物业管理费测算指引.docx
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物业管理费测算指引
1.物业管理费测算指引
确定合理的治理费收费标准，为物业治理的正常经营提供保证。
2.范畴
适用天合房地产开发所属物业公司及物业治理项目的治理费测算。
3.职责
依照接管物业治理小区的实际情形，由物业公司人事部门负责所接管物业治理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门依照人事部门和品质部门提供的数据对小区的治理服务费进行综合测算。
4.方法及过程操纵
4.1.物业治理费的测算方法一样有两种：
1、列举法，2、倒推法（比较有用）
列举法一样适用依照预定的物业治理标准，测算物业治理费单价；
倒推法一样适用依照预定的物业治理费单价，测算出合理的物业治理服务承诺。
在实际工作中，一样是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业治理服务标准是依照被测算物业的差不多情形及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业治理费单价是依照对当地物业治理行业情形进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业治理费与倒推法测算的物业治理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平稳的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业治理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：
人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项：
●南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；
●法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业治理费测算公式为：
物业治理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积
4.8.物业治理收费面积的确定
物业治理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划治理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
面积统计表（单位:
平方米）
名称
住宅面积
商业面积
写字楼面积
会所面积
别墅面积
学校面积
面积合计
购房合同面积
分摊治理费面积
注:
如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直截了当统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊治理费面积。
4.9.列举法测算
4.9.1.人工费用的测算
4.9.1.1.组织架构的确定
依照项目经营治理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及托付方对物业治理服务的要求等实际情形，对组织架构、岗位编制进行推测。
4.9.1.2.人工费用的测算。
依照确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括：
工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：
元/月）。
依照确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人职员资的测算。
人职员资构成表
单位：
元
序号
名称
工资标准
人数
工资金额（月）
1
经理
工资标准×人数
2
经理助理
工资标准×人数
3
行政治理人员
工资标准×人数
技术、修理人员
工资标准×人数
5
保安人员
工资标准×人数
6
保洁人员
工资标准×人数
7
绿化人员
工资标准×人数
8
其他人员
工资标准×人数
合计
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：
元/月）。
依照确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
奖金及双薪
单位：
元
序号
名称
标准（折算月）
人数
补贴、奖金金额（月）
1
季度奖
标准×人数
2
双薪
标准×人数
3
年终奖
标准×人数
合计
4.9.1.5.工资附加费（单位：
元/月）。
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6.社会保险费的测算（单位：
元/月）。
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一样户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。
4.9.1.7.补贴及过节费
依照确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
补贴及过节费
单位：
元
序号
名称
标准（折算月）
人数
补贴、奖金金额（月）
1
加班补贴
标准×人数
2
交通补贴
标准×人数
3
过节费
标准×人数
合计
4.9.1.8.其它
未列入以上五项但计入人工费用的，如职员活动费用等。
4.9.2.行政费用的测算（单位：
元/月）
4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.治理处办公用水电费。
水费依照治理处水费的使用情形（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价
饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费依照治理处的照明、空调、办公设备配置的情形：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时刻（折算成的小时单位）×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时刻（折算成的小时单位）×电费收费标准
4.9.2.3.办公设备爱护费用。
要紧指复印机、机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费。
物业治理所需的通讯费用。
其中包括：
手机费、费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5.公务车辆费。
依照治理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬（公关爱护）费。
4.9.2.7.电脑爱护费用。
依照治理处配置的电脑数量以及治理处业务的需要确定电脑爱护费，包括电脑的升级、爱护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费。
因治理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
4.9.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠治理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3.财产费用的测算（单位：
元/月）。
4.9.3.1.折旧费用。
治理处正常治理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
●办公设备：
