房地产项目开发前期工作指南.docx
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房地产项目开发前期工作指南
第一篇 甲方在开发前期的事情
一、 确定投资建立工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行公道阐发和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建立项目用地筹划治理
a.地形图（划示用地范畴，标明约莫面积）
2. 治理步伐
三、建立工程项目发起书的体例与报批
a. 开发单位营业执照
b. 开发资质证书
c 用地筹划审核意见
d. 修建设计方案（总平面图等）
e. 其他相关资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其体例《项目发起书》
b.准备《关于项目发起书报批申请陈诉》
c.将《项目发起书》与申请陈诉送计委报批
注：
投资3000万元以下项目由区计委立项；凌驾3000万元以下项目由区计委转报有关部分审批
四A、建立工程项目选址意见申办
1. 所需资料
a.批准的项目发起书或其他筹划文件（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范畴） 4份
c.土地权属证（复印件1份）
d.联建协议书（复印件1份）
f.上海市建立项目选址意见书申请表（到区筹划局领取）
2. 申办步伐
c.将有关部分的意见备齐，同时备齐
（1）项所有资料，送区筹划局筹划科治理
四B、建立用地筹划许可证申办
1. 所需资料
a.建立工程的筹划批准文件（批准的项目发起书或其他筹划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地范畴） 6份 （其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部分选址意见及公章）
c.国有土地使用权出让条约文件及副图（1份）
d.上海市建立项目选址意见书申请表（到区筹划局领取）
e.申请陈诉（红头文件）
2. 申办步伐
五、建立工程项目地名报批
1. 所需资料
a.项目批文（批准的项目发起书或其他筹划文件）（复印件一份）
b.地形图（均应划示用地2份
c.总平面图（3份）
e.申请陈诉（红头文件）
2. 申办步伐
六、建立工程项目报建
1. 所需资料
a.《上海市建立工程报建表》（到市报建处领取）
d.银行出具的建立资金落实证明（验资陈诉）
e.《上海市建立单位工程技能人员和治理人员审定申报表》（到市报建处领取）
g.《住宅项目配套建立审核申请表》
h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标治理
1. 所需资料
c.《上海市建立工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）
d.《上海市建立工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）
八、设计方案评标会召开及设计单位中标治理
1. 所需资料
a.项目设计方案、建立用地筹划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目发起书批文等若干份
2. 治理步伐
c.到市招标办召开评标会（会务费300元）
九﹑建立工程筹划设计要求申办
1. 所需资料
a.上海市建立工程筹划设计要求申请表（到区筹划局领取）1份
1份
1份
1份
f.地形图（划示用地范畴） 2份
十﹑工程项目设计方案深化﹑修改
凭据筹划局批文要求修改设计方案
十一﹑设计方案审定会召开
1. 所需资料
12份
b.项目发起书批文，建立用地筹划许可证及批文，区府土文件 若干份
2. 申办步伐
﹑筹划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部分
十二﹑设计方案送审报批
1. 所需资料
c.地形图（划示用地范畴）
2份
十三﹑可行性研究陈诉体例与报批
1. 所需资料
2. 治理步伐
b.送投资咨询公司体例并准备一份可行性研究陈诉申请报批文件（红头文件）
十四﹑扩大开端筹划
凭据方案审定会各职能部分方案会审意见进行扩初设计
十五﹑扩初会召开
1. 所需资料
﹑筹划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部分
十六、扩初意见征询及扩初批复
a扩初集会纪要
c.关于要求报批扩初的申请陈诉（红头文件）由各职能部分签署征询意见的总平面图
b.分送至计委、筹划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部分征询意见
十七、住宅项目配套条件审核报批
a.《住宅项目配套建立条件审核报批》（住宅局领取）
c.地形图和管线图（划示用地范畴）
十八、勘察招投标与勘察单位的中标治理
