万亩梨园风景区旅游基础设施工程项目可行性研究报告.docx
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万亩梨园风景区旅游基础设施工程项目可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概况
一、项目名称
万亩梨园风景区旅游基础设施工程项目
二、项目承办单位及简介
项目承办单位：
##省xx梨都风情旅游开发有限公司
承办单位概况：
##省xx梨都风情旅游开发有限责任公司是由xx县国有资产投资经营有限责任公司于2011年7月发起成立的,公司注册资本1500万元，经营范围包括：
本县辖区内旅游资源及项目的开发、投资、管理及相关配套服务；旅游景区信息咨询、营销、推介、委托管理（以上经营项目旅行社业务除外）；旅游产品（含旅游纪念品）的生产、销售。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
公司具有雄厚的资金实力，目前经营状况良好，后续资金有可靠保障。
xx县国有资产投资经营有限责任公司于2006年3月注册登记成立，公司注册资金13000万元，为县政府出资设立的国有独资企业。
法人代表：
项目联系人：
联系电话：
三、建设性质
新建
四、建设期
本项目的建设期为4年，具体实施时间为2015年9月——2019年8月。
五、项目建设地点
本项目选址位于xx##万亩梨园风景区。
六、建设内容及规模
该项目在xx##万亩梨园风景区内建设，主要建设景区基础设施、游客服务设施、景区内核心景观基础设施等内容，具体建设内容及规模如下：
1、景区基础设施建设内容
主要由道路、沟渠、排水管道、桥梁、景区大门、供水供电等其他配套附属设施组成。
（1）道路
①通往景区的道路：
xx县高速路口至工业八路与鲁北大街交叉口新建柏油路，路宽9m，路线全长3km；白杨河湿地公园到银座新建柏油路，路宽20m，路线全长6km；银座（阳城三路与幸福一路交叉口）至梨园入口新建柏油路，路宽20m，路线全长2.7km。
②景区内景观主路：
梨园路、大寨路、大寨前洼路共10.6km，宽5m；白杨河沿岸新建道路，宽5m，路线全长2.5km。
③景区内游步道：
在百年梨园内及白杨河南岸，宽1m，路线全长1.6km。
④景区内村级路：
魏家湾等11个村的进村道路1932m，宽4m，村庄内主干道7104.25m，宽4m，街巷路86136.2m2。
（2）沟渠
在万亩梨园景区周围及园内建设沟渠5km，宽8m，深3m，可用于解决园区内苗木的灌溉和汛期的排涝问题。
（3）排水管道
铺设DN1500mm的钢筋混凝土排水管2km。
（4）桥梁
在景区内白杨河上修建景观桥梁两处。
（5）景区大门
修建景观大门两处。
（6）供水供电等其他配套附属设施
在景区内配套建设供水供电等附属设施。
2、游客服务设施建设内容
（1）建设游客服务中心20000m2；
（2）新建、改造旅游民宿270户，总面积59400m2；
（3）建设广场1处，面积1400m2；
（4）建设观景台1处，休息亭4个；
（5）建设旅游厕所5个；
（6）建设景区管理用房2处，面积100m2；
（7）建设停车场3处，面积16000m2；
（8）设置安装旅游标识系统30套，监控设备6套；
（9）购置观光车10台，安全设施（消防栓若干、救生艇1艘）等。
3、景区内核心景观的基础设施
主要建设民俗博物馆、毛岸英纪念馆、百年梨园保护区、白杨河湿地、梨祖杜母·甘泉驻跸、老君池六个景点的基础设施及观光码头、仙女湖衬砌工程。
（1）民俗博物馆
在万亩梨园景区中心位置建设民俗博物馆1处，馆舍面积3500m2。
博物馆集红色教育、廉政教育、民俗展览、非遗传承等功用为一体，将成为鲁北地区第一家民俗博物馆。
（2）毛岸英纪念馆
建设毛岸英革命烈士博物馆3000m2。
（3）百年梨园保护区
主要围绕古梨树修建安全保护设施。
（4）白杨河湿地
平整湿地面积130亩，进行部分清淤工程，清淤土方约645000m3。
新增绿化面积约2200m2。
建设1.5m宽栈道一条，全长500m。
（5）梨祖杜母·甘泉驻跸
该处景点有千年古树-杜树，树形优美，如虬龙卧地，苍劲有力，树下有古井一口，名龙泉井，井水清冽甘甜。
本次工程主要围绕古树和古井修建安全保护设施。
（6）老君池
老君池位于百年梨园西南角，该湖形状酷似鸭梨，水质清澈。
本次工程主要是在维持水池现状的基础上，进行清淤、开挖等工程，清淤挖方约沿池周边建设一段100m的木栈道，将其打造为集垂钓、游船、休闲野炊于一体的项目。
（7）观光码头
沿白杨河建设观光码头2个，实现乘船游梨园。
（8）仙女湖衬砌工程
对从白杨河大寨闸到北八里庄西边的“仙女湖”实施衬砌工程，“仙女湖”水面大约50亩。
七、投资估算与资金来源
