房地产估价自考模拟试题Word文档格式.docx
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8、采用（）求取的年折旧额每年递减。
A．成新折扣法
B．偿债基金法
C．直线折旧法
D．年数合计法
9、旧有房地产价格=旧有房地产重新建造成本+（）—旧有房地产建筑物折旧。
A．土地重新取得价格
B．0
C．拆迁安置补偿费
D．地价款
10．以他人土地供自己土地方便使用的权利谓之（）。
A．地役权
B．地上权
C．使用权
D．抵偿权
二、多项选择题：
（在每小题的五个备选答案中，选出二个至五个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
多选、少选、错选均无分。
每小题2分，共10分）
1、标准总收益应具备的条件是（）。
A．一般性
B．安全性
C．标准性
D．稳定性
E．持续性
2、类似房地产是指在（）等方面与估价对象相同或相似的房地产。
A．日期
B．地区
C．用途
D．交易情况
E．建筑结构
3、还原利率求取的方法有（）。
A．平均利润法
B．加权平均法
C．投资组合法
D．市场抽取法
E．混合法
4、土地租赁的标准总费用项目有（）。
A．税收
B．管理费
C．维护费
D．保险费
E．折旧费
5、仅符合房屋价值转移规律，而忽视了资金的时间价值的建筑物折旧计算方法是（）
A．直线折旧法
C．年数合计法
D．定率法
E．综合折旧法
三、判断说明题：
（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×
”并说明理由。
1、非公平价格由于受了不了解市场行情等不良因素影响，因此不能成为市场价格。
（）
2、价是临街标准宗地的平均单价。
3、可比实例区城因素比估价对象好10%，则可比实例区域因素修正系数为100/110。
4、房地产的价格形成基础是房地产的有效需求性。
5、长期趋势法从本质上讲是一种市场比较法。
6、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
7、有较多的房地产交易实例，就可用市场比较法来进行评估房地产价格。
8、用收益法评估同一地区，同样用途的房地产，可采用同一个还原利率。
9、成本法是建立在生产费用价值论基础上的。
10、某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。
四、填空题：
（每空1分，共10分）
1、土地级差收益测算的关键是___________。
2、采用级差系数测算标准地价最关键的是最低等地价和___________是否符合实际情况。
3、由于新设计、新技术、新材料等的运用，而造成原有房地产价值贬值，谓之___________。
4、某特定地区内的土地标准深度为150英尺，临街地每平方英尺价值6000元，则深度为81英尺的临街地每平方尺价值按哈拍法则计算为___________。
5、被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”的方法是___________。
6、假设开发法又称___________。
7、房屋达到使用年限不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去清理费后的余值称___________。
1、某房地产公司向银行抵押贷款12万元，年利率为12%，在25年内分期偿还，每年应还本付息额为___________。
1、房地产价格实质上是房地产___________的价格。
10、纯收益按等差级数递减下无限年的公式为___________。
五、简答题：
（每小题4分，共24分）
1、正确认识房地产估价最核心的是要把握哪两点？
2、影响房地产价格的心理因素主要有哪些？
3、路线价法正街与旁街如何区分？
4、何谓客观收益？
5、剩余法适用的条件和对象是什么？
6、标准地价的作用主要表现在哪几个方面？
六、计算：
（1、2题每题8分，3、4题10分，共36分。
计算结果保留二位小数）
1、某建筑物建成于1996年8月，建筑总面积2万平方米，建筑结构为框架式结构，耐用年限60年，残值率为零，建成后即投入使用。
该建筑物所占土地使用年限为1993年8月至2033年8月，现重新建造该建筑物为2400元/平方米，建筑物中的家俱及电器等设备价值约为建筑物价值的30%，耐用年限为10年，残值率为零。
试根据上述资料计算该建筑物（含设备）1999年8月的价值。
（8分）
2、评估某写字楼于1999年10月的正常价格，在该写字楼附近地区选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例。
A写字楼成交日期为1996年10月，成交总价164.5万元，建筑总面积400平方米；
B写字楼成交日期为1997年10月，成交总价为270万元，建筑总面积600平方米；
C写字楼成交日期1998年10月，成交总价为323万元，建筑总面积700平方米；
另调查获知，当地该类写字楼1995年10月至1999年10月的价格指数分别为120，112，108，105，104（均以上年10月为100）。
试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正，并用单价表示（元/平方米）。
3、某公司购买了一商业物业进行投资经营，预计未来第一年纯收益40万元，第二年为42万元，第三年为45万元，以后在此基础上每年纯收益递增2%，该公司准备经营满20年后，即将该商业物业销售，预计到时的销售价格为425万元。
该类商业物业资本化率为10%，问该商业物业现时价值为多少？
（10分）
4、在某市旧城区改造中，有一占地4000平方米的房地产拟拆迁改造为商住综合楼。
该工程于1999年10月1日开工，正常施工期2年，规划建筑覆盖率50%，建筑容积率5，各层建筑面积相同，其中一层为商场，其他各层为住宅。
估计该工程拆迁安置费200万元，在工程开发之初一次性补偿；
建筑费用每平方米800元，专业费为建筑费的10%，在开发期内均匀投入；
估计工程完成后，商场即可全部售出，预计平均售价每平方米建筑面积4000元；
住宅平均售价每平方米建筑面积2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后再售出50%；
销售费用为楼价的3%；
税费为楼价的6%；
投资利润为20%；
贷款年利率为8%。
试利用上述资料估计待拆迁改造的城市土地在1999年10月1日的正常总价格。
（10分）
一、单项选择题
1．交易双方在市场上实际成交的价格是。
A．市场价B．评估价
C．租赁价格D．抵押价格
2．当容积率不变时，楼面地价与土地价格成。
A．反比B．正比
C．相等D．对数
3．的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。
A．市场学派B．价格学派
C．行为学派D．成本学派
4．的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
