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附录

附录1整单元控制性详细规划研究报告的内容要求

启动研究的动因

综合论述启动动因，包括上位规划变更、市政交通设施建设、重大项目选址等外部因素的驱动，社会发展需求转变、居民意愿和建设项目引进等内在诉求。

背景概况

1.1.1.研究对象

说明此次研究所涉及的单元范围、面积。

1.1.2.区位分析

分析研究对象所处的区位情况，周边单元的发展状况及对本单元发展的影响分析，以及其它相关区位分析。

1.1.3.规划概况

1．法定规划

（1）直接上位规划

主要包括中心城编制单元规划、新城总体规划、新市镇总体规划等，郊区新城总体规划在编的，需将新城控规任务书作为上位规划进行分析。

须明确上述规划对研究对象的发展定位、主导功能、城镇建设用地规模、人口规模、强度和高度分区、居住用地比例、人均住宅建筑面积标准、相关设施等方面的要求。

当外部环境有重大变化，而法定上位规划未及时更新时，应说明变化的主要情况、上位规划目前的编制情况及对此次规划编制的影响。

须附上位规划功能结构分析图、土地使用规划图和编制单元划分图。

（2）相关上位规划

相关上位规划主要包括中心城分区规划、区县域总体规划实施方案、风貌区保护规划、市政专项规划等。

通过对上述规划内容的梳理，进一步阐明该地区的区域条件、与周边地区发展关系等影响因素。

（3）其它相关规划

主要包括区县土地利用总体规划、上海市工业用地布局规划、上海市基本生态网络规划、风貌区控规、市政专项规划等。

2.规划参考

包括结构规划、城市设计、概念方案等。

整单元规划研究中若涉及曾编制非法定批准的控规的，也可在此一并论述。

1.1.4.建设概况

说明区域内保留用地现状、在待建的土地出让情况，明确土地出让时间、出让合同编号，并对用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑高度等出让条件进行汇总。

须附在待建土地出让情况一览表（附表1）及在待建土地出让项目示意图。

总体要求

说明研究的目的、原则和方法等。

主要内容

包括功能定位、土地使用、开发强度与发展规模、空间管制、道路交通、住宅、公共设施、环境、市政工程等控规系统。

对上述系统的研究首先须

对上位规划的控制要求进行分析，结合单元现状和发展背景，对单元未来发展做出合理预测，明确上位规划中需予以落实的要求和指标，并进一步深化分析控规编制的控制要求建议和需重点解决的问题。

1.1.5.功能定位

依据上位规划和相关规划，结合发展背景明确下一步控规编制的功能发展导向。

针对产业型单元，须对产业定位与发展方向进行深入研究。

1.1.6.土地使用

分析现状土地使用特点和存在的问题，结合上位规划分析影响用地布局的内/外在因素，明确大致的用地布局结构与功能分区，确定主导用地类型和大致比例。

须附土地使用现状图、规划结构图、现状用地汇总表（附表2）。

1.1.7.开发强度与发展规模

1．开发强度

结合上位规划的要求，根据《技术准则》开发强度控制，明确大致的基本强度区分级和空间分布，对于《技术准则》中未予以规定开发强度的用地类型须重点论述开发强度确定的依据。

可附开发强度分区示意图。

2.建设规模

根据上位规划以及社会发展背景和需求，对研究范围内的总建设规模进行估算，建议进一步确定人均住宅建筑面积指标，估算住宅建筑总量。

3．人口规模

根据上位规划以及规划研究范围内住宅建设的导向，对研究范围内的总人口规模进行估算。

1.1.8.空间管制

1．空间景观构架

对城市整体空间结构、景观形象塑造进行分析，涉及重点地区的单元须结合上位规划明确重点地区划示的原则和大致范围，以及主要的空间形态管制要求。

2．建筑高度分区

分析现状建筑高度情况，结合上位规划论述确定建筑高度分区，明确基准高度和标志性建筑的大致空间布局。

可附现状建筑高度图、规划建筑高度示意图。

3．公共空间体系

针对公共活动中心区、交通枢纽地区等公共活动密集的地区，须分析公共空间组织需关注的重点，并明确公共空间的组织原则。

4．历史风貌保护

针对研究范围内有历史文化风貌区、文物保护单位、优秀历史建筑、历史街区的单元，须对上述资源进行梳理，明确下一步控规编制中需遵循的保护要求。

1.1.9.道路交通

道路交通主要包括道路系统、交通设施、交通组织等方面内容。

分析现状道路系统存在的问题，提出对上位规划中道路系统进行完善及修改的建议；明确上位规划中交通设施的类型和数量，进一步提出规模、布局等方面的建议；针对现状交通组织中存在的问题，提出公共交通系统、慢性系统等方面的规划思路。

