24土地管理法律法规.docx
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24土地管理法律法规
一、关于土地使用权的出资问题
1、公司法
【有限责任公司】第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。
法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
【有限责任公司】第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。
股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。
【有限责任公司】第三十一条 有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额；公司设立时的其他股东承担连带责任。
【股份有限公司】第八十三条 发起人的出资方式，适用本法第二十七条的规定。
【股份有限公司】第八十四条 以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应即缴纳全部出资；分期缴纳的，应即缴纳首期出资。
以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
【股份有限公司】第九十四条 股份有限公司成立后，发起人未按照公司章程的规定缴足出资的，应当补缴；其他发起人承担连带责任。
股份有限公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的发起人补足其差额；其他发起人承担连带责任。
解释：
关于土地使用权的出资问题
A划拨用地是否能作为出资？
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：
第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
【既然不得转让，那么划拨地就不能出资。
因为非货币资产出资必须要转移财产权，就土地来说应该转移使用权方可作为出资。
如果一定要作为出资，如何解决，第45条规定的很清楚，公司必须经市县人民政府和相关部门批准、领有土地证、补交土地出让金，实际上是先将划拨方式取得的土地转变为以出让方式取得，然后转让（出资）。
】
第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
此外，有必要进一步说明关于划拨土地抵押的有关问题：
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》：
（1）根据《土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。
（2）以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。
否则，应认定抵押无效。
对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。
（3）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。
（4）国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：
如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
B集体所有的土地能否转让或出资？
关于是否可以转让的规定：
对于国有土地使用权，国务院已以第55令的法规形式明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法；对农民集体所有的土地使用权转让至今还没有一部相关的法规。
《土地管理法》第十四条第1款农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
土地承包经营期限为三十年。
发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。
承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民的土地承包经营权受法律保护。
《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让。
【本条实际规定的是集体所有的农业用地之间的转让，不涉及农转非的问题。
】
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
【本条实际上是农业用地通过出让、转让和出租用于非农业建设，一般条件下不被允许。
如果涉及农转非，必须经过审批程序，取得建设用地使用权。
即：
符合特定条件的集体土地使用权可以依法转让。
这里还必须清楚，农民集体所有的土地既可以作为农用地，也可以作为建设用地，只不过在农用地转为建设用地上有限制而已。
】
《土地管理法实施条例》第6条规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。
毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。
那么，集体所有的土地是否可以作为出资？
首先，什么情况下可以使用集体土地进行建设：
1.用于兴办乡镇企业；2.村民建设住宅；3.乡（镇）村公共设施和公益事业建设。
【《土地管理法》第43条规定：
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”《乡镇企业法》第28条规定：
“举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。
”】
其次，什么是乡镇企业？
农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇举办的承担支援农业义务的各类企业。
“农村集体经济组织或者农民投资为主”，是指其投资超过50%；或者虽不足50%，但能起到控股或者实际支配作用。
该法同时规定，乡镇企业符合法人条件的，依法取得企业法人资格。
再次，农村集体土地使用权作价出资设立公司制乡镇企业没有法律障碍。
由于公司法规定，有限责任公司的股东有相互转让或向股东以外的人转让出资的权利。
作为有限公司制乡镇企业的股东，同样应当可以依据《公司法》规定转让其对公司的出资。
但前提是不要改变乡镇企业的性质，否则只能将集体土地变为国家所有的土地。
结论：
集体所有土地可以作为公司制乡镇企业的出资。
如果不是乡镇企业，那么只能由国家征用后进行出资。
总结一下作为土地出资的条件：
１．土地的出资是使用权的出资，而不是所有权的出资。
２．用于出资的土地使用权只能是国有土地的使用权，而不能是集体土地的使用权，公司制乡镇企业例外。
３．用于出资的土地使用权只能是出让土地的使用权，而不能是划拨土地的使用权。
４．用于出资的土地使用权应是未设权利负担的土地使用权。
不能有权利瑕疵、不能设定抵押等。
2、公司注册资本登记管理规定
第八条股东或者发起人可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。
股东或者发起人以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，应当符合国家工商行政管理总局会同国务院有关部门制定的有关规定。
