万家富花园西侧地块普通商住楼项目建设投资可行性分析报告.docx
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万家富花园西侧地块普通商住楼项目建设投资可行性分析报告
大丰*******置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼
项目申请报告
*******土地房地产资产评估咨询有限公司
二〇一二年九月
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
单位名称：
大丰*******置业有限公司
单位住所：
大丰市西团镇新建路
法定代表人：
傅超
注册资本：
800万元人民币
实收资本：
800万元人民币
公司类型：
有限公司（自然人控股）
许可经营项目：
房地产开发经营。
一般经营项目：
房屋租赁，物业管理。
经营期限：
2012年4月13日至2032年4月12日
第二节项目概况
一、项目名称
大丰*******置业有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目
二、项目拟建地点
本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：
东至万家富花园，西距牛湾河20米，北至新建路，南北总长约142米。
三、建设内容及规模
本项目总用地面积35892.20平方米，总建筑面积60980.07平米，建筑基底面积11115.00平方米，具体的建设内容及规模如下：
7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑。
住宅建筑面积为55427.25平方米，包括：
多层住宅35839.83平方米，高层住宅17725.54平方米，低层建筑1861.88平方米。
商业、物业用房2729.96平方米。
设商业停车位223个，其中：
机动车17个，非机动车206个。
住宅停车位1346个，机动车地面停车190个，地下停车196个，非机动车960个。
居住总户数设计为480户。
项目的主要经济技术指标详见表1.1。
表1.1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总用地
平方米
35892.20
2
总建筑面积
平方米
60980.07
2.1
地上建筑面积
平方米
58157.21
2.1.1
多层
平方米
35839.83
2.1.2
高层
平方米
17725.54
2.1.3
低层
平方米
1861.88
2.1.4
商业、物业
平方米
2729.96
2.2
地下建筑面积
平方米
2822.86
3
建筑占地
平方米
11115.00
4
容积率
平方米
1.62
5
建筑密度
%
30.97
6
绿化率
%
30.00
7
户数
户
480.00
8
人数
人
1440.00
户均3人
9
商业停车
辆
223
9.1
机动车
辆
17
9.2
非机动
辆
206
10
住宅停车
辆
1346
10.1
地面机动车停车
辆
190
10.2
地下机动车停车
辆
196
10.3
非动车停车
辆
960
二
经济指标
1
总投资
万元
12726.43
1.1
开发建设投资
万元
12494.85
1.2
经营资金
万元
231.58
2
资金筹措
万元
12726.43
2.1
资本金
万元
7226.43
约占比56.78%
2.2
销售回笼资金
万元
5500.00
约占比43.22%
3
销售收入
万元
17182.87
4
营业税及附加
万元
962.24
5
利润率
%
5.1
投资利润率
%
27.46%
5.2
投资净利润率
%
20.59%
5.3
销售利润率
%
20.34%
6
财务指标
6.1
内部收益率（税后）
%
17.08%
Ic=12%
6.2
投资回收期（税后）
年
3.08
Ic=12%
6.3
财务净现值（税后）
万元
620.80
Ic=12%
四、项目建设方案
1、总图布置原则
（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。
（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性，保证有良好的居住人文环境。
（3）减少不安全因素，内部交通流畅，形成环道，进出口要通畅。
（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。
绿化带景观与各楼群间的绿化相结合，达到环境均好性。
充分考虑居民群体的不同需求。
2、总图布置原则
（1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-1993）（2002年修改版）；
（2）《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；
（3）《城市道路设计规范》（CJJ37-1990）（1998年版）；
（4）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-1995）；
（5）《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）；
（6）《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-1997）。
3、总平面布置
本项目建设内容主要有住宅用房、商业用房、物业管理用房、地上停车库以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。
项目规模地块地形比较规则，呈现“T”型形状。
根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。
按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、以居为本、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，拟开发7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑。
图1-1项目总平图
本项目总平面布置情况具体如下：
（1）住宅设计
规划住宅设计间距系数不小于1.50。
（2）规划结构
本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块，用地范围为：
东至万家富花园，西距牛湾河20米，北至新建路，南北总长约142米。
因此，在充分考虑周边环境和规划条件的前提下，根据地形、日照间距、红线退让等条件，结合道路走向，在地块内部布置7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑，在地块内合理布置。
从而形成了一个相对规整的建筑空间，与外部环境融会贯通。
（3）商住楼内通道宽畅，与外围四周贯通，流线明晰，交通便捷，功能分流互不干扰，没有死角，消防车能到达每个楼栋。
（4）建筑功能实行立体布局。
大丰*******置业有限公司普通商住楼建成后，采用封闭式管理，配备电子监控，按智能化管理的要求统一配套防范设施；辅以健康绿地供业主休闲；数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小区。
（5）建筑风格体现有特色。
建筑物的风格、色彩等应体现城镇形象，与周边相协调，体现现代风格。
本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表达与抽象表达之间形成对话，使形态与空间的隐喻构成独到风格和魅力。
景观要求房屋以现代建筑风格为主。
4、道路交通方案
（1）道路系统
小区四周道路已基本形成，内部道路系统规划采用环状网设计并按二级布置。
一级道路为区内主要道路，包括主干路与城市道路连接入口，解决进出于小区内部主要交通。
二级道路为小区内部次要道路和汽车进户路。
（2）交通组织
为保证小区内的宁静和交通安全，区内禁止重型车辆进入，外部车辆不能随意进入。
区内采用人车分流，主入口人车有续并进。
小区内绿地景观大道以步行为主，为小区居民创造良好的居住环境，小区的主次出入口均设置在新建路。
5、绿化景观方案
区内绿地沿路一律栽植行道树，可绿地处全部植草皮。
园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的控制设计，使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。
同时，注重沿道路的景观，建筑物的体量、高度、材料、色彩应体现城市形象，与城市主色调、风格相协调。
6、建筑工程
（1）建筑方案
1）设计依据
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）；
《住宅设计规范》（GB50096-1999，2003年版）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《江苏省住宅设计标准》（DGJ32J26-2006）；
