控制性详细规划编制方法.docx

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控制性详细规划编制方法

控制性详细规划编制方法（程序、内容、深度、要求）

基础资料搜集的基本内容

已经批准（或正在编制）的城市总体规划与分区规划的技术文件及相关规划成果；

规划范围已经编制完成的各类详细规划及专项规划的技术文件；

地方城市规划编制实施细则、管理技术规定、统一技术措施等规划编制和管理文件，地方规划与建筑管理相关标准，如居住区配套、配建停车、公共安全防护、城市形象与风貌管理等系列规范与准则；

准确反映近期现状的地形图（1：

1000~1：

2000），相关遥感信息地图和影像图；

规划范围现状人口详细资料，包括人口密度、人口分布、人口构成等；

土地利用现状资料（1：

1000~1：

2000），规划范围及周遍用地情况，土地产权与地籍资料，包括城市中划拨用地、已批在建用地等资料，现有重要公共设施、城市基础设施、重要企、事业单位、历史保护、风景名胜等资料；

道路交通（道路定线、交通设施、交通流量调查、公共交通、步行交通等）现状资料及相关规划资料；

市政工程管线（市政源点、现状管网、路由等）现状资料及相关规划资料；

公共安全及地下空间利用现状资料；

建筑现状（各类建筑类型与分布、建筑面积、密度、质量、层数、性质、体量以及建筑建筑特色等）资料；

土地经济（土地级差、地价等级、开发方式、房地产指数）等现状资料；

其它相关（城市环境、自然条件、历史人文、地质灾害等）现状资料。

规划调研资料汇总形成基础资料汇编。

调研与分析的基本要求

在详尽的现状调研基础上，梳理地区现状特征和规划建设情况，发现存在问题并分析其成因，提出解决问题的思路和相关规划建议。

从内因、外因两方面分析地区发展的优势条件与制约因素，分析可能存在的威胁与机遇。

对现有重要城市公共设施、基础设施、重要企、事业单位等用地进行分析论证，提出可能的规划调整动因、机会和方式。

基本分析内容应包括：

区位分析、人口分布与密度分析、土地利用现状分析、建筑现状分析、交通条件与影响分析、城市设计系统分析、现状场地要素分析、土地经济分析等，根据规划地区的建设特点可适当增减分析内容，并根据地方实际需求，在必要的条件下针对重点内容进行专题研究。

现状分析内容、成果、图纸及研究报告编入规划成果附件。

调研成果的审核机制：

由于调研成果直接影响到控规编制的科学性，许多城市在编制程序上增加了调研成果的审核，具有借鉴意义。

编制内容要求

1土地使用规划与控制

土地使用规划与控制是控制性详细规划的基本内容，应在规划范围内提出详细的土地使用规划方案，综合考虑片区功能区划、交通组织、土地经济、城市设计、设施配套以及相关保护规划要求，形成土地使用规划总图，详细确定规划范围内不同土地使用性质与不同产权单位的用地界限、用地性质和用地面积，并提出土地混合使用的方式与标准，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

2用地细分控制

在土地使用规划的基础上进行用地细分，结合山体、河流、道路、防护地带、产权界限、用地性质等自然与人工边界进一步划定。

用地细分应根据地区区位条件，综合考虑地方实际开发运做方式，对不同性质与权属的用地提出细分标准，原则细分后的用地应作为城市开发建设的基本控制地块，原则上不允许无限细分。

用地细分的大小尺度应结合城市不同地段、不同性质功能等相关影响因素，提出通则式的标准作为指导，体现公平性。

用地细分应适应市场经济的需要，适应单元开发和成片建设等形式，可进行弹性合并。

用地细分应与规划控制指标刚性链接，具有相当的针对性，应提出控制指标做相应调整的要求，以适应用地细分发生合并或改变时的弹性管理需要。

3建设控制

建设控制是对建设用地上的建设强度、密度、建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定，一般应包括容积率、建筑密度、建筑高度、建筑后退、建筑间距、绿地率、建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间环境要求、建筑小品等一系列控制指标与控制引导要求。

在规划中应以公平、公正为原则，采取统一的技术标准，综合考虑用地布局、用地形式、地块大小、城市设计要素、土地经济因素以及现状自然地理特征等，进行针对性控制。

4城市设计引导

梳理城市设计系统，确定涉及片区的相关城市设计要求，并将其落实到规划地块的具体控制指标中。

根据地方实际需要和具体条件可单独形成片区城市设计导则与街坊城市设计指引，对地块开发建设的具体行为提出必要的城市设计引导要求。

5交通规划与控制

根据交通需求分析，确定交通规划，其内容包括确定城市道路系统（各级道路红线、断面、控制点坐标与标高）；明确交通（步行、车行、公共交通等）组织方式、地块出入口位置和交通渠化措施，确定交通设施（公共停车、配建停车、公交场站等）建设要求并明确其空间权属关系。

