尖草坪小商品城策划方案.docx
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尖草坪小商品城策划方案
太原尖草坪小商品城改造
策划方案
一、区域分析
地理位置
山西省地处中国中部地区，邻近北京、天津、郑州、洛阳、西安、咸阳工业中心，及上海、沈阳、武汉等城市相聚不远，输煤、输电距离较近。
有同蒲、京包、大秦、石太、太焦、神黄等重要干线交会处，交通地理位置十分重要。
目前已形成以铁路、公路为主，航空为辅交通运输网络，是华北乃至全国重要交通枢纽。
太原市，山西省省会，位于山西省中北部晋中盆地，是太原经济圈和中西部地区重要中心城市，北接忻州，东连阳泉，西交吕梁，南接晋中。
全国重要新材料和先进制造业基地，历史悠久文化古都，山西省政治、文化和金融中心、国际交流中心。
城市交通
太原市城区路网结构以网状为主。
全市公路里程6035公里，铁路总里程2800公里，武宿国际机场距太原市中心13.2公里，几乎所有国内航班均在太原武宿国际机场停靠和起飞；
铁路：
太原是中国铁路网中心，被称为华北铁路心脏。
主要有太原到大同北同蒲铁路，太原到运城南同蒲铁路，太原到焦作太焦铁路，太原到新乡太新铁路，太原到北京京原铁路，太原到银川太银铁路，太原到中卫太中铁路，太原到兴县太兴铁路，太原到石家庄石太铁路，太原到青岛太青客运专线，太原到郑州太郑客运专线，太原到呼和浩特太呼客运专线（规划），太原到西安太西客运专线，太原到石家庄石太客运专线，太原到北京京太客运专线（规划）。
作为提升太原铁路枢纽地位太原环城铁路在正在建设当中。
大西高铁、太青高铁将于2014年全线贯通，太原到西安、青岛只需2—3小时左右。
航空：
太原建有华北第二大国际机场—太原武宿国际机场。
太原2012年1月，太原武宿国际机场年吞吐量突破587.60万人次。
国外（地区）航空公司和国内航空公司已在太原武宿国际机场开通了太原至澳门、台北、韩国、泰国曼谷、香港、日本大阪（静冈）、新加坡7条定期国际（地区）直飞航线。
不仅如此，所开航线航程短、密度高，密集时每20分钟就有一架国际航班起落。
道路：
太原老城区城市道路是棋盘式格局，横平竖直。
东西方向道路有北大街——兴华街、旱西门街——西缉虎营——东缉虎营——新民街、大东门街——府东街——府西街——漪汾街、迎泽大街——迎泽西大街，双塔东街——双塔西街，南内环东街——南内环街——南内环西街。
南北方向道路有建设南路——建设北路，五一路——并州路，解放路——解放南路，新建路——新建南路——平阳路，滨河东路，滨河西路，西渠路——晋祠路，千峰北路——千峰南路，和平北路——和平南路。
公共交通：
2008年初，太原市公共交通运营里程1808km，运营线路156条，运营车辆共2100辆，年客运总量6万亿人次，出租车运营车辆8292辆，日客运量37万人次。
公交车票价通常为1元起价，远郊区县为3元。
公交卡每次乘坐刷卡费用以0.5元起价（除北京外全国最低价）。
此外，太原还建设了公共自行车租赁系统，营运范围约为110.55平方公里，租车人凭太原公交IC卡或银联卡，缴纳200元押金，并预存30元以上租车费用后，就可以租车了。
轨道交通：
太原地铁于2007年提出建设，2012年开始前期勘探，预计次年开始正式建设，将使太原成为山西第一个拥有地铁城市。
已规划地铁和轻轨共7条，运营线路总长度157.9公里，车站总计120座。
分别为：
太原城市轨道交通线网整体建设分四个阶段，第一阶段时间从2010年到2017年，应建设1号线一期工程和2号线一期工程，通车里程为56．9公里。
将设置车站52座。
预计该项目建设需要动态投资约272亿元，静态投资约265亿元。
