深圳市中部物流组团分区规划文本.docx
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深圳市中部物流组团分区规划文本
第一章总则
第一条为加强中部物流组团【布吉、平湖、横岗】的规划管理工作，依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市城市总体规划（1996-2010）》、（其它经批准的上层次规划文件）以及国家、广东省和深圳市有关法规和规范，制定本规划。
第二条本规划是中部物流组团城市建设和发展的法定指导性文件，是下一层次规划（法定图则、详细蓝图、城市设计等）的编制依据。
凡在本规划区范围内进行的各项规划建设活动，均应符合本规划的有关规定。
第三条本规划的规划范围包括布吉（不含阪雪岗片区）、平湖及横岗地区，总用地面积为163.85平方公里。
第四条本规划期限为：
2005—2020年。
第五条本规划由规划文本、规划图纸和规划说明书三部分组成。
规划文本和规划图纸具有同等效力。
第六条本规划的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门，如需调整，必须符合《深圳市城市规划条例》的有关规定。
第七条本规划经深圳市规划委员会审议通过后,由深圳市政府批准，自公布之日开始实施。
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第二章规划目标与原则
第八条城市建设目标
1、拓展城市发展空间，提高城市建设质量，推动特区内外城市发展的一体化，即经济、社会、城市空间的一体化，实现城市持续性发展；
2、按照现代化城市标准进行建设，完善基础设施，调整产业结构，提升城市综合服务功能，重点发展现代物流业，推动组团第二、三产业的发展；
3、提高组团城市化水平，实现组团城市化质量上规模、上档次，全面实现中部物流组团农村城市化。
4、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调，建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区。
第九条规划原则
1、产业发展一体化原则：
实现区域产业发展，形成一个优势互补、合理分工、协调发展的产业合理布局体系；
2、空间结构一体化原则：
是区域经济一体化的空间依托和表现形态，是区域社会经济高效、有序发展的必然结果；
3、城市建设一体化原则：
重点推动基础设施与公共服务设施一体化建设，提升组团内各片区城市建设质量，改善城市环境，保护生态环境，塑造城市特色。
4、规划延续性和维护规划权威性原则：
本次规划必须遵循总体规划，保持规划基本政策的延续性，维护规划的权威性。
第三章功能定位与发展规模
第十条功能定位
1、功能定位：
特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地；
2、重点发展产业：
发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。
第十一条人口控制规模
1、组团现状总人口为93.4万人，其中户籍人口6.0万人，外来人口87.4万人。
2、2020年底中部物流组团分区规划人口控制在98万人内，其中户籍人口10万人，外来人口88万人。
（本次规划人口为当量人口，“当量人口”是从需求意义上将暂住人口折算成相当于户籍人口需求水平的人口，通过计算和确定暂住人口的“需求当量折算系数”，将暂住人口按照系数折算成标准的“需求当量人口”，简称“当量人口”。
）
第十二条用地控制规模
现状已建设用地为61.95平方公里。
建设用地控制规模：
规划2020年中部物流组团建设用地控制规模为83.35平方公里，人均城市建设用地85.1平方米／人。
第四章土地综合利用规划
第十三条土地综合发展目标
1、以实现可持续发展为目标，对规划区内的土地利用进行综合控制与引导，并将城市布局结构融入区域土地利用的自然生态规划，保证城市空间结构的通透性，促进自然生态环境综合效益的发挥。
