业主大会议事规则范本6篇最新版文档格式.docx
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（六）选聘和解聘物业服务企业；
（七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（八）改变共有部分的用途；
（九）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第八条：
业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，能够认定为业主。
第九条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
业主在业主大会会议上的投票权根据住宅套数等因素确定。
住宅区以一套房屋为一票（车位、店门等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量）。
但建设单位尚未出售和已出售但未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分（套房）的，按一人（一票）计算。
第十条：
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应每年由业主委员会（业主大会筹备组）组织召开一次，召开时间为2个月。
业主委员会（业主大会筹备组）应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和物业所在地居民委员会。
有下列状况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议；
（二）发生重大事故或紧急事件需及时处理的；
（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一；
（四）法律法规、管理规约规定的其他情形。
第十一条：
业主大会会议采用书面征求意见的形式。
业主大会会议应当有占总人数过半数的业主参加，参会业主以书面意见表送达的业主计算。
第十二条：
采用群众讨论形式议事的，本业主大会选取以下第2种方式:
（一）由全体业主参加业主大会会议；
（二）由业主推选业主代表参加会议。
以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能够代表过半数的业主。
第十三条：
采用书面征求意见形式的，书面意见表可用以下方式发放与收集:
（一）设立投票箱；
（二）上门发放、收集业主意见表；
（三）邮寄:
以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。
业主书面意见表回收时限届满后，如参会业主的总票权数未到达业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。
鉴于本物业的实际状况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主:
1、当面领取或送达，由业主本人或同住的的亲属或者被授权主体签收的。
2、按照业主带给的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。
被送达人签收后即视为送达，未签收的，以投递回执日第5天视为己送达。
3、与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。
采用此方式的，经两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。
业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。
公告表决结果时一并公告书面意见表的送达状况。
第十四条：
业主大会表决规则
（一）业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（三）业主为无民事行为潜力人或者限制民事行为潜力人的，由其法定监护人行使投票权。
（四）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加。
业主委托代理人参加业主大会会议应贴合下列规定:
1、业主是自然人的，能够书面委托其他业主或者亲人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的10%。
2、业主是单位法人或其它组织的，能够书面委托代理人参加业主大会会议，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。
（五）业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表的业主中的一人参加，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。
（六）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数计入已表决的多数票。
（七）业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一资料再提议召开业主大会会议进行表决。
第十五条：
业主大会会议应当作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章：
业主委员会
第十七条：
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并贴合下列条件:
（一）具有完全民事行为潜力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，按时缴纳物业管理服务费；
（四）具有必须的组织和协调沟通潜力；
（五）热心公益事业，职责心强，公正廉洁；
（六）具备必要的工作时间。
第十八条：
业主委员会委员、主任、副主任的产生:
（一）推荐初步候选人。
业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，由业主大会筹备组推荐或业主推荐、自荐业主委员会委员初步候选人。
（二）确定业委会委员侯选人。
业主大会筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。
在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会委员侯选人名单及基本状况。
（三）召开业主大会会议选举业主委员会委员，实行等额选举。
实行等额选举的，候选人经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主赞同的当选。
（四）业主委员会选举产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任和副主任。
第十九条：
业主委员会履行以下职责:
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）及时了解业主、物业使用人的意见和推荐，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）召集业主大会会议，报告物业管理实施状况；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业委会根据需要可聘请一个专职秘书。
（十）业委会的审批权限:
一千元以内由主任审批、一万元以内由业委会审批、五万元以内由全体业委会成员一致透过，五万元以上由全体业主双半原则透过。
（十一）业主大会赋予的其他职责。
第二十条：
业主委员会应当向业主公布下列状况和资料:
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）物业共有部分的使用和收益状况；
（五）专项维修资金的筹集、使用状况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分状况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支状况；
第二十一条：
业主委员会会议应当按下列规则召开:
（一）业主委员会每三个月召开一次例会。
（二）有下列情形之一的，应当在7日内召开业主委员会会议:
1、三分之一以上业主委员会委员提议；
2、业主委员会主任提议；
3、小区出现特殊状况需研究处理的。
（三）会议由主任负责召集和主持；
主任因故不能召集，由副主任负责召集。
（四）业主委员会委员因故不能参加会议的，能够书面形式发表意见，不能委托代理人参加会议。
（五）业主委员会应当于会议召开7日前，将通知及有关材料送达每位委员。
（六）业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会会议应有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员半数以上同意（包括书面意见），且不得违反法律、法规、管理规约及物业服务合同的约定。
（七）业主委员会会议应当制作书面记录并存档，会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十二条：
有下列状况之一的，业主委员会委员资格自行终止:
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为潜力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列状况之一的，由三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主大会授权业主委员会，能够决定是否终止其委员资格:
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）拒不履行业主义务的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）不履行委员职责的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十三条：
物业管理区域内以楼梯为单位成立业主小组，业主小组由该梯的全体业主组成。
业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。
第二十四条：
业主委员会应当建立健全印章管理规定，并按印章管理规定使用。
业主大会、业主委员会印章应指定专人负责管理，印章使用签字审批人和印章管理人不能为同一人。
业主大会、业主委员会印章的签字审批人为业主委员会主任。
经业主大会会议或业主委员会会议决定的事项方可使用业主委员会印章。
违反印章管理规定，造成经济损失或不良影响的，由印章管理人承担相应法律职责。
第二十五条：
业主委员会应当建立档案资料管理制度，指定专人保管档案资料。
工作档案包括以下主要资料:
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和推荐。
第二十六条：
业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，用心参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的潜力。
第二十七条：
业主大会、业主委员会工作经费能够由业主分摊、业主和社会捐资、物业共有部分经营所得等。
工作经费的收支状况，应当每半年以书面形式在物业管理区域内公布，并理解业主的监督。
第二十八条：
业主委员会委员人数不足总人数的二分之一时，应当在6个月内召开业主大会临时会议重新选举业主委员会。
第二十九条：
业主委员会换届
