企业价值评估恒顺醋业Word文件下载.docx
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房地产开发、物业管理
3
江苏恒顺置业发展有限公司
房地产开发、销售;
物业管理
4
镇江恒顺生物工程有限公司
醋胶囊、保健食品的生产、销售
5
镇江恒华彩印包装有限公司
彩印、制版;
包装物的制造
6
镇江中房新鸿房地产开发有限公司
7
镇江恒顺饲料有限公司
醋糟制品、饲料的生产、销售
8
恒丰食品镇江有限公司
生产销售调味品和饮料
9
江苏恒顺沭阳调味品有限公司
酱油、酱菜及系列调味品的生产
10
徐州恒顺万通食品酿造有限公司
调味品生产、销售
11
山西恒顺老陈醋有限公司
生产销售老陈醋等调味品
12
镇江华龙新型建材有限公司
混凝土及水泥制品、水泥预制构件的销售
13
江苏恒顺醋业云阳调味品有限公司
食醋、酱油的生产、销售
14
镇江恒顺物业有限公司
15
江苏恒顺饮品有限公司
乳酸饮料果味饮料纯净水醋饮料茶饮料...
16
镇江恒顺酒业有限公司
酒类生产、销售
17
镇江农欣饲料有限公司
生产销售醋糟制品、饲料产品
18
江苏中网通信有限公司
通信相关器件及软件开发、销售、系统集成
19
镇江恒欣肥料科技有限公司
新型肥料的研发;
有机肥料的生产和销售
20
恒顺醋业安徽调味品有限公司
酱油、醋等调味品的生产销售
21
镇江恒顺新型调味品有限公司
鸡精等调味品的生产、销售
22
镇江恒丰酱醋有限公司
23
镇江可尔健生物制品有限公司
生物保健品的研制、生产、销售
24
镇江恒大调味品有限责任公司
25
镇江恒顺米业有限公司
碾米、米制品、粮食收购
26
镇江天年生物制品有限公司
27
镇江顺和物业有限公司
物业管理;
劳务房屋的中介服务;
房屋的销售
28
武汉鑫恒顺商贸有限公司
调料、副食品等批零兼营
29
北京恒顺食品销售有限公司
调味品销售
30
镇江金顺酱醋有限公司
食醋、酱油的制造、销售
31
镇江合成建材有限责任公司
聚氯乙烯塑料管材、异型材、钙塑门窗...
32
镇江恒顺醋博文化旅游发展有限公司
醋文化旅游项目
33
镇江华亿润达汽车运输有限公司
道路普通货物的运输
34
上海镇江恒顺酱醋配销有限公司
贸易、食品（酱醋、调味品）
35
上海双和塑胶有限公司
塑料制品的生产、销售
36
镇江恒达塑料包装有限公司
37
镇江润扬调味品有限公司
酱油、酱料、酱腌菜的生产、销售
38
镇江市两岸咖啡餐饮有限公司
快餐制售;
咖啡服务;
会务服务
二、公司主营结构分析
数据分析：
主营构成
截止：
2012-06-30单位（万元）
产品行业地区
主营收入
同比增长
主营收入占比
主营利润
酱醋调味品
其他
房地产
其他（补充）
--
主营成本
毛利润
（1）发展品牌优势，巩固主营业务市场地位
主打品牌“恒顺牌”作为我国食醋类产品中唯一荣获国家、国际双金奖的产品，畅销全国和世界43个国家和地区，并被认定为国宴专用产品。
06年公司被国家商务部认定为“中华老字号”企业，还被国家文化部正式列为我国第一批非物质文化遗产保护名录，公司品牌效应得到进一步提升。
2011年"
恒顺"
品牌被授予了"
江苏品牌紫金奖"
，这也是镇江唯一获全省大奖的品牌；
六年陈"
镇江香醋荣获了2011中国（国际）调味品及食品配料博览会"
金奖"
；
经上海大世界基尼斯总部的认定，恒顺"
九龙坛"
成为名副其实的"
天下第一醋坛"
。
（2）涉足百货业
在巩固发展香醋主业的同时，公司还在百货等领域迈出策略性投资的经营步伐，利用资本运营手段收购了镇江百货零售龙头企业镇江百盛商城公司50%的股权。
（3）涉足房地产
公司下属3家房地产开发公司。
2011年公司房地产业务继续受国家宏观调控政策的不利影响，全年实现营业收入亿元，实现业务利润万元。
2012年上半年实现营业收入万元。
同比下降%。
（4）涉足半导体照明行业
07年8月，公司子公司稳润光电与新恒基国际（集团）有限公司进行战略合作，新恒基决定以稳润为平台，携手百年恒顺，打造国内领先、国际先进的最大规模LED封装和应用产业基地。
将与新恒基旗下一期投资128亿元的中国唯一全方位的化合物半导体产业基地“深圳世纪晶源科技有限公司”实现LED产业领域的全面对接。
首期（07年）由新恒基控股70%，新恒基全资子公司光电投资以现金方式认购稳润光电全部新增注册资本。
增资完成后，稳润公司注册资本由4000万元增至亿元（其中光电投资持股%，公司持股%）。
3年内注册资本增至5000万美元，5年内完成总投资5亿美元，打造产业规模超百亿的光电企业集群。
