《地产新兵十天入门》读书笔记.docx
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《地产新兵十天入门》读书笔记
《地产新兵十天入门》读书笔记
下面是我在看书过程中所记录的一些重要笔记：
第一章：
浅说房地产基本概念
1、房地产业的概念：
指从事房地产开发建设、租售经营及与此紧密相关的中介服务，如装修，物业管理等经营活动的行业。
2、房地产业的分类：
投资开发业与地产服务业（包括物业管理、地产经纪、价格评估、地产咨询）
3、房地产业与建筑业的区别：
往往是甲方与乙方的合作关系。
前者是策划者、组织者和承担发包者，后者是承包单位按承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发的房屋建设生产任务。
4、房地产开发的概念：
对城镇进行土地和房屋的建设开发。
分为综合开发、土地开发、房屋开发。
5、开发范围：
征地、拆迁安置、规划设计、通电信、供电、供水、修道、绿化、房屋建设等多项内容组成
6、开发流程环节：
地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风空调、电梯9个部分。
地基与基础、主体结构先施工，同时预埋水电管线、预留水电洞口，主体结构完成一定程度，内部装修、水电安装可穿插进行，外装修一般待主体封顶后，从上至下进行施工。
7、小区居住密度各数据的计算公式：
人口毛密度=小区规划内容纳总人口÷小区总用地面积
人口净密度=小区规划内容纳总人口÷住宅用地面积
住宅建筑套毛密度=规划住宅建筑套数÷小区总用地面积
住宅建筑套净密度=规划住宅建筑套数÷住宅用地面积
住宅面积净密度=住宅建筑面积÷住宅用地
建筑面积毛密度=（住宅建筑面积+公共建筑面积）÷小区总用地面积
住宅建筑净密度=基底总面积÷住宅用地
8、三通一平：
指供热、供电、供水到位、场地平整;
七通一平：
指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平衡。
第二章：
泛论房地产交易知识
1、商品房预售的条件：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入资金达到工程建设总投资25%以上，并已确认施工进度和竣工交付日期；④开发企业向城市、人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
2、售房必持有的5证：
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《商品房预销许可证》
3、商品房现房销售条件：
①具有企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已落实；⑥供水、供电、供热、供气、通信等配套设施设备具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备也具备交付使用条件或已确认施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已落实。
4、商品房交易的几种方式：
预售、按揭、房屋抵押、赠与、内销外租、以旧换新、产权调换。
5、8步完成房地产交易全程：
信息沟通—签订合同—合同申请—立契—缴纳税费—产权过户—银行申贷—交易完成
6、一次性付款流程：
交定金并签订《楼宇认购书》—房款交付及收据换领—签订《商品房买卖合同》—领取《商品房买卖合同》、购房发票、付清楼款证明—办理商品房交付手续—办理《房地产证》—领取《房地产证》
7、按揭贷款9大流程：
①借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合资格的给予开具“审查通知单”②将身份证、户口本、婚姻证明、学历证明、购房契约、首付款发票、收入证明，以及其他贷款资料交于银行指定的律师事务所；③由律师初审后向银行出具“法律意见书”和“见证书”，对贷款申请人的身份以及资信状况做评价，收取相关费用；④到银行柜台购买房屋保险，并一次性交保险费用；⑤银行对贷款申请人的资信进行复审；⑥通过后由律师安排与贷款人分别签订《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托转帐付款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用账户；⑦银行签署发放借款合同及其他资料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户；⑧借款人按照规定的还款方式，按时归还借款；⑨借款人还清本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。
8、开发商最低保修项目和保修期限：
地基基础和主体结构工程（合理使用寿命年限内承担保修）、屋面防水工程（3年）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（1年）、墙面、顶棚抹灰层脱落（1年）、地面空鼓开裂、大面积起砂（1年）、门窗、五金件损坏（1年）、管道堵塞（2个月）、供热与供冷系统和设备（1个采暖期或供冷期）、卫生洁具（1年）、灯具、电器开关（6个月）
