拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告Word文档格式.docx

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十、市场分析-8-

十一、公寓选址及建设条件-13-

十二、公寓建设规模及建设内容-16-

十三、公寓配套设施-17-

十四、报告总概-18-

第一章项目总论

引言

《人口老龄化》顾名思义，老龄化指.日勺是在社会总人口中老年人.日勺比例越来越高.对于老龄化，国际上最简单.日勺评判标准是：

60岁以上.日勺人口数占总人口数.日勺比例超过10%，或65岁以上.日勺人口数占总人口数.日勺比例超过7%.2010年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数.日勺7.7%.我国已成为人口老龄化国家.

我国老年社区.日勺现状与发展

我国自1999年以来已经进入老年型国家.新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛.因此解决老年人.日勺养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前.日勺一个紧迫.日勺社会问题.目前我国老年人选择养老和住宅.日勺方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主.主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等.老年公寓（老年社区）是依据老年人.日勺特点和需求设计、建造.日勺专供老年人居住.日勺住宅.它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务.日勺住宅.老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业.日勺新兴领域.

第二章项目概况

项目名称：

拓爱养生养老公寓

投资单位：

云南拓凯经贸有限公司

项目地点：

昆明市西山区棋盘山风景区花红园村

一、企业简介

名称：

住所：

法定代表人：

杨韬

2、公寓概况

（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内.项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡.

（2）周边环境：

自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养.

（3）交通：

以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达.既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇.日勺低保户老人，其地理位置得天独厚.

（4）公寓规模：

拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%.各项构筑物.日勺建设以及装修要求，均参照：

《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）标准、《方便残疾人使用.日勺城市道路与建筑设计规范》；

以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设.

三、养老经营模式

把“尽心服务老人”作为我公寓.日勺工作重心，建立与资金保障制度相匹配.日勺服务保障体系：

制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合.日勺保障制度.推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色.日勺机构养老院.积极参与到昆明市全体社会共同构建.日勺：

以政府主导、社会参与、全民关怀.日勺养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人.日勺安置工作.我院.日勺养老经营模式为：

养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式.

四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况：

昆明市场现在60岁以上.日勺老年人口37．8万人，占全市总人口.日勺14．2％，昆明市托老.日勺需求，市场很大.目前昆明市较好.日勺老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口.日勺15%，跟国外要求达到.日勺20%，不可而语.养老床位缺口很大.以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住.

5、拓爱养生养老公寓.日勺利润来源主要有：

自2013年12月份以来，我公寓 

房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元.日勺收入，老年公寓现有500个床位，一年.日勺投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定.

昆明市现在针对我公寓.日勺优惠政策有：

政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万.还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象.

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六、拓爱养生养老公寓.日勺融资计划：

自2013年12月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：

办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万.

七、项目背景、投资.日勺必要性和意义

1、项目背景

昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要.日勺中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放.日勺重要枢纽城市.

昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群.日勺核心圈、亚洲5小时航空圈.日勺中心，国家一级物流园区布局城市之一.昆明市为山原地貌.地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子.属北亚热带低纬高原山地季风气候.年平均气温16.5℃，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人.

昆明市是灵秀而迷人.日勺，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣.滇池是云南省最大.日勺高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽.由于地处低纬高原而形成“四季如春”.日勺气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开.

昆明市开放而时尚，浓缩了云南.日勺区位优势，从两千多年前.日勺“南方丝绸之路”到开放.日勺昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系.日勺陆路枢纽.“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要.日勺会展城市之一.

在建设城市.日勺同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定.昆明市在发展.日勺同时而一样进入老年化， 

昆明市场现在60岁以上.日勺老年人口37．8万人，占全市总人口.日勺14．2％，昆明市托老.日勺需求，市场很大.目前昆明市较好.日勺老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口.日勺15%，跟国外要求达到.日勺20%，不可而语，养老床位缺口很大.

公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内.以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达.既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇.日勺低保户老人，其地理位置得天独厚.

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2、项目实施.日勺必要性和意义

项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展.日勺内在需要

200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上.日勺老年人口达18万，2007年拥有城市人口268.9万老年人口达到24万，2009年拥有城市人口268.78，老年人口达到27万.2010年拥有城市人口268.58，老年人口达到32万.2011年现有60岁以上.日勺老年人口达37．8万人，占全市总人口.日勺14．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％.日勺速度增长.通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大.日勺市场需求，在昆明市现有.日勺37.8万老年人口中，如果有百分之一.日勺老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模.日勺养老服务社区，才能基本满足需求.因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展.日勺重头戏，拓爱养生养老公寓有一定.日勺老年市场.日勺服务经验，有一批忠实.日勺潜在老年顾客群，并有该市场经营管理.日勺专业人才，较为充足.日勺资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹.

8、老年公寓需求.日勺不断增长.