b.《上海市建立工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）
c.《上海市建立工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）
十九、建立用地批准书申办
1. 所需资料
a.上海市建立用地批准书申请表（到区土地局领取）
c.付款，领取用地批准书
二十、施工图设计
设计单位凭据扩初批复意见进行施工图设计
二十一、住宅项目开发筹划治理
a.住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）
二十二、建立项目转正
a.项目转正申请陈诉（红头文件）
二十三A、修建工程项目筹划许可证治理
10份
7套
c.结构图（底子） 2套
h.地形图（划示用地范畴及修建物位置） 10份
k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部分审核意见单
b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部分签署意见
二十三B、施工招标治理
1．所需资料
e．报建表
f．住宅项目新开工筹划
g．住宅项目配套条件审核
h．设计中标通知书
i．法人证明或对其署理人的委托书
２．治理步伐
d.初选入围施工单位，发标书
g.准备（１）项所有资料及工程造价万分之四支票一张
二十四、施工监理单位甄选
（略比施工招标简朴，此处从略）
二十五、施工许可证治理
１．所需资料
e.施工条约副本，廉洁协议
f.监理条约，住宅项目监理登记证
h.项目施工许可证（施工单位）
i.勘察、设计中标通知书
２．治理步伐
a.将图纸分送设计监理、质监站审核
二十六、商品房筹划申请
１．所需资料
２．治理步伐
二十七、工程开工
１．所需资料
２．治理步伐
二十八、验线
１．所需资料
２．治理步伐
第二篇 甲方在施工历程中的事情
投资控制、质量控制、进度控制；应对方方面面的查抄指导，对监理的考核，对施工步队的治理；
发包人供给物的组织；
实时回应设计、监理、施工等单位提出的种种问题；
……
第三篇 甲方在建立后期的主要事情
一、各部分派套征询
b.分送供电局、煤气公司、自来水公司、电话局、有线电视台、环卫所及污水处置惩罚厂的部分进行配套意见征询并盖印
二、扩初集会召开
c.水、电、煤气、弱电等图若干套（其中供电图纸应包罗变电站定位、小高成供电方案等内容；供水图纸应包罗水泵房定位、多层供水方案、小高层供水方案等内容）
c.招开扩初集会（确定供水、供电方案及垃圾收集站、变电站、水泵房位置）
三、供水前期业务记载卡治理
b.到上海市自来水公司（江西中路484号）治理
四、给水管网工程可行性研究陈诉治理
c.付款（5000元），交付可行性研究陈诉
五、供电筹划图设计
c.设计人员现场检察，设计出图
六、各配套部分外线设计及施工图纸审核
b.水、电、煤气、电视、电话等图纸（凭据扩初意见修改后的图纸）若干套
d.供电筹划图（供电外线设计及供电图纸审核需要）
七、水泵房及变电站手续治理
b.变电站、水泵房定位图
b.分送供电局及自来水公司进行电气及供水设计，并判定条约
c.设计变电站、水泵房土建图
f.设备安装、调试
八、订购配套设备
凭据图纸及各部分对产物的要求订购各部分指定的产物（电表箱、电缆熔丝箱、计量柜、水表箱、浮球阀、短管、分派器及放大器等设备）
九、各配套部分申请手续治理
a.申请陈诉（应说明总户数、总用电量、修建面积等指标）2份
f.给排水总图（1：
500）1份
C.煤气（包罗住宅煤气申请和公建煤气申请）
d.给排水总图（1：
500）3份
c.管线总平面图（1：
100）1份
d.弱电施工图（全套，包罗系统图及平面图，1：
100）1套
g.付款（每平方米16.5元）
十、各种配套款支付
550元/千瓦
单相表 80元/只 三相表 150元/只
c.外线电缆工程，按工程决算付款
530元/只
e.公建立施供配电贴费及工程款，按决算支付
21元/平方米
b.分期付款（3元/平方米，其中代付330元/户，应向业主收回）
b.分期付款（多层20元/平方米，小高层12.5元/平方米）
十一、配套协调会召开
c.召开配套协调会，公道摆设进场顺序（依次为雨污水——自来水公司——煤气公司——电缆公司——电话局——有线电视——环卫所——信报箱安装）
十二、配套工程施工
各配套单位凭据协调会所确定施工序次依次进场施工或穿插施工
十三、配套工程竣工验收
凭据施工图纸及各部分要求对各配套工程进行验收
十四、各种计量器具安装
单向表 10元/只 三相表 20元/只
b.每户收款，领表及配件
十五、新建住宅配套工程交付使用
确定停电日期，拆除临电，治理交付使用手续。
每一单位及公建通水，治理交付使用手续。
3.煤气、有线电视、电话、环卫等交付使用手续治理。
治理新建住宅投递通邮申请及交付使用手续。
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