建筑业评估模型与相关行业案例分析报告Word格式文档下载.docx
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每一单件产品需要较长的时间。
二是施工生产流动性大。
承建的工程固定不动，需要按照指定的位置组织施工，组织流动施工特征鲜明，给组织、管理和施工带来了许多特殊困难。
三是产品生产的品种复杂。
建筑企业生产的最终产品其类型、规模、结构、型号、规格等极不相同，要求对不同用途和不同标准的产品单独设计、单独施工、单独定价。
建筑企业必须根据这一特点，编制施工图和预算、施工组织设计、建筑材料供应计划、劳动力使用计划、施工机械配量计划和资金筹措及使用计划等，周密策划建设产品生产的人、财、物需要量，并按计划、预算、定额、程序对整个施工过程实行监督与控制。
四是建筑施工企业多而杂。
目前在建筑安装市场，建筑企业分为全民所有制、城镇集体所有制企业、农村建筑队三种，建筑资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。
五是部管理规化程度不同。
一般建筑安装企业实行公司、工区（工程处、分公司）和施工队（项目经理部）三级组织管理模式，规模较小的建筑安装企业实行公司和工区两级组织管理模式。
在公司一级主要设立下列与生产经营有关的部门：
经营或市场开发部门、工程项目管理部门、材料与设备采购管理部门、质量和安全管理部门、人力资源或劳资部门、预算部门、财务部门、审计部门。
六是税收贡献率高。
随着城市化、工业化建设步伐的加快，建筑业税收已成为地方财政收入不可或缺的重要来源。
七是税收征管难度大。
建筑业税收征管涉及税种多，财务核算复杂，销售和结算形式多样，行业特点在很大程度上为纳税人主观上的拖延和偷逃税款提供了便利，使得建筑业税收漏征漏管现象较为普遍，增加了税收征管的难度。
1.3基建项目基本建设程序
提交项目建议书
进行可行性研究报告
决策阶段
筹建机构
编制工程概算
设计文件阶段
编制工程图纸和说明书
编制工程预算
征地拆迁和三通一平
工程地质勘察
组织设备、材料订货
建设准备阶段
准备施工图纸
招标投标
施工单位发放《中标通知书》
建设实施阶段
建筑安装施工
工程交工验收
竣工验收，交付使用。
编制竣工决算
处理剩余物资和资金
（1）先地下，后地上。
（2）先土建，后设备。
（3）先主体，后围护。
（4）先结构，后装饰。
建设单位与建筑企业通过不同形式建立承发包关系，签订施工合同，按合同要求组织施工，其中建设单位为合同的甲方（又称发包方），建筑企业为合同的乙方（又称承包方）。
目前市场上最常见的三种承包方式：
第一种是包工包料。
第二种是包工半包料。
第三种是包工不包料。
另外，分包、无资质的建筑安装企业和个人挂靠有资质的建筑安装企业的现象比较普遍，总包方一般向分包、挂靠方收取分包、挂靠工程价款一定比例的管理费。
（1）建设工程监理公司。
主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；
进行安全管理、工程建设合同管理；
协调有关单位之间的工作关系。
（2）审计师（会计师）事务所。
负责对预（决）算报告进行审计，出具《审计报告》。
《审计报告》是编制决算的重要依据，对审核建筑业应税收入的真实性具有重要参考价值。
1.7行业常见涉税疑点
（一）未按规定确认应税收入
一是目前多采取委托建设单位在付款环节委托代征的办法，由于建设方未按合同履约付款，施工企业不按营业税暂行条例及企业所得税法规定确认应税收入，收取工程款项后挂“预收账款”、“应付账款”、“短期借款”、“应收账款”等科目，造成营业税费及企业所得税等延迟申报缴纳；
二是收取临时设施费、劳保基金、施工机构迁移费、材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖等，未按规定确认收入；
三是由于工程质量问题而发生向建设单位支付的罚款和因延误工期造成的损失，违反规定冲减工程收入，增加工程成本；
四是未将“甲方供料”的材料价款计入计税依据，部分建设单位未按规定委托代征，施工企业也未按照规定申报纳税；
五是部分纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，未能按照现行营业税政策规定分别核算应税劳务的营业额，未按照规定申报纳税。
（二）隐匿应税收入
一是以自建自用建筑物名义向关联企业提供建筑劳务，未确认应税收入；
二是发包方以开发产品、厂房、土地使用权、材料物资等抵偿债务，承包方未按规定确认工程收入；
三是收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产转让收入等未结转收入；
四是合同决算环节发包方提供的水电费等成本费用直接坐支收入，差额开票申报纳税；
五是出租收入、资质管理费等收入项目，未按照规定或错用税目税率申报纳税。
（三）未按规定结转成本费用
一是工程成本结转采取暂估成本，对未能及时取得正式发票的工程成本，企业会计处理往往存在暂估成本的做法，与税法强调的合法性、真实性原则相悖；
二是将直接费用和间接费用提前转入工程成本；
三是擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本；
四是虚列耗用材料的单价、数量，将尚未耗用的材料、不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用以及取得虚开发票或虚构购进材料业务列入成本，虚增工程成本；