股东或者发起人不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。
第二十条公司成立后，股东或者发起人作为出资的实物、知识产权、土地使用权及其他非货币财产的实际价额显著低于公司章程规定数额的，应当由交付该出资的股东或者发起人补交其差额。
原出资中的实物、知识产权、土地使用权及其他非货币财产应当重新进行评估作价。
公司实收资本应当进行重新验证并由验资机构出具验资证明。
二、关于土地相关的其他法条（主要涉及土地权属、不能违反土地法律法规两个方面）
1、首发管理办法
（1）要求发行人土地方面要合法合规
A要合法拥有土地使用权
第十五条发行人的资产完整。
生产型企业应当具备与生产经营有关的生产系统、辅助生产系统和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、厂房、机器设备以及商标、专利、非专利技术的所有权或者使用权，具有独立的原料采购和产品销售系统；非生产型企业应当具备与经营有关的业务体系及相关资产。
解释：
1.土地管理法-关于土地的使用权和所有权
第八条-土地所有权归属
城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第十一条-如何确定所有权和使用权
农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。
【可见，拟上市公司应合法拥有土地使用权，由县级以上人民政府颁发土地使用证书。
如为中央国家机关，由国务院颁发证书。
】
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第四十条-未确定使用权的土地使用批准
开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。
第十六条-土地所有权和使用权争议解决
土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
2.土地管理法-关于建设用地使用
第四十三条-关于工业企业建设用地使用
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（即：
不能使用农民集体所有的土地，如果使用农民集体所有土地必须先由国家征用。
）但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
第四十四、四十五条-建设用地审批
国务院审批：
（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
（2）征用基本农田；
（3）征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（4）征用其他土地超过七十公顷的。
原批准土地利用总体规划的机关批准：
土地利用总体规划建设用地规模范围内，农用地转建设用地的。
市、县人民政府批准：
已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地。
省、自治区、直辖市人民政府审批：
（1）省、自治区、直辖市以下人民政府批准的建设项目用地；
（2）土地利用总体规划建设用地规模超范围用地；
（3）征用除国务院审批的土地（审批后，报国务院备案）
3.土地管理法-土地取得方式
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于土地出让的规定：
第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。
第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；（三）拍卖。
（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。
逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
B募投项目的要求
第四十条募集资金投资项目应当符合国家产业政策、投资管理、环境保护、土地管理以及其他法律、法规和规章的规定。
（2）发行人关于土地方面的实质性障碍
A最近36个月如果有违反土地相关法律法规、受到行政处罚、且情节严重，造成实质性障碍。
第二十五条发行人不得有下列情形：
（二）最近36个月内违反工商、税收、土地、环保、海关以及其他法律、行政法规，受到行政处罚，且情节严重；
B最近一期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20％。
解释：
关于水面养殖权，与土地使用权性质相同。
中华人民共和国土地管理法中，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
其中，农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
可见，养殖水面属于农用地的范围。
2、上市公司证券发行管理办法
（1）要求发行人土地方面要合法合规
第十条上市公司募集资金的数额和使用应当符合下列规定：
（二）募集资金用途符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理等法律和行政法规的规定；
（2）实质性障碍
第九条上市公司最近三十六个月内财务会计文件无虚假记载，且不存在下列重大违法行为：
（二）违反工商、税收、土地、环保、海关法律、行政法规或规章，受到行政处罚且情节严重，或者受到刑事处罚。
3、上市公司重大资产重组管理办法
第十条上市公司实施重大资产重组，应当符合下列要求：
（一）符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定；
4、关于规范上市公司重大资产重组若干问题的决定
第四条上市公司拟实施重大资产重组的，董事会应当就本次交易是否符合下列规定作出审慎判断，并记载于董事会决议记录中：
（二）上市公司拟购买资产的，在本次交易的首次董事会决议公告前，资产出售方必须已经合法拥有标的资产的完整权利，不存在限制或者禁止转让的情形。
上市公司拟购买的资产为企业股权的，该企业应当不存在出资不实或者影响其合法存续的情况；上市公司在交易完成后成为持股型公司的，作为主要标的资产的企业股权应当为控股权。
上市公司拟购买的资产为土地使用权、矿业权等资源类权利的，应当已取得相应的权属证书，并具备相应的开发或者开采条件。
5、破产法
第六十九条 管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：
（一）涉及土地、房屋等不动产权益的转让；
6、国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知
企业改制涉及土地使用权的,必须经土地确权登记并明确土地使用权的处置方式。
进入企业改制资产范围的土地使用权必须经具备土地估价资格的中介机构进行评估,并按国家有关规定备案。
涉及国有划拨土地使用权的,必须按照国家土地管理有关规定办理土地使用权处置审批手续。
没有进入企业改制资产范围的实物资产和专利权、非专利技术、商标权、土地使用权、探矿权、采矿权、特许经营权等资产,改制后的企业不得无偿使用;若需使用的,有偿使用费或租赁费计算标准应参考资产评估价或同类资产的市场价确定。
