评论社区商业的功与过Word下载.docx
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而在现实生活中，也有很多人在想象，可以每天趿着拖鞋，不用上班，过过每月收收房租的“包租婆”幸福生活；
而在业界也素有“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”的说法。
“一铺养三代”的古语早已有之，而现实中，失败的投资使“一铺养三代”变成“三代养一铺”的惨痛经历未尝没有上演过。
因为投资的风险性，未必所有商铺所有者都能过上“包租婆”一样的幸福生活，里面充满了时机的玄妙与智慧的拿捏。
“社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体；
而社区商业却最早于20世纪50年代在美国诞生。
当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得美国城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
社区商业在中国显现，尚属时髦的概念，前几年政府才刚刚把它提上议事日程。
随着大城市规模巨大的新兴小区崛起，铺天盖地的“住宅底商”和“社区商业街”随之而来。
北京最早开始造社区商业街的地产大腕潘石屹（微博
博客）曾说：
“现代城商业街是顺其自然发展起来的，现在成了一个服务于现代社区的商业街。
”他表示，商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业，社区商业发展进入一个黄金期。
社区告别了粗放的“卷帘门商业”，充满现代气息的“社区商业”一路走来。
无论是以街铺、底商等多种形式所体现的社区商业表现方式，社区商业的优势对于投资者、购买者而言，或许即是一个对“包租婆”幸福快乐的生活的向活；
而从更广义的角度来讲，社区商业的经营与管理对于开发企业而言，是企业实现长久利润与履行社会责任，两手都要抓的任务；
而社区商业对整个住区宜居的高品质生活的提升，作为邻里间交往承载的开放式的载体平台，对于刺激新兴优秀连锁店与品牌的生成、大大提高人们日常生活素质与人文水准而言，社区商业承载量似乎有更大“吨位”。
“膨胀发展”中的社区商业
而说到社区商业的承载，社区商业牵扯太多“章节”：
开发商关心利润多少，投资客关心年投资收益率，商户们关心平均日营业额，消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌，政府关心商业所带来的长期税收及就业。
正如中国很多产业发展一样，社区商业作为舶来品，虽源于国外，却在中国这块经济高节奏发展的土壤中加速度成长。
国内社区商业在学习过程中，形成以沿街商铺或以住宅底层为表现载体等多种形式，这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
出现了一大批各色的ShoppingMall，即“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目，其定位上提出超出社区服务范围的口号。
但实际上，它们多数仍以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。
以下表格可能更为清晰地表达不同规模购物中心下的“势力范围”。
而社区商业，这一商业形态成为城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。
由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
按照商业面积与住宅面积比值进行划分，社区商业也可分为外向型、中间型、内向型三类。
充足人流成为社区商业重要支撑
在当下北京市场上，越来越多的社区商业集体转型区域综合体，即越来越追求从内向或中间，偏向外向型。
小则两三万平方米，动辄六七万平方米，甚至单体超过20万平方米的超大型社区商业配套，社区商业呈现越来越膨胀的态势。
回顾社区商业的三个业态发展阶段，越来越大的社区商业貌似一种必然。
从早期的工矿企业居住区的零售店、小卖部的社区商业雏形的第一代社区商业，发展为到现在如今俯拾皆是、以住宅项目一层和二层为依托的商铺，再到各种特色的商业街，社区商业已经进化到第三代。