6公共设施配套控制

根据公共服务设施系统规划确定公共服务设施配套控制要求，主要包括非市场行为的公益设施项目，以及公共服务配套设施的定位、规模、控制标准、控制要求等内容。

规划应明确其用地边界与系列控制指标，无法落位应明确相关配建要求与服务半径等内容。

已经或正在编制各类专项公共服务设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。

7市政设施规划与控制

根据市政基础设施规划确定各项市政基础设施，明确各类市政设施源点位置、边界、规模与建设标准，确定各管线（路由）走向、位置、管径（宽度），并进行管网平面综合与竖向综合。

已经或正在编制各类专项市政设施规划的应依据该专项规划，并在控制性详细规划中给予落实和衔接。

8其他控制要求

根据相关规划（如历史保护的相关规划、风景名胜区规划）落实相关规划控制要求；根据国家与地方的相关规范与标准落实“五线”具体的控制范围与控制要求；

竖向设计应包括道路竖向和场地竖向两部分内容，道路竖向应明确道路控制点坐标标高、以及道路交通设施的空间关系等。

场地竖向应提出建议性的地块基准标高与平均标高，对于地形复杂区域可采取建议等高线的形式提出竖向控制要求。

根据城市安全、综合防灾、地下空间综合利用规划提出地下空间开发建设建议和开发控制要求。

规划文本内容与要求

（1）总则（包括编制目的；规划依据与原则；规划范围与概况；适用范围；主管部门与管理权限等。

）

（2）土地使用和建筑规划管理通则（包括用地分类标准、原则与说明；用地细分标准、原则；控制指标系统内容；各类使用性质用地的一般控制要求；道路交通系统的一般控制规定；配套设施的一般控制规定；“五线”控制内容、控制方式、控制标准以及一般管理规定；历史文化保护要求及一般管理规定；竖向设计原则、方法、标准以及一般性管理规定；地下空间利用要求及一般管理规定；根据实际情况和规划管理需要提出的其它通用性规定等。

）

（3）城市设计引导（包括城市设计系统控制；具体控制与引导要求等。

）

（4）关于规划调整的相关规定（调整范畴；调整程序要求；调整的技术规范要求等。

）

（5）奖励与惩罚的相关措施与规定

（6）附则（包括规划成果组成；使用方式；规划生效；解释权；相关名词解释等。

）

（7）附表（一般应包括《用地分类一览表》；《现状与规划用地平衡表》；《土地使用兼容控制表》；《地块控制指标一览表》；《公共服务设施规划控制表》；《市政公用设施规划控制表》；《各类用地与设施规划建筑面积汇总表》；其它控制与引导内容或执行标准的控制表等。

）

规划图纸内容与深度要求

（1）规划图纸

1）位置图（比例不限）：

反映规划范围及位置，与城市重要功能片区、组团之间的区位关系，周围城市道路走向，比邻用地关系等。

2）用地现状图（1：

2000~1：

5000）：

标明自然地貌、各类用地范围和产权界限、用地性质、现状建筑质量等内容。

3）土地使用规划图：

（1：

2000~1：

5000）标明各类用地细分边界、用地性质等内容。

土地使用规划图应与用地现状图比例一致。

4）道路交通规划图：

（1：

2000~1：

5000）标明规划范围内道路分级系统、内外道路衔接、道路断面、交通设施、公交系统、步行系统、交通流线组织、交通渠化、主要控制点坐标、标高等内容。

5）绿地景观规划图：

（1：

2000~1：

5000）标明不同等级和功能的绿地、开敞空间、公共空间、视廊、景观节点、特色风貌区、景观边界、地标、景观要素控制等内容。

6）各项工程管线规划图：

（1：

2000~1：

5000）标明各类市政工程设施源点、管线布置、管径、路由走廊、管网平面综合与竖向综合等内容。

7）其它相关规划图纸：

（1：

2000~1：

5000）根据具体项目要求和控制必要性，可增加绘制其它相关规划图纸，如开发强度区划图、建筑高度区划图、历史保护规划图、竖向规划图、地下空间利用规划图等。

（2）规划图则

1）用地编码图：

（1：

2000~1：

5000）标明各片区、单元、街区、街坊、地块的划分界限，并编制统一的可以与周边地段衔接的用地编码系统。

2）总图则：

（1：

2000~1：

5000）各项控制要求汇总图，一般应包括地块控制总图则、设施控制总图则、“五线”控制总图则。

·地块控制总图则：

标明规划范围内各类用地的边界，并标明每个地块的主要控制指标。

需标明的控制指标一般应包括用地编号、用地性质代码、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等强制性内容。

·设施控制总图则：

应标明各类公益性公共服务设施、市政工程设施、交通设施的位置、界限或布点等内容。

·“五线”控制总图则：

根据国家和地方相关规范与标准绘制红线、绿线、紫线、蓝线、黄线等控制界限总图。

3）分图图则（1：

500~1：

2000）规划范围内针对街坊或地块分别绘制的规划控制图则，应全面系统地反映规划控制内容，并明确区分强制性内容。

分图图则的图幅大小、格式、内容深度、表达方式应尽量保持一致。

根据表达内容的多少，可将控制内容分类整理形成多幅图则的表达方式，一般可分为用地控制分图则、城市设计指引分图则。