非国有投资者以实物资产和专利权、非专利技术、商标权、土地使用权、探矿权、采矿权、特许经营权等资产评估作价参与企业改制,由国有产权持有单位和非国有投资者共同认可的中介机构,对双方进入改制企业的资产按同一基准日进行评估;若一方资产已经评估,可由另一方对资产评估结果进行复核。
7、关于外国投资者并购境内企业的规定
第四条外国投资者并购境内企业，应符合中国法律、行政法规和规章对投资者资格的要求及产业、土地、环保等政策。
三、关于土地方面的主要法律法规
1、中华人民共和国土地管理法
【文件类别】法律
【发布文号】主席令第28号
【生效日期】2004年8月28日
2、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
【文件类别】司法解释
【发布文号】法释[2005]5号
【生效日期】2005年8月1日
3、中华人民共和国土地管理法实施条例
【文件类别】行政法规
【发布文号】国务院令第256号
【生效日期】１９９９年１月１日
4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
【文件类别】行政法规
【发布文号】国务院令第55号
【生效日期】1990年5月19日
4、中华人民共和国土地增值税暂行条例
【文件类别】行政法规
【发布文号】国务院令第号
【生效日期】1994年1月1日
6、最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复
【文件类别】司法解释
【发布文号】法释[２００３]６号
【生效日期】２００３年４月１８日
7、报国务院批准的土地开发用地审查办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土资发〔2001〕431号
【生效日期】2001年12月31日
8、确定土地所有权和使用权的若干规定
【文件类别】部门规章
【发布文号】
【生效日期】1995年5月1日
9、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知
【文件类别】规范性文件
【发布文号】国税发[2003]89号
【生效日期】2003年7月15日
10、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知
【文件类别】规范性文件
【发布文号】国办发〔1999〕39号
【生效日期】1999年5月6日
11、国家税务总局财政部国土资源部关于加强土地税收管理的通知
【文件类别】规范性文件
【发布文号】国税发[2005]111号
【生效日期】2005年7月1日
12、国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知
【文件类别】规范性文件
【发布文号】国发[1989]49号
【生效日期】1989年7月22日
13、报国务院批准的建设用地审查办法
【文件类别】规范性文件
【发布文号】国土资源部国函〔1999〕131号
【生效日期】1999年10月22日
14、划拨用地目录
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土资源部令第9号
【生效日期】2001年10月22日
15、闲置土地处理办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土资源部令第5号
【生效日期】1999年4月28日
16、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
【文件类别】部门规章
【发布文号】财法字[1995]6号
【生效日期】1995年1月27日
17、股份有限公司土地使用权管理暂行规定
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土［法］字第153
【生效日期】1994年12月3日
18、国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定
【文件类别】部门规章
【发布文号】国家土地管理局国土[籍]字[1993]38号
【生效日期】1993年3月23日
19、国土资源部建设用地审查报批管理办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土资源部令第3号
【生效日期】1999年3月2日
20、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定
【文件类别】部门规章
【发布文号】国家土地管理局令第8号
【生效日期】１９９８年３月１日
21、划拨土地使用权管理暂行办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国家土地管理局令〔1992〕第1号
【生效日期】１９９2年３月8日
22、土地权属争议处理暂行办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国家土地管理局令［1995］第4号
【生效日期】1996年2月1日
23、协议出让国有土地使用权最低价确定办法
【文件类别】部门规章
【发布文号】国家土地管理局令〔1995〕第2号
【生效日期】1995年6月28日
24、关于加强农村宅基地管理的意见
【文件类别】
【发布文号】国土资发〔2004〕234号
【生效日期】2004年11月2日
25、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定
【文件类别】部门规章
【发布文号】国土资源部令第11号
【生效日期】2002年7月1日
26、国土资源部国家工商行政管理总局关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知
【文件类别】
【发布文号】国土资发[2006]83号
【生效日期】2006年7月1日
27、国土资源部、国家工商行政管理局关于发布《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知
【文件类别】
【发布文号】国土资源部/国家工商行政管理局/国土资发（2000）303号
【生效日期】2000年10月31日
28、关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
【文件类别】
【发布文号】
【生效日期】2006年5月30日
29、关于土地增值税若干问题的通知
【文件类别】
【发布文号】财税[2006]21号
【生效日期】2006年3月2日
30、国务院关于加强土地调控有关问题的通知
【文件类别】
【发布文号】国发〔2006〕31号
【生效日期】2006年8月31日
31、关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知
【文件类别】
【发布文号】
【生效日期】2006年9月18日
32、财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
【文件类别】
【发布文号】财税[2006]141号
【生效日期】
四、试题分析（整理了二郎的分析）
1.下列财产可以用来出资的是：
A、质押的存单
B、抵押的房产
C、有限责任公司的股权
D、水面养殖权
E、近海海域使用权
C、D、E
解析：
一、《公司法》第二十七条规定，股东可以用货币出
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