项目报批总投资64500万元，其中固定资产投资64259.02万元，铺底流动资金240.98万元。
固定资产投资中：
工程费用51177.04万元，工程建设其他费用2645.52万元，基本预备费用4844.03万元，建设期利息5592.43万元。
本项目报批总投资64500万元，其中：
项目承办单位自筹12900万元，申请银行贷款51600万元。
第二节可行性研究的依据和范围
一、可行性研究的依据
1、《中华人民共和国土地法》；
2、《中华人民共和国土地资源使用法》；
3、《中华人民共和国环境保护法》；
4、《中华人民共和国水法》；
5、《中国湿地保护行动计划》（2000年）；
6、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
7、《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》；
8、《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》；
9、《##省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《##省黄河三角洲高效生态经济区发展规划》；
11、《##省土地利用总体规划》（2006-2020年）；
12、《##省旅游产业“十二五”发展规划》；
13、《##省乡村旅游业振兴规划》（2011-2015）；
14、《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
15、《xx市黄河三角洲高效生态经济区发展规划》；
16、《xx市“十二五”旅游业发展规划》；
17、《xx市统计年鉴2014》；
18、《xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
19、《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》；
20、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
21、建设单位提供的经济技术资料；
22、其他有关国家政策及信息资料。
二、可行性研究的范围
本报告对该项目承办单位的基本情况做了简单介绍，对该项目建设的背景和必要性、环境适应性做了分析，同时对其社会效益、经济效益等做了研究，编制范围如下：
1、对项目申报单位及项目概况的分析；
2、对项目建设的背景及必要性进行论述；
3、对项目的主要建设内容及规模进行评价；
4、对项目的技术方案、工程方案、项目区建设条件、节能、环境影响等进行分析；
5、对项目的投资估算和财务评价进行分析论述；
6、对项目的实施进度及招投标方案等进行分析。
第三节主要技术经济指标
该项目主要经济技术指标详见下表：
主要经济技术指标表
序号
指标名称
单位
数值
备注
一
主要建设内容
1
景区基础设施
1.1
道路
1.1.1
通往景区的道路
m2
201000
1.1.2
景区内景观主路
m2
65500
1.1.3
景区内游步道
m2
1600
1.1.4
景区内村级路
1.1.4.1
进村路
m2
7728
1.1.4.2
村庄内主干道
m2
28417
1.1.4.3
街巷路
m2
86136.2
1.2
沟渠
km
5
1.3
排水管道
km
2
1.4
桥梁
座
2
1.5
景区大门
处
2
1.6
供水供电等其他配套附属设施
套
1
2
游客服务设施
2.1
游客服务中心
m2
20000
2.2
旅游民宿
m2
59400
270户
2.3
广场
m2
1400
2.4
观景台
处
1
2.5
休息亭
个
4
2.6
旅游厕所
个
5
2.7
景区管理用房
m2
100
2.8
停车场
m2
16000
3处
2.9
旅游标识系统
套
30
2.10
监控设备
套
6
2.11
观光车
台
10
2.12
消防设施
2.12.1
消防栓
若干
2.12.2
救生艇
艘
1
3
景区内核心景观的基础设施等
3.1
民俗博物馆
m2
3500
3.2
毛岸英纪念馆
m2
3000
3.3
百年梨园保护区（古梨树安全保护设施）
棵
693
3.4
白杨河湿地
3.4.1
平整湿地
亩
130
3.4.2
清淤
m3
645000
3.4.3
绿化
m2
2200
3.4.4
栈道（宽1.5m）
m
500
3.5
梨祖杜母•甘泉驻跸（古树和古井安全保护设施）
3.6
老君池
3.6.1
木栈道
m
100
3.6.2
清淤
m3
25000
3.7
观光码头
个
2
3.8
仙女湖衬砌工程
亩
50
二
项目报批总投资
万元
64500
1
固定资产投资
万元
64259.02
1.1
工程费用
万元
51177.04
1.2
工程建设其他费用