2、城市建设用地增长方式由“粗放型”转为“集约型”，改变以往村镇式发展形态，土地开发由单纯的开发增量型转变为盘活存量与开发增量型并存，城市建设的重点将集中在综合服务区和产业片区。
3、对非城市建设用地进行严格控制，保护性利用部分土地，为居民提供多样化的休闲空间和设施，并使城市生态达到良性循环。
第十四条土地综合利用规划
1、根据《深圳市城市规划标准与准则》的土地分类标准，将水域和其它非城市建设用地、城市建设用地两大类；
2、水域是指规划保留的河流、水库、水面（不包括公园内的水面）。
中部物流组团的水域包括苗坑水库、甘坑水库、铜锣径水库、罗山水库、龙口水库等，以及梧桐河、大康河、沙湾河等水域，规划水域面积3.30平方公里；
3、其它非城市建设用地是指以三号、四号绿带为主体的自然生态保护区（含林地农业保护用地和发展备用地等）。
对于该项用地应采取严格的保护措施，严禁随意建设，蚕食用地和乱砍滥伐，保持并养护其自然生态风貌，并要求其周围的城市开发建设必须进行环境评价，尤其对于农业保护用地不得任意侵占，需调整时应按法定程序进行。
规划其它非建设用地77.20平方公里,其中农业保护用地1.22平方公里，林地68.94平方公里，发展备用地7.04平方公里。
4、城市建设用地是指用于城市开发建设的土地，中部物流组团的规划城市建设用地面积为83.35平方公里。
第五章布局结构和功能区发展策略
第十五条布局结构
1、利用中部物流组团良好的自然环境背景，确定东西两大生态保护区，通过与组团绿化隔离带、公园、生态走廊等绿化开敞空间的沟通与联系，共同构成生态城市的整体形态。
2、“四片两轴一带”的组团总体布局结构。
■四大城市功能片区：
（1）物流核心片区
（2）综合配套片区（3）工业及港口服务片区（4）综合发展片区
■两条发展轴：
组团以深惠路为东西向重要的城市发展轴，促进布吉、横岗片区城市功能的融合；以布澜路—平吉大道—平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉片区的城市功能融合；
■一条物流走廊带：
是指通过“物流”产业功能将“平湖—横岗—盐田港”链接起来，形成全市重要的物流走廊带（深圳中部物流走廊）；
3、主次分明的多元化服务中心
组团（区级）中心：
主要是物流核心区的仓储配送区、专业市场区、货运枢纽区及国际物流区为主形成的区级中心。
次中心：
以布吉中心区与横岗中心区形成次一级的服务中心
片区级中心：
在平湖老墟镇、南岭和安良三个片区建立片区服务中心。
第十六条空间布局特征
依据组团空间结构形态（四号绿带的分割），将中部物流组团分割成两大区域。
5、布吉—平湖功能片区：
（物流区、四大配套服务区、四个工业区）
物流区：
指平湖物流区，其功能以“货运枢纽”为核心，建立“仓储配送、专业市场、货运枢纽及国际物流”四大业务板块，创建深圳市及区域内最具活力的综合枢纽型物流片区；
四大配套服务区即由中心商贸区（布吉）、木棉湾—大芬生活居住区、水径休闲配套区及生活商贸服务区（平湖）组成。
①中心商贸区（布吉）：
位于以布吉客运站为核心的中心区，其功能为强化行政、金融、信息及商业服务业的城市中心作用。
②木棉湾—大芬生活居住区：
即布吉、大芬、木棉湾、丹竹头片区，发展城市生活居住及配套服务功能。
③水径休闲配套区：
即水径、三联片区，其功能为提供完善的体育、旅游产业服务设施，提高组团整体配套及环境质量。
④生活商贸服务区：
即平湖中心片区，其功能为发展综合商贸及城市生活居住；
四个工业区：
即甘李工业区、山厦—辅城坳工业区、丹竹头工业区及鹅公岭—良安田工业区，其功能为发展先进工业及高新技术产业。
6、横岗综合区服务区：
（中心商贸区、城市居住区、港口服务区、工业园区）
中心商贸区：
即四联片区，其功能为行政办公、金融贸易、信息、房地产等服务产业，是横岗核心片区。
城市居住区：
即六约片区，其功能为休闲型高尚住区及部分大型文化、体育设施。
港口服务区：