第三章：
房地产交易税费约定
1、土地增值税：
交易价×1%
营业税：
交易价×5%
城市建设费与教育附加税：
营业税×（7%+3%）
印花税：
交易价×0.05%
个人所得税：
交易价×1%
契税：
交易价×税率（普通住宅1.5%，非普通住宅3%）
2、购房收费标准：
律师事务所：
律师服务费楼价0.15%
公证处：
购销合同公证费楼价0.3%
贷款合同公证费贷款金额50万以下200元/笔
50万以上300元/笔
建委：
房屋产权初始登记费100元
保险公司：
保险费贷款额0.1%（每年交1次）
银行:
办贷款卡费用80元/户银行开户费10元/户
税务局：
印花税贷款金额0.005%楼价款0.03%
财政局：
契税楼价1.5%（单价小于3000元/平方米）
楼价款3%（单位大于3000元/平方米）
房管所：
房屋交易费楼价0.2%交易服务费楼价0.2%
房地产权证工本费：
100元/本
劳务费3元/平方米
面积：
50-100平方米为120元/套
测绘费：
101-200平方米为160元/户
201-300平方米为200元/户
301-400平方米为240元/户
有关部门及施工单位：
水电报装费车位2500元/户
普通住宅4800元/户
复式错式住宅：
7200元/户
管道煤气报装费2000元/户
防盗门2000/户
可视对讲800元/户
电视接收系统住宅800元商铺1500元/户
电话报装费800元/户
物业管理公司：
保证金水费保证金300元（包括直饮水）
电费保证金500元
煤气保证金500元
管理费保证金500元
物业管理费：
住宅2元/平方米
商铺2.5元/平方米
小车位20元/平方米
摩托车位20元/月
第四章：
房地产权的基础知识
1、房地产权属7种登记类型：
房地产总登记土地使用权初始登记房屋所有权初始登记转移登记变更登记他项权利登记注销登记。
2、申请房地产权初始登记应提交的文件：
土地权属证明、建筑许可证、施工许可证、建筑物竣工验收工收证、经市政府指定的机构审定的竣工结算书、建筑设计总平面图、建军筑物竣工图、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘果报告书。
3、房地产权登记的4大程序：
（1）申请人向房屋所在地的登记机关提出书面申请，填写统一的登记申请表，提交有关证件。
（2）登记机关对受理的申请进行权属审核，主要对产权档案、申请人提交的各种证件，核实房屋权来源。
（3）对可能有争议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。
（4）对产权来源清楚、证件全、手续完备、符合法规策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋产权属证书颁发给房屋权利申请人。
5、办理产权证书的4大步骤：
（正个过程需3-6个月左右）
（1）开发商要向房管局提供房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拔地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。
（2）由房屋所在地测绘所进行实地测绘并绘制管理图。
（3）根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。
（4）凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订档案并制证、发证。
6、房产过户需要提交的资料：
房屋买卖合同、产权证明或其他凭证、户口本、双方身份证、其他证明。
7、继承过户流程：
（1）到房屋所在地的区公证处办理继承权的公正，外销商品房，必须要市公证办理公证。
（2）带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证、房地产权证原件、房屋平面图及地图原件，以前购房时的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记。
（3）缴纳税费。
（4）办理产权转移过户手续。
8、继承过户需要缴纳的税费
公证费=评估价值×2%（最低收取200元）
合同印花税=评估价值×0.05%
登记费100元权证印花税5元
评估费=评估价值×0.5%
第五章：
房地产规划基础知识
1、居住区4种建筑排列形式:
行列式、围合式、向心式、隐喻式
2、居住区规划设计的主要内容：
A、住宅规划：
住宅面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上，用地则占居住总用地面积的50%左右。
B、公共服务设施规划：
人均公建面积（公共服务设施建筑面积）和人均分建用地面积。
C、道路规划：
居住区内道路的类型、道路系统、道路规划具体要求
D、绿地规划：
新区建设不应低于30%，旧区改建不低于25%，组团绿地不少于0.5平方米/人，小区绿地不少于1平方米/人，居住区绿地不少于1.5平方米/人。