万元
2645.52
1.3
预备费
万元
4844.03
1.4
建设期利息
万元
5592.43
2
铺底流动资金
万元
240.98
三
资金筹措
万元
64500
1
自筹
万元
12900
2
申请银行贷款
万元
51600
四
经济指标
1
年销售收入
万元
13007.5
经营期平均
2
营业税金及附加
万元
715.41
3
年总成本费用
万元
9141.11
经营期平均
4
年利润总额
万元
3150.98
经营期平均
5
所得税
万元
972.26
经营期平均
6
销售利润率
%
24.22
7
投资利润率
%
4.8
8
财务内部收益率
%
6.28
所得税税前
9
财务净现值
万元
21446.72
所得税税前
10
投资回收期
年
18.65
所得税税前
五
建设期
年
4
第四节可行性研究简要结论
##省xx梨都风情旅游开发有限公司xx##万亩梨园风景区旅游基础设施工程项目的建设符合国家产业政策和xx市“十二五”发展规划，项目的建设能够完善xx##万亩梨园风景区旅游基础设施建设，带动当地旅游事业的发展，成为旅游资源新的增长点。
本项目依托条件较好，项目公用设施配套齐全，项目规划可行，环保、节能等措施落实到位，项目投资构成合理。
项目的实施，将有良好的社会效益和经济效益。
因此，项目的建设是可行的。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
一、生态观光农业发展现状
生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。
伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。
于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。
据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达国家20世纪70年代就已形成产业规模，随着我国人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为主的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。
在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。
种植项目可引进速生、抗病丰产、好看、好吃或外观奇特的产品。
生态观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同等意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。
生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。
随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。
在解决温饱之后，人们除吃穿以外追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。
与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。
从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。
而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
在生态农业观光园发展迅速的背景下，##省观光旅游农业存在以下问题：
1、园区规划设计雷同，功能定位欠合理
目前##省观光旅游农业的发展基本上以乡、村和工商业主自主开发为主，缺少整体规划和科学论证。
在设计初始没有对周边环境与潜在市场、园区功能、产品定位进行翔实的调研，在开发建设上随意性较大。
另外，区域布局不合理也是造成园区缺乏特色的重要原因。
2、品牌意识不强，缺乏文化内涵
##省大部分观光旅游农业都存在设施简陋、内容单调、科技文化含量较低、社会影响力不大等问题。
园区在发展过程中既没有充分发掘地方文化和民俗风情，加工提炼出鲜明的文化主题，也没有充分利用高科技园区的多种功能将农业资源开发成特色旅游产品。
园区经营者品牌意识淡薄，不重视品牌建设的长线投入，导致园区形象模糊，品牌不强，可持续发展乏力。
3、从业人员素质偏低
目前观光旅游农业经营管理人员大多来自其它行业，缺乏旅游业管理经验；园区员工多数由当地农民转化而来，没有经过正规的职业培训，科技文化素质相对较低，制约了观光旅游农业的发展壮大。
二、xx县梨园乡村旅游现状
xx县##街道办事处现集中连片种植着约6万亩鸭梨，主要集中在梨园郭村。