须附道路交通现状图、交通设施现状一览表（附表3）。

对于涉及到重大交通问题的单元，建议同步编制交通影响评估或提出编制交通影响评估的建议。

1.1.10.住宅

统计现状人均住宅建筑面积，分析现状住宅使用情况和存在的问题，结合上位规划的要求和社会发展需求提出住宅规划的原则和发展导向，对住宅类型（套型比例）、住宅容量（住宅建筑总量、人均住宅建筑面积）、住宅布局（住宅高度大致分布、保障性住宅和小户型住宅等布局思路）提出引导性建议。

建议针对住宅需求展开问卷调查或访谈分析，从而对未来住宅开发提出合理预测。

1.1.11.公共设施

1．市级、区级公共设施

分析上位规划中关于市级、区级公共设施的控制要求，结合现状和发展需求明确上位规划中需要予以落实的市级、区级公共设施及其布局和规模。

2．社区级公共服务设施及基础教育设施

社区级服务设施及基础教育设施包括设施的布局及规模、设置方式、服务半径等方面内容。

根据人口规模预测，并结合现状对以上内容进行分析，提出现状存在的问题以及合理建议。

若上位规划中确定本单元与其它单元共同构成一个公建协调组时，对社区级设施的研究需扩大到公建协调组范围进行研究。

建议针对各类社区级公共服务设施需求（如医疗设施、文化设施、体育设施等）展开问卷调查或访谈分析，结合居民的实际需要提出合理预测。

3．其它配套设施

针对不同功能特色的控规编制单元，可分别进行相关配套设施的研究。

如针对产业区须进行产业配套设施的深入研究/评估。

须附公共服务设施现状图及公共服务设施现状一览表（附表4）。

1.1.12.环境

针对产业型和生态型单元，需进行环境影响分析。

通过环境影响分析，对研究对象范围内的产业类型、功能等提出引导性的建议，并提出需重点解决的环境问题。

对于涉及到重大环境问题的单元，建议同步编制环境影响评估或提出编制环境影响评估的建议。

1.1.13.市政工程系统

市政工程系统主要包括给水工程、雨水防洪工程、污水工程、电力工程、通信邮政工程、燃气工程、环卫工程、综合防灾工程、水系等。

对现状设施进行评估，明确上位规划确定的重大市政设施的类型和数量，并根据规划建筑量对可能新增的市政设施和管线进行预判。

须附市政设施现状图、市政设施现状一览表（附表5）。

结论

1.1.14.总体综述

对地区发展现状、上位规划及宏观背景、控规各系统的发展需求等研究内容进行总结，明确该地区控规编制的主要方向和目标。

1.1.15.重要控制要求的建议

重要控制要求可分控规基础指标和其它控制指标。

可附重要控制要求一览表（附表6）。

控规基础指标主要包括功能定位、土地使用、建设规模、人口规模、开发强度、建筑高度、重点地区划示等影响单元整体发展导向的指标。

应首先落实上位规划对上述指标的控制要求，并通过研究对上位规划未予以规定的指标提出具体的控制要求。

各类指标的建议深度要求如下：

表：

重要控制要求的深度建议

内容

整单元规划评估

功能定位

●功能发展导向

土地使用

●主导用地类型及大致比例

建设规模

●总建筑量控制区间

●住宅建筑总量控制区间

●人均住宅建筑面积建议值

人口规模

●人口规模控制区间

开发强度

●强度分区及布局原则

建筑高度

●功能发展导向

重点地区划示

●主导用地类型及大致比例

其它控制指标主要包括通过研究分析，认为在下一步工作中需控制的其它控规指标，如道路网密度等。

1.1.16.需重点解决问题的建议

包括对控规工作本身的建议，对控规以外其他工作的建议。

对控规工作本身的建议主要是指，针对土地使用、道路交通、住宅建设、公共设施配置、市政、风貌保护、环境建设等控规各系统存在和需解决的主要问题进行分析，并提出相应的规划引导建议。

控规以外其他工作的建议主要是指，为推进控规编制的科学性和可操作性，应在评估结论中明确对交通影响评估、环境影响评估、城市设计等专项研究的编制建议。

附件

1.1.17.附表

附表1在待建土地出让情况一览表

序号

项目名称

合同编号

用地性质

用地面积

土地出让条件

容积率

建筑面积

高度

其他

合计

附表2现状用地汇总表

项目名称

用地面积（公顷）

占建设用地的比例（%）

居住用地（R）

其中

住宅组团用地

二类住宅用地

三类住宅用地

…….