《江苏省居住建筑热环境与节能设计标准》（DGJ32/J71-2008）。
2）建筑设计
本工程位于万家富花园西侧地块。
项目地块内由南向北依次布置建筑，沿街低层设置商业功能区。
（2）结构方案
1）设计依据
《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）；
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）；
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年局部修订）；
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）。
2）设计参数
本项目建筑桩基安全等级为一级。
抗震
本项目建筑抗震设防类别为丙类，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），大丰市的建筑抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g。
风荷载
基本风压：
根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）及《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002），50年重现期基本分压0.40kN/m2，100年重现期基本风压0.45kN/m2，地面粗糙度类别为C类。
基本雪压：
根据《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）及《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002），50年重现期基本雪压为0.65kN/m2，100年重现期基本雪压为0.75kN/m2。
主要荷载及构件参数
不上人屋面：
0.5kN/m2
商业、疏散楼梯：
3.5kN/m2
出挑阳台、楼梯、餐厅、公用卫生间、走道：
2.5kN/m2
住宅、厨房、上人屋面：
2.0kN/m2
其余未注明荷载见《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006版）。
3）结构方案
7幢6层住宅，2幢10层建筑，1幢8层住宅，3幢5层住宅，1幢三层建筑均采用框架结构体系，框架抗震等级为二级。
所有建筑拟采用桩基础，具体基础形式待场地地质勘察后再行确定。
7、给排水方案
（1）设计依据
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2010版）；
2）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
3）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；
5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（2005年版）。
（2）给水水源
项目给水水源为当地市政自来水管网，自新建路接入，给水管径为200mm。
（3）供水方式
项目多层建筑采用市政直供水，高层采用加压供水，管材选用高性能PPR水管。
（4）热水系统
本项目太阳能方案严格按《建筑太阳能热水系统设计、安装与验收规范》（DGJ32/J08-2008）等标准进行系统设计，力求建筑物外观协调、整齐有序，热水系统性能匹配、布局合理，保证建筑质量和太阳能热水系统的使用安全，方便安装和维修。
由于本项目多层商住楼及高层由上而下7层，均采用太阳能热水系统，采用辅助电加热集中供应热水系统。
应保证太阳能集热器全年能充分的采集阳光，保证冬至日热水器采光面上的累计日照时数不少于4小时，本项目设置太阳能热水系统为建筑屋面上。
（5）用水量估算
各用水单元用水标准如下表1.2所示：
表1.2用水量估算表
序号
用水单位
规模
用水标准
最高日用水
（立方米）
1
住宅
1440.00人
120L/人·天
172.80
2
商业、物业
2729.96m2
5L/m2·天
13.65
3
绿化用水
10767.66m2
2L/m2·天
10.77
4
未预见用水
10%
19.72
5
合计
216.94
项目排水采用雨污分流制。
（6）雨水处理
设置雨水回收利用系统。
雨水回收利用处理的办法：
预先埋设管网，将屋顶、绿地、道路的雨水“自流”进地下储水池，通过过滤、沉淀、净化，再用水泵排入景观水池，改善基地微环境，还可以用于绿化灌溉、道路浇洒等。
8、电气方案
（1）设计依据
1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90）；
3）《通用用电设备配电设计规范》（GBJ50055-93）；
4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（2006年版）；
5）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；
6）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；
7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；
8）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003版）；
9）《火灾自动报警系统设计规范》（GB500116-98）；
10）《智能建筑设计标准》（GB50314-2006）。
（2）电源及用电负荷
小区供电电源由外围20KV供电线路提供，所有供电线路沿地下敷设，区内设箱式变压器供电。
表1.3用电负荷估算表
序号
耗电项目
规模
指标
总功率（kW）
1
住宅
480户
2.50kW/户
1200.00
4
商业、物业
2729.96㎡
40W/㎡
109.20
5
地下建筑面积
2822.86㎡
5W/㎡
14.11
7
其它
60980.07㎡
5W/㎡
304.90
8
合计
1628.21
规划采用综合用地指标预测区内用电负荷，参照各类用地综合用电指标，同时考虑各单体的用电系数，区内总用电负荷约为1200kW，采用3台500kVA变压器，变压器型号拟采用SGB11-R卷铁芯H级非包封线圈干式电力变压器，变压器总容量为1500kVA，满足本项目的总用电量。
（3）照明设计
1）商业、住宅及物业管理的室内照明采用荧光灯。
2）室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。
光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。
所有室外照明回路均需设漏电保护装置。
3）室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；室外照明回路采用ZR-VV电缆穿钢管暗敷。
（4）防雷与接地
本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN-C-S接地系统。
防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1。
所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。
本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用-25×4镀锌扁钢。
本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。
（5）电信和有线电视方案
本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。
通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。
（6）消防设计方案
1）设计依据
①《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
②《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。
2）设计要求
本项目建设工程耐火等级为二级。
消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。
防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。
3）消防系统
根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。
总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，普通住宅楼内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。