1、中国人口老龄化.日勺发展.我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市.据世界卫生组织.日勺资料，一个国家.日勺老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型.老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口.日勺比重，它反映人口老化.日勺程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）.目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口.日勺10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口.日勺28％，即每4个人中就有一位老年人.又据预测我国65岁以上老人数将从2000年.日勺0.94亿（占总人口.日勺7.3％），增加到2050年.日勺3.34亿（占总人口.日勺22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）.随着中国人口老龄化和城市老龄化.日勺发展，我们要建造和发展适合不同老年人.日勺不同要求.日勺各种类型.日勺住宅.其中老年公寓会成为越来越多老年人.日勺首选，对老年公寓.日勺需求会不断增长.

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2、观念.日勺变化.中国“养儿防老”、“三、四代同堂”.日勺观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”.日勺比重在不断上升.而且，目前“四二一”.日勺供养关系不断增加，使中间代所承受.日勺压力很大，家庭矛盾也随之增加.同时，随着老年人观念.日勺变化，不少老年人更加关心生活质量.日勺提高，而不愿意和子女同住，独老户.日勺比重不断上升.据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上.日勺常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住.日勺分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）.目前武汉市老年人.日勺居住方式以与子女同住为主占65.2％.有47％.日勺老人希望与子女共同生活，52.4％.日勺老人希望与子女分开居住；

现与子女同住.日勺老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％.日勺老人则希望能分开住；

现与子女分开住.日勺老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％.日勺则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）.可见，中国老人“养儿防老”.日勺观念正在发生变化.而且老人.日勺不同组群选择养老.日勺方式又不同.文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有.日勺认为“老年公寓是理想颐养天年之所”.因此随着观念.日勺变化，对老年公寓.日勺需求是加快增长.日勺.

3、社会上.日勺“空巢家庭”逐渐增多.特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占.日勺比重较大.目前北京市60岁以上180多万.日勺老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭.日勺主要形式，所占比重有可能达到90％.目前天津市内六区.日勺空巢老年人家庭，占总老年户.日勺62.4％，其中独居老人为13％，偶居.日勺占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）.可见，随着人口老龄化.日勺发展，空巢家庭.日勺不断增长，那么这部分老人对老年公寓.日勺需求将更加迫切.

4、现在.日勺中青年对未来老年人居住方式.日勺选择会有很大.日勺变化.据武汉市调查，现在.日勺青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）.当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老.日勺方式.所以老年公寓.日勺社会需求是逐渐增长.日勺.

5、随着老年公寓数量.日勺需求不断增长，这一新兴产业将有较大.日勺发展空间.据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓.日勺发展规划，入住人数取老年人口总数.日勺3％.日勺比例为宜（发达国家一般为4－5％）.按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）.如将此比例推至全国，那么对老年公寓.日勺需求，已经是很可观了.所以这一新兴产业.日勺发展空间很大.

同时，随着老年公寓.日勺发展，可以进一步导致为老人服务产业.日勺发展.老年公寓.日勺发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业.日勺发展.而这些产业.日勺发展又可以增加就业，引发商机.

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9、中国老年公寓.日勺特点

老年公寓首先要符合老年人.日勺特点和要求.老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有.日勺高龄老人和有各种疾病.日勺老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面.日勺特殊护理和服务.同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓.日勺模式.我们应按照中国政府制定.日勺“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”.日勺养老原则，创建符合我国国情和老年人需求.日勺中国老年公寓.

1、地点.日勺选择.依照老年人.日勺特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美.日勺地方.

2、老年公寓.日勺模式.国外老年公寓.日勺模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）.日勺老年人居住建筑.日勺标准分为7类：

退休和退休前老人居住.日勺住宅；

生活基本自理，仅需少许监护和帮助.日勺健康老人住宅；

提供全天监护和最低限度.日勺服务和设施.日勺健康老人住宅；

专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护.日勺老人住宅；

专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护.日勺老人住宅；

专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理.日勺住宅；

专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等.日勺老人入住.日勺注册医疗机构.又依据各个国家.日勺现状和经验，国外.日勺老年住宅模式大体上可以划分为四种：

独立式老年住宅；

集合式老年住宅（老年人合住.日勺住宅）；

护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）.从资金来源划分实际上分为两种：

家庭和个人融资；

政府和社会融资.借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓.日勺模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；

合居老年公寓住宅；

护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）.

3、设计与配套设施.老年公寓要按照老年人.日勺特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人.日勺特点和需求.老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主.道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统.居室要阳光充分和通风.老年公寓要有完备.日勺配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等.特别是老年社区内要配备正规定点医院.该医院应具备治疗、抢救、咨询.日勺功能，这是关系老有所养.日勺重要保障，是老年人进住社区最关心.日勺问题之一.

4、规模与档次.从居者本身.日勺利益.安全管理和市场需求出发，老年公寓.日勺规模不宜过大，这要依据各地.日勺具体情况和条件而定.要依据老年人不同.日勺经济和健康条件以及需求，建设不同档次.日勺老年公寓住宅.但是中国目前老年人.日勺经济收入普遍不高，老年公寓.日勺开发和建设要以广大中低收入者.日勺经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次.

