烟草家属区物业管理方案.docx
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烟草家属区物业管理方案
某某县烟草家属区物业管理方案
一、概述
某某县烟草家属区位于某某县乌峰路上端，建于19年，占地共计平方米，其中住房套，公共通道平方米，无绿化面积，该家属区地处县城闹市区与赤水源广场相邻，交通便捷，环境较差，通过改造是理想的家居。
二、目标
某某县物业管理中心受某某县烟草公司和业主的委托，将贯彻现代物业管理理念，结合该家属区的物业建筑特点，倒入切合实际的管理模式以高效率的管理全心全意为业主服务，保障家属区房屋及其设备，改建后设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全、和谐社会的居住环境，让住房真正感受到家属区的和谐、绿化优美，良好的人居环境和优质的物业管理服务，同时，物业管理中心将运用持续发展的战略，促进家属物业的保值与升值，以人性化的管理工作方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
三、组织安排
就全国而言，物业管理费本着取之于住户，用之于住户的原则，物业管理行业是一个微利产业，其服务标准高，物业管理成本投入大，物业管理费又偏低，而且在某某是一个新兴行业，起步晚发展慢，广大住房对此认识需要有一个过程；因此物业管理组织要更加简洁、实用，降低内耗及劳动力成本。
四、烟草公司乌峰路家属区物管人员西路物管人员配置按小区规模大小（如：
小区绿化面积，占地面积、住户多少、公用通道及场地面积等设置，原则上一人一岗，预计名员工）
1、专职管理人员1名：
具体负责小区值班，清扫保洁、水电、绿化、装饰、装修、监管、收费、维修服务等小区住户各项具体事务的监督管理及修善、维修管理工作；
2、保安人员5名：
具体负责维护小区内住户正常工作，生活和治安秩序、停车管理而进行的一项的专门性管理工作与服务工作，其内容包括：
小区公共秩序，停车管理与安全，夜间巡逻，安全保卫，消防管理等；
3、清扫、保洁人员2名：
具体维护小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、给业主营造一个清新、舒适、卫生的人居环境，其内容包括：
小区内的公共区域的卫生清扫、保洁、楼梯间的清扫、扶手的洁净和垃圾清运；
4、绿化3名，具体负责小区内的所有绿化带的养护、施肥、修枝、浇水、育苗、剪草、灭虫、防病；
5、水电工2名，具体负责小区内的住宅及公共区域的水电设施，设备的维修、水电维修服务等。
其内容包括：
小区内路灯维修、公用电路的维护、为住户的水电问题免费上门维修和维护；
五、全年管理费预算支出
（一）乌峰路烟草家属区全年预算支出：
264312元
1、工资：
145600元
序号
项目
人数（元）
月工资（元）
年工资（元）
备注
A
管理员
1
1200
15600
年工资按13个月计算
B
保安员
5
900
58500
年工资按13个月计算
C
保洁员
2
500
13000
年工资按13个月计算
D
绿化员
3
900
35100
年工资按13个月计算
E
水电工
2
900
23400
年工资按13个月计算
合计
145600
2、职工福利费14﹪20384元
3、服装费13人×1000元/人=13000元
4、工具费5000元
5、绿化费（含农药、化肥、油料、机械磨损）5000元
6、税收7.5﹪19823元
7、管理费10﹪26431元
8、不可预见费3﹪7929元
9、合理利润8﹪21145元
（二）南台烟站全年预算支出：
73321元
1、工资41600元
序号
项目
人数（名）
月工资（元）
年工资（元）
备注
A
值班人员
3
900
35100
年工资按13个月计算
B
清扫、保洁
1
500
6500
年工资按13个月计算
合计
41600
2、职工福利费14﹪5824元
3、服装费4人×1000元/人=4000元
4、工具费1000元
5、税收7.5﹪5499
6、管理费10﹪7332元
7、不可预见费3﹪2200元
8、利润8﹪5866元
（三）物资局旁烟草家属区全年预算支出：
73321元
1、工资41600元
序号
项目
人数（名）
月工资（元）
年工资（元）
备注
1
值班人员
3
900
35100
年工资按13个月计算
2
清扫、保洁
1
500
6500
年工资按13个月计算
合计
41600
2、职工福利费14﹪5824元
3、服装费4人×1000元/人=4000元
4、工具费1000元
5、税收7.5﹪5499﹪
6、管理费10﹪7332元
7、不可预见费3﹪2200元
8、利润8﹪5866元
（四）新公园对面烟草家属区全年预算支出：
125189元
1、工资71500元
序号
项目
人数（名）
月工资（元）
年工资（元）
备注
1
值班人员
5
900
58500
年工资按13个月计算
2
清扫、保洁
2
500
13000
年工资按13个月计算
合计
71500
2．职工福利费14﹪10010元
3、服装费7人×1000元/人=7000元
4、工具费1000元
5、税收7.5﹪9389
6、管理费10﹪12519元
7、不可预见费3﹪3756元
8、利润8﹪10015元
（五）烟草公司办公楼及家属区全年预算支出：
105136元
1、工资59800元
序号
项目
人数（名）
月工资（元）
年工资（元）
备注
1
值班人员
4
900
46800
年工资按13个月计算
2
清扫、保洁
2
500
13000
年工资按13个月计算
合计
59800
2、职工福利费14﹪8372元
3、服装费6人×1000元/人=6000元
4、工具费1000元
5、税收7.5﹪7885﹪
6、管理费10﹪10514元
7、不可预见费3﹪3154元
8、利润8﹪8411元
六、接管
我公司和业主与物管中心签订合同后，物管中心必须做到以下：