该村自唐代种植鸭梨，至今已有1300多年的历史。
该处旅游景点集中，自然资源丰富。
村西坐落着“省农民科技状元朱万祥”雕塑，周围有百余年观光价值的老梨树簇拥着，村南是仙女授梨雕塑，村东是“中国鸭梨之乡”纪念碑。
目前，全县梨园多集中分布在梨园郭一带，已初步形成了以该村为中心的万亩梨园旅游区。
旅游区内已形成了梨园郭百年梨园古树群、“##省农民科技状元”朱万祥塑像、仙女授梨雕塑、观花台、鸭梨之乡纪念碑等景点。
自1990年以来，每当四月春意盎然，梨花盛开，梨园郭村万亩梨园举办梨花会，至2015年已连续举办了26届。
1、赏四季美景。
万亩梨园风景区中心位置建有造型别致的观景台，台高五米，占地五亩，中央是由五块半圆形的汉白玉构成的梨花图案。
站在观景台上，四季之景尽入眼帘：
春季，梨花盛开，玉树琼枝，似满天白雪；夏季，枝繁叶茂，空气清新，适宜消夏避暑；秋季，硕果累累，游客可入园亲手采摘；深秋，红叶似海，分外妖娆，别有一番风采；隆冬，枝干苍劲，银装素裹，风光无限。
2、游百年梨园。
梨园郭村百年梨园古树群，园内既有鸭梨专业“##省农民科技状元”朱万祥塑像，又修建了水泥观光路。
百年梨园又名“状元林”、“万祥学徒林”。
梨园内现有百年以上树龄老梨树693棵，其中树龄200年以上者百余棵，有的如孔雀开屏，有的像姐妹牵手，有的似千手观音，形态各异，美不胜收。
3、采人间仙果。
xx人民栽培鸭梨历史悠久，群众种植经验丰富。
鸭梨品质好、品种全，个大皮薄、脆嫩多汁、酸甜适度、营养丰富，素有“梨王”、“鸭梨皇后”的美誉。
现在，xx鸭梨已有26个系列，58个品种，如绿宝石梨、红巴梨、风水梨、早酥梨、玛瑙梨等等，是我国鸭梨生产品质最好、品种最全的生产基地。
梨园郭村梨农勇于实践、敢于创新，不断改进种梨技术，提高品质、丰富营养，创出了富硒梨、绿色生态梨等品牌。
每逢鸭梨丰收季节，梨园对游客开放，举办鸭梨采摘节。
游客既可以品尝新鲜且营养的鸭梨，又能在梨园中享受采摘的快乐。
4、携梨之佳品。
鸭梨系列深加工产品品种多样，风味独特，现在已开发梨醋、梨汁、梨酒等五大类十多个品种系列，深受各地消费者喜爱。
##街道办事处辖区范围内有金地果蔬和鑫悦集团两家规模较大的企业。
均配有高标准大型保鲜库，可提供包装、储存、运输一条龙服务，其产品远销世界各地。
同时，树冠高度过程中修剪下来的枝干可加工成健身球、梳子、擀面杖、木如意、算盘等工艺品，开发梨树根雕和各种盆景梨等。
各地游客来到这里，在观赏美丽风光之余，还可到企业参观梨产品生产过程，亦可购买物美价廉、货真价实的鸭梨深加工产品和精美的艺术品，为亲朋好友带回一份礼物和祝福。
5、修梨学之道。
xx人民种植鸭梨的历史悠久，积淀下了无数宝贵的精神财富，有孜孜不倦、刻苦钻研技术的农民科技状元朱万祥，有梨园内丰富的生产和栽培技术，极富知识性、趣味性。
游客来到梨园郭村万亩梨园，不仅有审美上的愉悦，更有知识上的拓展。
可在梨农的指导下，亲自为梨树疏花、疏果、授粉，还可梨园“夜逮宵息牛、照螃蟹”，听当地梨农和专家讲述“xx鸭梨何以甲天下”、“怎样种鸭梨”、“xx鸭梨有哪些食疗美容保健价值”、“怎样制作和管理鸭梨盆景”，还可以学到“怎样摊煎饼”，听村里人“教你说xx方言”等，等享受精神上的饕餮大餐。
三、本项目提出的背景
近年来，梨园郭村两委非常重视梨园旅游资源的保护与开发，依托万亩梨园资源优势，大力发展旅游业，通过扩大投入力度，精心整治村容村貌，完善旅游接待设施，使全村旅游环境大为改善，旅游接待水平进一步提高，逐步形成了以梨园生态观光和鸭梨采摘为主题的旅游产业，从而带动餐饮运输等服务业的发展。
据统计，每年有20万余人次游客慕名而来，实现了旅游经济效益和社会效益的双丰收。
随着景区知名度的提高，游客的数量以及对景区娱乐、停车等服务接待能力的要求也在不断增加，景区基础设施不完善的问题日益凸显，已难以满足游客的需要，与特色旅游村建设和景区更好的发展存在一定差距，主要存在问题表现为以下方面：
1、产业要素发育不完善，接待环境不足
xx县##街道办事处梨园景区旅游产业起步时间较短，基础设施尚不完善，旅游产业“吃、住、行、游、购、娱”六大要素发育不全，“游”是引爆区域旅游的关键因素，但万亩梨园景区缺少核心景观，对整个区域的支撑和带动力度不够。
吃、住、购、娱等条件还比较差，停车场容量较小，管理不够正规、严格，给游客造成一些不便。
景区总体接待环境不足，接待能力有限，游客的许多需求得不到有效满足，这些都降低了旅游地的吸引力，影响着游客的进入和逗留，较大程度上限制了万亩梨园风景区旅游的发展。
2、旅游产品开发层次低
旅游产品是整个旅游开发的核心，是旅游业一切经营活动的主体，旅游产品的合理开发及有效利用对旅游业的发展起着重要的作用。
万亩梨园旅游产品以观光性旅游产品为主，表现形式单调、浅薄。
