龙汇苑住宅小区项目建设投资可行性分析报告汇能房地产开发项目.docx
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龙汇苑住宅小区项目建设投资可行性分析报告汇能房地产开发项目
第一章总论
一、建设单位概况
鄂尔多斯市大兴房地产开发有限公司成立于1998年，该公司是内蒙古大兴集团属下的房地产开发企业，系中华人民共和国建设部核准的房地产开发一级企业。
企业法定代表人兼董事长：
郭利忠。
企业现地址：
鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路。
企业法人营业执照注册号为：
152********33（1-1）。
公司拥有注册资金8075万元，现有职工500多人，其中：
高级职称22人，中级职称85人，大专以上学历人员208人。
公司下设财务部、营销部、开发部、工程部及综合业务部等职能部门。
公司自成立以来，本着“诚信立企、质量兴企、顾客至上”的经营理念；坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的开发服务准则。
几年来，公司在做大、做强、做精、做细产业的同时，继续发扬了“自强诚信、务实创新、以质取胜、敢于争先”的企业精神；坚持“高起点规划、高质量、高标准建设、高效益服务”的三大准则。
即：
坚持高起点规划，全力为市民营造绿色生态家园；坚持高质量、高标准建设，全力为客户建造满意放心房；坚持高效益服务，全力为消费者提供优质高效、便捷、周到的售前、售中、售后服务的房地产开发建设方针。
大兴公司立足今天，憧憬未来，抓住机遇，奋发图强。
继续发扬“诚信、奉献、敬业、创新”的企业精神，坚持以人为本，造福社会为最高宗旨，在各级党组织和政府的领导支持下为鄂尔多斯城市改造建设做出更大的贡献。
二、项目概况
（一）项目名称：
龙汇苑住宅小区。
（二）项目建设单位：
内蒙古大兴集团鄂尔多斯房地产开发有限责任公司。
（三）项目建设地点：
鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。
（四）项目法人：
郭利忠。
（四）项目负责人：
。
（五）建设内容、规模及建设期
1．建设内容
本项目建设内容包括住宅楼及配套基础设施。
2．建设期：
2年
3．建设规模：
本项目占地43000平方米，土建工程总建筑面积56000平方米，包括7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅和1栋六层公建楼，地下一层为汽车库。
（六）投资总额及资金来源
本项目新增资产投资28097.5万元，全部自筹资金解决。
三、项目综合评价
龙汇苑住宅小区项目的建成将对东胜区以及整个鄂尔多斯市商品住宅的发展起到重要示范作用，有利于带动和促进地区经济的进一步发展。
本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。
综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会、经济效益。
四、项目编制依据
（一）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》。
（二）《中华人民共和国建筑法》。
（三）《城市居住区规划设计规范》GB50180—93
（四）《城市道路和建筑物无障碍设汁规范》JGJ50-2001
（五）《住宅设计规范》GB5096—1999
（六）《民用建筑设计通则》GB50352—2005
（七）《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005
（八）《建筑设计防火规范》GBJl6-87
（九）《建筑物抗震设计规范GB5019193》。
（十）其他相关的国家及地方法令法规
（十一）建设项目选址意见书
（十二）市政条件：
市政供暖管线由天骄路方向接入，宽带网线由天骄路方向接入，强电配电箱所处位置为小区东部靠近天骄路方向，电路管线由天骄路接入。
五、项目编制原则
（一）统筹规划，科学设计，合理布局的原则，结合鄂尔多斯市城市总体规划目标。
建筑应符合城建规划红线的要求，使整个建筑群组成一组，形成良好的景观效应。
（二）生态性原则，坚持资源充分综合利用和节能降耗，合理确定各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。
注重人工开发与自然环境的完美结合，创造良好的生态景观和特色鲜明的城市空间。
（三）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则。
（四）坚持统一规划原则，确定合理的发展目标和规模。
在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。
（五）适度超前、高标准、现代化建设原则，高标准规划建设现代化的基础设施，并保证充足的绿化用地，确保城市系统的良性运行。
（六）以人为本原则，体现以人为本的设计理念，注重社会效益、环境效益和经济效益的有机结合，实现人与自然的和谐统一。
（七）可操作性原则，结合本地的自然条件及经济状况，保证规划设计具备科学性和可操作性。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
“十五”以来，鄂尔多斯经济总量不断扩大，人民生活水平大幅提高。
2007年，全市城镇居民人均可支配收入达到17000元，农牧民人均纯收入达到6500元。
全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了住宅、汽车、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加，对住房品质的需求也逐步提升。
二、项目建设必要性
（一）汇能集团解决职工住房的现实需求
随着全市经济的快速发展，铁西新区的建设日新月异，汇能集团在这种良好的发展环境中业务蒸蒸日上，职工各方面的诉求不断提升。
事实上，汇能集团自创建以来，不断建立企业管理长效机制，尤其是近年来，集团公司在进一步规范股本结构和法人治理结构的基础上，更深入地完善了属于自己的指导思想和管理理念。
即以组织建设、思想建设、制度建设为切入点，充分运用市场经济管理手段强化内部管理，以人为本，树立正确的思想定位和长远发展的理念，形成科学的治企标准，最大限度地挖掘人的潜力，从根本上全面推进集团公司在科学化、规范化的轨道上向纵深发展。