五是虚列临时性、季节性施工人员工资，虚增人工费用成本。
（四）企业所得税行业税负不均衡
一是个别查账征收企业所得税负担率偏低，甚至零税负；
二是部分企业未将其他业务收入、营业外收入作为核定基数，已核定税款不能及时足额申报。
（五）未按规定代征和扣缴税款
一是工程分包未按照规定委托代征营业税等税费；
二是将高级管理人员、施工人员的工资人为肢解，个人所得税扣缴比例偏低、税收贡献率较低。
（六）发票管理、使用相对混乱
一是实行“项目经理”管理模式，按项目经理的工程承包款确认工程成本，而不是按工程项目结算书审定的价款或部结算书作为工程成本，成本票据难以规。
二是发票取得不合法，如沙、石、土等大都无法取得发票，采取虚列工资表或以低税负票替代较高税负的发票，造成成本项目上的串混，人为降低税负;
发票容填写不完整、涂改及字迹潦草等，特别是开具发票的日期不填写，引起纳税义务发生时间的确认问题，从而造成滞后申报、占压税款等情况；
三是向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。
为此，建立建筑业纳税评估模型，对纳税申报情况的真实性、及时性做出准确判断，强化重点行业的税收管理，成为推进税源专业化管理的一个重要课题。
结合建筑业常见涉税问题，依据《营业税暂行条例》及实施细则、《企业所得税法》及实施条例等现行税收法律、法规以及规性文件规定，从建筑业务流程入手，实行分项目、分税种管理的理念，依托外信息，特别是参照《建筑工程量计算规则》、《建筑工程消耗量定额》、《建筑工程消耗量定额价目表》、《建筑工程费用项目组成及计算规则》等外部第三方信息，通过科学选取样本单位工程，进行数据采集，分类整理，逐一计算设置指标的数值和比率，选取事关税源监控的关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企业纳税是否正常、税负是否合理。
（一）建筑业纳税评估指标体系
建筑业纳税评估指标体系
序号
指标名称
计算公式
区间值或参照值
适用情况
1
营业税入库率
（当期入库营业税+当期已被代征营业税）÷
（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）×
3%×
100%
包工包料、包工半包料、包工不包料
2
单位建筑面积主要建筑材料单耗
单位工程实际耗用钢筋数量÷
决算建筑面积
[32公斤-33公斤]
七层以下的普通住宅（框架结构）
[35公斤-40公斤]
小高层（框架结构）
[50公斤-60公斤]
12层及以上高层（框架结构）
单位工程实际耗用商品混凝土数量÷
[0.26方-0.28方]
[0.30方-0.35方]
[0.44方-0.48方]
单位工程实际耗用水泥数量÷
[55公斤-60公斤]
七层以下的普通住宅（框架结构、外购混凝土）
[155公斤-170公斤]
七层以下的普通住宅（框架结构、现场搅拌混凝土）
[65公斤-70公斤]
小高层（框架结构、外购混凝土））
[70公斤-76公斤]
12层及以上高层（框架结构、外购混凝土））
3
成本拨款率
被代征营业额累计总额÷
建筑安装工程成本×
工程形象进度×
[55%-95%]
同1
4
材料占建筑安装工程成本比
材料费用÷
[60%-65%]
包工包料
[50%-55%]
包工半包料
5
人工费用占建筑安装成本比
人工费用÷
[15%-20%]
[25%-30%]
[70%-85%]
包工不包料
6
机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比
（机械费用+其他直接费用+间接费用）÷
建筑安装成本比×
[20%-25%]
[15%-30%]
7
应税劳务收入与混合销售收入比
应税劳务收入÷
（应税劳务收入+货物的销售额）×
[4%-8%]
钢结构房、钢结构产品用于企业厂房建设等
[5%-8%]
铝合金门窗
[25%-30%]
防水处理
8
3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比
3年以上未核销应收账款÷
单位工程决算收入×
[5%-40%]
账外核算
以物抵债
9
资质挂靠费率
资质挂靠收入÷
资质挂靠项目竣工决算收入×
[1%-2%]
挂靠施工
10
毛利率
（主营业务收入-主营业务成本）÷
主营业务收入×
[10%-15%]
查账征收
核定征收
11
期间费用率
（管理费用+财务费用+销售费用）÷
[2%-5%]
12
所得税实际负担率
当期实际缴纳的企业所得税÷
（收入总额-不征税收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）×
[2.5%-2.64%]
[0.5%-3.0%]
13
项目实现税收进度
（项目开工以来申报税款+被代征税款）÷
依据项目合同估算实现的税收×
[60%-95%]
14
形象进度付款额度
累计付款总额÷
（项目合同估算收入×
实际工程形象进度×
合同约定的付款比例）×
15
个税扣缴率
被扣缴个税管理高层人数÷
管理高层人数×
[90%-100%]
主要包括经理、副经理、部门负责人及工程项目负责人
被扣缴个税施工人数÷
施工人数×
[80%-90%]
施工人员
（二）本纳税评估指标体系结合×
×
市目前建筑市场实际，以常见的市场份额较大的框架结构居住类建筑建设项目为测算主体，兼顾与其配套相关的提供建筑业劳务并销售自产货物行为的应税营业额的确定，强化建筑业个人所得税的源泉扣缴，具体指标容如下：