1、太原地铁1号线：
全长32公里，运营28座车站。
由西山矿务局站至龙城大街东站。
2、太原地铁2号线：
太原第一条地铁，共22座车站。
由西涧河站至小店南站。
3、太原地铁3号线：
全长22.5公里。
4、太原地铁4号线：
全长32公里。
5、太原地铁5号线：
全长33.8公里。
6、太原地铁6号线：
48.1共9座车站。
7、太原地铁7号线：
全长27.6公里。
二、项目优势特色（市内商圈分布）
尖草坪位于太原市北端，东西北三面环山，汾河纵贯南北，总面积285平方公里；辖区内交通便利，铁路、公路四通八达。
“北同蒲线”、“太（原）古（交）岚（县）线”、“太（原）宁（武）线”、“太（原）兰（村）线”、“新兰路”、“恒山路”、“大同路”、“108国道”及“和平北路”等市政公路交织成网；已投入建设地铁线路1号线贯穿尖草坪小商品批发市场，自小商品批发市场至环城高速公路仅有6公里距离且无拥堵现象；
独占山西首个小商品批发黄金区位：
太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，各类批发市场、百货店及购物中心、大型超市、中小型超市、专卖店、便利店、餐饮店面等。
基本形成以小商品批发零售为主“尖草坪小商品商圈”、以时尚百货业为主“柳巷商圈”、发展快速“亲贤——长风商圈”、以服装批发零售“朝阳商圈”、以中低端服装百货为主“下元商圈”等五大商圈。
太原市尖草坪小商品批发市场位于太原市尖草坪商圈内，原市场总体占地150亩，建筑面积约为70000平方米，层高为2.7米，三层均为商铺；出租类型为个人整租后分租给经营户，店面主要为15㎡，较大有20~40㎡，租金为约100/㎡/月，经营户约为3000户，年交易额达30亿元以上；仓库为分散型商铺，18~20元/平/月；市场内未设置停车场，用作运输小型货车多停放于解放路街边及沙河沿岸；经营品项涉及到：
饰品、礼品、工艺品、喜庆用品、文化用品、体育用品、化妆品、雨具、钟表/眼镜、日化用品等；是小商品（总代理，总经销）和品牌经营者集聚之地，商贸往来频繁，日均客流量可达10万人次；本区域因小商品而兴，现代物流业极为发达，该区域是目前全省最大小商品物流枢纽和储运地，浓厚产业氛围成为本项目可持续发展推动力。
原小商品批发市场基础信息
地理位置
太原市解放北路65号
占地面积（亩）
150亩
建筑面积（㎡）
约70000㎡
辐射区域
山西全省，陕北，内蒙
经营方式
个人整租分租给商户
现有经营商家
3000余户
年交易额（亿元）
30亿元以上
店面大小（㎡）
店面主要为15㎡，还有较大有20~40㎡
月租金
约100/㎡/月
仓库面积
18~20元/平/月
建筑形态
旧厂房改造，3层全部为商铺，层高2.7米
停车位（个）
市场内外均没有规划停车位，周边有停车场
商铺间路面宽度
6米左右
人气
相当旺
三、升值空间
1．2009年颁布《太原市城市总体规划（2008—2020）》中规定尖草坪区政府将迁至迎新街板块。
要求各个行政区域加强居住区级和社区级商业设施规划建设，提高居民生活便利性，减少烟尘、噪声等方面影响，由此可见尖草坪商圈改造已明确列入太原市政府城市规划中，在政策上保证性强，可长期稳定经营。
2．时尚品牌构建总部经济生态区，将充分发挥产业集聚效应，进而辐射至山西全省乃至中部六省。
小商品市场品牌总部是通过建立超大体量商务平台作为产业基础，将创新、传播、消费理念，对传统时尚产业资源要素进行整合、提升、组合后形成一种较为独特产品及商品运作新模式。
在规划方面依托超大规模写字楼群、高标准时尚发布中心、星级酒店及公寓等硬件设施，主要承载园区总部办公、商务交流、品牌营销、时尚展示、人才培训及文化交流等功能。