室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。
在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距不大于120m，确保室外消火栓150m保护半径。
附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于30m。
在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。
变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。
五、项目管理
1、管理体系
大丰*******置业有限公司作为企业组织，采用现代企业管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度、激励和约束机制按照市场经济要求建立，确保企业健康有序的发展。
本项目在项目管理方面，采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度、质量、投资实时控制。
2、管理内容
项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。
在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。
（1）招投标与监理制度
①招投标制度
根据《中华人民共和国招标投标法》，属于关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，全部使用国有资金，内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。
严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。
以建筑工程施工招投标为例，将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。
根据有关规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。
本项目招标基本情况及初步方案详见“招标”内容。
②工程建设监理制度
根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目建设过程中，实施工程建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。
审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。
（2）质量、投资、进度及安全控制
①质量控制
制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。
施工过程中对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴定等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。
建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。
②投资控制
预测风险，采取相应的防范措施。
熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。
定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。
提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。
审核信息，掌握国家调价范围和幅度。
③进度控制
编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。
建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴定，召开现场进度协调会等。
当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。
制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。
制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。
④安全控制
根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》等国家及省有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。
3、合同管理与协调
（1）合同管理
本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。
其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。
合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。
按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。
（2）协调
项目建设过程需要处理与投资、规划、市政、消防、环保等多部门的协调。
严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。
4、竣工验收
在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。
建设项目全部建成后，由项目单位及相关部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。
六、建设进度
本项目建设工期拟24个月。
拟2012年9月~2012年12月：
前期准备立项、规划设计、勘查设计等工作；
2013年1月：
项目开工；
2013年2月~2014年2月：
项目主体工程建设；
2014年3月~2014年9月：
项目扫尾工作及竣工验收。
七、投资规模及资金筹措方案
1、项目投资规模
本项目总投资12726.43万元，其中开发建设投资12494.85万元，经营资金231.58万元。
2、资金筹措
本项目总投资12726.43万元，其中：
项目单位资本金7226.43万元，占总投资的56.78%，其余资金可通过销售回笼资金筹集。
项目资本金比例符合国家有关普通商品住房项目投资的最低资本金比例20%的要求，项目资金构成合理。
本项目建设期为2年，项目资金投入也分2年进行，年投入的资金分别为：
6282.89万元、6443.54万元。
八、项目招标方案
1、招标的基本依据
（1）《中华人民共和国招投标法》；
（2）国家发展改革委员会第3、4、5、9号令；
（3）江苏省发展计划委员会〔苏计法规发（2001）1408号〕文。
2、招标的基本情况
（1）招标的范围和形式
项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。
本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材料采购。
（2）招标的组织形式
根据国家计划委员会第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。
因此，本项目采用委托招标的组织形式。
（3）招标的方式
本建设项目除特殊要求外，均采用公开招标的方式。
本拟建工程由建设单位委托招标代理机构依据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省建设工程招标投标管理办法》等法律、法规进行招标、评标等一系列工作，并选择资深、质优、信誉好的中标单位，以确保用最合理的造价建成最优质的房屋，并达到预期的施工进度。
3、招标初步方案
（1）本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级监理资质。
土建工程、设备工程拟定为一级施工资质。
（2）各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：
土建工程施工评标主要聘请与土建有关的建设施工类专家；设备工程安装采购评标主要聘请给排水、电气、弱电系统、暖通等方面的专家；监理评标主要聘请建筑、结构、设备专业以及施工等方面的专家。
（3）招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。
第二章发展规划、产业政策及行业准入分析
第一节发展规划分析
一、项目建设符合国家“十二五”住房保障发展规划
我国“十二五”规划纲要第六篇中住房保障目标为：
坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中住房供应体系主要为：
立足保障基本需求、引导合理消
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