山西写字楼策划案Word格式.docx

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（一）位置与交通条件分析

•紧临桃园南街，距离迎泽大街、新建路、水西关街等城市主要干道较近，道路交通较为方便。

本项目区域位置处于市委、市政府及省委、省人大围合三角地带。

•该区域处于太原的老城区内，该区域内普遍状况是商住混杂，临街的建筑的用途多为办公用房、底层商业等，随着临街深度的加深，建筑性质基本上都是居住物业。

•该区域路网密集，有多条公交车线路通过，通达条件好。

（二）项目产品现状况条件分析

1．附用地区位分析图及用地周边图片

2．附用地区位分析图及用地周边图片

3．项目现状分析

λ本项目建筑结构为框架结构，可自由分割，满足客户的多种需求。

λ面积构成

✧本项目地上十八层，总建筑面积约为29216.95平方米；

其中，地下一层建筑面积为2118.84平方米。

✧地下：

✧裙房商业面积比例较大，是本项目需要面对的主要风险。

✧后院有较大面积可以改造利用。

λ工程形象

本项目已封顶，隔墙、电梯安装、玻璃安装等已完成。

通过以上对项目的产品现状条件分析，我司认为在可以改动的范围内，本案需要进行全面的产品完善和再塑造。

唯有如此，才能够支撑本案写字楼的市场定位。

（三）SWOT综合分析

在充分了解市场环境对本案发展影响的前提下,在对本案未来的目标客户群有了一定的认识的基础上,运用SWOT分析方法,对项目现有各种资源进行整合,充分挖掘各种资源的价值,为如何提升整体动作价值的提供研究的基础。

1.优势分析（Strength）

●位置“近”而“成熟”