世纪晶源首期化合物半导体产业链上游的芯片和外延片均已投产。
（5）参股金融
2010年7月，公司拟投资1170万参加江苏镇江金山农村商业银行股份有限公司的增资扩股，拟以元/股认购900万股；
增资扩股完成后，该银行注册资本拟定为32000万元；
本次认购尚需中国银监会等部门审核确认。
2012年5月，公司出资1620万元（占9%）参股设立镇江市丹徒区国金农村小额贷款有限公司。
三、财务分析：
表一：
2006—2011年资产负债表比较
科目\年度
2011
2010
2009
2008
2007
2006
货币资金（万元）
交易性金融资产（万元）
应收票据（万元）
53
应收账款（万元）
预付账款（万元）
应收股利（万元）
其他应收款（万元）
存货（万元）
其他流动资产（万元）
流动资产合计（万元）
长期应收款（万元）
长期股权投资（万元）
投资性房地产（万元）
固定资产（万元）
在建工程（万元）
工程物资（万元）
固定资产清理（万元）
无形资产（万元）
13707
商誉（万元）
长期待摊费用（万元）
640
递延所得税资产（万元）
683
非流动资产合计（万元）
资产总计（万元）
短期借款（万元）
124930
135980
114460
96800
82755
76885
应付票据（万元）
54675
31065
9300
应付账款（万元）
预收账款（万元）
应交税费（万元）
应付利息（万元）
应付股利（万元）
其他应付款（万元）
一年内到期的非流动负债（万元）
1808
17560
9000
16100
其他流动负债（万元）
流动负债合计（万元）
长期借款（万元）
49850
16900
12085
26190
22000
10000
长期应付款（万元）
专项应付款（万元）
其他非流动负债（万元）
非流动负债合计（万元）
负债合计（万元）
股本（万元）
12715
资本公积金（万元）
盈余公积金（万元）
未分配利润（万元）
归属于母公司股东权益合计（万元）
41453
少数股东权益（万元）
股东权益合计（万元）
负债和股东权益总计（万元）
表二：
2006—2011年利润表比较
净利润（万元）
营业总收入（万元）
营业收入（万元）
营业总成本（万元）
营业成本（万元）
营业利润（万元）
投资收益（万元）
其中：
联营企业和合营企业的投资收益（万元）
资产减值损失（万元）
管理费用（万元）
销售费用（万元）
财务费用（万元）
营业外收入（万元）
营业外支出（万元）
营业税金及附加（万元）
利润总额（万元）
所得税（万元）
综合收益总额（万元）
归属于母公司股东的综合收益总额（万元）
归属于少数股东的综合收益总额（万元）
表三：
2006—2011年各主要指标比较
基本每股收益（元）
摊薄每股收益（元）
每股净资产（元）
营业总收入同比增长率（%）
净利润同比增长率（%）
股东权益比率（%）
资产负债比率（%）
每股公积金（元）
每股未分配利润（元）
每股经营现金流（元）
摊薄净资产收益率（%）
销售毛利率（%）
表四：
指标变动原因
变动科目
本期数值（万）
上期数值（万）
变动幅度
变动原因
预付账款
%
主要由于公司房地产项目预付工程款增加。
应交税费
主要由于本期房地产公司预缴税金。
投资收益
本期权益法核算收益下降。
图一：
资产负债构成图（摘自同花顺）
图二（摘自同花顺）
表五：
发展能力分析
日期
2012-09-30
2012-06-30
2012-03-31
2011-12-31
主营业务收入增长率
营业利润增长率
利润总额增长率
净利润增长率
净资产增长率
流动资产增长率
固定资产增长率
总资产增长率
摊薄每股收益增长率
每股净资产增长率
每股经营性现金流量净额增长率
三年算术平均净资产收益率
表六：
经营效率分析
营业周期
存货周转天数
应收账款周转天数
流动资产周转天数
总资产周转天数
存货周转率
应收账款周转率
流动资产周转率
固定资产周转率
总资产周转率
净资产周转率
股东权益周转率
营运资金周转率
存货同比增长率
应收帐款同比增长率
表七：
获利能力分析
总资产净利润率
投入资本回报率ROIC
成本费用利润率
营业利润率
主营业务成本率
销售净利率
总资产报酬率
销售毛利率
三项费用比重
营业费用率
管理费用率
财务费用率
非主营比重
营业利润比重
每股息税折旧摊销前利润
每股息税前利润EBIT
EBITDA/主营业务收入
资产负债率
四、财务预测：
表八：
财务指标预测
预测指标
2009（实际）
2011（实际）
2012（预测）
2013（预测）
2014（预测）
156830
营业收入增长率（%）