即安良片区，其功能为盐田港发展的后备基地，发展物流业及临港型工业。
工业园区：
即保安与荷坳片区，其功能为发展先进工业。
第十七条组团功能区发展策略
1、布吉—平湖功能片区
以内延提升与外延拓展相结合的发展策略，战略性的全面发展物流产业。
充分利用全市对物流发展日益重视的大环境优势，结合平湖物流基地的发展，推动老墟镇的改造与工业的升级换代，带动整个平湖经济的发展。
重点建设平湖物流园区，严格控制物流发展用地，建立科学的招商引资评价体系，推动组团物流发展。
另外，结合物流的发展，推动旧城改造，发展物流相关所需的配套设施，如海关、商检及生活居住等。
通过旧城改造促使工业往外围发展，推进“工业进园”政策。
布吉主要依托轨道交通3号线及布吉客运站改造，推动布吉旧城区、中心区的改造，促使工业往丹竹头及甘李片区转移，优化城市空间，促进产业发展。
2、横岗功能片区
以策略改善（整理）为主，强化组团综合服务功能，优化城市空间结构。
深惠路为布吉与横岗东西向重要的城市发展轴，随着轨道交通3号线近期优先建设，必将推动深惠路沿线旧城区的改造与新区的发展。
横岗主要依托轨道交通3号线近期建设，推动横岗老城区及六约片区的旧城改造，促使工业往保安、荷坳片区转移，优化城市空间，促进产业发展。
同时，依托盐田港的发展，安良片区主要发展物流及临港工业。
第十八条片区划分
依据全市标准分区，结合组团城市功能布局，将组团城市建设用地划分为3个大片区及32个小片区，每个分区制定不同的发展策略：
1、物流片区：
即LG103-04、LG103-06,LG103-07、LG103-11，LG103-12，LG103-13主导功能为物流用地，重点控制物流发展空间，解决重大基础设施用地的落实，同时片区内旧村、旧工业逐步实行功能置换，发展物流业。
2、布吉中心区：
即LG101-04、LG101-06、LG101-07、LG101-08，主导功能为综合配套及生活居住，依托轨道交通3号线及布吉客运站的建设，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。
3、布吉生活居住区：
即LG101-01、LG101-03、LG101-05，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。
4、布吉工业区：
即LG101-02、LG103-14主导功能为工业用地，整合现有工业区，拓展产业发展空间，引导与控制产业发展类型，确定合理的入园门坎，积极引进先进及高新技术产业，建设优势产业集聚基地（家电），提高土地的产出率。
5、平湖中心区：
即LG103-03，LG103-04主导功能为综合配套及生活居住，依托物流片区发展，积极实施旧城改造，完善配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。
6、山厦—辅城坳工业区：
即LG103-01、LG103-02、LG103-05，主导功能为工业用地，整合现有工业区，拓展产业发展空间，引导与控制产业发展类型，确定合理的入园门坎，积极引进先进及高新技术产业，提高土地的产出率。
7、鹅公岭—良安田工业区：
即LG103-07、LG103-08，主导功能为工业用地，整合现有工业区，引导与控制产业发展类型，确定合理的入园门坎，严禁污染型企业入驻，提高土地的产出率。
8、横岗中心区：
即LG104-02、LG104-07，主导功能为综合配套及居住用地，依托轨道交通3号线的建设，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善各类配套设施，确定合理的开发强度，改善城市环境。
9、六约生活居住区：
即LG104-01、LG104-09，主导功能为居住用地，严格控制工业用地的投放，实施用地功能置换，完善配套设施，高标准建设生活居住小区。
10、保荷工业区：
即LG104-03、LG104-04，主导功能为工业用地，整合现有工业区，引导与控制产业发展类型，确定合理的入园门坎，建立优势产业集聚基地（眼镜、玻璃），提高土地的产出率。