参与性、休闲性旅游产品的开发相对薄弱，休闲度假产品极度缺乏，对高端旅游市场的吸引力不足。
由于配套设施落后，服务设施不完善，不但给游客带来了诸多的不便，而且严重影响制约了景区的发展和升级。
为了适应当前乡村旅游产业发展的特点和趋势，改善万亩梨园风景区内的基础设施落后，服务设施不全等状况。
##省xx梨都风情旅游开发有限公司提出建设xx##万亩梨园风景区旅游基础设施工程项目，通过项目的实施有利于进一步改善景区内基础设施落后和服务设施不全的现状，有利于提高景区的服务水平，为广大游客提供更好的服务，促进景区的可持续发展。
因此，建设xx县##街道办事处梨园风景区基础设施工程是十分必要的。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家产业政策的要求
该项目的建设符合国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》中第一类“鼓励类”第三十四条“旅游业”第3款“旅游基础设施建设及旅游信息服务”的规定。
二、符合国家及地方相关发展规划及政策要求
1、符合国家相关发展规划的要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在第十六章“大力发展生活性服务业”第二节“积极发展旅游业”中指出：
“全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。
坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。
推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。
完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量”。
《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》第九章“满足消费需求，完善产品体系”中“积极发展专项旅游产品”指出：
全面推动乡村旅游，充分利用乡村的生态环境和民俗文化等资源，在妥善保护自然生态、原居环境和历史文化遗存的前提下，开展各具特色的农业观光和体验性旅游活动。
进一步推进乡村旅游发展和社会主义新农村建设的结合。
另外第十八章“建设旅游公共保障体系”中“加强公共基础设施建设”指出：
按照人民群众更加满意的现代服务业要求，建设、完善和提升旅游基础设施，建立起与现代服务业需求相适应、与旅游强国地位相称、与国际接轨、具有世界先进水平的旅游基础设施体系，提高旅游业整体竞争力……加快建设功能齐全、布局合理的旅游咨询服务中心。
加强景区停车场、游客服务中心、旅游安全以及资源环境保护等基础设施建设。
2、符合##省相关规划的要求
《##省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在“构建现代服务业产业体系”一节中指出“重点发展旅游业、批零住宿餐饮业、房地产业、社区及家庭服务业，更好地满足城乡居民消费扩大和消费升级的需求。
积极发展农村服务业。
”
整合区域优势旅游文化资源，支持旅游基础设施建设。
实施“好客##”旅游品牌创建工程，强化旅游品牌营销推介，加快发展旅游中心城市和大型休闲度假酒店集群。
大力拓展旅游新兴业态，着力开发文化修学、宗教文化、温泉度假、自驾车营地、低碳旅游、生态养生、特色运动、枣园采摘等高端产品，延伸旅游产业链条，提高旅游资源利用效率和管理服务水平。
组建一批有市场竞争优势的旅游集团，旅游开发与文化提升相促进，产业增效与传承文明相结合，打造全国文化旅游产业发展高地。
《##省旅游产业“十二五”发展规划》的基本原则中指出“鼓励产业融合并创造旅游新业态；充分发挥旅游业在城乡统筹发展中的作用，提高乡村旅游发展水平，推动旅游小城镇试点建设，提升旅游业在县域经济发展中的地位，加快建立城乡一体的旅游产业布局体系、旅游基础设施体系、旅游公共服务体系和旅游政策支撑体系，形成城乡旅游良性互动、共同发展的新格局；在坚持因地制宜、突出地方优势的前提下，大力推动区域旅游发展，构筑优势互补、功能更强的旅游业板块结构。
”
《##省乡村旅游业振兴规划》（2011-2015）的指导思想为“以科学发展观为指导，以促进农民就业增收为目标，以拓展、规范、提升为重点，坚持“农旅结合、以农促旅、以旅富农”，完善乡村旅游基础设施和服务体系，优化乡村旅游发展环境，创新机制、整合资源，丰富品类、突出特色，强化管理、提升品质，充分发挥旅游产业的关联带动作用，把乡村旅游业培植成为农村经济发展支柱产业和农民增收新亮点”。
3、符合xx市及xx县相关发展规划的要
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