特色商业街的出现是商业地产开发水平提高的表现，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并形成自己相对独立市场空间。
如早期的位于北京CBD边缘西大望路与广渠路交叉口，占地31公顷的珠江帝景欧洲风情商业街，规划为四条特色炯异的商业街，分别以观光旅游、时装设计展示、汽车精品时尚家居和美食为主。
全长2500米的欧洲风情商业走廊规划详实、细腻而深刻。
从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖CBD生活的种种个性需求，打造了一个特色鲜明的商业服务中心，异国情调和民族特色自然结合，自然不造作。
合理的功能设计，齐备的商业配套设施，营造社区旺盛人气同时，又赋予社区外围成熟、完善的城市功能，推进了整个城市格局新发展。
而商业地产演进成熟，也使越来越多的商业街主题更为鲜明细化，也在初期更有指向针对极为明确的主题性特色商业街，更是细分市场在商业形态上的一种折射。
而诸多开发商也把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具，规划营造独具个性特色的风格。
地处南三环右安南桥东南侧与右安门外大街交汇处黄金地段的首地大峡谷，成为首个拥有电影主题商业街的购物广场，以电影主题文化体现景观，街区商业和电影立体互动，每条街区都留有电影的痕迹，随处可感受浓厚的电影氛围；
商业设计规划与电影氛围充分融合，以不同年龄段人群的消费特点和需求来配置对应的商业主题，而集中主题下的商业业态也将为来者留下新奇的购物感受。
而纵览2010年不同区域内的大盘，华润橡树湾近20万平米多功能“livingmall”以社区巨无霸的形态出现在社区版图中；
京东第一百万大盘华业东方玫瑰，以着将近6万平米的商业规划，包括集中商业中心广场与沿街商业街，在满足社区3万消费人群同时幅射整个通州核心区；
而囊括一线品牌北四环高端社区远洋万和城，凭借5万多平方米的商业体量，成为奥北又一亮点；
而以开发华贸中心一举成名的国华置业（微博）在奥北区域的7万平米复合生活综合体华贸城，面临“是否所有经典成功商业案例都可以进行缩小复制版，并取得成功”的业界质疑与市场检验的双重考量。
而从2007年就进军商业地产的合生创展，在2010年也集中力量开发商业，据其相关负责人表态，仅在北京在售住宅的商业配套面积总和便接近20万平米，包括麒麟社4万平米，世界村4万平米，帝景4万平米，国际花园1万平米，还有霄云路8号的2万平米等，2010成为合生的商业年。
而在望京独树一帜的合生·
麒麟社，以创新的社区内部商业步行街形式呈现，以规划4000平米的国际一流院线，致力打造望京首席高端商业街区，区别以往的封闭街区，项目以营造开放式为目的，意欲媲美大洋彼岸的美国第五大道、法国香榭丽舍大街等国际著名街区，而这个“社区商业”已经脱离“通俗意义”上只满足社区内“柴米油盐酱醋茶”的初级形态，演变为一个大而全，高而精的高端商业集群。
而此类不断发展壮大的社区商业是业态进化的必然成果，还是脱离实际的好高骛远？
市场将为这些不断“膨胀”中的新兴社区商业提交出最为精准的考卷——
社区商业井喷之下的情境中，各大开发商面临新难题，巨大的供应量之下，究竟是自持还是散售，究竟是打造高端圈层消费，还是回归倚重于需要琐碎中填满耐心的本土大众化消费？
这真是个问题！
首地大峡谷成为首个拥有电影主题商业街的购物广场。
“少年维特的烦恼”
在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，约占社会商业支出总额的60%，人均商业面积达1.5~1.8平方米，而我国社区商业领先的北京，人均商业面积仅为0.7平方米，据预测未来10年内我国社区商业消费将占全社会商业支出总额的1/3，而早在多年前的上海，就称每花掉3元钱，一元就献给了社区商业。
可见，社区商业蕴藏着无限商机，社区商业在我国拥有巨大的市场空间和良好的市场前景。
但是，曾几何时，“投资为金”和社区商业开始成为问题了，也出现了许多烦恼……
房地产行业发展高歌猛进，大量小区开发销售，购房者争先恐后，自住、改善、投资，买房成为赚钱的一种巨大获利手段，而随房价不断攀升的，也出现了不断攀升的空置率。
住宅，如此；
商业，亦如此。
商业的症结客观上是来自于投资性、结构性的失误和失控，以及政府和投资企业在商业规划上的天真和浮躁。
诸多有问题的商业项目，无论是纯商业地产，还是社区商业，主观上基本都源自开发商、投资商根本无心想过要潜下心来认真长期来做好商业，而只是为最大最快地攫取短期开发利益；