一是加强企业领导班子建设，建设一个适应市场、懂经济、精管理、不断学习、不断完善、永远战胜自我的企业领导班子；二是实行管理科学化、用人专业化、解决问题直接化的用人机制；三是实行董事会集体决策、员工积极参与的领导模式，树立敏感、果断、准确的企业决策机制，决策一经确定，坚决落实到位；四是实行一个项目一套领导班子，充分调动各班子的工作积极性、主动性、创造性，形成强有力的向心力和凝聚力；五是用经济手段推进企业发展。
利用经济手段充分激发企业管理者的自主性，运用经济杠杆，让人在企业中发挥更大的作用；六是建立目标管理体系，全面推行承包经营责任制管理。
通过不断的努力，汇能集团迅速发展壮大，这得益于公司全体员工的辛勤工作，更得益于各级政府和有关部门及社会各界的大力支持和帮助。
在这种背景下，龙汇苑住宅小区致力于改善和提高全市居民和汇能企业职工的居住条件和居住品味既是以人为本理念的现实贯彻，也是为全市经济建设大局继续贡献力量的积极行动。
（二）加速推动东胜城市化进程
鄂尔多斯市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是东胜作为鄂尔多斯市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，如不能迅速改变，不仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲。
东胜铁西新区是东胜城区的拓展部分，是东胜加大对外开放、招商引资、拉动经济增长的新亮点，对未来东胜及乃至鄂尔多斯市经济的整体发展具有举足轻重的作用。
未来经济的发展，需要有产业集聚、功能齐全、基础设施完善、环境优美的区域中心城市来支撑和带动。
示范性地建设商品化职工住宅，对于减轻城市交通、就业、住房压力，提升服务功能和加快经济一体化建设有重要的现实意义，有利于东胜的健康、快速发展。
第三章市场供求分析及预测
一、市场发展现状与前景分析
（一）鄂尔多斯市房地产市场的发展现状
近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。
——房地产开发企业不断增长。
随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。
——房地产开发投资增长迅猛。
2006年，全市房地产完成投资40.6亿元，同比增长137.4％，全市房地产投资增长最快的是2005和2006年，增长速度都超过了100%，分别达到169.8%和137.4%,并且投资都超过了10亿以上。
——房地产开发规模不断扩大。
2006年，全市房地产开发规模达到498.3万平方米，同比增长70％，全市房地产开发最快的是2005和2006年，分别比上一年增加了152.5万平方米和168.1万平方米。
——房地产竣工面积不断增加。
2006年，全市房地产竣工面积达到177.37万平方米，同比增长149.1％，随着我市2005年和2006年大规模的开发，未来几年的房地产竣工面积会较快增长。
——房地产销售面积不断增加。
2006年全市销售面积达到239万平方米，增长最快的2005年和2006年，销售面积都超过了100万平方米。
——房地产价格稳步增长。
由于我市房地产市场相当火爆，几乎开发出来楼盘都已售出，所以价格增长较快，尤其是2005年和2006年。
目前东胜区市内的平均价格达到3400元，比2004年的平均价格翻了一番。
二、市场需求分析
（一）需求分析
目前，东胜区房地产市场需求旺盛，主要表现在：
一是我市城镇居民收入的增加，需要改善现有的住宅质量。
二是随着城镇化和工业化步伐的不断加快，越来越多的农民转移到城镇中和工业园区来。
三是随着我市经济的发展，吸引了大量外来人口来我市投资和工作。
四是随着房价的不断上涨，人们都有买涨不买跌的心态。
五是由于银行利息比较低，房地产的价格增长幅度比较大，人们认为选择房地产投资是回报率很高的行业。
第四章项目建设地点及建设条件
一、项目建设地点
鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H3-1地块。
二、项目建设条件
东胜是鄂尔多斯市政治、经济、文化、科技、交通和信息中心，区域总面积2530平方公里，辖6镇1乡，6个街道办事处，1个经济技术开发区，总人口40万，蒙、汉、满、回等21个民族和睦相处。
（一）自然条件
东胜区地势西高东低。
最高点在西部巴音傲包厢布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。
东胜区属于温带大陆性气候，大陆度65.7～70.3，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：
春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。
季度更替明显，冬长夏短，四季分明。
（二）历史条件
——东胜历史悠久，民族文化源远流长。
东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、考古探奇的绝佳之地。
——东胜资源富集，区位优势明显。
东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大。
东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、东康快速通道、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。
资源和区位优势为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式发展提供了重要保障。
——东胜城市建设日新月异，经济社会协调发展。
遵循“抓城市建设就是抓经济建设”的思想，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，东胜不断加大城市建设力度，努力营造良好的人居环境、生产环境和发展环境。
近年来，投资130多亿元用于城市建设，城区面积从15.6平方公里扩展到36平方公里，累计新建和改建道路80多条，人均公共绿地面积从6.1平方米增加到6.4平方米，人均道路面积从6.8平方米增加到16.4平方米，人均居住面积从15平方米增加到25.5平方米，城市日供水能力从1.2万吨增长到5.5万吨，城市积聚效应明显显现，城市人口迅速增加，城镇化率达到了92％。
