济宁市物业管理办法.docx

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济宁市物业管理办法

济宁市物业管理办法

（草案）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，保护业主、物业利用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善业主和物业利用人的居住和工作环境，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指已建成并交付利用的衡宇建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。

本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或其他管理人，依照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，保护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本办法适用于本市行政区域内物业的管理、利用、保护、服务及监督管理活动。

第四条市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）建设行政主管部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

城市管理综合执法、财政、民政、价钱、公安、城乡计划、环境保护、工商行政管理等部门依照各自职责，做好物业管理的有关工作。

第五条县（市、区）人民政府应当增强对物业管理工作的组织领导和协调，成立并完善物业管理联席会议制度。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处置物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第六条县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取办法，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区和机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，增进物业服务行业进展。

第七条物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

第二章前期物业管理

第一节物业管理区域及配套建设

第八条物业管理区域的划分，应当以建设用地计划许可证肯定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。

第九条建设单位应在计划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，将物业服务用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付利用。

城乡计划部门应在《建设工程计划许可证》（附件）中注明物业服务用房的面积。

房地产行政主管部门在核发商品房预（销）售许可证时，不得将计划肯定、前期物业管理备案的物业服务用房纳入商品衡宇预（销）售许可范围。

第十条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积依照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具有水、电、采光、通风等正常利用功能。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　第十一条物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全部业主共有。

第十二条住宅小区物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房和按照计划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位和其他各类配套建筑与设施设备等，应当依照国家、省计划、设计规范和工程标准进行配套建设，并依法办理权属记录手续，不得擅自改变利用用途。

第十三条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、保护和管理。

建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供气、供热分户计量装置或入户端口之外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费（含综合开发费）。

住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营设施设备包括二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二节前期物业管理服务

第十四条住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。

投标人少于三个或物业项目建筑面积低于三万平方米的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位能够采用协议方式选聘物业服务企业。

第十五条建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县（市、区）物业主管部门备案，并在商品房预（销）售时将上述资料作为商品房生意合同的内容。

第十六条物业交付业主利用前的物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主利用后的物业服务费用，由业主承担。

当事人还有约定的除外。

第十七条前期物业服务合同能够约按期限；可是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三节物业承接验收

第十八条建设单位应当依照国家、省有关规定和商品房生意合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第十九条建设单位应当在物业交付利用15日前，与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

实施承接查验的物业，应当具有以下条件：

（一）建设工程完工验收合格，取得城乡计划、消防、环保等主管部门出具的认可或准予利用文件，并已经建设行政主管部门综合验收备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按计划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按计划设计要求完成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按计划设计要求建成，并知足利用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得利用合格证书；

（六）物业利用、保护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规、规章规定的其他条件。

第二十条物业承接查验应依照下列程序进行：

（一）肯定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

（三）查验共用部位、共用设施设备；

（四）解决查验发觉的问题；

（五）确认现场查验结果；

（六）签定物业承接查验协议；

（七）办理物业交接手续。

第二十一条分期开发建设的物业项目，能够按照开发进度，对符合交付利用条件的物业分期进行承接查验。

建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

第二十二条物业服务企业应当自物业交接之日起30日内，持下列文件向县（市、区）物业主管部门办理备案手续：

（一）物业承接查验协议；

（二）建设单位移交资料清单；

（三）查验与交接记录；

（四）承接查验的其他资料。

第二十三条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅利用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并能够同意建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第二十四条衡宇的所有权人为业主。

第二十五条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）依照物业服务合同的约定，同意物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备利用情形享有知情权和监督权；

　　（九）监督专项维修资金的管理和利用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第二十六条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的利用、公共秩序和环境卫生的保护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）依照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第二十七条建设单位或前期物业服务企业应当将业主入住情形及时报物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

第二十八条符合下列条件之一的，应当召开第一次业主大会会议：

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条符合第一次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

第三十条业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员或改换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）筹集和利用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部份占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部份占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十一条业主大会选举产生业主委员会。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下资料向物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单和大体情形。

第三十二条未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大、紧急物业管理事件，需要业主一路决定解聘、选聘物业服务企业或其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府指导业主一路决定有关事项。

第四章物业的利用与保护

第三十三条业主或物业利用人利用物业应当遵守有关法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏衡宇承重结构等违背衡宇装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违背计划规定的行为；

　　（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违背物业管理规定的行为；

　　（四）擅自改变衡宇用途等违背衡宇管理规定的行为；

　　（五）随意倾倒垃圾、杂物等违背市容环境卫生规定的行为；

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或超过规定标准的噪声等违背环境保护规定的行为；

　　（七）占用消防通道等违背消防管理规定的行为；

　　（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违背治安管理规定的行为；

　　（九）法律、法规、规章和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

　　物业服务企业、业主委员会发觉有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。

第三十四条业主或物业利用人在住宅装饰装修工程动工前，应当持有关资料向物业服务企业办理记录手续，并与物业服务企业签定住宅装饰装修服务协议；依照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

　　业主拒不办理记录手续、批准手续的，物业服务企业有权依照管理规约或临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第三十五条车库应当优先知足业主、物业利用人停车需要。

业主、物业利用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准依照有关部门发布的指导价钱肯定。

在知足业主、物业利用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域之外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

　　物业管理区域内计划用于停放汽车的车库应当优先投入利用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或其他场地设置计划之外的车位。

第三十六条占用物业管理区域内业主共有的道路或其他场地停放汽车的，应当事前与物业服务企业商定停车位置，并缴纳车位场地利用费。

收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价钱等因素肯定；未成立业主大会的，由全部业主一路决定。

