佛山市城市更新单元计划申报指引.docx

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佛山市城市更新单元计划申报指引

市城市更新单元计划申报指引

第一章基本条件

城市建成区中满足《市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作加强城市治理能力的实施意见》所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。

一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

不满足以上规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

第二章城市更新单元拟订标准

（一）城市更新单元应当依据城市更新专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划等的要求。

（二）城市更新单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的街坊相一致。

如控规划定的街坊过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时做出相应的说明。

（三）规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一城市更新单元围。

（四）城市更新单元拟拆迁围（以下简称“拆迁围”）的用地面积应不小于公顷，且拆迁围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的。

拆迁围原则上不得包括未建设用地。

（五）优先在城市更新专项规划确定的重点更新区域划定城市更新单元，重点更新区域的旧村庄应整体纳入同一个城市更新单元。

（六）城市更新单元围应包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地，城市更新单元可供无偿移交给政府，用于独立用地的公益性城镇建设用地应大于平方米且不小于拆迁围用地面积的，其过旧厂房改造为经营性开发项目（不含工业用地），且控规编制单元围人均公园绿地指标未达到《市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的，该用地比例不得低于。

城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

（七）不满足以上条款规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

（八）城市更新单元划定除符合本指引外，还应满足《市城市更新单元计划申报指引》的相关要求。

第三章城市更新单元计划的申报

（一）申报情形

迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元计划。

（二）申报主体

城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或市、区政府委托的相关部门申报。

申报城市更新单元权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。

申报城市更新单元存在多个权利主体的，统一申报的相关权利主体需共同委托单一主体代为申报。

各级政府各相关主管部门认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由政府相关主管部门进行申报。

城市更新单元计划的申报必须遵循《市城市更新单元计划指引》的规定。

（三）计划审批

城市更新单元计划由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门联合审议，审议通过后报区人民政府批准。

涉及控规局部调整的还应当报市国土资源和城乡规划局审查，审查通过后报区人民政府批准。

第四章申报材料

1、申请书

所有申报均须提供《城市更新单元计划申请书》，申请书容应包含以下容：

（）申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。

（）申报城市更新单元计划的理由与原因。

（）申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。

（）承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。

（）城市更新单元现状整体情况照片（）。

2、申报表格

申报表包括《城市更新单元计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》，表格规格式详见本指引附件和附件。

3、研究报告

参照附件：

市城市更新单元计划研究报告编制指引。

4、申报主体的明材料

（）属个人的，提供（复印件）；

（）属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人明；

（）事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；

（）国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；

（）单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人明；

（）个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人明。

属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规格式的申报委托书和委托代理人个人明；

（）境外企业、组织及个人提交的明按规定需经过见证或认证，和澳门的须经司法部授权的律师见证。

5、更新意愿证明材料

申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。

6、权属材料

申报更新单元围土地及建筑的相关权属证明材料。

7、照片

申报主体须提供更新单元围每筑单体的近期实物照片（电子文件）。

照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。

8、其他材料

（）除收回、收购情形以外的旧村居申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。

（）更新单元围涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。

（）申报主体认为需要提供的其它材料。

9、材料格式要求

所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。

提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：

（）《城市更新单元计划申请书》、《城市更新单元计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》：

提供格式文件；

（）《城市更新单元计划研究报告》；

（）《更新意愿统计表》：

提供或格式文件；

（）建筑物照片：

提供格式文件。

第五章其他事项

城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建公益性设施。

纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元计划的申报主体。

城市更新单元改造主体须依据《市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作加强城市治理能力的实施意见》经相关程序予以确定。