11、港口服务区：
LG104-06、LG104-08，主导功能为物流及临港工业，严格控制物流发展空间用地，实施产业转型，适应盐田港发展的需要。
第六章城市建设用地规划
第十九条土地利用规划目标
1、严格按照国家城市建设用地标准，有效控制各类用地规模；通过合理的布局结构和功能配置，集约利用城市建设用地。
2、在节约用地的前提下，确保土地的有效供应，以满足未来15年城市社会经济要求。
其中，基础设施、生活服务设施及公园绿化等政府提供的城市综合配套设施用地必须优先保证。
3、通过旧城、旧村、新村及部分工业区改造等城市更新措施，实现城市土地开发由外延式向内涵式的转变；其它区域以整治未利用土地为重点，实现城市土地开发由“粗放型”向“集约型”转变，并通过工业用地相对集中配置、居住模式与住宅形式改进等城市化措施，使城市用地形态由“村镇型”向“城区型”转变。
4、对非城市建设用地加强必要的保护，制订严格措施强制执行。
增加公共绿地，加强对山体的保护，改善城市环境。
中部物流组团规划总用地面积163.85平方公里，其中城市建设用地面积为83.35平方公里，规划用地汇总表和规划土地利用平衡表见附表1、附表2。
第二十条规划区内土地使用性质和代码采用《深圳市城市规划标准与准则（2004年版）》所规定的标准，用地分类深度以中类为主，对外交通、道路广场及市政公用设施用地部分辅以小类。
第二十一条居住用地规划
1、将组团居住用地划分14个居住地区（6～10万人/个），主要分布于布吉、横岗及平湖中心区。
规划居住用地面积2170.26公顷，占规划建设用地的26.04%。
2、新区的住宅建设要确保基础设施与商业、文化、教育、卫生等生活设施同步建设。
3、旧城（村）改造必须以城市规划为指导，分期分批统筹进行改造，条件不成熟的片区可适当放慢步伐。
4、原村民建房必须统一规划、统一建设、完善配套、改善居住环境。
第二十二条工业用地规划
1、组团规划5个工业区，规划工业用地1428.73公顷，占规划建设用地的17.14%。
2、逐步改变现状工业用地分布零散且过分沿交通干线布置的局面，逐步实施“工业进园”，并注重提高土地产出率。
3、平湖、布吉应依托平湖物流基地发展先进工业高新技术产业，横岗依托盐田港发展临港工业。
第二十三条仓储用地规划
1、依据组团经济发展，结合全市物流产业布局，依托交通设施条件，确定合理的仓储布局结构与用地规模。
规划仓储用地542.62公顷，占规划建设用地的6.51%。
2、结合平湖铁路编组站及工业站，规划安排438.06公顷仓储用地作为组团发展物流的核心片区。
3、在横岗安良片区内安排59.23公顷集装箱转运站及盐田港后方仓库。
4、远期逐步搬迁布吉水径危险品仓储区。
第二十四条对外交通用地
规划安排的对外交通用地414.00公顷，占城市建设用地的4.97%，主要为铁路用地，重点控制平湖客运站、平湖南编组站、集装箱中心站、西坑站及布吉客运站等用地。
第二十五条道路广场用地规划
协调好城市内部交通与过境交通的相互关系；重点解决各片区之间的交通联系；完善支路体系，尽可能增加停车场等静态交通设施。
规划道路广场用地1694.25公顷，占城市建设用地的20.33%。
第二十六条绿地规划
1、组团三号绿带和四号绿带为基准面，以带状绿化为基础，以沿河绿化以及市政走廊、组团隔离带为骨架，重点建设大芬公园、水径公园、凤凰山公园、横岗公园等公共绿地，规划共安排绿地813.91公顷，占城市建设用地的9.77%。
2、提高人均绿化指标，至2020年，人均公共绿地指标不得小于8.31平方米/人。
3、各类用地附属绿地指标应按《深圳市城市规划标准与准则》执行。
第二十七条市政公用设施用地规划
规划安排市政公用设施用地272.10公顷，占城市建设用地的3.26%。
第七章公共设施规划
第二十八条公共设施规划对策
1、对于配套设施结构上的调整要做到“均衡发展、优化级配”；
2、针对平湖、布吉、横岗镇区制定法规，改造建设中配套设施必须同步配置，并且要求尽可能补足缺量，否则禁止其改造开发行为。