按照“城乡统筹，三化互动”的发展思路，东胜积极推进城市化、工业化和农牧业产业化进程，目前已形成了以绒纺为主导，煤炭、高新材料、生物制药、酿造、林产品加工为主体的工业体系，第三产业发展迅猛，三产增加值占到了经济总量的50％以上，一批新型农牧业产业化龙头企业正在崛起。
2006年东胜区国民生产总值位187亿元，财政收入突破50亿元；城镇居民人均可支配收入14836元、农民人均纯收入5430元。
全区生态建设取得显著成效，社会事业得到整体推进，人与自然实现和谐发展，经济社会呈现出了全面、协调、可持续发展的良好态势。
先后荣获了全国星火西进示范县、全国百家科技工作试点县、全国民族团结先进集体，自治区科技先进市、自治区十佳星级文明城市等多项殊荣，2004年荣获西部开发贡献奖，同时被评为“西部投资环境最佳区”。
2005年7月，又以全新的面貌通过了自治区七星级文明城市验收。
面对全国上下竞相发展的新形势，按照自治区党委、政府提出的“有条件地区率先实现跨越式发展”的要求和市委、政府对东胜发展的期望，东胜区审时度势，超前构筑，提出了“四个领先、两个率先”的奋斗目标，在今后一个时期，东胜区将继续以科学发展观为指导，团结动员全区各级干部群众，积极投身东胜发展的具体实践，努力形成推进跨越式发展的巨大合力，全力构建“文明东胜、和谐东胜、平安东胜”。
（三）基础设施条件
1．交通运输
截止目前全区公路通车总里程达到1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达到22公里/百平方公里，高于自治区和全市平均密度。
已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。
2．邮电通信
东胜区经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。
网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。
市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。
3．电力
本项目区电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。
（四）市政条件
1．给水工程
本项目主要为日常生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。
本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。
2．污水
附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，学校内污水收集后，经沼气池处理排入市政污水管网。
3．雨水
市政雨水管线基本建成，接口管径为DN400，建设后可满足项目需求。
4．供电
当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10kV电源，分别接入内设置的10kV/630kVA箱式变电站。
5．供暖
该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130℃,回水温度70℃。
6．通信及有线电视
通信及有线电视信号已具备接入条件。
从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。
第五章规划设计
一、项目概况
本项目规划用地43000平方米，总建筑面积为56195平方米。
其中，社区道路建设用地5200平方米，绿化用地5600平方米。
本项目工程拟建7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅，共计18栋多层住宅楼和1栋配套公建楼，地下一层为汽车库。
项目总投资人民币28097.5万元。
以现代手法进行建筑造型设计，力求创造典雅、明快、简洁、阳光的小区形象。
墙面以白色涂料与浅黄色面砖和石材为主，局部以浅咖啡色面砖加以点缀。
窗采用低窗台设计，局部采用幕墙形式，配以深色金属窗框，尽可能将小区优美环境引入室内，又使建筑更显精致。
二、主要经济技术指标
总用地面积
㎡
43000
总建筑面积
㎡
56195
地上建筑面积
㎡
38165
地下建筑面积
㎡
18030
住宅建筑面积
㎡
35921
公共建筑面积
㎡
2244
建筑密度
%
22
容积率
0.89
住宅毛密度
㎡/公顷
8354
居住户数
户
86
户均人口
人/户
6
居住人口
人
516
人口毛密度
人/公顷
120
绿化率
%
35
每户停车位
辆/户
2.63
三、建设期限
本项目建设期限为2年。
完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程，2010年建成投入使用。
四、项目建设进度计划
按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：
项目准备阶段：
项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；
项目实施阶段：
折迁、勘察、设计、工程招投标、设备采购、绿化建设；
项目完成阶段：
竣工验收。
五、项目管理
（一）建设期管理
为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根措国家有关部门政策，本项目实施项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制等制度的建设和建设项目的前期工作。
成立项目管理小组，负责本项目内一切建设、运营和管理事务。
内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：
行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。
（二）社区环境管理
1．本项目位于鄂尔多斯市铁西区，交通便利，易达性好。
2．社区按主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。
3．按照电力公司安装设计部门建议，社区未来的供电将由原变电站直接提供，同时在社区设立若干变电房，能够满足社区未来住户和商业的用电需要。
4．按照燃气公司设计部门建议，社区未来的天然气将直接由规划道路两侧的供气干管接入，同时在社区内部设立若干调压房，能够满足社区未来住户和商业的燃气需要。