1、营业税入库率：
（当期申报入库营业税+当期已被代征营业税）÷
参照值：
分单位工程采集建筑企业入库的建筑业营业税税款（含当期分包工程营业税），从建设单位采集委托代征的税款，合并计算得出实缴税款；
分单位工程采集建筑企业已经结转的主营业务收入和收取的预收账款余额，合并计算后乘以法定税率得出应缴税款，实缴税款与应缴税款相除，与参照值进行比对，判断是否存在已经付款未同步代征税款、已经收款未申报税款的疑点。
同时应注意单位工程收入是否列其他应付款、短期借款等科目。
该指标设置依据现行政策和管理实际，建筑企业取得的预收账款通常低于按合同形象进度应确认的收入，特别是在跨年度工程的情况下，考虑实际纳税能力，年终可考虑将预收账款余额同时作为营业税和核定征收企业所得税的计税依据，以简化评估程序。
该指标可同时用于评估建筑企业一定时期营业税纳税申报情况，但应注意资产负债表的其他应付款、短期借款等科目是否有未按规定结转收入情况。
2、单位建筑面积主要建筑材料单耗
（1）单位建筑面积钢筋单耗：
决算建筑面积，区间值为：
[32公斤-33公斤]七层以下的普通住宅（框架结构）
[35公斤-40公斤]小高层（框架结构）
[50公斤-60公斤]12层及以上高层（框架结构）
从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的钢筋用量，从建设单位或施工企业获取《工程造价审定（定案）表》，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积钢筋实际单耗，与区间值进行比对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题，单位工程耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。
指标在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。
小高层指建筑标准分类中高层的8-9层和高层住宅的10-11层。
目前×
市12层以下住宅为框架结构，无剪力墙结构；
12层及以上住宅多为框架结构，个别为剪力墙结构。
采用剪力墙结构的，单位建筑面积钢筋单耗最高参照值为70公斤左右。
（2）单位建筑面积商品混凝土单耗：
[0.26方-0.28方]七层以下的普通住宅（框架结构）
[0.30方-0.35方]小高层（框架结构）
[0.44方-0.48方]12层及以上高层（框架结构）
从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的商品混凝土用量，从建设单位或施工企业获取《工程造价审定（定案）表》，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积商品混凝土实际单耗，与区间值进行比对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题，单位工程耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。
该指标没有设定七层以下的普通住宅建筑企业现场搅拌混凝土的单耗，因为目前×
建筑市场强制要求建筑企业使用商品混凝土。
经过测算，建筑企业现场搅拌混凝土的单耗一般在0.24方--0.26方。
七层以上的普通住宅一般采用外购商品混凝土。
12层及以上高层采用剪力墙结构的较少，参照值为：
120平米及以上的大户型为0、55方/平米左右，80-100平米的小户型参照值0.66方/平米左右。
（3）单位建筑面积水泥单耗：
[55公斤-60公斤]七层以下的普通住宅（框架结构、外购混凝土）
[155公斤-170公斤]七层以下的普通住宅（框架结构、现场搅拌混凝土）
[65公斤-70公斤]小高层（框架结构）
[70公斤-75公斤]12层及以上高层（框架结构）
从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的水泥用量，从建设单位或施工企业获取《工程造价审定（定案）表》，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积实际耗用的水泥数量，与区间值进行比对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题；
单位工程耗用材料情况，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。
注意单位工程主体建设采用外购商品混泥土与现场搅拌混凝土的，实际单耗差异较大。
该指标设定中现场搅拌混凝土和外购商品混凝土情形均包括外墙面抹灰、外墙面粘贴瓷砖、地面抹灰、砌筑用沙浆等用途，不同标号水泥不再区分，使用数量合并计算。
另外，根据调查测算，外墙面采用保温层加抹面沙浆加粘贴面砖的与外墙面采用保温层加抹面沙浆加涂料的相比增加的水泥用量，均摊到决算建筑面积上，七层以下的普通建筑单位建筑面积多6.6公斤左右，七层以上（含七层）普通建筑单位建筑面积多6公斤左右。
3、成本拨款率：
区间值为：
从建设单位调取《工程验收单》、《建筑安装工程施工进度明细表》、《工程结算书》、有关监理资料，对已完工的工程还应调取审计师事务所出具的《审计报告》，总体掌握工程进度、完成工程量、工程付款、委托代征税款数据，计算成本拨款率，低于区间值下限的为异常，判断是否存在“甲方供料”行为。