社区服务设施

基础教育设施

公共设施用地（C）

其中

行政办公用地

商业金融用地

文化用地

体育用地

医疗卫生用地

工业用地（M）

仓储用地（W）

绿地（G）

道路广场用地（S）

市政设施用地（U）

对外交通用地（T）

建设用地合计

100

水域和其他用地（E）

规划范围总用地

设施类别

数量

所在街坊编号

加油站

停车场

公交首末站

…

附表3交通设施现状一览表

附表4公共服务设施现状一览表

设施类别

设施名称

用地面积（平方米）

建筑面积（平方米）

设置形式

（独立/综合）

地区级公共服务设施

文化设施

体育设施

教育设施

医疗设施

福利设施

社区级公共服务设施

行政管理

体育

文化

医疗

社区服务

商业（菜场）

其他

基础教育设施

高中

完中

初中

小学

幼托

附表5市政设施现状一览表

市政系统

名称

所在街坊编号

给水

电力

…

附表6重要控制要求的内容一览表

重要控制要求

内容

上位规划控制要求

研究建议控制要求

基础控制指标

功能定位

土地使用

建设规模

人口规模

开发强度

建筑高度

重点地区划示

其它控制指标

1.1.18.附图

1.区位图

2.土地使用现状图

3.在待建土地出让项目示意图

4.开发建设动态图

5.道路交通现状图

6.公共设施现状图

7.市政设施现状图

8.规划结构图

附录2整单元控制性详细规划评估报告的内容要求

启动评估的动因

综合论述启动评估的动因，包括上位规划变更、市政交通设施建设、重大项目选址等外部因素的驱动，社会发展需求转变、居民意愿和建设项目引进等内在诉求。

背景概况

2.1.1.评估对象

说明此次评估所涉及的单元范围、面积。

2.1.2.周边分析

分析评估对象所处的区位情况，周边单元的发展状况及对本单元发展的影响分析，以及其它相关区位分析。

2.1.3.规划概况

1．法定规划

（1）直接上位规划

主要包括中心城编制单元规划、新城总体规划、新市镇总体规划等，郊区新城总体规划在编的，需将新城控规任务书作为上位规划进行分析。

须明确上述规划对评估对象的发展定位、主导功能、城镇建设用地规模、人口规模、强度和高度分区、居住用地比例、人均住宅建筑面积标准、相关设施等方面的要求。

当外部环境有重大变化，而法定上位规划未及时更新时，应说明变化的主要情况、上位规划目前的编制情况及对此次规划编制的影响。

须附上位规划功能结构分析图、土地使用规划图和编制单元划分图。

（2）相关上位规划

主要包括中心城分区规划、区县域总体规划实施方案、风貌区保护规划、市政专项规划等。

通过对上述规划内容的梳理，进一步阐明该地区的区域条件、与周边地区发展关系等影响因素。

（3）其它相关规划

主要包括区县土地利用总体规划、上海市工业用地布局规划、上海市基本生态网络规划、风貌区控规、市政专项规划等。

2.规划参考

包括涉及本评估对象的结构规划、城市设计、概念方案等。

3.规划演进

主要包括评估对象的控规编制情况及历次控规调整情况，重点描述规划编制及调整的时间、背景及内容概况。

进行过城市设计研究的单元，应在本节中对城市设计进行重点解读。

须附原控规土地使用现状图、原控规土地使用规划图、原控规和历次控规调整后的土地使用汇总图。

2.1.4.建设概况

说明区域内保留用地现状、在待建的土地出让情况，明确土地出让时间、出让合同编号，并对用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑高度等出让条件进行汇总。

须附在待建土地出让情况一览表（附表1）及在待建土地出让项目示意图。

总体要求

说明评估的目的、原则和方法等。

主要内容

包括功能定位、土地使用、开发强度与发展规模、空间管制、道路交通、住宅、公共设施、环境、市政工程等控规系统。

对上述系统的研究首先需解读上位规划、宏观背景的变化。

当上位规划、宏观背景存在较大变化时，评估需对这一变化对各系统的影响进行评估，继而提出问题及解决策略。

而在上位规划及宏观背景基本不变的情况下，需结合系统的发展现状、既有控规发展目标及未来发展预测三者的比对，判断既有控规的实施效率及适用度，从而明确下一步规划编制的控制要求建议和需重点解决的问题。