3、新建住宅交付使用应达到7大要求：
①水：
应纳入城市自来水管网，使用地下水必须经城市公用事业管理部门审核达标
②电：
应纳入城市供电网络，不得使用临时电和不规范电
③污水排放：
应纳入永久性城市排放系统，受客观条件限制一时无法纳入的须经市主管部门审批同意的实施方案，并经环保水利部门同意的方可在规定期限内采取临时排放设施
④道路：
道路与外界交通干道之间必须有直达的道路相连
⑤公交：
应按规划要求配公交站
⑥公共设施：
小区须按照规划要求配教育、医疗保健、商业网点、环卫、邮电、社区服务和行政管理等公共设施
⑦卫生：
周边应做到场地清洁，道路平正，并与施工工地有明显的隔离设施，不影响居民出入并保持环境整洁。
4、住宅性能评定的5大指标内容：
（1）住宅适用性能：
卫生间、门、厅、楼梯、窗地面积、功能区、日照要求、通凤采光要求
（2）住宅环境性能：
污染、绿地要求、噪音要求、公共设施
（3）住宅安全性能：
防盗门、防滑防跌、燃器设备、消防
（4）住宅耐久性能：
住宅结构、装修、门窗
（5）住宅经济性能：
空调、水回收、绿地灌溉
5、建筑通风采光效果是规划的要点，通风好会提升室内空气质量；朝向决定房屋的日照和自然通风的条件，日照充足有利于室内卫生。
第六章：
建筑及结构设计基础知识
1、建筑物形式①塔式：
以电梯、楼梯为布局核心，正栋住宅只有一个单元，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
②板式：
由多个住宅单元组成每栋住宅单元均设有楼梯，电梯，但从外观上看呈一安形，也可以是拐角，围合等形状。
③板塔结合式：
一梯两户，在楼房拐角处设置塔楼户型，它是板楼但同时具备塔楼的特点，可以向高层发展，板中有塔，塔中有板，这是现在流行的发展趋向。
2、建筑的4种分类：
（1）按层数分类：
低层、多层、小高层、高层、超高层
（2）按住宅档次分类：
普通住宅、别墅
（3）按建筑材料分类：
砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑、钢混结构住宅
（4）按建筑结构分类：
框架结构、全剪力墙结构、框架—剪力墙结构、框筒结构、筒体结构（单、多筒）、框支结构、无梁楼盖结构
3、墙体的类型及其划分：
（1）按墙所处的位置划分：
前墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙
（2）按墙的厚度划分：
三七墙、二四墙、一八墙、一二墙
（3）按墙的功能划分：
围护墙、隔墙、女儿墙、围墙
（4）按受力情况划分：
承重墙、非承重墙
（5）按所用材料划分：
砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙
5、建筑术语：
开间：
房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般不超过3-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米，规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
进深：
一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
采用下列参数：
3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6米。
建筑间距：
两栋建筑的外墙皮面之间最小的垂直距离。
层高：
指下层地板面或楼板面到上层楼板之间的距离，普通住宅不宜高于2.8米、居高每降低0.1米、造价就降低1%左右，层高设计规律层数越少，层高可相应提高，层数越多，层高可相应压缩。
地基：
建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）
基础：
建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）
承重墙：
支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构
剪力墙：
承受房屋重力的墙，不可任意敲打，若要敲打需申请
伸缩缝：
为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝
6、房屋面积的计算方式：
（1）建筑面积：
指具备有上盖，结构牢固，屋高2.2米以上的永久性建筑外墙外围成空间的水平面积，包括阳台，走廊，地下室，室外楼梯等。
（2）套内建筑面积：
房屋按套计算的建筑面积为套（单元）内范围的建筑面积，包括套内的使用面积，墙体面积及阳台面积。
（3）结构面积：
指建筑物各层中处墙，内墙，间壁墙，垃圾道，通风道等所占面积的总和。
（4）竣工面积：
指竣工的各幢房屋建筑面积之和。
（5）辅助面积：
指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积，包括：
过道，厨房，卫生间，厕所，贮藏室等。
（6）使用面积：