●配套面积大，停车有空间

●出售单元面积易分割，能够形成小户型

●工程进度。

本项目目前已经结构封顶，工程速度将明显快于同期宣传的其它同质项目

●物业办公品质产品的稀缺

2.劣势分析（Weakness）

●项目规模略小，配套与办公的规模接近，

●临街面较短，裙房层数多

●项目的原有产品设计与标准办公楼有一定的差距

●园林用地较小

●虽然属于迎泽商务带，但是本案与迎泽大街有距离。

对于商务项目而言，其商务氛围的优势被大大化解。

并且项目处在大居民区内，微观地块的商务氛围接近为零

●区域未进行整体规划，尚未形成区域性商务带

3.机会分析（Opportunity）

●交通未来的可达性

●目标客户需求的差异性

●太原市投资置业需求仍有增长空间

●竞争项目定位包装趋同，市场期待领跑者

4.威胁分析（threat）

●大量的市场存量

●潜在项目的未来竞争

●区域内产品品质参差不齐，对本案推广会有影响

●金融政策和土地政策的影响

三、项目定位

针对客户需求的产品调整方向：

λ塑造硬件方面的产品亮点，突出“太原独此一家”的原则

λ以硬件为基础，软件服务建立新标准新概念

λ产品调整以后期营销包装为导向，强调与竞争项目不具有可比性的品质与功能定位

（三）产品定位

1．产品定位

多元化的定位，多元化的销售方式

---有品质、闪光点的综合楼，商业与办公互相弥补促进，不互相干扰

λ主体功能：

商业与办公形象各自独立，减少干扰，明确区分配套性与可经营性物业

具体功能、面积划分如下：

⏹地下一层至地上三层为经营性商业，定位以灵活为主，任何不破坏总体品质的商业形态都可以引入到项目内，比如高档的餐饮、娱乐，整租整售精品百货店亦可。

⏹四层为屋顶花园，也是整个项目的核心亮点。

平面布局方式如下：

屋顶花园中心作园艺绿化等，周围的区域可引入开放式或封闭式经营性质的店面，比如可以引入上岛咖啡或精品购物店面等，使项目即有特点、亮点又不减少项目的可回收资金。

具体的设计方案需设计公司配合完成。

⏹5－18层为写字间。

面积划分原则为自由分割。

分割方安如下：

⏹较低的楼层采取小面积分割出售。

根据楼层具体的销售反馈意见在销控中掌握。

⏹随着楼层的提高，分割面积适当放大（达到150平米左右？

），但需保持层面品质的统一性。

⏹18层定制为顶层豪华办公空间，采取整层形式销售。

λ入口、大堂及公共部分的设置

⏹写字间、商业的划分以第5轴为界，保证各自空间独立性又使功能完整。

⏹写字间、商业出入口的原则是保持各自形象气派，独立、互不干扰。

⏹写字间设主次双入口，主入口设在临街面的西北侧，次入口设在楼体的东北角。

⏹商业的入口设置在原楼的主入口。

λ后院功能与建筑定位

⏹我们修改了地下停车场的功能，转为商业出售，一来由于地下室停车空间有限，而且某种程度上破坏了交通及立面的完整性，二来可以使项目的利润最大化。

⏹后院的功能则主要为了满足停车的要求，可采取的方式有地面停车方式或停车楼方式，以保证100个左右的停车位。

⏹后院尽可能增加可使用的面积，以提高项目的利润水平

（三）项目产品调整

1．项目产品调整原则

✧挖掘产品内涵，创造最大可能的可售面积，提升利润总额。

✧减少投资，以最小的成本换来成功

✧增加项目亮点、卖点，为推广提供素材

✧创新的概念、良好的口碑，让开发商名利双收

2．项目产品及功能特色

1）“1+1”式的双高档会议行政空间：

阳光花园层为公共空间集中区域，集合会议、会客与休闲功能的平面组合，成为本项目最具有特色的硬件设施

2）商务办公体现“小面积、大空间”特性

3）面积分隔在40-200平方米之间，客户实际购买的使用面积相对很小，但公共使用的服务空间巨大，完全弥补办公面积小、对外形象不佳的缺憾。

4）商业：

底商整体出售或出租，仅面向一个品牌餐饮企业。

引入大型的餐饮不但保证底商的经营品质、形象，还会起到提升项目的品牌作用。

5）顶层豪化办公层：

顶层开敞空间大、视野及景观好，具有无与伦比的优势及地位，整体使用可以使入驻企业的气势、形象得到较大提升。

6）为纯商务服务的功能提供硬件配套的条件

3．项目产品调整

✧地下室调整方案

地下一层原功能为停车场，建议改为商务中心与商业。

商务中心功能定位于复印、打字等必须的服务空间。

地下商业可租可售，保证利润最大化。

说明：

⏹车位定位的产品，单位售价低。

拿一个车位为例，可能会售到6-8万一个，单个车位的面积大约在40平方米左右（包括车道等公用面积），则售价大约在每平方米2000元左右，而作为商业则可以销售到每平米4000元左右。

⏹地面商务中心置换到地下，销售阻力减小，总价上升

⏹如用地下布置车则位不充足，仍然需地面车位予以补充，提高了管理成本

✧大堂调整方案

⏹地上一层为写字楼大堂及商业，以第5轴为界划分。

⏹写字楼入口分主辅两个，主入口为原设计的东南入口，辅入口在楼后的东南角。

大堂应考虑与地下商务空间形成跃层的垂直空间,提升品质.大堂中附设小规模的休息茶座与邮局银行等营业窗口。

⏹商业入口设置在大厦裙楼的原主入口。

同时可保证商业与OFFICE各自有一个鲜明的形象，且使人流干扰降到最低，最重要的是保证商业部分最有价值的可售面积

✧阳光大厅方案

⏹四层的层高高，玻璃采光顶采光好，开敞空间较大，具备实现弹性分割，作植物绿化的条件，所以我们定位该层为公共空间集中区，可实现会议、平面发布、时装展示等功能。

⏹具体布局如下：

位于主楼的部分作“弹性空间会议室”，裙房北测作精品廊，中心部分为集花园、咖啡厅、自助餐、会客厅等多功能的休闲空间。

公共空间集中布置，减少日后管理成本

创新的布置，大大提升了项目的附加值

✧屋顶花园方案

⏹屋顶阳光花园同时可以作为会议、产品发布、小型演出及宴会厅等多功能空间

⏹精品廊应以高档的咖啡餐饮或品牌服装为对象

✧写字间平面调整

⏹5-13层写字楼标准层部分考虑100平米以下的单元划分，提供中小公司办公空间，以控制销售总价、降低门槛为原则

⏹14层-17层部分考虑100-200平米左右的单元划分，并可以考虑靠近观光电梯一侧布置大面积单元

⏹在标准层中有一些不利于使用的空间，应考虑布置商务服务等功能，也需要考虑设置人性化的公用茶水、厨房等空间

5-7层平面8-14层平面15-16层平面

✧顶层豪华办公层

⏹独家享用智能刷卡式观景电梯，营造尊贵品质

⏹与众不同的电梯间装修

⏹高层观景总裁办公室，行政卫生间与私人厨房等高档附属功能的配置

⏹局部的阳光天顶

✧停车场调整

⏹整个项目的停车位较为不足，后院的停车位的设置有较多种方式，如地下二层停车+地上商业；

地上停车楼；

地上机械停车；

地下一层机械停车+地上商业

⏹对以上几种停车方式的选择，需要综合考虑商业的可售性与售价；

机械停车的成本与投入时间等因素，建议本项目考虑地下一层机械停车+地上商业的方式

✧外立面形象调整方案

⏹主体外立面可保持玻璃幕墙的样式，立面风格突出现代、晶莹剔透的视觉效果,与项目国际化纯办公标准的使用功能定位相配套

⏹立面针对办公和商业两个不同性质物业进行设计，突出各自的特点

⏹两个观景电梯及顶层要在外立面要给予强调、突出

⏹阳光花园的外立面一定要具有富有表现力的突出

✧场地设计调整方案

⏹后院空地或建筑物的屋顶可作绿化,为写字楼提供”第五立面”。

⏹后院适当的位置以“水”为主题作一建筑小品，例如：

可作喷泉水池等，调整项目的风水。

⏹

✧裙房商业定位建议

⏹大型品牌餐饮独享裙房商业，塑造良好的内外部形象

⏹利用写字楼停车空间与商业形成使用时间差，提高商业价值

⏹充分利用地下空间，作为辅助空间以及部分可以经营的面积

⏹现有的观景电梯能够成为商业的一个亮点