净利润增长率（%）
每股现金流（元）
每股净资产
净资产收益率（%）
市盈率（动态）
图三：
业绩预测图（摘自同花顺）
五、业务分析
（一）酱醋调味品稳定增长
主业收入结构：
公司80%销售来自恒顺香醋。
恒顺香醋创立于1840年，与山西老陈醋、四川保宁醋、福建永春红曲米醋并称中国四大名醋，其品质和品牌深获消费者喜爱。
恒顺醋业股份有限公司主营酱醋调味品，主业收入80%来自于恒顺香醋，在其醋产品品牌中，80%以上都是恒顺，其他品牌万通、金山、北固山等都是后来收购当地企业所得。
除恒顺在全国市场销售外，北固山在北京、武汉、上海都有些市场。
产品结构：
90%为中低档产品。
目前品种200多个，砍掉了一些低端的，还在调理一些产品。
公司以出厂价高于元/kg的为高端产品，现在占比10%，产品酸度比较好；
袋装醋是低档的，外面1块钱1袋，其他都是中档产品，中、低档各占40-50%。
虽然与同行山西陈醋相比，恒顺醋业产品吨价已经较高，但从其自身讲，产品中低档比重仍旧过大。
目前公司产品结构在朝中高档方面切换，对终端只有指导价，镇江以外地区考虑物流配送成本价格会有些差别。
诸多产品中，销售量比较大的有两款产品，恒顺香醋A陈，现在收入1个亿，另一个品种B香，收入七八千万。
这两款产品历史比较长，保持稳定略有增长。
在产品方面，公司一是对A陈、香升级换代，B包装不变，主要是规格作些改变。
二是开发新的产品。
公司的想法是先要支撑住销量，再补充新产品。
销售区域：
江浙沪、安徽等江南市场占据60%销售额。
其中，镇江有专门的子公司运作，目前1亿元销售额；
苏州、无锡、南京等城市在6000万以上；
安徽省6000万以上；
上海5000万；
广东1000万。
其他地区有武汉、北京、陕西等相对表现不错。
相关调味产品发展差强人意。
主业另外20%收入来自公司开发的调味相关产品，如料酒、黄酒、酱油、鸡精、酱菜等产品，但基本都是区域销售。
在醋的基础上，公司主要推鸡精、复合调味料、黄酒、料酒等。
鸡精：
做了很多年，但销售区域局限性很大，几百万的销售额，公司计划用醋的销售渠道向外推广，现在业务略有盈利。
公司专门成立了事业部，但推进效果还要观察。
黄酒：
公司投入比较大，2万吨的产能，开发了四个品种，年初计划销售2000万元以上，目前来看达到目标可能性不大。
但黄酒是公司下一步发展的重点。
料酒：
料酒主要是在江南以外的地区销售，江南地区做菜更多用黄酒，行业格局不稳定，没有特别强的企业，公司具备一定优势。
目前该业务收入增速大于50%，几个品种，每个月销售两三百万，安徽、湖南基数低翻倍增长。
现在数千吨的水平，去年收入近4千万元。
公司希望在2、3年内再翻番。
酱油、酱菜：
前几年在萎缩，现在稳定。
酱油产量2、3万吨，也是几百万销售额，近期也设立了酱油事业部来运作；
酱菜还是一直在萎缩，这两块业务基本不盈利。
除调味品外，公司还储备醋的衍生产品如妙爽果醋、蜂蜜养生醋、妃醋等产品，其果醋口感不错，300多ml玻璃瓶装餐饮终端售价10元。
这块业务量很小，但产品属性上应属于软饮料，运作模式与醋有较大差异，公司目前无精力顾及。
（二）多元化业务逐步退出
房地产业务过去利润率较低。
公司作为国有企业，有拿地之便利，但该业务的财务状况不是很突出，过去毛利率和净利率较低，而公司负债率较高，一是因为房地产公司靠负债开发，资金成本大，也影响公司主业的资金投入；
二是公司作为国有企业，考虑到社会效益，政府限制房价，镇江当地地产本身不够旺，房价不高；
三是房地产配套的项目设施建设包括幼儿园、小学、中学、体育公园等，都摊到了前面的项目中。
房地产销售额去年5亿多，今年预计3亿多元，因只有一个楼盘可卖，月份交付，12估计产生1000多万元利润。
预计未来利润率提高，年后基本退出房地产业务。
3公司表示，去年镇江房价政策放开，涨幅比较大（去年的楼盘，年初售3800元/平米，年底到6000，今年开盘是7000多），加上配套项目提前摊销，今后毛利率会将能提高5个点左右。
公司现在还有300亩地可开发，建筑面积25万平米，剩下的土地预计每平方米有近2000元税前利润。
公司是存量开发，估计3年后结束开发。
百盛商城投资收益10年下降至1000万左右，未来应有一定回升。
公司投资收益现有两块来源，其中百盛商城持股50%，09年贡献1700万左右的收益，10年由于门前道路建设、附近新开商场八佰伴，经营受到影响，预计贡献1000万左右。
预计这块业务未来仍会继续持有，随门前道路建设完成，及商城调整，利
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