新疆房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文字要求考试试题Word文档格式.docx

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政策

经营

借款合同

5、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

6、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2

B．1834元/m2

C．2934元/m2

D．3934元/m2

7、下列属于要约邀请行为的是。

竞买人举牌报价

投标人将标书寄给招标单位

采购单位向生产单位寄送采购合同

拍卖机构发出拍卖公告

执行层的组织协调

8、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。

9．00％

8．05％

30．00％

7．52％

借款合同

9、自治区的自治条例和单行条例，报批准后生效。

全国人民代表大会及其常务委员会

国务院

自治区人民代表大会

自治区人民代表大会及其常务委员会

10、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1（以2006年1月1日为100）。

该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。

2402．22

2302．22

2202．22

2102．22

工业用地的监测点评估价格

11、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。

非竞争性

非排他性

竞争性

排他性

12、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

有用性、稀缺性、有效需求

供给、需求、利用状况

权利、租金、利率

价值、使用价值、供求

工业用地的监测点评估价格

13、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％．则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为．金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报．

7．1％

12．0％

13．1％

19．1％

14、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。

商品房建设投资

置业投资

土地开发投资

土地一级开发

15、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。

A．直接归于该他人

B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担

D．由行为人代该他人承担

16、某房地产现房价格为4000元／㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡（年末收取），出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】

3300元／㎡

3324元／㎡

3335元／㎡

3573元／㎡

17、实施裁决的房屋拆迁管理部门是。

乡级以上地方人民政府

乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

县级以上地方人民政府

县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

18、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。

3439

3473

3508

3608

19、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。

76800

79104

77952

81562

20、下列不是直接融资优点的是__。

A．安全性高、筹资上可以积少成多

B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；

债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展

21、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．61500

22、修建性详细规划应当符合规划。

控制性详细

区域

近期建设

分区

执行层的组织协调

23、征收集体土地的补偿费归__所有。

A．县级以上人民政府土地管理部门

B．乡（镇）人民政府

C．土地使用者

D．农村集体经济组织

24、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

25、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。

A．20%～30%

B．20%～25%

C．15%～20%

D．10%～15%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有。

发行企业债券

向银行借入信用贷款

房地产开发贷款

在公开市场上发行股票

土地储备贷款

2、商品房买卖合同约定面积为150㎡，价格为4000元／㎡，交付使用时，产权登记面积为155㎡，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为万元。

60.0

61.0

61.8

62.0

3、下列属于农民集体土地范围的包括。

村农民集体的土地

村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地

乡（镇）农民集体的土地

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地

4、作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成。

可保危险的存在

多个经济单位的结合

单个经济单位的结合

随机事件的科学化

必然事件的科学化

5、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。

A．背书

B．委托

C．代理

D．审批

6、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。

如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。

A．22

B．28

C．38

D．50

7、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%

B．16.71%

C．16.80%

D．17.00%

8、应分摊的共有建筑面积不包括__。

A．作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积

B．单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半

C．用作公共休憩、绿化等场所的架空层

D．外墙（包括山墙）水平投影面积的一半

9、不属于房地产估价程序作用的是。

提高估价利润

保证估价权益

保障估价质量

提高估价效率

规范估价行为

10、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

比例税率

累进税率

累退税率

定额税率

非固定税率

11、在房地产估价中计算折旧需要用到。

实际经过年数

剩余经济寿命

有效经过年数

日历使用年数

剩余自然寿命

12、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）

A．12%

B．13.4%

C．107.7%

D．125%

13、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。

分期发放贷款，对其现金情况进行监控

对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款

密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

14、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．建设贷款

C．土地开发贷款

D．房地产抵押贷款

15、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40

B．97.87

C．98.55

D．99.33

16、物业管理的基本特征不包括__。

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．职能化

17、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。

用途

区位

建筑规模

建筑档次

房地产开发企业

18、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

19、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。

（2008年试题）

挑战定价法

领导定价法

目标定价法

随行就市定价法

20、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．合作开发方式

B．吸收其他机构投资者资金

C．在建房地产抵押贷款

D．发行企业债券

E．借入信用贷款

21、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

22、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

23、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

物业管理区域清洁卫生费用

物业管理区域外的绿化养护费用

物业管理区域外的秩序维护费用

24、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业

B．价格稳定

C．经济增长

D．国际收支平衡

25、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。

开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日