一体化构建布局，高效解决传统产业多种弊端。
3．整合原小商品固有资源，丰富商品经营品类，并增加农场品、时尚服装百货、休闲餐饮等累专业市场；项目将完善超市、公寓、写字楼等生活配套设施；借助原有交通资源及物流优势，提升市场整体竞争力。
4．项目将及各大银行合作，为中小企业提供贷款业务，为商户提供融资便利，同时借用原市场辐射区域，提供最为广阔消费空间。
5．从项目本体出发，优化市场环境，通过科学布局，对人流、车流、物流进行合理分配，打造现代化商业发展平台。
四、增值服务，为商户提供一流经营空间
1．四大服务系统，提供硬件保障；
1）通讯自动化
微小蜂窝移动覆盖系统，使无线通讯信号覆盖各单体建筑、电梯和地下停车场在内所有区域；公共广播系统；综合布线系统，每户设一个弱电总箱，提供语音传输、数据宽带和有线电视接口（由用户自行开通）；固定电话线路户内接口预留；双宽带1000兆光纤接入单体写字楼，户内接口预留。
2）消防自动化
采用XX品牌消防系统按规范和设计，消火栓、烟感、温感、喷淋、防排烟及正压送风、应急照明、疏散指示、火灾自动报警系统及消防联动控制系统设置安装均已到位。
。
3）安保自动化
公共区域24小时闭路电视监控系统；电梯视频监控系统；电子巡更系统。
4）楼宇自动控制
采用智能一卡通系统进行门禁管理、停车场管理，用户持经物管方授权有效卡，即可完成一卡通无人自助管理；公共环境灯光控制系统。
火灾报警及消防联动控制、电梯运行管制；公共安全技术防范等，采用成熟国际知名品牌楼宇自控产品，对空调冷源、空调、通风、给排水、变配电、照明等多个系统设备进行集中监视、控制和管理。
2．八大功能，
1）总部办公：
凭借园区，超大规模办公物业，完善配套设施及服务聚焦小商品品牌，成为厂商，总代理商，总经销商等品牌商运营山西市场总部基地和商务智港。
2）商务交流：
利用品牌集聚规模效应及园区影响力，创造出更多洽谈及交易机会，在品牌商及下游分销商之间架起合作桥梁。
一方面帮助品牌商从资源库中更精准找到分销商，另一方面为分销商提供更为丰富品牌资源和招商资讯；同时，通过搭建垂直B2B电子商务平台，完成有形市场到无限市场飞跃。
从而实现上下游商家高效对接。
3）品牌营销：
高标准时尚发布中心，星级酒店，国际会议中心极大满足了举办品牌营销活动空间需求。
全年不间断各类品牌推介会，新品发布会，订货会及展销活动，打造出“永不落幕”产品交易会。
4）现代物流：
以商流带动物流，依托现代信息技术和先进物流设施搭建产品从生产地到消费低全通路。
对流通中商品进行运输，按单配货，包装，运送到零售门店，直至验收交割。
为品牌商及下游分销商提供高效，便捷从长途货运，中转地仓储和目地配送全程物流服务。
5）时尚展示：
位于酒店顶层时尚发布中心，一千平米超大规模、无柱式设计，是举办时尚展示、品牌营销及企业年会理想之地。
除经常性品牌推介会和新品发布会之外，定期或不定期举办时装周（或服饰展），摄影展，画展及其他艺术展演等时尚活动，来营造时尚文化氛围，丰富园区精神内涵，为入园品牌提供必要形象支持。
6）信息互动：
利用自有刊物，官网等现代媒介实现上下游商家之间供求信息交换和品牌咨询共享，使商业资源利用效率最大化。
7）品牌孵化：
通过建立分销商资源库，品牌托管及营销策划等一系列手段和服务，为中小厂商快速搭建销售通路，塑造品牌形象，帮助其脱离批发贸易，实现品牌化经营，并迅速做大，做强。
8）融资担保：
通过组建担保公司或及银行等金融企业合作，一方面为入园品牌商及下游分销商提供贷款（或专项创业资金）服务，拓宽融资渠道；另一方面为供需双方提供第三方担保交易模式服务，减小交易风险，创造出更为安全资金流转环境。
