上半新疆房地产估价师《相关知识》：保险合同的订立变更与终止考试试卷Word下载.docx

上半新疆房地产估价师《相关知识》：保险合同的订立变更与终止考试试卷Word下载.docx

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收益法

成本法

长期趋势法

工业用地的监测点评估价格

5、下列不属于平均指标的是__。

A．众数

B．中位数

C．水平指标

D．调和平均数

6、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A．房地产的权益和区位

B．房地产的权益

C．房地产的实物和权益

D．房地产的区位

7、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A．敏感性分析

B．不确定性分析

C．概率分析

D．盈亏平衡分析

8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

工业用地的监测点评估价格

9、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

10、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险补偿金

11、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。

14

15

20

28

12、某开发公司需征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准，应支付__万元土地补偿费。

A．30

B．60

C．70

D．100

13、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元/㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。

1250

1750

2050

2150

14、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。

下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是__。

A．找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象

B．通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析

C．确定不确定性因素可能的变化范围

D．计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

15、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个__。

A．参考数字

B．限定数

C．可读参数

D．未知数

16、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。

A．100

B．200

C．300

D．400

17、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。

A．权益融资

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．建设贷款

18、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

4296.96

5560.86

5839.91

30838.91

19、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

5％

10％

15％

20％

20、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±

__%。

A．5

B．10

C．15

D．20

21、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。

A．形象差异化

B．人员差别化

C．服务差别化

D．产品差别化

22、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年，申报价格分别为2700元／㎡和2800元／㎡，该类房地产的报酬率为10％，则两宗土地价格比较。

甲比乙高

甲比乙低

甲乙基本一样

无法判断孰高孰低

23、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布__。

A．《建设工程勘察设计管理条例》

B．《建设工程勘察设计人员管理规定》

C．《建设工程勘察设计市场管理规定》

D．《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》

24、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

1

3

5

6

25、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605

B．600

C．650

D．550

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、物业服务企业的工作内容包括。

确立管理目标

制定维修养护方案

制定安全保卫方案

提出预算

确定物业服务费的收费标准

2、房地产的规范性文件包括。

《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》

《房地产估价规范》

《关于房地产中介服务收费的通知》

《房产测量规范》

《城市房屋拆迁估价指导意见》

3、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。

之后，有关方面对其估价结果有异议。

现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。

A．2004年4月6日

B．现在

C．重新估价的作业日期

D．要求重新估价的委托方指定的日期

4、一般来说，与长期投资相比，短期投资。

风险较大

收益率较高

流动性较好

投资回收期较长

借款合同

5、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．合作开发方式

B．吸收其他机构投资者资金

C．在建房地产抵押贷款

D．发行企业债券

E．借入信用贷款

6、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。

A．集体土地上的合法房屋

B．代管房屋

C．列入拆迁范围内的房屋

D．共有房屋

E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋

7、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租信阶段

8、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。

商品住房限购政策导致住房租金上涨

居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

保障性住房供给增加抑制商品住房价格

房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

通货膨胀导致房地产重置成本增加

9、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。

A．支付土地出让金的贷款

B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C．用于土地储备的贷款

D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E．住房抵押贷款

10、市场失灵主要表现在。

垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置

在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响

市场能够有效地提供公共产品

市场无法有效地提供公共产品

消费者和生产者的信息不完全

11、最大诚信原则的內容主要包括。

告知

保证

弃权

禁止反言

允许反言

12、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。

①求取报酬率或资本化率、收益乘数；

②预测估价对象的未来收益；

③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；

④选用合适的收益法公式计算收益价格。

A．①②③④

B．②③④①

C．③②①④

D．③①②④

13、从买方角度看，成本法的理论依据是__。

A．生产费用价值论

B．替代原理

C．效用价值论

D．重新购建价格

14、房地产技术发展调查包括调查。

社会拥有量

新产品的国内外先进水平

新产品的技术现状和发展趋势

通信及交通运输调查

能源与资源供应

15、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡。

当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元。

则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。

1800

2040

2100

2380

16、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。

A．买地——建房——卖房

B．买房——经营

C．买房——出租——转售

D．买房——出租

E．买地——开发——转让

17、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。

（2009年试题）

城市的发展布局

功能分区

禁止、限止和适宜建设的地域范围

建筑形态控制指标

城市性质

18、将借款本息视为现金流出的基本报表是。

全部投资现金流量表

资本金现金流量表

借款还本付息估算表

投资计划与资金筹措表

19、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。

（2008年试题）

长期投资

短期投资

风险投资

金融投资

20、土地供应政策的核心是__。

A．税收

B．土地供应计划

C．管理

D．环境保护

21、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。

37

40

43

50

22、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。

A．高

B．低

C．同样大

D．无法比较

23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》

C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》

E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》

24、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于。

系统风险

资本价值风险

个别风险

比较风险

25、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。

委托代理

法定代理

指定代理

本代理

复代理