指住宅各层平面中直接供住护生活使用的净面积之和，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
（7）公用面积：
住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所占面积的总和，开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊面积问题。
（8）实用面积：
扣除公共分摊面积后的余额。
（9）居住面积：
住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，去除墙，柱等建筑构件所占有的水平面积。
（10）销售面积：
商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
第七章：
建筑施工图的学问
1、施工图中常见的术语及符号：
（1）图纸原理：
建筑图是用正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑外部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。
（2）比例尺:
1:
100表示图纸上的单位，图纸上的1CM相当于实际上的1M。
（3）尺寸及单位：
包括尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字，最外面的一道是外包尺寸表示建筑物的总长和总宽，中间一道是轴线之间的距离，是房间的开间和进深，最里面的是门窗洞口的宽度和洞间墙的尺寸。
（4）定位轴线：
确定各主要承重构件相对位置的基准线。
（5）标高：
绝对标高和相对标高两种，是标注建筑物高度的一种形式。
（6）道跟红线：
城市道路含居住区级道路用地的规划控线
（7）建筑线：
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线
（8）日照间距系数：
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值
2、常见的6种施工图：
（1）建筑总平面图：
用来说明建筑场地内的建筑物，道路，绿化等总体布置平面图，是新建房屋定位，土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面和施工总平面图的依据，反映建筑物形状大小，墙、柱的位置，材料，门窗类型等。
（2）建筑立面图：
平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称立体图，表示建筑物的外形和外貌，并表明外墙面装饰要求等的图样。
（3）建筑剖面图：
表示建筑物内部的结构或构造形式，分层情况和各部位的联系，材料及其高度等，是与平面图，立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。
（4）建筑详图：
是建筑平面图，立面图，剖面图的补充，建筑物上好多细部构造无法表示清楚，根据施工需要，必须另外绘制比例尺较大的图才能表达清楚。
（5）结构施工图：
各承重构件的布置，形状，大小，材料，构造及其相互关系的图样；建筑，电气等对结构的要求；结构施工图主要用来作为施工放线，支模板，绑扎钢筋，设置预埋件，安装梁，板柱等构件以及编制预算和施工组织计划的依据。
（6）设备施工图：
表示上下水及暖气管道管线布置，卫生设备及通凤设备等的布置，电气线路的走向及安装要求等。
第八章：
户型
1、好户型鉴别的4大标准：
（1）实用安全灵活经济：
实用性，安全性，灵活性，可变性，经济性，艺术性。
（2）空间有效分离：
生理分居，功能分区，动静分开，公私分开，主次分开，干湿分开。
（3）面积恰当，尺度适宜：
卧室面积12-15平方米，客厅面积21-30平方米，客厅开间不应小于3.9平方米，卫生间，厨房，健身房，贮藏室四五平方米，阳台五六平方米适宜
（4）健康因素的合理利用：
朝向合理，光线充足，通风良好，安静舒适。
2、好户型16个建康标准：
（1）建筑密度不大于25%
（2）户型面积应不低于最低面积标准
（3）能引起过敏的化学物质浓度低
（4）尽量不使用易散发化学物质的材料
（5）二氧化碳浓度要低于1000PPM
（6）悬浮粉尘浓度要低于0.15毫克/平方米
（7）每天日照时间应在3小时以上
（8）有足够亮度的照明设备
（9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外
（10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备
（11）整个房间湿度全年维持在17-27度之间
（12）室内温度全年保持在40%-70%之间
（13）噪声要小于50分贝
（14）有足够的抗自然灾害的能力
（15）便于护理老人和残疾人
（16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米
第九章：
楼值鉴别
1、评价地断的9个标准：