甚至某些不负责任、只给空头承诺的项目联合“专家”、代理商、广告商以及不负责任的媒体制造出各种时髦的商业概念，“计算”出各类新奇诱人的高回报率，以此套进大量中小投资者和商家进驻。
而客观原因是，擅长住宅领域的开发商，商业配套建设和运营本已是自家软肋之一，而在懵懵懂懂中建设出一批不太适合商业的建筑，再卖给一些毫无商业经验、充满投机心术的投资者，衍生出许多投机获利手段。
过量了，则滥；
天真了，难免被商业本身惩处，结果必定难堪。
社区商业如今已经成为一把双刃剑：
做好了有赚，若稍有不慎，就可能伤及筋骨。
空置、业态杂乱，成为目前众多社区商业的通病。
而社区商业惨淡加剧了入住率长期低下，恶性循环，入住率低下又难为社区商业带来目标客群。
最近以央视报道北京某些住宅小区长期空置而引发的对“空置率”的关注，其中也无不与社区商业配套有着千丝万缕的种种瓜葛。
剥离开当初拿地规划动工建设的豪情壮志之后，陆续进入交付周期的项目大盘却不得不面对更为细微而棘手的问题。
孩子就学、居民买菜、老人看病等，商业运营的利润微薄与烦琐在日常生活的平常和冰冷的钢筋水泥面前，又展现出了更多现实的无奈。
与全国住宅空置率统计所遇到的困难相比，商铺空置也难以有效地进行样本选取并得以推算出一二三线城市真正的实际商铺空置情况，但是不言而喻的是，当开发商盖的大量商业物业处于闲置状态的时候，很多商家也为找不到理想的经营场所而头疼，供与求之间矛盾非常尖锐。
经济学中的“水桶法则”同样适用于社区店铺的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。
而社区商业在前期的成功定位成为商业后期前行的指南针——不知我从哪里来，怎知我又向何处去？
早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》，指导社区商业的发展。
近年来，各种商业业态都不断升温，而社区商业也依然在现实发展中面临需要克服的重重困难。
来自香港SPACE商业经营管理集团北京研究中心的数据显示：
2010北京将有270万平方米商业项目上市，其中购物中心和商业街共计220万平方米，市场和其他社区型商业配套为50多万平方米。
从北京各区分布看，海淀区项目最多，共8个，占项目总数的38%，朝阳区6个，占28%；
丰台区2个，占有9%，东城区、大兴区、石景山、顺义区、通州区分别为1个。
从面积占比分析，海淀供应量113.7万平方米，占总面积一半。
社区商业大规模入市将带来严峻挑战。
显而易见，2010年，商业的竞争将
细数社区商业之“罪”
爱之深，则易责之切。
而社区商业面临黄金前景与眼下紧迫境遇，都不得不使人们对社区商业多一些“缘何至此”的探究与疑问，细数社区商业之“罪”，或许能为社区商业的未来在这个炎炎夏日多一些冷思考。
【罪一】
“身材比例”失衡：
源于社区商业规划漏洞
1999年11月6日，财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求，联合下发《关于公布第三批取消的各种基金项目的通知》,取消“收取商业网点配套费规定”。
此后商业网点投资主要来自非国有部门商业之外的投资者。
业网点建设市场化后，带来社区商业建设整体无序与城市内部商业网点结构性比例失衡：
一方面城市商业中心区、老城区，商业网点过分密集，濒于饱和，同质化竞争激烈；
另一方面新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套，造成社区商业稀疏，配套严重滞后。
【罪二】
目光短浅：
重销售、轻规划定位
中国金融体系针对行业只提供项目开发贷款，以不动产作为抵押和担保，以销售回款作为还款保障，开发商迫于资金压力不得不以销售为主；
而过去做住宅开发时形成的思维定势使商铺以卖为主，一卖了之；
而以运营为主的商业地产开发模式已远超出开发商经营范围和核心能力，不能也不想靠长期运营获得收益。
将大型商业物业分割产权进行出售成为热潮，但实践中几乎所有的产权式商铺都遇到了招商和经营的困境。
随着国家对行业控制越来越严，企业开发重点转向商业地产同时，一哄而上又造成商业过度开发。
甚至在一些别墅区内，盖出了40%以上的商业配套。
而在前期开发时缺乏适宜规划与定位，商住比例失调。
即使商铺成功售出，而缺乏统一规划和管理的各业主“心事不一”，最后特别容易出现业态参差不齐、风格大相径庭，严重影响小区品位与形象。