该指标设定依据包工包料情形下人工费、材料费、机械费用、其他直接费用和间接费用的通常比例，综合考虑建设方自行购置电梯等设备成本，生产厂商直接销售自产货物并提供应税劳务的铝合金、玻璃幕墙等材料成本以及工程竣工结算后保留5％左右的质量保证（保修）金等因素，合理测算确定。
该指标适用于包工包料、包工半包料、包工不包料三种情形。
4、材料占建筑安装工程成本比：
[60%-65%]包工包料
[50%-55%]包工半包料
从施工企业获取单位工程财务核算耗用的材料费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算材料占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列材料成本税前扣除等行为。
该指标设定中鉴于包工半包料情形复杂，采用包料程度不一，指标测算采用行业通常情况，即主体建设由施工方提供，主体建设完工后部分建筑辅料由建设方购买提供。
5、人工费用占建筑安装成本比：
[15%-20%]包工包料
[25%-30%]包工半包料
[70%-85%]包工不包料
从施工企业获取单位工程财务核算耗用的人工费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算人工费用占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列工资费用税前扣除等行为。
该指标设定中包工不包料情况测算数据，以建筑企业派驻人员施工同时安排配套建筑机械入场作业为依据，纯粹采用“包清工”形式的，人工费用占建筑安装总成本比例为100%，是本指标设置的例外情况。
6、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比：
[20%-25%]包工包料
[15%-20%]包工半包料
[15%-30%]包工不包料
从施工企业获取单位工程财务核算耗用的机械费用、其他直接费用、间接费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚提、虚列、多列成本费用税前扣除等行为。
7、应税劳务收入与混合销售收入比：
[4%-8%]钢结构房、钢结构产品用于企业厂房建设等。
[5%-8%]铝合金门窗
[25%-30%]防水处理
从建设单位获取销售钢结构房、钢结构产品、铝合金门窗、防水处理相关合同协议、销售发票以及财务核算资料、申报资料，按照合同项目，分项测算确认提供建筑业劳务收入与混合销售收入的比例，与区间值比较，判断提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，是否按照规定将劳务收入从总收入中进行合理剥离，并按照规定分别开票结算、申报纳税。
该指标适用于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。
8、3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比：
从施工企业逐笔获取3年以上未核销应收账款明细及其占原单位工程决算收入，计算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业未按规定进行税前扣除财产损失申请审批的原因，判断是否存在账外核算以商品房、建筑材料等实物抵偿工程欠款、尾款等情形。
该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决算前后，发包人应按不低于工程价款的60％，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款。
同时考虑工程竣工结算后保留5％左右的质量保证（保修）金等因素确定。
9、资质挂靠费率：
从施工企业逐笔获取资质挂靠收入及其对应的单位工程决算收入，计算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业是否按照通常费率标准收取，判断是否按照规定入账核算，是否存在账外收取等情形。
该指标设定考虑规建筑市场下收费标准（一般为5%-7%），结合我市实际执行情况确定：
一是资质挂靠费与单位工程决算收入挂钩，实际执行收费标准较低，一般在2%以下；
二是部分无资质、低资质单位采取按年定额缴纳管理费形式挂靠。
10、毛利率：
从建筑施工企业采集单位工程的主营业务收入、主营业务成本资料，计算毛利率，与区间值进行比对，判断是否存在多提、多列、虚列成本费用而少申报应纳税所得额或应税收入疑点。
该指标设定以财务核算规的建筑施工企业确定，运用该指标计算单位工程毛利率的同时，可从大集中系统财务报表采集一定时期的主营业务收入、主营业务成本资料，计算整体毛利率，与单位工程毛利率进行比对，分析查找疑点。
11、期间费用率：
从大集中系统采集管理费用、财务费用、销售费用以及主营业务收入资料，计算期间费用率，判断是否存在虚列、多列期间费用而少申报应纳税所得额疑点。
该指标设定以财务核算规的建筑施工企业确定，注意期间费用无法在各个单位工程之间区分，以一定时期整体的期间费用率为参照。
12、所得税实际负担率：
[2.50%-2.64%]核定征收
[0.50%-3.0%]查账征收
从大集中系统采集当期实际缴纳的企业所得税数据，从大集中系统财务报表采集收入总额、征税收入、免税收入、预收账款的余额数据，计算所得税实际负担率
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