车位场地利用费属于全部业主共有。

车位场地利用费用途由业主大会决定；未成立业主大会的，由全部业主决定。

第三十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，依照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也能够依照业主大会的决定利用。

第三十八条建设单位应当成立健全物业售后保修服务体系，并依照国家、省规定的保修期限、保修范围，承担物业保修责任。

在物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主或业主委员会可提出申请，经物业主管部门核准后，依照《济宁市物业质量保修金管理办法》的规定执行。

第三十九条物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的保护和管理责任，由业主一路承担；业主大会或业主能够将其委托给物业服务企业承担；维修费用经业主大会或业主一路决定后，在专项维修资金中列支。

物业保修期满后，业主专有部份的养护、维修，由业主负责。

业主专有部份出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常利用情形时，业主或物业利用人应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。

第五章物业服务管理

第四十条物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位及共用设施设备的利用、管理和保护；

（二）公共绿化的保护；

　　（三）公共区域环境卫生的保护；

　　（四）公共区域的秩序保护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　（五）物业利用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　（七）物业服务档案和物业档案的保管；

　　（八）其他物业管理事项。

第四十一条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或协议方式选聘的物业服务企业或其他管理人签定物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与利用、合同期限和两边的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业利用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签定后，业主有权进行查询。

物业服务企业应当自签定物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

第四十二条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

第四十三条物业服务费能够采取包干制或酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。

实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当依照规定对物业服务的各项资金的收支成立台账，并同意业主委员会的核查。

第四十四条已完工尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。

已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主还有约定的除外。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

第四十五条物业服务企业违背规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以舍弃共有权利为由拒断交纳。

物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第四十六条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，并依照与业主签定的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业同意委托代收以上服务费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并非得向业主收取手续费等额外费用，但能够按照约定向专业经营单位收取委托服务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒旷世收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第四十七条解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同解除或终止后，物业服务企业或其他管理人应当与业主委员会依照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

　　（三）移交物业服务用房；

　　（四）清算预收、代收的有关费用；

　（五）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业或其他管理人未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务。

物业服务合同解除或终止后，未成立业主委员会的，物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府应与物业服务企业或其他管理人依照法律规定和合同约定办理物业服务退出手续，并妥帖保管本办法第四十七条第二款所列有关资料、服务用房、有关费用等。

待新的物业服务企业或其他管理人选聘后，移交给新的物业服务企业或其他管理人。

第四十八条　物业服务企业的合法权益受法律保护。

任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第四十九条市、县（市、区）物业主管部门应当增强对物业服务活动的监督管理，按期对物业服务企业服务质量进行考核，及时处置物业服务投诉。

第六章社区物业管理与旧住宅区物业管理

第五十条街道办事处、乡（镇）人民政府社区管理机构，具体指导、协调物业管理有关工作。

第五十一条实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城市管理综合执法、物业管理等部门参加。

第五十二条物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情形；

（二）物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第五十三条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动和突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第五十四条物业管理、城市管理综合执法、公安消防、城乡计划、环境保护等部门应成立相关违法行为投诉记录制度，并在物业管理区域内发布联系人姓名和联系方式，对举报的违法行为应及时作出处置。

第五十五条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，能够向社区居民委员会或联席会议申请调解，也能够申请仲裁或依法向人民法院起诉。

第五十六条市、县（市、区）人民政府对已建成交付利用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取办法进行改造整治，并将改造整治计划和年度计划向社会发布。

市、县（市、区）人民政府应安排必然资金用于旧住宅区的改造并纳入财政预算。

第五十七条街道办事处、乡（镇）人民政府应组织未成立业主大会的旧住宅区成立业主大会。

业主大会选举产生业主委员会。

业主大会对旧住宅区改造形成决议。

业主大会决议对旧住宅区进行改造的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，除政府补助外，其余部份由业主承担。

第五十八条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在计划许可的情形下，能够依照有关规定建设物业服务用房和必然比例的经营性用房。

经营性用房用于出租经营，经营收益作为旧住宅区保护管理费用的补充资金，由业主大会监督利用。

第五十九条旧住宅区改造整治完成后，由业主大会选聘物业服务企业或其他管理人。

第六十条业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。

第七章法律责任

第六十一条违背本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门依照《山东省物业管理条例》的规定予以惩罚：

（一）物业服务企业未依照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期更正；超期未更正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；

（二）物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严峻的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；

（三）建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期更正；超期未更正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第六十二条违背本办法规定，专业经营单位无合法理由拒绝、拖延投资建设或接收专业经营设施设备的，由市、县（市、区）人民政府依照《山东省物业管理条例》的规定责令限期更正；影响衡宇交付利用、业主正常生活或造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的补偿责任。

第六十三条业主或物业利用人违背本办法第三十三条规定的，由物业主管部门或其他有关部门依照《山东省物业管理条例》的规定给予警告，责令限期更正；超期未更正的，处以两千元以上一万元以下的罚款；给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。

第六十四条　业主大会、业主委员会作出的决定违背法律、法规的，物业主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期更正或撤销其决定，并通告全部业主。

第六十五条当事人对行政惩罚决定不服的，依法可申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；超期不申请行政复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政惩罚决定的，作出惩罚决定的行政机关依法可向人民法院申请强制执行。

第六十六条物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的依照《山东省物业管理条例》的规定，依法给予处分；组成犯法的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程计划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未依照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未依照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

（五）未依照本办法规定召集或参加物业管理联席会议的；

（六）发觉违法行为或接到违法行为报告、投诉不及时作出处置的；

（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第八章附则

第六十七条业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第六十八条物业管理活动中业主其他权利、义务及业主大会、业主委员会的其他职责，依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的有关规定执行。

第六十九条本办法自2011年月日起施行。