否具有巨大潜力的区域规划、是否交通通畅、是否有强大的产业支撑、是否有稀缺资源、是否有高知名度的品牌开发商、是否有整齐的人群素质、是否属于群素质、是否属于群体楼盘、是否处于行来有利位置、是否关注潮流与时尚。
2、建筑外观的3个指标：
（1）建筑比例：
购买者根据建筑比例很快判定这个小区是否拥挤和压抑
（2）建筑材质：
反映出建筑的质感，体现建筑物的现代美和机器美，让住户感觉生活的高品质和尊贵荣誉。
（3）建筑形状：
让购买者产生亲近，反感，尊荣等不同的情绪，整体外形卡通或者活跃元素，或深处藏幽的楼盘相对容易拉近与人的距离，一些门，窗，单元出口雷同，墙面漏缝，施工后墙面残破等楼盘很易打消购房者的购买欲望。
3、室内平面布局的6个着重点：
（1）客厅布局：
客厅空间要大，15-20平方米，不要门对着客厅，以免客人进门尽收眼底，一般通过玄关缓冲一下，不宜和洗手间的门对着，最好是方方正正，没有死角，便于装修维护。
（2）餐厅布局：
面积可比起局室小，最好与厨房分开，连接厨房最为适当，可以缩短就座进餐走动线路。
（3）厨房布局：
灶具应避免被风直吹，烹调台应布置在水池与灶具之间，采用多用橱，挂柜，能贮存更多器具，节省占地面积。
（4）卫生间布局：
门不对着大厅，不易过于暴露，尽量从实用性，利用率角度布置。
（5）卧室布置：
不可直对厨房门，防止湿热气在厨房与卧房间形成对流，不可正对卫浴间，门不应两两相对，不利于保护主人私密性原则。
（6）其他要点：
还要考虑房子的采光日照，通风等相关要求。
3、评价商铺价值5大标准：
（1）规划是指财针：
商铺的价值在于人流，对规划的预判和信息搜集，往往让我对商铺价值的判断更加理性，很多顾客认为，只要是黄金路口都一定赚钱。
（2）交通便利需“鹰眼”识别：
交通便利是一个买点，公交网络站点多，地铁接入，这都是重要因素，店铺附近最好有公交车站点，以及出租车提供的上下车站等，店铺门前还要有适合停放车辆的位置，尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店，这样会限制对面的人流过来，店铺选址应该避免单向通行，限制车辆种类，限制通行时间等。
（3）功能布局是核心:
商业建筑外部足够的开放空间和功能布局，将会吸引更多的人流长时间逗留，包括广场，步行街，露台等，这些会成为人们休息，娱乐。
（4）客流是“钱流”：
大多店铺选在人流量大的街区，特别是当地商业活动的比较频繁，商业设施比较密集的地方，人有扎堆现象，就会发现有的商场忙得不可开交，客流就是钱流。
（5）地段是“黄金“：
尽量从店铺的位置和朝向分析，如两端交通顺畅、往来人流较多的街道，而不是拐弯抹角的死胡同，由于人行的走向习惯会使客流量不一样，因此观察客流的方向也很有必要。
第十章：
房地产开发策划流程
1、房地产开发策划流程：
①可行性研究，针对地块的资源、市场现状模出几套开发方案，并从技术，经济，社会效益等几个方面进行全面评估，选择最有经济价值的方案。
②市场调研，以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集，整理，记录和分析，从而找出潜在客户。
③前期策划，包含定位策划及产品策划，定位策划（项目市场定位、项目开发原创概念定位、初步定位、核心定位、形态定位）；产品策划（总体规划理念、景观规划理念、建筑规划理念、公建配套规划理念）。
④营销策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统策划的超前决策，是操盘全程中的重头戏，是营销策划技巧各销售水平的高度结合，需要高度的专业化运作，其在一定程度上决定了一个房地产项目的最后成败。
⑤销售组织，一方面指销售系统的组织架构，另一方面是有计划性的日常销售工作，包括销售培训、制订销售计划、进行销售总结等工作，在条件具备的前提下，在销售原则及销售策略明确的情况下，销售组织是促成交易的重要环节。
⑥营销执行。
2、房地产的策划模式将进入整合策划时代，房地产整合策划将改变从静态的角度分析市场，研究市场，然后再想方设法去迎合市场的做法，它使地产与泛地产相复合，运用房地产领域内外各种技术手断，强调以动态的观念，主动地迎接市场的挑战，更加清楚地认识企业与市场之间互动的关系和影响。
3、销售人员招聘选拔流程：
制订用人标准，填写招聘请求，人事部核定并存档，人事部核定并存档，人事部刑发招聘广告，审查人才资料（初试），人事对人才进行专业面试（复试），人才报名，人事部进行岗前培训，售楼部进行岗位专业培训，考核，正式上岗
4、项目营销计划的制订步骤：
（1）市场：
市场的定义，顾客，细分市场，行业细分
（2）外部环境：
社会环境，法律环境，经济环境
（3）竞争对手：
谁在同样的市场中与企业竞争有限的购买力？
（4）“SWOT”分析：
自身和主要竞争对手的问題，机会，优势，劣势
（5）行动选择择：
用头脑风暴法列出略选择方案
（6）市场营销计划：
目标和战略，产品—价格—渠道—促销
（7）利润和资源计划：
详细，分时期的部分计划，盈利业绩，投资回报和运营资本回报，人员，资源，培训，总人数，组织，激励和报酬。
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