五、项目经营模式
传统商业地产经营模式大致包含：
1 只售不租，出让产权，很快收回投资；
2 只租不售，开发商掌握产权；
3 租售结合，开发商掌握部分产权；
4 不租不售，开发商同时掌握着所有权和经营权；
5 及商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；
以物业及其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发商业物业，并以租赁方式从其手中租用他商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
其中，第一种经营模式，即“只售不租，出让产权”模式，是旧有商业形态普遍采用经营方式，其特点是开发商能很快回收资金，但非常不利于商业项目整体形象和品牌塑造，不利于后期统一管理和经营。
对于大型商业项目来说，“统一管理、统一经营”才能有效保障投资者和商家利益。
经历商业地产发展几次变革，投资者也越来越多地认识到这一点，并把能否做到“统一管理和经营”作为选择商业项目重要标准之一。
目前，最为盛行“产权式”经营模式，即由开发商将商场分割成若干独立产权铺位出售给投资者，投资者不直接参及商场经营，而是通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营。
在这样经营模式下，投资者只拥有物业所有权，而不拥有经营权。
由经营商通过商业运作，将开发商、所有人及经营者高效而有机地结合在一起，各得其利。
这样模式，降低了置业门槛，但是对开发商实力，特别是后期管理提出了较高要求，需要强有力商业、物业管理服务做支撑。
借助后期专业商业、物业管理服务，有效解决投资者及经营者之间业权分散及经营场所统一管理矛盾，即所谓二元消费主体间矛盾。
一般商业管理有以下两种方式：
A、开发商直接支付管理佣金，并及管理公司约定相关管理范围、内容、及目标，并制订相应奖罚制度，这一种主要是收取固定费用：
B、开发商委托管理公司全面负责其物业经营权及管理权，开发商下达经营管理目标，到达目标支付相应费用，这一种主要是开发商利益及管理公司挂钩，如果经营管理不善，管理公司将不能取得利润。
1、营运管理顾问:
按期收取固定佣金.主要负责人事管理、营运管理、市场推广、租赁管理等等方案制定和现场指导实施。
优点：
风险低 缺点：
收费低；
2、委托管理：
开发商及顾问方绑定，利益互牵。
优点：
收费高 缺点：
风险高要规避高风险要求顾问公司要有一定管理经验及实操案例，以防不被全军覆没。
综上所述，本项目在经营管理上，可采用分类划分方式，即：
1、对于酒店，时尚餐饮业态，进行50年经营权出租；
2、对于物业管理及停车位管理，进行自持；
3、对于小商品市场等各类专业市场，进行分租并直接面向经营户租赁，以便于集中管理、统一营销；
4、对于时尚品牌百货进行联营，及品牌商捆绑，借势共谋发展；
5、对于时尚展示中心、物流平台进行自持，增加项目未来产出；
6、对于街铺，进行分期（5/10/15/20年）经营权出租，在借助经营者品牌优势及专业市场商业氛围之后，街铺出租能够减轻经营压力，同时快速回笼资金；
六、租金定位
太原市较类似如下元商圈及朝阳商圈，经营模式较单调，几乎为单纯出租模式，在经营管理上，仅一些档次较高商场采用统一经营模式。
下元商贸城：
规模4.3万m2，经营模式：
大卖场模式，签10年合同租金为1.5元/m2/天，签5年合同租金为1.7元/m2/天，签1年合同租金为2.12元/m2/天，但在后期租赁及经营中，已出现个人整租转租给其他经营户，目前对外出租租金已达3-5元/m2/天，且房源有限。