3、对于调整比较缓慢，周期较长而现状配套不足的片区，政府可考虑以土地置换的方式挖掘配套用地。
4、下层次规划编制中，在符合国家规范的前提下，可以对本规划配置的公共设施做部分调整，调整内容仅限用地位置和用地规模。
5、加强规划管理，对没有按规定配套，要强制其权属部门按管理要求补充配套。
城市公共设施按市级、区级、居住地区级、居住区级四级配套，对公益性及非赢利性公共设施予以优先安排；
6、规划公共设施用地面积为：
926.52公顷。
第二十九条教育设施
规划按照《深圳市城市规划标准与准则》计算所需教育设施的数量和规模，调整组团布局结构、完善教育设施。
在组团内设置九年一贯制学校23所；小学34所；中学15所；成人学校1所。
第三十条医疗卫生设施
规划按照《深圳市城市规划标准与准则》计算所需医疗卫生设施的数量和规模，并合理布局，在组团范围内建设医疗设施18处，其中综合医院7所。
第三十一条文化娱乐设施
规划依据《深圳市城市规划标准与准则》，在中部物流组团内分级设置文化娱乐设施。
在组团内设文化设施18处（现状7处、规划11处），其中市区级综合文化中心2处；
第三十二条体育设施
在组团范围内设置以下体育设施：
体育设施16处（现状1处、规划14处、扩建1处），其中区级体育中心2处
第三十三条社会福利与保障设施
组团建立完善的社会福利保障设施，其中敬老院4处，每处不少于50个床位。
第三十四条行政管理与小区服务设施
组团依据城市化要求，按城市标准设置完善的行政管理及小区服务设施、街道办事处、小区服务中心、派出所等，其设施应按组团结构及标准分区进行配置。
第三十五条商业设施
依据城市功能定位及空间结构特征，在组团内设置商业设施，其中区级商业中心3处、居住地区级8处、居住区级设若干个。
1、区级：
布吉中心商贸区、横岗新世界广场商贸中心、平湖生活商贸服务区；
2、居住地区级：
沿深惠路汇福花园站、丹竹头站、育马城及银海市场轨道交通站商业中心；同时建设布吉东门街、平湖双拥街、守珍街、横岗松柏街等商业街区；
3、居住区级：
结合旧城改造，加快传统商业改造，高起点、高标准兴建购物广场和商业街。
重点对各片区及平龙路、深惠路、平湖大道等路两旁旧厂房、旧商业进行改造，形成以超级商场、专业店和连锁店为主要形式的购物中心。
第八章城市更新
第三十六条城市更新目标
构建与城市功能相融合的环境良好、配套完善，具有活力、高效、和谐的城市地区。
第三十七条城市更新内容
1、通过提升商业档次，营造商业中心
抓住地铁建设机遇，营造地铁站点商业中心，以点带面，尽快带动地铁站周边区域的老城和旧村的商业改造。
2、通过环境改造，建设宜居之地
加强新老城区联动，提高老城居住标准和水平，改善老城居住环境；
增加老城公共绿地，提高居民利用公园绿地的便捷度，建设小区文化、体育活
动场所。
第三十八条城市更新策略
按照“完善结构，优化布局，整合功能”的思路，推进组团的城市更新进程。
1、城市功能调整策略：
旧城功能结构调整采取用地性质由工业向商业服务的转换和土地整合与协调两方面的措施。
旧城改造遵循与新区建设的协调性原则，突出结构性调整、标本兼治的原则；加强引导能力，最大限度发挥利用社会和市场力量，促进城市更新进程，特别是抓住轨道交通建设机遇，营造轨道交通站点商业中心，以点带面，尽快实施规划站点周边现有老城和旧村的更新改造，通过环境改造，大力提升公共配套水平，建设宜居场所。
2、产业发展方向选择策略：
旧城的产业发展方向，考虑与各功能区之间分工协作、合理互补的原则，调整工业结构，重点发展物流产业，并发展壮大第三产业：
房地产业、商贸、服务等第三产业。
改造原有老城区，建立商业服务业基地。
将第二产业集中在平湖、横岗，提高现有制造业的环境标准、技术水准、效益水平。
3、商业服务业发展策略：
商贸居住混杂街区，整治的主要内容为通畅内部道路，理顺功能，建立网络与集中相结合的商业服务空间塑造整体商贸居住环境。
在组团中心功能区附近的城市道路形成一些有特色的商业街。
4、工业区改造策略：