A．级差地租B．绝对地租
C．垄断地租D．矿山地租
5．对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是。
A．土地外形B．宗地面积
C．地质条件D．地形条件
6．容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，。
A．地价越低B．地价越高
C．地价呈线性D．地价越稳定
7．在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以为主，房地产的价格较低。
A．第一产业B．第二产业
C．第三产业D．第一、第二产业
8．房地产评估的基本方法是。
A．路线价法、地价指数法、残余法
B．市场比较法、收益法、成本法
C．路线价法、市场比较法、长期趋势法
D．收益法、成本法、地价指数法
9．一般对外交通设施服务半径为公里。
A．0～20B．0～10
C．0.3～0.7D．10～20
10．出租型房地产的净收益计算公式为。
A．净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金
B．净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金
C．净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金及附加
D．净收益=租赁收入-治理费-保险费-税金及附加
11．同一供需圈就是指在这一范围内的房地产。
A．价格相同B．具有替代性
C．同为有收益的房地产D．功能各异
12．容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的。
A．最高容积率B．平均容积率
C．最低容积率D．建筑覆盖率
13．已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为。
A．生地B．熟地
C．毛地D．农地
14．成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般，而不完全由成本决定。
A．取决于效用B．取决于竞争
C．取决于收益高低D．取决于其新旧状态
15．建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为。
A．经济耐用年限B．自然耐用年限
C．安全耐用年限D．经营耐用年限
16．根据剩余法的基本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：
售价的猜测和成本的测算必须符合。
A．替代原则B．合法原则
C．投入产出原则D．多样性原则
17．根据“四三二一”法则，路线价为3000元/英尺，深度为150英尺，宽为20英尺的临街矩形宗地价格是。
A．65400元B．60000元
C．70200元D．54000元
18．在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，。
A．采用收益法B．市场比较法
C．级差收益测算法D．剩余法
19．在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过。
A．三个月B．半年
C．10个月D．1年
20．对于一般的例行估价案件可采用。
A．自由式评估报告书B．定型式评估报告书
C．混合式评估报告书D．书信式评估报告书
二、双项选择题
1．根据土地开发程度地价类型可划分为。
A．市场价B．评估价C．生地价
D．熟地价E．楼面地价
2．级差地租的两种表现形式。
A．级差地租ⅠB．绝对地租C．级差地租Ⅱ
D．垄断地租E．相对地租
3．工业区位理论的核心是通过对运输因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。
A．劳动力B．原料C．距离
D．集聚E．重量
4．影响房地产价格的因素通常可划分为。
A．城市因素B．心理因素C．社会因素
D．财政金融因素E．一般因素、个别因素
一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.房地产评估的对象是（）
A.房屋B.土地
C.建筑物D.房屋与土地
2.房地产价格构成具有（）
A.单一性B.双重性
C.多样性D.商品性
3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有
（）
A.2个B.3个
C.4个D.5个
4.杜能理论的核心是（）
A.城市地租B.农业区位地租
C.级差地租D.建筑地段地租
5.理论上，土地价格构成可分为地租资本化和_________两部分。
A.土地投资与利息B.建筑开发成本
C.专业费用D.开发利润
6.目前我国房地产市场是一个（）
A.充分竞争市场B.不充分竞争市场
C.一级市场D.二级市场
7.上世纪80年代初，_________率先在全国收取土地使用费。
A.广州B.上海
C.深圳D.武汉
8.“四三二一”法则属于_________百分率。
A.加权深度B.平均深度
C.累计深度D.单独深度
9.下列_________不是土地定级因素权重的确定方法。
A.特尔菲法B.因素成对比较法
C.层次分析法D.基准地价修正系数法
10._________是详细阐述估价过程的报告。
A.估价结果报告B.估价技术报告
C.估价师声明D.估价假设和限制条件
11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按_________计算。
A.天B.月
C.季D.年
12.收益法中的年限修正系数是（）
A.rB.a/r
C.1-［1/（1+r）n］D.r/a
13.绝对地租形成的根本原因是（）
A.追加投资所带来的超额利润B.土地私有权的垄断
C.产品价格的垄断D.产品市场的垄断
14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（）
A.积算价格B.比准价格
C.收益价格D.交易价格
15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（）
A.城市区域因素B.一般因素
C.个别因素D.时间因素
16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，_________，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A.扣除管理费B.扣除税费
C.扣除折旧D.扣除保险费
17.按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作（）
A.销售回报率B.预期回报率
C.投资回报率D.最低回报率
18.估价对象的_________是指土地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系。