而一些社区的人居规划，缺乏对商业建筑、动线、交通、规模等科学的商业规划，商业千店一面，呈雷同化趋势。
【罪三】
虎头蛇尾：
招商成功就万事大吉
一些社区商业开发商对招商的心态多数被逼无奈，卖不成只能招商，招商完了，开发商就觉得可解脱了！
而忽略社区商业真正的价值来自于后期的长期的运营管理。
有的开发商自己成立物业管理公司，实际上根本没有专业的运营管理能力；
极少数开发商成立隶属于开发商负责后期运营管理的商业管理公司，作为本身不是一个真正意义的经营主体，往往缺少自己的思想和经营动力，多数照本宣科例行公事，难以发挥商业管理公司应有作用。
而真正的商业管理公司，必须是不隶属于开发商、通过独立经营提供专业管理服务创造价值的第三方机构。
【罪四】
“杀猪不养鱼”之贪婪：
售价和租金严重透支行业利益
商圈的成长需要周期，一家商业机构进驻一栋商业物业，收入的增长曲线是一条生命周期曲线，包括培育期，成长期和稳定期和衰退期。
新社区商圈的成熟需要5－8年时间，这种商圈成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策；
但现在大部分开发商不论是出售还是出租，定价策略上都是采取杀猪定价策略，狠宰一刀，提前透支了商铺投资者和商家未来多年的商业利益，严重扭曲商业地产上下游商业关系；
但一个从竞争更惨烈的行业出来的商人只会比他们更精明，比开发商具有更强烈的成本意识和风险意识，商家当然不会为开发商盲目买单。
由于租金税费过高等问题，导致许多低利润生鲜蔬菜、再生资源回收等商业服务项目无法进入，基本生活服务需求，在社区内不能得到满足。
【罪五】
忽悠营销学：
概念包装，招商推广靠忽悠
没有实现充分竞争的中国房地产行业还未从营销思想来做好社区商业的各种售卖，大玩所谓概念营销，不管消费者的真实需求，不管产品的真实属性，通过特定的概念对产品进行包装并通过各种媒体手段进行广泛轰炸，本质就是利用中国消费者的不成熟不理性进行忽悠。
但不入流、漏洞百出的招商资料禁不起大商家的理性推敲，商户承受风险的能力差，即便被你忽悠住了，入住以后不赚钱就逃之夭夭。
所以，忽悠营销学在商业地产领域发挥空间非常有限。
【罪六】
求全责备：
对各专业服务机构要求过分苛刻
开发商在商业开发面临困难找专业服务机构，但还开出极端苛刻的条件。
自恃权力和资本掌握最终话语权的甲方，对专业服务机构缺乏足够尊重，而专业服务机构创造的价值与其收益常显现不对等情形。
不尊重专业服务机构的结果只能转而向市场交学费，无数忽视专业服务价值的开发商正前赴后继抢着向市场交学费。
只有来自市场的回应才能让企业真正明白建立以客户为中心的营销哲学的价值、才会真正重视前期规划和策划的专业服务的重要位置。
【罪七】
单打独斗：
同区域楼盘间社区商业的配合较弱
在很多城市都能看到一些不成功的商业，小区商铺甚至比住宅空置率数量大期限长。
业内专家指出，开发商特别是近郊开发商没有更多地关注相邻楼盘的商业规划，使大盘之间由于缺乏整体资源调配与整合，各自为政，而使体量显得过大泛滥无比，业态过分饱和情况之下，导致恶性竞争的出现。
开创了“津工模式”的天津津工超市董事长卢代盛曾发出“离消费者越近，离竞争就越远”的声音，这句话充满了商业智慧。
而曾经因为规模小、网点分散、整合统一相对困难而被一些零售业者不屑一顾的社区商业在金融危机之后面临更多机会。
2009年“十一”长假其间，北京五环外新兴住宅区附近的百货店销售增幅比百货业平均业绩高出一成。
在京郊百货销售增长普遍高于市区百货的事实前提下，市区高端百货商场翠微、华堂、当代等大品牌将门店开到新兴住宅区附近。
社区商业显然成为一片新兴的蓝海，或许出现大量空置面积的诸多企业都可以在以上诸多“罪状”中找到符合自己的“一款”，然而市场现状显现不良之“罪”，并不是行业的不治之症，对不断前进发展中的行业，如果能从之前的盲目与懵懂中及时清醒并有魄力与勇气进行修正，或许此刻正是下一轮启飞之前的原点。
第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成
求解社区商业之惑
需要回归本位的社区商业
社区商业要确定最合适的角色扮演 中国当前的开发企业吸收了国外与国内资深商业地产经验，在北上广深杭沈等大型城市，社区商业正从青涩走向成熟。
而最重要的一点是社区商业的定位，即角色扮演——龙是龙，凤是凤，小虾米就是小虾米。
社区商业在中国既成熟，也不成熟——成熟是因为学习很快，不成熟是因为急躁氛围下的野心过大。
在中国当下商业地产发展热潮中，社区商业“处于开发技术成熟，开发内涵与策略决策尚在学步期阶段”。