电脑、复印机、机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
●清洁绿化工具：
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月
4.9.3.2.资产的摊销。
治理处前期发生的开办费按《物业托付治理合同》的合同期限进行分摊。
开办费要紧包括：
前期购置的办公设备用品、机电修理工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷托付的治理期限÷12月
4.9.3.3.固定资产的修理费。
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4.职员宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。
4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业治理公司规避风险的一种治理手段，因此必须计提，必须投保。
业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽治理责任而丧失物业治理资格。
4.9.4.物料消耗的测算（单位：
元/月）。
4.9.4.1.服装费的测算（单位：
元/月）。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
服装费用构成表
单位：
元
序号
名称
服装成本
人数
服装费用（月）
1
经理
服装成本×人数÷使用月份
2
行政治理人员
服装成本×人数÷使用月份
3
技术、修理人员
服装成本×人数÷使用月份
4
保安治理人员
服装成本×人数÷使用月份
5
保洁治理人员
服装成本×人数÷使用月份
6
绿化人员
服装成本×人数÷使用月份
7
其他人员
服装成本×人数÷使用月份
合计
4.9.4.2.保安物料消耗。
依照物业治理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保安器材分摊明细表
单位：
元
物资名称
单价×数量
使用期限
每月分摊费用
备注
对讲机
1080元/台×35
3年
1050元
所有材料可依照所管小区的需要，按照实际配置情形及使用年限进行测算。
（参考价格）
对讲机电池
100元/台×70
2年
292元
对讲机耳唛
30元/个×35
0.5年
175元
电警棍
600元/根×10
2年
250元
硬盘录像机
1500元/台×2
3年
85元
录像带
50元/台×33
1年
220元
巡更棒（可选）
1900元/根×5
3年
267元
巡更感应点
60元/个×100
3年
167元
手电筒
70元/个×15
3年
30元
干电池
3元/节×5
20天
202元
防火服
1000元/套×5
3年
139元
防火面具
150元/个×10
3年
2元
手推式灭火器
750元/个×15
2年
68元
4公斤灭火器
60元/个×2000
2年
5000元
消防工具
400元/套×5
5年
33.元
消防桶
20元/个×30
3年
17元
救援绳
8元/米×500
5年
67元
交通指挥棒
100元/个×6
2年
25元
反光背心
35元/件×6
3年
5.9元
紧急隔离带
75元/盘×10
3年
21元
交通路锥
70元/个×50
3年
98元
相机胶卷
25元/个×
3个月
30元
合计
8683.3元
4.9.4.3.保洁物料消耗。
依照物业治理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表单位：
元
名称
用途
单位
单价
月均消耗数量
月均消耗金额
备注
玻璃刮刀
清洁玻璃
把
25.00
3
75.00
所有材料可依照所管小区的需要，按照实际配置情形及使用年限进行测算。
铲刀
清洁地面
把
4.00
2
8.00
清洁桶
盛水
个
9.00
1
9.00
长地拖
清洁地面
把
15.00
3
45.00
扫把
清洁地面
把
6.00
3
18.00
垃圾斗
清扫垃圾
个
5.00
2
10.00
地刷
清洁地面
把
5.00
3
15.00
尘拖布
清洁大堂
套
20.00
1
20.00
毛巾
擦拭物品
条
5.00
15
75.00
鸡毛掸
除尘
把
10.00
1
10.00
洁厕刷
清洁便池
把
3.00
3
3.00
胶手套
劳动爱护
双
4.00
2
8.00
地毯清洁剂
清洁地毯
瓶
75.00
2
150.00
洗衣粉
清洗物品
包
5.00
2
10.00
去污粉
去除污迹
瓶
7.00
2
14.00
洗洁精
清洗物品
桶
25.00
4
100.00
洁厕灵
清洁便池
桶
30.00
5
120.00
玻璃水
清洁玻璃
瓶
8.00
2
16.00
不锈钢水
清洁不锈钢制品
瓶
90.00
0.5
45.00
消毒液
杀菌
瓶
15.00
4
60.00
空气清新剂
空气清新
瓶
20.00
5
80.00
蜡水
打蜡
瓶
90.00
3
270.00
起蜡水
起蜡
瓶
90.00
3
270.00
洁而亮
清洁物品
瓶
15.00
4
60.00
碧丽珠
清洁皮制物品
瓶
30.00
3
90.00
大垃圾袋
存放废弃物
个
0.25
900
225.00
小垃圾袋
存放废弃物
个
0.05
4500
225.00
清洁用品月消耗费用小计
2730.00
注：
如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。
4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。
依照物业治理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。
包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
4.9.4.5.物业修理物料消耗。
依照小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情形进行修理物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
物业修理物料分摊表
单位：
元
序号
项目
测算依据
费用构成
备注
1
公共设施的修理养护
护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换
公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。
所有材料可依照所管小区的需要，按照实际配置情形及使用年限进行测算
2
供配电系统
变压器
发电机
变压器、高压设备修理保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
3
照明系统
楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等
按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4
消防系统
防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、
消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓
按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5
给排水系统
生活供水变频泵
潜水泵
变频泵、潜水泵修理材料费，管道阀门修理材料费
6
防盗，监控系统
消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的修理养护。
每年修理材料费
7
水景娱乐设施
爱护材料费
8
空调及采暖
4.9.5.小区公共费用的测算（单位：
元/月）
4.9.5.1.公共电费。
依照小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时刻进行公共电费的测算。
