效.定金的数额由当事人约定•但不得超过合同标的额的20%.
如果购房者交了定金胆改变主意，决定不买了•售房老•有权以购房者违约为由不退定金。
如果售房者耒经运金缴纳者许町将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还泄金。
这里需要注总左金与订金Z间的区别:
法律规定，订金不有法律效力，只是双方的…种
约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者但没冇违约賠偿责任.
12、房屋面积:
建筑面积:
指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐-地下
室.室外楼梯等.且具备有上盖、结构牢固.层高在2。
20米以上的永久性建筑.（建
筑物外墙外围所围成的空间的水平面积）
使用面积：
房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算.
套内建筑面积:
由套内房屋使用面积-套内增体面积、套内阳台建筑面积构成.
共有建筑而积:
各■产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一泄的方式在齐产权
人之间进行分摊。
指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、
电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙
（包括山墙）墙体水平投影而积的50虬
共有分摊而枳:
某个产权人在房屋共有而积中所分摊的面枳。
预售而积：
俗称楼花而积，指在商品房预售时按建筑设汁图上尺寸il•算的房屋而枳。
竣工而积:
房屋竣工后实测的房屋面积。
共有建筑而枳分摊系数：
整栋建筑物的共有建筑而枳与整栋建筑物的各套内建筑而积之
和的比值。
13.“五证两书”:
五证:
国有土地使用权证;
建设用地戏划许可证;
建设工程规划许可证;
建设工程施工许
可证；
商品房预（销）售许可证.
两书:
商品房质fi保证书：
主要约定了保修年限.保修方式等
商品房使用说明书:
介绍额定电流.主体结构.各部件在使用中应注意的问题・
14、预售的条件:
⑴已交付全部上地使用权出让金，取得了国有上地使用权证。
⑵持有其余三证。
⑶按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,
并已确定施工进度和竣工交付期限。
15、常用名词:
⑴开间:
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面境皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而胃，故又称开间•住宅开间一般不超过3・0米一一3•9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米.规崔较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅
结构整体性、稳；
4^性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更
大的居住空间，与同样建筑而积的小开间住宅相比，承重墙减少一半,使用而枳增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
⑵进深:
在建筑学上是指一间独立的房屋或一!
^居住建筑从前墙皮到后墙壁Z间的实际长度。
谨深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一圧的要求，不宜过大.目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右■不能任意扩大。
（3）层高:
指下层楼地面至上层楼地面的垂宜离度•⑷净高:
层高减去楼板厚度的净剩值.
⑸错层：
室内不同功能区楼地而不在同一平而，高度差约为40-60cmZ间，以实现动静、
公私的分离。
16、按揭的含义:
又称个人住房商业性贷款,是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。
具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款•
第二章建筑基础知识
一、建筑物
广义：
人工建筑而成的所有东西.
狭义：
即指房屋。
是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工
作、娱乐、储藏物品、纪念或尖他活动的空间场所，不包含构筑物。
构筑物：
指房屋以外的建筑，人们一般不宜接在内进行生产和生活活动。
如烟囱、水塔、
水井、隧道等。
2、分类：
房地产行业对于建筑物的分类方式较多，标准也不尽相同，现仅介绍其中的几种
分类方式。
按使用性质分:
居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
按层数分：
低层（1~3层）、多层（4~7层人小高层（旷12层人高层（13层以上）、
超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。
按结构分:
砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力增等八钢结构。
房屋建筑结构分类标准
编号
建造的。
如一♦蛍房屋一部分梁柱采用钢筋混凝上构架建造
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝上结构的
建筑物
幢房屋的梁是用钢筋混凝上制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝丄建
的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等^二、建筑构造
1、基础:
世义:
建筑物的组成部分，是建筑物地而以下的廉重构件，它支撑其上部建筑物的全部
荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。
按构造形式不同分类：
条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。
2、地基:
泄义:
不是建筑物的组成部分，是职受由基础传下来的荷载的上层或岩层.
3、墙体和柱:
竖向承重构件，支撑屋顶、楼而等，并将这些荷救和自重传给基础。
增体分类:
外墙、内墙：
纵墙、横墙：
承重墙、非承重墙。
4、门窗:
门的分类:
平开门、推拉门、转门、卷帘门、惮簧门；
木门、塑钢门、铝合金门等。
窗的分类:
平开窗、推拉窗、旋转窗、固;
窗、悬窗：
木窗、塑钢窗、铝合金窗等。
5、地而、楼板和梁:
梁是跨过空间的横向构件.