香港经验 香港商业发展因为地狭人密、山多地少，与北京有所不同，先天注定了香港地区比较容易聚集人流，营造商业氛围。
香港上世纪六七十年代开始走向专业化，一些英资老牌开发商如怡和、太古开发出最早社区商业，也出现了太古城、美乎新邨等优秀的社区商业。
香港非常注重商业与当地人口承载力配比，在我们做商业策划过程中，如果可以做8000平米，我们尽量选择做6000平米，量少租金可以高企，而余下2000平米，可以做住宅、会所等其他功能性配套，绝不允许出现大面积底商空置的现象。
调研、项目定位非常重要 社区商业的调研、选址、项目定位、招商推广、运营等环节中，调研与项目定位最重的。
调研是为了解周边未来人口、道路交通、人口收入等，并在此基础之上确定项目的功能体量与定位。
孙子兵法中讲到“知己知彼，百战不殆”，而调研、项目定位正是“知已”的一个首要过程，调研过程要亲自去看，正如当年打仗的将军亲自去考察战场，并以此点兵点将一样。
而项目的招商、推广等其他环节均是以此为基础。
以上的几个环节正如电影制作，没有好剧本与导演，吸引不了好的演员与大批资金，后期剪辑也难成精品，最后电影在推广时也必定遇到困难，其本身是环环相扣具有连贯性的。
社区商业空置与供求矛盾突出原因 最大核心问题是当下全国上下基本以投资、投机物业为目的氛围笼罩，投机者肯定没有想过经营，而投资者也是一知半解的投资者，最终以炒股的方式投资商铺，必定要承受违背规律后的惩罚；
其次是一些企业野心太大，想吸引超过本身承载力的人流，而无视社区商业幅射范围与承载能力，拼命追求外向型社区商业，由此将面临非常大危险；
第三是商业物业开发前没有定性定量恰到好处地确定合理的商住比例与业态组合，比如在北京大兴、昌平等没有足够人口支撑的地区，社区商业比较难成市级商圈的气候。
嘉亿引领国际商业地产投资管理机构董事长鄂丽华
社区商业是商业地产发展过程中阶段性遗留的问题
在2008年北京就有近600万平方米的商业供应量，而在2010年预计将增近100多万平方米，其中社区型商业的占比也相对提升，而经年之前很多商铺卖出去之后无人经营，同时缺乏前期规划商铺的物业条件无法引进合适的商家，诸如承重不够、单层面积小、不能引进便利性超市或社区配套性的次主力店，想做餐饮没有排烟和隔油系统，达不到环评标准等问题，造成社区商业空置率逐年递增。
举一个例子，大家熟知的世贸天阶地下餐饮街经过经营调整后，我们看到相关人员在消防通道的外墙上外挂排烟管道，解决餐饮街排烟问题，但噪音、排烟的气味非常影响商业的整体形象。
空置原因分析：
社区底商大量空置情况不仅二三线城市是普遍问题，在我们的一线城市也是有很多的项目存在同样的局面。
原因之一：
开发商开发规划时是按自己取得土地的红线范围内的面积，按自有体量进行社区配套量化配比，未考虑未来所在区域商业的长远发展规划，一般是商铺形式尽快销售回笼资金为主，没有进行定位和招商计划，更没有团队进行商业经营管理。
原因之二：
前几年的设计规划方案一般是以住宅为主，开发商对商业使用功能不能明确向设计院提供功能需求，到后期交付使用时发现诸多商家不能进驻使用。
原因之三：
同时近年政府对新区建设及旧城改造项目的区域规划指标加大商服用地面积，对开发商投资开发综合体进行硬性规定，也使项目的商业比例呈越来越放大的趋势，甚至有些项目达到四六开、五五开的比率。
原因之四：
无论是新区建设还是旧城改造都要经过三到五年逐步开发建设，一个新城要随着产业的发展和人居迁移的需求，在不同阶段开发所需的商业，而事实确是大体量的商业集中上市，供大于求也是社区商业空置的主要原因，供需矛盾突出问题的解决犹为迫切。
因此，大量社区商业的涌现和空置，一是因为政策原因强势推进，二是我们开发商企业在项目商业定位、规划、设计功能有缺陷，这是商业地产发展过程中阶段性遗留的历史问题。
社区商业倚重规划与设计 在商业地产项目的开发中，最重要的是概念规划与商业设计，纵观整个开发链条，项目的准确定位是指导规划与设计的决定环节，商圈内幅射的人群、消费结构的需求和潜在的需求是项目主题地位的因素。
如果项目前期定位有问题、商业使用功能没有预留未来运营调整的可持续发展空间，后期招商运营将面临非常尴尬的困境，这也是大家的一个共识。
协调解决方法 就在今年7月8日，中国社区商业工作委员会成立，是一个利好的信息。
我们也希望工作委员会成立，带动社区商业规划发展，从更高的
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