旧城工业区，集中整改建筑面貌差的工业厂房，拆除工业违章建筑，消除安全隐患，美化厂区环境，形成专业市场和服务区域。
制定政策，吸引一批有较大影响力的商业企业入驻本区，提高商业的辐射力。
完善商业体系，配套公共服务设施，向营造商业旺区和服务居民小区两方面发展，进一步营造现代化城区的商业氛围。
第三十九条城市更新行动
城市更新主要实现三个转变：
扩大现有物流中心，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造。
主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街区整改、公共设施配套和交通整治。
其中街区整改为综合性的城市街区更新，涵盖工业区改造、“城中村”改造、公共设施配套和街区内部路网完善等内容。
城市更新功能区主要包括旧城和建筑面貌差的工业区。
整治的内容近期在道路、配套设施和环境方面，远期整体改造。
遵循集约利用土地的原则，逐步将分散的工业用地、住宅用地予以改造，提高土地的产出率，有条件的可适当合并工业区，实施统一管理，使工业企业的集聚效益得以充分的发挥。
注重配套设施的建设，并与城市的各项配套设施统一考虑，力求做到整体与局部的统筹安排。
对于较老的旧城居住区，主要是加强停车、绿化等配套的完善，塑造良好的居住环境。
对乡村非农建设用地采取控制—引导相结合的原则，严格控制旧城、老村零散的拆建、改建及新建。
适当控制新村建设及非农工商用地的开发，统一规划、统一开发、统一建设。
引导非农建设用地配套公用设施的建设，逐步完善各项设施，为城市化奠定基础。
第九章绿地系统规划
第四十条绿地系统规划目标
整合组团城市绿地系统结构，完善各层次绿地布局体系的规模、布局和职能。
至规划期末实现人均公园绿地面积8.31平方米，绿地率35%以上，绿化覆盖率40%以上。
第四十一条绿地系统分类
规划依据《深圳市绿地系统规划（2002—2020）》将组团绿地分为市域生态绿地和建成区绿地两大系统。
市域生态绿地分为区域绿地、生态廊道、森林/郊野公园；建成区绿地分为城市公园、社区公园、生产绿地、防护绿地、附属绿地和道路廊道。
第四十二条大型区域绿地规划
城市绿带主要由自然山体、大面积水域和农地/园地构成，它是城市绿地生态系统的主体骨架，属于城市生态系统中的最高层次。
依据自然山体、大型水体、成片农业区的空间走向、分隔状况以及类型的不同，在中部物流组团内布局三、四号绿带，三号绿带内由苗坑水库—黄牛湖水库—三联水库构成。
四号绿带内由铜锣径水库—塘坑水库水—龙口水库构成。
第四十三条大型生态绿廊（生物通道和城市大型通风走廊）规划
为了保持生态绿地系统的整体连续性，规划建设2条大型生态绿廊和生物通道，这些廊道一般控制宽度1000米以上，这些生态廊道与大型区域绿地一起，共同构成了中部物流组团的绿色生态屏障主体。
1、平湖绿廊：
位于平湖与观澜之间，作为功能区之间的隔离带。
2、平湖—布吉—横岗绿廊：
位于平湖、布吉与横岗之间，将三号与四号绿带联系起来，并充当相互之间的绿化隔离带。
第四十四条郊野公园
规划郊野公园三处，分别为分别是马恋山郊野（森林）公园、梧桐山郊野（森林）公园、银湖郊野（森林）公园，控制面积32.36平方公里。
第四十五条城市公园规划
城市公园：
充分利用自然山体，开敞绿地，建设城市公园和运动公园，满足居民对运动和休闲活动的空间需求，规划建设城市公园共20处：
第四十六条社区公园规划
社区公园是指为市民提供户外休养、保健、娱乐、运动、游戏、观赏、教育等面积大于500平米以上（最小边长25米）的集中、开放式绿地（原深标2000平米），是城市公园体系的最基干组成部分和市民就近的休憩空间，也是达到绿地系统规划目标30%的绿地率和45%绿化覆盖率的重要保证，它对应于都市基干公园，满足市民日常的居住、购物和休闲的需求。
考虑到人的体能限制和居民的休憩活动需求，小区公园的布
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