4.9.5.1.1.电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时刻（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时刻（折算成小时数）×电费单价（元/度）
4.9.5.1.2.公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时刻（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）
4.9.5.1.3.供配电系统电费。
变压器的电费：
各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：
●变压器的电费＝（变压器差不多电费（总容量不同，差不多电费有所差别）+超出差不多电量的实际使用电量）×电费单价；
●变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天
4.9.5.1.4.消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时运算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时运算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央操纵室电费＝中央操纵室所有电器的功率×30天×每天实际工作时刻×电费单价
4.9.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时刻×电费单价
4.9.5.1.6.泳池系统电费。
（收费泳池不计此项）
泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时刻×电费单价
4.9.5.2.公共水费（单位：
元/月）
4.9.5.2.1.绿化水费
依照小区绿化面积确定（如依照体系要求：
每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：
绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.2.清洁用水
依照清洁面积测算：
清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）
依照泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.4.小区景观用水
依照小区景观的数量测算：
小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.3.电梯运行费。
电梯保养费：
每部电梯每月保养费单价的总合
假如每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量
电梯年检费：
电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月
4.9.5.4.公共设施养护费
依照小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行修理费用测算（可参考下表的测算方法）。
物业修理物料分摊表单位：
元
序号
项目
测算依据
费用构成
备注
1
公共设施的修理养护
护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换
公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。
所有材料可依照所管小区的需要，按照实际配置情形及使用年限进行测算
2
供配电系统
变压器
发电机
变压器、高压设备修理保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
3
照明系统
楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等
按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4
消防系统
防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、
消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓
按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5
给排水系统
生活供水变频泵
潜水泵
变频泵、潜水泵修理材料费，管道阀门修理材料费
6
防盗，监控系统
消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的修理养护。
每年修理材料费
7
水景娱乐设施
爱护材料费
8
空调及采暖
4.9.5.5.社区文化费用
依照小区的本年度社区文化打算确定所需的费用。
4.9.5.6.垃圾清运费
依照小区每天垃圾量确定：
垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价
4.9.6.其它
4.9.6.1.税金的测算（单位：
元/月）
依照国家规定计提：
税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）×税率（5.5%）
4.9.6.2.治理酬金的测算（单位：
元/月）
按照当地政府规定的比例计提治理酬金（北京10%）。
如：
治理酬金＝以上包括税金在内的所有费用×酬金提取比例
4.9.6.3.不可预见费用
该项费用按总支出的3%（参考值）计提
不可预见费用＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）×3%
4.9.7.运算各类物业治理费的收费标准
依照测算出的总成本，按各类分摊治理面积，填写治理费构成明细表，运算出各类物业治理费的收费标准。
治理费构成明细表单位：
元/月.M2
项目
人工
费用
行政
费用
财产
费用
物料
消耗
小区公共费用
其它
分摊
面积
收费
标准
住宅
商业
写字楼
会所
别墅
学校
合计
注意：
被测算的物业可能存在以下几种情形：
同一单体同一用途；同一单体不同用途；不同单体同一用途；不同单体不同用途。
如此除了不同物业单体的治理服务费标准不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会显现同一个物业内有不同的收费标准的情形，专门是现今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用途的多样性将使物业治理费的测算较复杂。
各类治理费的测算还应参照当地政府制定的《物业收费指导标准》及相关规定。
4.10.倒推法测算
4.10.1.依照对当地物业治理行业情形进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.10.2.依照物业面积运算出总收入。
4.10.3.按成本比例体会值分别运算各项目所分摊费用。
附：
优秀物业治理成本构成比例体会值（仅供参考）
优秀物业治理成本构成比例体会值
项目
人工费用
行政费用
财产费用
物料消耗
小区公共费用
其它
比例
40%
5%
5%
10%
25%
15%
4.10.4.按各项目分摊费用估量出合理的物业治理服务承诺。
（估量方法是按列举法的细分内容，倒过来估量）
4.11.综合比较调整
物业治理费对比调整表
单位：
元
项目
列举法
倒推法
调整情形
人工费用
行政费用
财产费用
物料消耗
小区公共费用
其它
合计
注：
可将以上六项内容进一步细分进行比较调整。
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