城市更新单元的围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

纳入计划的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，将取消其计划资格。

本指引自公布之日起实施。

附件

市城市更新单元计划申报表

申报

主体

申报单位（人）

法定代表人

号

委托代理人

号

通讯地址

联系

基本

信息

更新单元名称

更新单元（参照地名）

所在区位

区街道

更新单元用地面积

㎡

拆迁围用地面积

㎡

拟拆迁建筑建筑面积

㎡

权利人数量

申报

情形

□控制性详细规划已划定城市更新单元：

所属编制单元街坊更新单元

□控制性详细规划未划定城市更新单元：

所属编制单元街坊；

根据规划，规划用地功能

□未编制控制性详细规划

申报

理由

□.因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地

（述理由）

□.布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地

（述理由）

□.按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地

（述理由）

□.国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的工业用地

（述理由）

□.城中村、园中村、空心村改造的用地

（述理由）

□.布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善和危房集中以及列入土地整治工程的村居

（述理由）

□.城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域

（述理由）

□.在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、历史文化街区、文化遗产等用地

（述理由）

□.城市治理、村级工业园改造提升等及其它经市或区级人民政府认定属于城市更新围的用地

（述理由）

更新单元现状

人口规模

总人口：

　　　　　　　人（含暂住人口）

产业发展

产业产品类型：

（现状用地功能为工业的填写）

□属于我市禁止类或淘汰类产业

租金水平：

（元平方米·月）

厂房、店铺空置率：

（包含商业、工业用地的填写）

建设情况

建筑物现状使用功能：

□四类建筑：

建筑面积㎡，占地面积㎡

□文物保护单位：

（名称）

更新

请求

更新目标

．用地功能：

．产业发展方向：

（更新为工业用地的填写）

拟建

建筑面积

拟建总建筑面积：

㎡，具体包括：

工业：

㎡；

办公：

㎡；

其他：

，㎡；

其他：

，㎡。

商业：

㎡；

居住：

㎡；

开发强度

申请容积率（）拟建总建筑面积（）项目建设用地面积（）

更新方式

□业主自改　权利主体自行实施□市场主体单独实施□合作实施

更新意愿

□更新单元围权利人同意申报更新，占权利人总数量的；同意申报权利人占有的建筑物面积为㎡，占总建筑面积的。

□更新单元涉及多地块的，同意申报更新的用地共块，占总用地面积的。

□属城中村申报的，会议表决同意申报。

申报人承诺：

．承诺可提供用于公益性城镇建设用地总面积为㎡，占拆迁围面积的。

其中，根据城市规划要求须落实的：

．更新单元围符合控制性详细规划强制性容的下列要求：

□全部强制性容要求；

□控制性详细规划的强制性容在街坊之间或街坊各地块之间综合平衡，建议启动控规局部调整程序；

□控制性详细规划的强制性容在街坊之间或街坊各地块之间无法平衡，建议启动控规修编程序。

．本表填报的容及提交的所有材料的原件或复印件及其容是真实的。

如因虚假而引致的法律责任由申报人承担，与审批（或核准）机关无关。

申报单位（人）：

（签章）法定代表人：

申报时间：

填表说明:

表格涉及选择项的，须在符合项的“□”上划“√”。

1）控制性详细规划已覆盖区域以控制性详细规划为依据，控制性详细规划未覆盖区域，以分区规划为依据。

2）拟建总建筑面积不包含公益性设施的建筑面积；其中，拟建设居住建筑中包含政府保障性住房的，拟建居住建筑面积为包含政府保障性住房后的建筑面积。

3）项目建设用地面积是指扣除公益性设施项目用地后，实际将用于建设开发的用地面积。

附件

地块现状详细信息一览表

申报城市更新单元名称：

申报单位（人）：

项目

地块编号（应与提交图纸中地块编号一致）

（）

（）

（）

（）

（）

（）

宗地号或用地方案号

用地面积（㎡）

土地利用功能（现状）

土地权属性质

用地权属单位

建筑物竣工时间

建筑面积（㎡）

有房产证的建筑面积（㎡）

权利人数量

同意申报权利人数量占比（）

同意申报权利人占有建筑物面积占比（）

填表说明：

）土地权属性质：

包括国有已出让用地、国有未出让用地、集体经营性建设用地、宅基地等类型。

附件

市城市更新单元计划研究报告编制指引

总则

【目的依据】

根据《市人民政府关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作加强城市治理能力的实施意见》规定，市通过城市更新单元规划计划制度对城市更新项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进城市更新项目。

城市更新单元规划计划研究报告（下也称“研究报告”）是确定城市更新项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。

纳入当年年度计划的改造项目，应根据研究报告的批复，按《市城市更新单元编制技术规定》的要求编制城市更新单元规划。

为规研究报告的编制，结合国家、省、市有关规和标准，制订本编制指引。

【适用围】

本编制指引适用于我市围城市更新单元计划研究报告的编制。

【审批流程】

城市更新单元计划由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门联合审议，审议通过后报区人民政府批准。

涉及控规局部调整的还应当报市国土资源和城乡规划局审查，审查通过后报区人民政府批准。

【成果构成】

研究报告由文本和图集两部分组成。

研究报告成果格式须符合本编制指引“第二章”的要求。

按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的城市更新项目，应编写研究报告，研究报告的容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。