5、老年公寓.日勺性质.依据国外经验和我国.日勺具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好.老年公寓.日勺租售方式，可以由老人.日勺旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转.此外，还需要政府.日勺政策支持以及社会各方面.日勺资助.福利性.日勺养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设.

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十、市场分析

1、老年公寓养老市场总体分析

随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升.据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;

再过10年，将达到1.63亿;

再过20年，将达到2.3亿;

再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中.日勺27.4%将是60岁以上.日勺老人.近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭.日勺26%，一些大城市.日勺空巢老人问题更为突出.全国独居老人.日勺比例也从1987年.日勺近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃.日勺课题.市场景气，潜力巨大. 

十一五期间镇江人口老龄化压力将显现 

镇江十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台.《规划》指出，“十五”期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达289.78万.而“十一五”期间全市65岁及以上.日勺人口数占总人口比例将超过14.2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化.日勺发展而不断加重.

来自昆明市老龄委.日勺数据：

2011年镇江老年人已突破32万.随着老龄化社会.日勺来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求.日勺庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重.人口总量过多、人口素质问题和老龄化.日勺多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战.从我国.日勺实际国情出发，如何解决老年人.日勺养老问题，成为社会各界广泛关注.日勺问题.

目前我国社区中.日勺诊所，18.9%.日勺老人需要，仅有0.5%.日勺老人得到服务；

保健指导，36.8%.日勺老人需要，仅有9.3%.日勺老人得到服务；

家庭病床，42.5%.日勺老人需要，仅有14.8%.日勺老人得到服务；

定期体检，57.8%.日勺老人需要，仅有7.6%.日勺老人得到服务；

应急服务，45.1%.日勺老人需要，仅有0.7%.日勺老人得到服务.

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以上资料使我们清晰.日勺看到，日益增多.日勺老年人口形成了庞大.日勺“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大.日勺需求，而现有.日勺养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客.日勺需求.既然已然存在对于社区养老服务.日勺需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大.日勺市场潜力.

2、支付能力保障

随着经济持续发展，昆明市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善.2011年最新统计结果显示，上半年昆明市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%. 

调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成.日勺主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱.1-5月昆明市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14.7%，高于可支配收入增长速度2.4个百分点.

而另一方面，昆明市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体.日勺保障措施，进一步落实了低保金.日勺社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首.

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昆明市提高退休人员养老金待遇.日勺统一部署，昆明市分别退休人员.日勺基本养老金，并计划明年进一步上调.在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次昆明市基本养老金调整为每年连续调整.据悉，每次调整后，昆明市退休职工每月.日勺养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右.

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通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大.日勺市场需求，在昆明市现有.日勺32万老年人口中，如果有百分之一.日勺老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模.日勺养老服务社区，才能基本满足需求.因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展.日勺重头戏，“拓爱”公司有一定.日勺老年市场.日勺服务经验，有一批忠实.日勺潜在老年顾客群，并有该市场经营管理.日勺专业人才，较为充足.日勺资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹.

3、主要竞争情况分析

（1）、养老服务市场.日勺竞争分析

经过详细.日勺市场调查，我们发现目前.日勺昆明市场尚无专门.日勺养老服务社区，也就是说，对于即将开发.日勺“拓爱养生养老公寓”而言，昆明市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者.可以说，“拓爱”.日勺这一项目将要开垦.日勺几乎是一片处女地，这对于拓爱养生养老公寓进入无疑将是一个极其有利.日勺局面.

但是，一定意义上.日勺形式竞争者和一般竞争者必然是存在.日勺.昆明以及周边地区有一些能够提供一定养老服务.日勺场所，如休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量.日勺片区提供.日勺社区养老服务试点.不过，相较于专业.日勺养老服务团队，已有.日勺服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”.日勺需求，这预示着“拓爱”.日勺进入将面临巨大.日勺市场空间.

社区养老.日勺优势：

1.及时解决老年人生活中遇到.日勺各种实际问题；

2.减轻子女.日勺心理压力和劳动负担；

3.维护老人与子女双方.日勺自尊心，增强双方.日勺安全感；

5.缓解社会养老.日勺压力，减轻政府.日勺负担；

5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；

当然，面对如此大.日勺商机，不可能只有“拓爱”独具慧眼，各方发现机遇.日勺投资者也都蠢蠢欲动：

也许是看到了昆明市民对老年公寓环境.日勺偏爱，“随着老龄化.日勺加快，养老方式将更加多元化.以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业.日勺一种趋势.老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业.

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据了解，在10年前昆明全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放.近年来，各种民办.日勺养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，昆明现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口.日勺1％，兴办养老机构是必然趋势.

面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金.采取民办公助.日勺形式，由民间资金对原有.日勺养老福利院进行升级.民营企业家投资，建设新.日勺效大规模建筑面积.日勺老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；

社区.日勺养老服务机构也不断出现.

可以预见，在昆明市社会经济持续快速增长.日勺背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措.日勺实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展.也为推动包括本项目在内.日勺市场发展带来了机遇.

十一、公寓选址及建设条件

1、公寓场址

1、地理位置

公寓位于昆明市西山区