A.权益状况B.物质实体
C.客观存在D.主观推测
19._________是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。
A.基准地价B.标定地价
C.宗地价格D.城镇地价
20.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为
A.1～3级B.3～5级
C.4～7级D.5～10级
二、多项选择题（本大题共10小题，每小题1分，共10分）
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
21.以下_________房地产适合采用收益法进行价格评估。
A.出租房产B.医院
C.博物馆D.学校
E.商铺
一、单项选择题（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共20分）
1．交易双方在市场上实际成交的价格是（）。
A．市场价B．评估价
C．租赁价格D．抵押价格
2．当容积率不变时，楼面地价与土地价格成（）。
A．反比B．正比
C．相等D．对数
3．（）的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。
A．市场学派B．价格学派
C．行为学派D．成本学派
4．（）的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
A．级差地租B．绝对地租
C．垄断地租D．矿山地租
5．对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是（）。
A．土地形状B．宗地面积
C．地质条件D．地形条件
6．容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，（）。
A．地价越低B．地价越高
C．地价呈线性D．地价越稳定
7．在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以（）为主，房地产的价格较低。
A．第一产业B．第二产业
C．第三产业D．第一、第二产业
8．房地产评估的基本方法是（）。
A．路线价法、地价指数法、残余法
B．市场比较法、收益法、成本法
C．路线价法、市场比较法、长期趋势法
D．收益法、成本法、地价指数法
9．一般对外交通设施服务半径为（）公里。
A．0～20B．0～10
C．0.3～0.7D．10～20
10．出租型房地产的净收益计算公式为（）。
A．净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金
B．净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金
C．净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金及附加
D．净收益=租赁收入-管理费-保险费-税金及附加
11．同一供需圈就是指在这一范围内的房地产（）。
A．价格相同B．具有替代性
C．同为有收益的房地产D．功能各异
12．容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的（）。
A．最高容积率B．平均容积率
C．最低容积率D．建筑覆盖率
13．已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为（）。
A．生地B．熟地
C．毛地D．农地
14．成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般（），而不完全由成本决定。
A．取决于效用B．取决于竞争
C．取决于收益高低D．取决于其新旧状态
15．建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为（）。
A．经济耐用年限B．自然耐用年限
C．安全耐用年限D．经营耐用年限
售价的预测和成本的测算必须符合（）。
A．替代原则B．合法原则
C．投入产出原则D．多样性原则
17．根据“四三二一”法则，路线价为3000元/英尺，深度为150英尺，宽为20英尺的临街矩形宗地价格是（）。
A．65400元B．60000元
C．70200元D．54000元
18．在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，（）。
A．采用收益法B．市场比较法
C．级差收益测算法D．剩余法
19．在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过（）。
A．三个月B．半年
C．10个月D．1年
20．对于一般的例行估价案件可采用（）。
A．自由式评估报告书B．定型式评估报告书
C．混合式评估报告书D．书信式评估报告书
二、双项选择题（在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。
每小题1分，共15分）
1．根据土地开发程度地价类型可划分为（）。
A．市场价B．评估价C．生地价
D．熟地价E．楼面地价
2．级差地租的两种表现形式（）。
A．级差地租ⅠB．绝对地租C．级差地租Ⅱ
D．垄断地租E．相对地租
3．工业区位理论的核心是通过对运输（）因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。
A．劳动力B．原料C．距离
D．集聚E．重量
4．影响房地产价格的因素通常可划分为（）。
A．城市因素B．心理因素C．社会因素
D．财政金融因素E．一般因素、个别因素
5．标准宗地的土地权利状况可选择（）。
A．国有划拨、出让土地B．非完权使用权土地C．产权共有土地
D．国家租赁和入股土地E．有他项权利限制的土地
6．中房指数与其他的指数相比，具有（）特点。
A．全面性、系统性B．地域性、较小波动性C．可比性、灵敏性
D．时效性E．针对性、稳定性
7．土地级别的划分方法有（）。
A．数轴法、剖面图法B．因素成对比较法C．特尔菲法
D．总分频率曲线统计判断法E．层次分析法
8．计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备（）等条件。
A．收入必须能持续获得B．收入应具有预测性
C．收入在非最高最佳利用状态下取得D．特殊情况下获得的收入
E．偶然因素获得的收入
9．市场比较法中选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性，并应符合（）等要求。
A．时间的接近性B．总价的类似性C．地点的类似性
D．建筑面积类似性E．买卖人员相关性
10．在市场比较法的运用中，交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如：
（）等。
A．
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