1、制定入住流程图；
2、印刷入住表格；
3、普查人口登记；
4、登记业主车辆，并造册发放通行证；
5、制定业主手册和业主公约；
6、制定物业管理实施细则方案；
7、制定科技进步特约服务方案及价格表；
8、制定小区应急措施及实施方案。
七、物业装饰与管理
业主有权对自己所购物业进行装饰、装修和装潢，但装饰、装修、装潢必须在规定的范围内进行，按有关规定执行。
即：
国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》，根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理工作中心进行申请登记，填写业主装修申请表，领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，便于物管单位管理，在安全上自由电子业主负责，施工方必须与物管单位签订合同，对施工人员进行登记造册以便管理。
八、物业档案管理
物业档案的建立是对前期小区建设项目成果记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套改选必不可少的依据。
现代工业建筑工程随着科学技术的发展和使用要求的提高，住宅小区和商业城的设施、设备以及暗线暗管埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技和专业化，因此，一旦发生器故障，物业管理档案资料就成了维修必不可少的资料，物业管理档案资料的建立，主要抓收集、整理、归案、利用四个环节，收集的关键尽可能完整，时间上讲，是指从规划设计到工程竣工的全部技术资料，从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑到环境，整理的重点是去伪存真，留下有用的，归档就在于按照资料本身的内在规律，联系进行科学地分类与保存，利用既是在日后的管理过程中使用并加以充实。
九、管理标准及服务内容
（一）常规服务
1、环境卫生管理
清洁卫生范围：
楼宇间的公共部位，包括（楼梯、公用卫生间、公共活动场所等。
）物业区域内的公共场所，包括（物业辖区内的道路、绿化地带、公共娱乐场所等），生活废弃物（主要指生活垃圾）。
标准与要求：
一是做到“五定”即清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量；
二是做到“六不”，“六净”即不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不见人畜粪便。
路面净、路沿净、人行道净、果皮箱净、墙根净、卫生死角净；
三是做到每天早8点以前，晚9点以后各清扫一遍。
清扫保洁；
四是垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，采用设垃圾桶，实行垃圾袋装化的办法集中收集垃圾，基本做到楼梯间无张贴、乱堆现象。
2、绿化管理
绿化管理范围：
公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道绿地（指物业范围内各种道路的街道树等绿地）。
标准与要求：
一是做到春夏晴天每2天浇一次水，时间正午为宜，秋冬每5天一次，时间早晚为宜，若遇大雪覆盖不浇水。
并可根据树木长势对其进行修枝、除草，保持绿色长势合理采取措施；
二是定期对其施肥、整形，并根据其长势合理采取措施；
三是发现死树、死草、死苗定期负责补栽、移植，以示补偿；
四是使灌木造型，植被草皮保持在20——40MM，长势优育不污染环境，纯度75﹪以上，保洁率80﹪以上，绿化率75﹪以上。
3、治安管理
治安管理范围：
大门值班，夜间巡逻，对外来人员和出入物品实行登记管理，保护住用户的人身财产安全等。
标准与要求：
小区实行全封闭式管理，值班人员实行“二班倒”制度，要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，并对外来人员到访小区实行打电话通知住用户来值班室接人，出小区由住用户电话通知值班人员放行。
夜间二十四点以后，禁止外来人员和车辆进入，加大小区巡逻力度，每晚不低于四次。
实行白天2人，晚上3人值班，杜绝小区内无收购乞讨商贩，无外来闲杂人等，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。
4、车辆道路管理
车辆道路管理范围：
维护小区内车辆的交通秩序和停放秩序，确保住用户的车辆不被失窃。
标准与要求：
对进出车辆实行门卫登记制度，小区内的车辆实行登记备案在册并制作车辆管理卡对住用户的车辆出小区收卡，进小区发卡制度。
所有车辆必须全部进入指定的停放点停放。
对外来车辆实行收费停放制度，不交费不予停放。
（二）委托特约服务
范围：
为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，包括上门清扫卫生、看护老人、接送小孩等事项。
标准与要求：
针对住用户提出的如上门清扫卫生、送货上门、接送小孩、看护老人等特约服务事项，与当事人签定合同，明确双方权利义务，做到服务周到，有礼有节，态度谦和热情。
尽量让住用户满意，使满意率保持在90﹪以上。
十、物业管理中心对业主承诺
1、如果住在小区内的住户大门及门窗被撬，住户被抢（业主），所造成的经济损失经公安机关鉴定后，属于物管中心的责任，物业管理工作中心负责赔偿。
（除现金和金银首饰外）
2、消防设施齐全，由于物管中心管理不善，造成火灾，经消防部门鉴定，是物管中心的责任造成的，由物管中心负责（如果消防设施不齐全到位除外）。
3、花草三年后，交物管中心管理，由于管理不善，造成花木、花草死亡，由物管中心负责培栽。
某某物业管理公司
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