下文重点对上位规划及宏观背景不变的情况下，各系统的评估内容及方法进行释义。

2.1.5.功能定位

结合地区发展现状与宏观背景，对既有控规所确定的功能定位进行评估，判断其是否适合未来的发展，从而判断是否继续落实既有规划的功能定位或对原有定位提出可行的调整建议，形成对后续规划修编/调整的功能引导。

针对产业型单元，须对产业定位和发展方向进行深入研究/评估。

2.1.6.土地使用

1．土地建设概况

对既有控规实施后的建设情况进行评估，内容包括原控规批准后土地使用的建设实施情况，分析主要实施项目的土地使用类型及实施效果、重点实施项目概况等，从而得出目前项目实施中存在的困难和问题。

2．用地指标与布局

对既有控规实施前后土地使用现状进行比对，分析各类用地的实施推进率，指出既有控规土地使用中存在的问题；并对用地布局及居住用地比例等用地指标提出合理建议。

须附原控规土地使用现状图、土地使用现状图、原控规土地使用规划图、原控规和历次控规调整后的土地使用汇总图、规划结构图、既有控规实施前后现状土地使用比对表（附表2）。

2.1.7.开发强度与发展规模

1．开发强度

对实施项目的原控规开发强度和实施开发强度进行比对，重点分析涉及容积率变化的控规调整项目，从而对原控规开发强度的合理性和实施效率进行评估。

继而提出对开发强度分区及开发强度控制的合理建议。

对于《技术准则》中未予以规定开发强度的用地类型须重点论述开发强度确定的依据。

可附开发强度分区示意图。

2．人口规模

对既有控规所确定人口规模的合理性进行分析，继而提出合理建议。

3．建设规模

建设规模评估的主要内容包括总建筑量、住宅建筑总量、人均住宅建筑面积。

对既有控规所确定的建筑量的合理性和实施情况进行分析，继而提出合理建议。

2.1.8.空间管制

1．空间景观构架

对既有控规确定的重点地区及空间管制要求的合理性和实施情况进行分析，继而提出合理建议。

2．建筑高度

对实施项目的原控规建筑高度和实施高度进行比对，重点分析涉及高度变化的控规调整项目，从而对原控规建筑高度的合理性和实施效率进行评估。

继而提出对建筑高度分区、标志性建筑高度等方面的合理建议。

可附现状建筑高度图、规划建筑高度示意图。

3．公共空间体系

针对公共活动中心区、交通枢纽地区等公共活动密集的地区，须明确公共空间的组织原则，对广场、绿地、步行街等的用地布局和规模进行深入分析。

3．历史风貌保护

针对研究范围/评估内有历史文化风貌区、文物保护单位、优秀历史建筑、历史街区的，评估既有规划实施是否实现了对历史风貌的保护，明确如何进一步落实对历史风貌的保护，规避规划修编/调整可能带来的对历史风貌的破坏。

2.1.9.道路交通

道路交通系统包括道路系统、交通设施、交通组织等方面内容。

其中，道路系统研究/评估的重点在于道路网（干道网密度、道路网密度、道路面积率）。

交通设施研究/评估的重点在于交通设施的规模和布局。

对既有控规道路交通规划的合理性和实施情况进行分析，继而提出合理建议。

须附道路交通现状图、交通设施现状一览表（附表3），可附既有控规的道路交通系统现状图、道路交通系统规划图。

对于涉及到重大交通问题的单元，建议同步编制交通影响评估或提出编制交通影响评估的建议。

2.1.10.住宅

统计现状人均住宅建筑面积，分析现状住宅使用情况和存在的问题。

对既有控规实施后的住宅建设情况进行分析，判断既有控规住宅规划发展导向的合理性，并结合发展需求，对住宅类型（套型比例）、住宅容量（住宅建筑总量、人均住宅建筑面积）、住宅布局（住宅高度大致分布、保障性住宅和小户型住宅等布局思路）提出引导性建议。