5．在综合分析市政统一供暖、独立燃气锅炉采暖，电热膜和地下温泉采暖的优劣、成本和条件的基础上，初步确定使用社区内部设立的热转换站向社区的住户提供统一的热水采取热源。
6．社区的纯净水将直接由规划道路两侧的市政供水干管提供，并在社区内部设立若干管理用房，同时为了提高社区住户的生活质量，考虑采用净水设备，在中央绿地四周布置能供直接饮用的饮水器，吸引人们走出户外，增进交流，营造一种“亲水、亲树、亲人”的和谐氛围。
7．社区的排水将通过市政地下污水管线排入就近的污术处理厂。
8．社区内设有专用机动车停车场，停车场面积满足住户需要。
9．社区内清洁卫生，未有影响环境的污染源。
10．本项目的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。
11．社区内的建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。
12．建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ48-88中3.2.8的规定设计。
通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。
13．配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在项目区设垃圾桶。
14．社区内设立医务室，以方便社区的居民为己任，为社区内的居民提供医疗服务。
15．社区内设立便民超市，为居民提供方便。
16．社区内设立社区花园，美化环境，为社区内的住户提供休闲娱乐的场所。
17．社区内设物业公司，为社区内的居民提供全方位的物业服务。
18．社区内设立幼儿园，为居住户提供方便。
（三）消防安全管理
1．本项目的建筑严格按照GBJl6建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。
2．严格按照GBl5630消防安全标志设置要求。
配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。
3．根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。
4．对社区内的经营人员、管理人员、工作人员（包括家政服务员）定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。
5．对消防设施进行定期检查记录。
6．在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。
7．按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。
8．设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。
9．施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。
10．严禁将易燃性、易爆性物品带进入社区。
11．电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。
12．定期检查并维护电路、用电没施，做好检查记录。
13．建立健全保安防范组织、制度。
14．设立社区治安和消防值班室，并配备专人24小时值班，避免意外事故发生。
15．设立对社区内的电子监控设施，保证住户的生命财产安全。
16．配备专职保安人员。
17．对保安人员进行专业培训，持证上岗。
18．配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。
19．配备应急照明设施。
20．配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。
21．严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。
22．配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。
（四）物业服务管理
1．服务性收费符合国家价格管理的有关规定。
2．社区内的物业工作管理人员佩带胸卡，统一着装。
3．设立物业服务台，为住户提供咨询和物业服务。
4．各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。
5．设立信息台、信息展示板或广播，公示气候、交通信息，为住户提供方便。
6．建立住户投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者投诉意见和交易纠纷，并记录备案。
7．公示投诉处理结果。
8．配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。
9．建立本社区的网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。
六、项目建设方案
（一）社区道路工程
1．设计采用规范
（1）《诚市道路设计规范》（CJJ37-90）；
（2）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50-88）；
（3）《城市道路交通规划设计规范》（GB560220-95）；
（4）《公路路基设汁规范》（JTJ013-95）；
（5）《公路工程抗震设计规范》（JTJ004-89）；
（6）《道路交通标志和标线》（GB5768-1999）；
（7）《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）；
（8）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-91）。
2．设计概要
（1）主要技术标准
道路红线宽度：
24m；
计算行车速度：
15km/h—30km/h；
最大纵坡：
1.5％；
路面结构类型：
沥青混凝土路面；设计年限：
10年。
（2）道路标准横断面
道路名称
红线宽度
横断面形式
园区其他道路
24m
一块板
人行道+车行道+人行道
4.5+15+4.5
20m
一块板
人行道+车行道+人行道
5.5+9+5.5
14m
一块板
人行道+车行道+人行道
2.5+9+2.5
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