6.楼梯:
一般由三部分组成：
楼梯段、休息平台、栏杆扶手。
楼梯的宽度一般在1°
2米左右。
住宅楼梯的倾斜度一般在15〜20。
台阶分踏步和踢步两部分•踏步宽度在20〜25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。
2。
80米层高的住宅每跑9个台阶。
7、屋顶:
屋顶分平屋顶和坡屋顶。
建筑物的构造外还有散水、阳台、雨篷等部件。
三、建筑设备:
1、给水、排水系统
给水的方式有：
直接供水（在水压水量稳过的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设宜水泵、水箱供水（水圧经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑•当室外的配水管网的水压仅能供下而楼层用水,不能满足上而楼层用水时，通常分成两个供水区，下层宜接供水，上层采用设置水泵水箱供水•）
给水的管材目前多采用PVC管、铝塑皆.
排水系统主要指排放生活污水-废水及雨水。
多采用＜1）100-150的铸铁管或PVC管
材。
2、采暧系统：
（通常说的双气标准的房子备）
采暧系统可分为两类，一是独立采暧;
一半有地暧;
壁挂炉等方式灵活但效果跟业主有关。
集中供II爰国家目前提倡采用分户计量式采暧方式，但是由于讣量价位的不确泄，大多开发商都没有采用•当前使用最多的是分户控制采暖。
无论是分户计量还是分戸控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费"
的状态。
3、通信和空调系统
包括电话系统、网络系统、有线系统等。
4、电气设备:
包括导线、配电箱、电开关.电表、防雷装置（接闪器（避霜针、避雷带、避雷网）■引
下线、接地装置）。
5、燃气供应系统
燃气目前常用的有两种:
管逍天然气：
（通常说的单气标准人甜加上采暧就町以称为双气了）蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4,比空气轻■一旦发生泄漏,天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。
而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广.
液化石油气：
（石汕产品,成份较复杂，热值高•液化石汕气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石汕气是一个居住区一套加压系统•液化石汕气一般用于市政燃气皆网尚未达到
的地区.
7、
设备层一般用于放置建筑运疔机械•多用于高层住宅、写字间等匚
四、建筑材料与识图:
1、砖:
普通砖的尺寸为235*115*55mm,因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37
墙等的说法。
毎512块普通砖组成1立方米。
为保护耕地,济南市币区目前己禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。
2、水泥:
水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。
3、钢筋混凝土:
混凝上是用水泥、砂、石子等材料调和而成。
采用混凝上与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。
而且混凝上可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。
4、防水材料:
目前常用的主要是SBS（改性卷材〉、JS（防水涂料）。
5.三大材、四小材:
三大材：
钢材、水泥、木材。
四小材：
汽柴油、玻璃、沥青、油毡。
6、识图：
（结合图纸进行）
平而图、立而图、剖而图
轴线、标高、尺寸线、比例尺
建施图、结施图、水施图、电施图.II爰施图、通施图
4第三章房地产专业名词14、常用名词（阴影部分应重点掌握）
♦五证:
8・建设用地规划许可证;
b建设工程规划许可证;
6建设工程开工证;
d.国有土地使用证；
6商品房预售许可证,A♦两书：
a《住宅质量保证书：
Kb《住宅使用说明书：
h
♦房地产证:
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证;
♦房地产市场：
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场-二级币场和三级市场：
贞♦-级市场：
是指国家土地管理部门按丄地供应讣划，采用协议、招标、柏卖的方式•以土地使用合同的形式，将丄地使用权以一定的年限、规定的用途及一圧的价格出让给房地产发展商或英它用丄地者的市场:
♦二级市场:
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的上地便用权转辻给单位或个人的市场;
♦三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转辻房地产交易活动的市场;
♦房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用上地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;
♦丄地使用权：
是指上地使用权拥有者对丄地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权.
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有上地使用权在一泄年限内出让给丄地使用者。
上地使用权期满后，如该上地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补淸地价后可以继续使用严♦三通一平：
是指水通.电通、路通及场地平整;
♦七通一平:
是指水通.电通.路通、排水通、排污通、通讯通.煤气通及场地平整；
▲♦红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平而图。
它由政府上地笛理部门颁发给上地使用权受让者，受让者只能在红线范用内施工建房：
必♦总用地面积：
经城市规划行政主©
部门划定的用地范用内的土地而积：
4♦建设用地而积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范闱内的上地面积：
总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;
A♦容积率:
是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的
比值。
多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般
在4或5左右•对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑而积就越多，上地成本就越容易摊薄.