按控规实施的研究报告重点明确城市更新单元围、控规强制性容符合性分析和公益性责任分析。

【编制组织】

研究报告由各区组织编制或授权至镇（街）人民政府组织编制，由各区统一报市主管部门审查通过后，报市政府审批。

研究报告应委托具备城市规划编制乙级以上资质的设计单位进行编制。

【其他规定】

本编制指引解释权归市国土资源和城乡规划局。

第一章研究报告格式

研究报告文本和图集按幅面装订成册。

研究报告的成果应符合以下格式。

第一部分城市更新必要性研究

1、更新单元的划定

2、更新必要性论证

3、功能定位研究

4、城市更新方案说明

第二部分主要规划设计条件研究

5、控规强制性容符合性分析

6、公益性责任分析

第三部分结论

7、控规调整说明

8、当年实施项目说明

第四部分图集

第二章研究报告编写指南

第一部分城市更新必要性研究

1、更新单元的划定

（1）更新单元区位

（2）更新单元围

结合控规单元和街坊，划定城市更新单元围（含拆迁围），确定更新单元围（含拆迁围）四至围及规模；分析更新单元围与城市总体规划、生态控制线、城市更新专项规划等的关系。

（3）更新单元现状

分析更新单元围（含拆迁围）用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等容；查清土地利用现状。

2、更新必要性论证

明确属于近期重点推进的哪一类城市更新类型，分析市场动力和改造的意义等。

3、功能定位研究

根据城市总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定更新单元的功能定位。

更新单元对原有控规功能定位进行调整的，应符合城市更新专项规划和城市总体规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。

旧工厂改造为经营性开发项目的，在无已批总规的支撑下不得调整原控规的功能定位。

4、城市更新方案说明

（1）改造方案

阐述城市更新单元围（含拆迁围）的更新目标、更新主体、更新项目和更新时间。

此外，拆除重建类城市更新项目还应明确更新类型（政府主导更新改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让）等。

（2）当年实施的城市更新项目

当年实施的城市更新项目，提供详细的城市更新计划，应包括：

城市更新项目名称及面积；项目的权属情况、更新主体、更新模式、供地方式、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；更新改造后提供的公共设施用地规模及类型；拆除重建规模。

第二部分主要规划设计条件研究

5、控规强制性容符合性分析

（1）满足控规全部强制性容要求的，注明按控规实施；符合《市控制性详细规划制度改革与创新成果》列出的技术修正情形的，可按照规定的权限和程序以街坊为基本单位进行控制性详细规划技术修正，注明按控规技术修正后实施；

（2）控制性详细规划的强制性容在街坊之间或街坊各地块之间综合平衡，建议启动控规局部调整程序的，应明确对控规哪一部分的强制性容作出调整，并具体论证控规局部调整的必要性，根据《市控制性详细规划制度改革与创新成果》的相关要求形成专题报告。

连同研究报告一同报市主管部门审查后，上报市政府。

经市政府同意后方可启动控规局部调整程序。

控规局部调整成果须在城市更新单元规划中专章论述。

6、公益性责任分析

明确公益性城镇建设用地提供的责任主体，公益性设施建设的责任主体及其完成时间表。

列出城市更新单元公益性城镇建设用地规划一览表。

公益性设施应和城市更新项目同步实施、同步完成。

对城市更新单元围公益性设施可实施性进行阐述和说明。

城市更新围（含拆迁围）各公益性城镇建设用地由城市更新项目开发主体提供；城市更新围（含拆迁围）公益性设施原则上由城市更新项目开发主体负责建设，并无偿移交政府，如有特殊情况需要进行说明，并明确实施主体。

表城市更新项目公益性设施实施责任

编号

改造项目

拆除重建面积

公益性城镇建设用地编号

公益性设施类型

实施时间

开发主体提供的公益性城镇建设用地

公益性设施的实施

规模

（平方米）

占拆除重建用地比例

规模

建设主体

备注

第三部分结论

7、控规调整说明

对比城市更新前后，该更新单元功能定位、用地布局、建设强度、公益性设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，分析控规调整的可行性。

8、当年实施项目说明

简述城市更新单元及当年实施项目的基本情况，并提供当年城市更新项目情况汇总表。

容应包括：

城市更新项目名称及面积；城市更新项目的权属情况、开发主体、城市更新模式、供地方式；城市更新项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；更新改造主体提供的公益性城镇建设用地及更新改造主体负责建设的公益性设施；更新改造规模。

第四部分图集

（1）区位图

（2）更新单元围（含拆迁围）图

“更新单元围（含拆迁围）图”须包含申报城市更新单元围及其坐标、拆迁围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

同时，更新单元围需要以街坊为单元落实控制性详细规划已明确的公益性城镇建设用地和规划控制线。

（3）建筑物信息图

“建筑物信息图”须包括更新单元围所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。

如有危房的，须进行标注和说明。

（4）现状权属图

“现状权属图”须包含申报城市更新单元围、拆迁围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。

（5）更新单元公共设施规划图

标绘更新单元各类公益性设施（含独立占地和非独立占地的公益性设施）的位置、类型、用地围、设施图例等。

（6）公益性责任分析图

标绘各改造项目的界限及名称，明确各改造项目捆绑提供的公益性城镇建设用地围，编制公益性城镇建设用地捆绑一览表。

（7）更新改造时序图

（8）图纸图幅不小于，比例尺不低于，提供的格式文件须使用统一坐标系。