对于开发者而言，市场操控管理脱节并且减低了产出；
朝阳服装城：
已形成商场及街铺集合体，优势在于诸多服装、鞋帽、箱包品牌总代聚集、市场成熟度较高，劣势为交通极为拥堵，经营商品档次不高且服务较差。
目前，朝阳商圈已规划小商品城一家，临近五龙口街规划中时尚品牌物流基地一个；
项目名称
业态
建筑面积（㎡）
户数
租金（均价）
圣亚品牌服装广场
批发、零售
4.6万
765
7-8元/㎡/天
东方红服装广场
批发、零售
10万
1000
8-10元/㎡/天
华北服装城
批发、零售
1.8万
800
9-11元/㎡/天
新西城服装城
批发、零售
7万
1300
9-11元/㎡/天
太原东城服装市场
批发、零售
4.8万
800
9-11元/㎡/天
同至人购物中心
批发、零售
26万（服装15万）
2000
3-5元/㎡/天
新东都服装城批发市场
批发、零售
15万
1000
3-5元/㎡/天
原小商品批发市场：
占地150亩，经营模式为个人整租再转租给经营户，无统一管理且交通不便，日租金为3-5元，该价位已高于解放路沿街商铺，建筑类型为厂房改造临建，经营人气较旺，然而经营产品档次低、类别单一；
本案租金定位上，其一应高于原市场价位，并且提高经营产品档次及类别，吸引小商品品牌总代再次入住，打造时常化、专业化、高效化商业氛围。
日租金应在原有基础上提高至5-10元左右。
分业态租金应参考太原同档次租金予以定位；
策划部：
康延昌
2013年5月5日
附1：
小商品类别汇总
饰品：
项链、项坠、手镯、手链、脚链、手机饰品、包包挂件、戒指、指环、挂件、佩饰、DIY饰品、胸针、耳饰、对戒、吊缀、手机挂件、星座饰品等。
礼品：
工艺礼品、开业礼品、商务礼品、水晶礼品、促销礼品、金银币奖章、琉璃礼品、地球仪、皮具礼品、数码礼品、家用礼品、世博礼品、水杯、便签纸、茶具、奖杯、奖牌等。
工艺品：
玻璃工艺、水晶工艺、金属工艺、陶瓷工艺、石料工艺、植物编织工艺、雕刻工艺、民间工艺品、书画工艺、竹木工艺、纺织编结工艺、仿古工艺品等。
喜庆用品：
喜庆袜子，喜庆拖鞋，喜庆毛巾，喜庆情侣对杯，喜字，喜糖盒，喜糖袋，喜糖，手持烟花，灯笼，蜡烛，烟火，红包袋，彩带，喜帖，气球等。
文化用品：
办公设备、电脑耗材、数码系列、办公用纸、办公用笔、财务用品、本类、桌面用品、资料管理、文件夹册、测绘用品、装订用品、日用劳保、服务类用品等。
体育用品：
健身器材、康体器材、竞赛项目用品、运动护具、运动服饰、户外运动休闲用品、体育场馆设施、其它体育用品等。
化妆品：
彩妆、美容化妆品、药妆等。
雨具：
雨鞋、雨伞等：
钟表、眼镜：
近视镜、远视镜、机械表、石英表、光能表、电子表等。
日化用品：
美体美发用品、清洁化妆品、洗涤用品、清洁用品等。
玩具：
电动玩具、木制玩具、益智玩具、洋娃娃、模型玩具、大型玩具、动漫玩具、宠物系列、填充玩具、塑料塑胶玩具、成人玩具、惯性力控玩具、模仿成套玩具等。
塑料制品：
日用塑料制品、塑料工艺品、厨房、卫浴用品、婴儿用品、塑料包装制品中空容器、汽摩配件、电动车配件、环保可降解塑料产品、亚克力制品、交通物流运输物品等。
玻璃/陶瓷器皿：
酒具类、水具类、餐具类、杂件类、炊具类等。
劳保用品：
安全帽类、呼吸护具类、呼吸防护系列产品、眼防护具、听力护具、听力保护系列产品、防护鞋、防护手套、防护服、防坠落具、护肤用品、面罩面屏等。
厨房用品：
储藏用具、洗涤用具、调理用具、烹调用具、电器用品、进餐用具等。
一次性用品：
日用品、酒店一次性用品、医用一次性用品、日用百货类等。
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