（一）业主委员会任期届满6个月前，由业主委员会或业主联名向房地产行政主管部门和乡镇人民政府书面申请换届选举并组建换届筹备组。
（二）换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表11人组成，组成名单要及时向业主公告。
（三）筹备组应当根据相关法规做好各项筹备工作，并在业主大会会议召开15日前以书面形式公告并征询业主意见。
（四）换届筹备组应当在任期届满前2个月，在物业管理行政主管部门和镇人民政府及社区居民委员会的指导下，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会，新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行其职责。
（五）原业主委员会应当在任期届满10日内将其保管的有关文件资料、印章及其他属全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第四章：
附则
第三十条：
制定和修改业主大会议事规则，按规定报物业房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。
第三十一条：
本规则已在物业管理区域内公示，经业主大会透过之日起生效。
第三十二条本规则由业主大会负责解释。
本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。
：
本规则未尽事项由业主大会另作补充。
业主大会议事规则
（二）：
为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。
业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。
业主委员会是业主大会的执行机构。
本议事规则经业主大会透过，对全体业主具有约束力。
本议事规则经年月日业主大会透过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
业主大会召开程序
发布公告。
业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的资料以书面形式向物业小区内业主公告。
物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市）、区房管局。
征询意见。
业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会议事资料书面征询物业小区内业主意见。
业主自己或者委托代理人（凭委托书）填写征询意见表，并签名有效。
回收统计意见。
业主委员会或召集人可透过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。
业主委员会或召集人发放和回收征询意见表可分步骤进行。
通报大会议事决定。
业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。
业主委员会或召集人务必在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，理解物业小区内业主的查询和监督。
业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市）、区房管局备案。
议事资料
第九条：
业主大会的议事资料：
（一）制定、修改业主大会议事规则、管理规约;
（二）制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定;
（三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;
（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人;
（五）决定专项维修资金的使用、续筹方案;
（六）听取和审查业主委员会的工作报告;
（七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬;
（八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案;
（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定;
（十）决定物业小区内的其他重大事项。
业主委员会的议事资料：
（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作;
（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同;
（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则;
（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用;
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和推荐，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题;
（六）提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳职责人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用;
（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等资料;
（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;
（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目;
（十）法律法规规定的其他事项。
投票规则
业主的投票权采用产权制。
业主自取得物业产权时自然取得投票权。
业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意;
业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。
持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。
业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。
投票人务必按要求在投票表格上填写有关状况并签名（盖章）。
同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。
第五章：
议事方式
业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每（个月召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在乡（镇）人民政府、街道办事处和县（市）、区房管局。
（一）1/3以上业主委员会委员提议的;
（二）20%以上业主提议的;
（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十六条：
业主大会会议能够采用群众讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。
（一）书面征求意见形式。
业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。
经收集汇总表决结果，构成业主大会的决定。
（二）群众讨论形式。
群众讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：
1.全体业主会议制。
物业小区（大厦）内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。
2.业主代表大会制。
物业小区（大厦）业主超过户的，能够实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主能够另外推选一名业主代表参加。
业主大会议事规则（三）：
使用说明
1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。
业主应当仔细阅读本示范文本的资料，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。
2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。
业主大会能够根据实际状况对文本条款的资料进行选取、修改、增补或删减，并以业主大会选取、修改、增补或删减的资料为准。
3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。
制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。
4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。
第一部分：
（规则制定的目的和依据）
为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际状况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。
（业主大会和业主委员会的设立）
业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。
（业主大会宗旨）
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，建立管理有序、环境整洁、安全舒适、礼貌和谐的居住社区。
（议事规则性质）
本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等资料进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。
本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（业主大会与相关单位的关系）
业主大会、业主委员会理解街道办事处或者乡（镇）人民政府、区（县）房屋行政管理部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。
业主大会、业主委员会用心配合公安机关，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会用心配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并理解其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，及时告知居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的推荐。
业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，能够提交居（村）民委员会设立的人民调解委员会协调解决。
（物业管理区域基本状况）
一、业主大会名称：
二、业主委员会办公地址：
三、物业管理区域范围（四至或附图）：
东至；
西至；
南至；
北至（上述范围不包括）。
四、物业类型：
（住宅/办公楼/商业用房/其他类型物业）。
五、物业管理区域概况：
房屋总建筑面积：
平方米。
房屋面积构成：
（一）住宅平方米，套。
（二）非住宅平方米，其中：
办公楼平方米、商业用房
平方米、其他类型物业平方米。
第二部分：
（业主大会议事资料）
业主大会依法履行以下职责：
（一）制定和
升级会员 