利润空间自然就越大。
而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大,视野、采光就越好•
（如:
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总而积，其容积率为2。
0）
♦建筑而积:
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
介♦建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范困内所有建筑物基底而积之和与建设用地而积的比率即在居住区用地内外类建筑的基地总而积与居住区总用地的比值：
建筑密度可以反映出一世用地范用内的空地率和建筑密集程度。
在10万平方米的上地上，建筑用地净而积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8<
建筑密度为80%>
）
♦绿化率:
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率即项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比•绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；
（如：
在10万平方米的丄地上有3万平方米的绿化而积，其绿化率为30%）,绿化率自然越高越好，一般在35轴左右。
♦绿化覆盖率:
建设用地范鬧内全部绿化和植物水平投影而积之和打建设用地面积的比率：
♦用地性质：
规划用地的使用功能。
♦用地而积：
规划地块划左的而积。
♦用地红线：
指经城市规划行政主管部门批准的建设用范用的界线。
在规划图中一般用红线标示，故称之为用地红线•
♦道路红线：
城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线.
♦日照间距系数:
指根据日嬉标准确窪的房屋间距与遮掛房屋檐奇的比值。
济南市规定，老城区不得低于1：
1・3,新城区不得低于h1.5o
♦建筑间距:
两栋建筑物外墙之间的水平距离。
♦日照标准「根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正而向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量。
1994年2月I号执行的《城市居住区规划设计规范》中规定，住宅建筑日照标准：
冬
至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时。
♦居住区用地：
住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地的总称。
住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地•含宅间绿地和宅间小路.
公建用地:
与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地.包含
建筑基底占地及夷所属场院、绿地、和配建停车场等。
逍路用地:
居住区逍路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等车
辆的停放场地.
公共绿地：
满足规崔的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,
包括居民区公园、小游园和组团绿地及苴他块状、带状绿地。
♦命名规定:
花园：
占地15000平米以上，设有中心广场，绿化而积不低于总面积的45%,休闲场地而
积不少于总而积的15%o
小区：
建筑面积在30000平米以上，居住户数3000户以上或人口在7000人以上，设
有居委会。
组团：
被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000〜3000人）相对应配建有居民所需
的基层公共服务设施的居民生活聚居地.
♦配套设施：
指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、逍路和公共绿地的总称。
♦建筑小品:
指既有功能要求，又有点缀、装饰和美化作用的，从属于某一建筑空间环境的小体疑建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
A♦房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和：
♦套内建筑面积:
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包插套（单元）内的使用面积、壤体面积及阳台面积；
♦套内使用面积:
指室内实际能使用的面积，不包括埴体、柱子等结构面积，便用而积的计算应符合以规圭：
就、室内使用面积按结构墙体内表而尺寸计算，墙体有复
合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算：
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用而积3C、非
公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和il•入使用而积;
X）、住宅使用而积包括:
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过
道、前室、贮藏室等。
4单元内使用而积系数-单元内使用面积/单元内建筑而积+按规主应分摊公用建筑而积。
♦公共建筑而积:
各■产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指徉套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑而积；
实用面积：
它是套内建筑而积扣除公共建筑面积后的余额；
♦层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计崑毎一层的高度国家在设il•上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地扳而或楼板而到上层楼板而之间的距离.亠♦浄高:
净高是指层高减去楼板厚度的浄剩值；
♦公摊而积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
血电梯井、楼梯间、垃圾逍、变电室、设备室、公共门厅和过逍等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积：
各■单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影而积的50%。
A♦得房率:
是指套内建筑而积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑而积二套内便用而积+套内墙体而积+阳台建筑面积.A套（单元）建筑面积二套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
盘♦道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
赢•道路红线：
道路红线是指城市逍路含居住区级逍路用地的规划控制线。
A♦玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地"
，讲究一泄的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所.
♦期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房，消费考在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式.购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
♦现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
*•毛坯房是指没有装修的房。
♦业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是获对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
♦会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用：
超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一泄的费用。
如果会所一味迅求高档
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