建议针对住宅需求展开问卷调查或访谈分析，从而对未来住宅开发提出合理预测。

2.1.11.公共设施

1．市级、区级公共设施

对既有控规市级、区级公共设施设置的合理性和实施情况进行分析，继而提出合理建议。

2．社区级公共服务设施及基础教育设施

社区级服务设施及基础教育设施包括设施的布局及规模、设置方式、服务半径等方面内容。

针对以上内容，分析既有控规的合理性，对已建社区级服务设施及基础教育设施的实施效果进行评估，建议针对居民使用评价开展问卷调查。

若上位规划中确定本单元与其它单元共同构成一个公建协调组时，对既有控规合理性的判断需扩大到公建协调组范围进行研究。

建议针对各类社区级公共服务设施需求（如医疗设施、文化设施、体育设施等）展开问卷调查或访谈分析，结合居民的实际需要提出合理预测。

3．其它配套设施

针对不同功能特色的控规编制单元，可分别进行相关配套设施的研究/评估。

如针对产业区须进行产业配套设施的深入研究/评估。

须附公共服务设施现状图及既有控规实施前后公共设施比对表（附表4）。

2.1.12.环境

针对产业型和生态型单元，需进行环境影响分析。

通过环境影响分析，对评估对象范围内的产业类型、功能设置提出引导性的建议，并提出需重点解决的环境问题。

对于涉及到重大环境问题的单元，建议同步编制环境影响评估或提出编制环境影响评估的建议。

2.1.13.市政工程系统

市政工程系统主要涉及给水工程、雨水防洪工程、污水工程、电力工程、通信邮政工程、燃气工程、环卫工程、综合防灾工程、水系等。

对既有控规市政工程各系统负荷量、设施及管线布局的合理性和实施效果进行分析，以此提出下一阶段的工作重点。

须附市政设施现状图、市政设施现状一览表（附表5）。

结论

2.1.14.总体综述

对地区发展现状、上位规划及宏观背景、既有控规各系统的实施情况等评估内容进行总结，得出既有控规是否适用地区发展，该地区是否需要进行控规修编或调整的结论。

2.1.15.重要控制要求的建议

重要控制要求可分控规基础指标和其它控制指标。

可附重要控制要求一览表（附表6）。

控规基础指标主要包括功能定位、土地使用、建设规模、人口规模、开发强度、建筑高度、重点地区划示等影响单元整体发展导向的指标。

应首先明确经评估可沿用的既有规划所确定的基础指标控制要求，在此基础上对评估认为需予以调整的指标提出控制要求。

各项指标的建议深度要求如下：

表：

重要控制要求的深度建议

内容

整单元规划评估

功能定位

●功能发展导向/功能调整的建议

土地使用

●用地布局调整建议

●居住用地比例等主要用地指标建议值

建设规模

●总建筑量控制区间/总建筑量的变化趋势

●住宅建筑总量控制区间/住宅建筑总量变化趋势

●人均住宅建筑面积

人口规模

●人口规模控制区间/人口规模变化情况

开发强度

●强度分区及布局原则/开发强度调整建议

建筑高度

●建筑高度分区及布局原则/建筑高度调整建议

重点地区划示

●重点地区划示原则及大致规模/重点地区调整建议

其它控制指标主要包括通过评估分析，认为需控制的其它控规指标，如道路网密度等。

2.1.16.需重点解决问题的建议

包括对控规工作本身的建议，对控规以外其他工作的建议。

对控规工作本身的建议主要是指，针对土地使用、道路交通、住宅建设、公共设施配置、市政、风貌保护、环境建设等控规各系统存在和需解决的主要问题进行分析，并针对上述问题提出合理的规划建议，进一步明确这些规划建议是对既有控规思路的延续或是调整。

控规以外其他工作的建议主要是指，为推进控规编制的科学性和可操作性，应在评估结论中明确对交通影响评估、环境影响评估、城市设计等专项研究的编制建议。

附件

2.1.17.附表

附表1在待建土地出让情况一览表

序号

项目名称

合同编号

用地性质

用地面积

土地出让条件

容积率

建筑面积

高度

其他

合计

附表2既有控规实施前后现状土地使用比对表

项目名称

原控规编制时现状

现状

变化情况

用地面积（公顷）

百分比

用地面积

（公顷）

百分比

面积

（公顷）

增减

态势

居住用地（R）

其中

住宅组团用地

二类住宅用地

三类住宅用地

…….

社区级公共服务设施用地

基础教育设施

公共设施用地（C）

其中

行政办公用地

商业金融用地

文化用地

体育用地

医疗卫生用地

…….

工业用地（M）

仓储用地（W）

绿地（G）

道路广场用地（S）

市政设施用地（U）

对外交通用地（T）

建设用地合计

水域和其他用地（E）

规划范围总用地