温泉度假村可行性报告Word格式.docx

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2006年建设了灵山自然生态风景旅游AAAA景区，2007年完成了国道白瓦至游人接待中心公路7公里路面改造建设，2005完成了鹦哥山嘴至灵山寺自然生态风景区5公里的二级砼道路改造，这为构筑景区通行网络打下了一定基础。

但冕宁县灵山寺自然生态风景区的基础设施建设虽然已逐步完善，但餐饮、住宿、娱乐、消遣为一体的旅游设施与灵山寺自然生态风景旅游AAAA景区相比明显滞后。

（二）旅游资源丰富、旅游产品缺乏、吸引力不强

一个旅游景区仅靠历史积淀不一定能发展壮大旅游业，但如果缺少了与时俱进的时代特色，比如独具一格的服务和旅游产品，集餐饮、住宿、娱乐、消遣为一体的旅游设施这个地方的旅游业就会因失去游客而难以为继。

灵山寺自然生态风景区集“佛、道、”两教于一体，其旅游自然资源和人文资源十分丰富，与名山大川相比也毫不逊色。

然而，目前冕宁县灵山寺自然生态风景区的旅游产品开发层次较低，活动形式单一，还没有真正吸引游客留下来的地方。

一方面由于投资不足，服务设施开发跟不上，致使灵山寺自然生态风景区的旅游产品滞留于原始状态，且小而散，没有精品、缺乏特色，从而难以产生较强的吸引力，留不住游客，游客进入景区就2—3小时。

另一方面在旅游开发、利用、创新上不够，能看的也寥寥无几，还没有形成集休闲、疗养、娱乐于一体的山庄。

从调查数字情况看，近几年，来灵山寺自然生态风景区平均停留天数为半

天不到；

即使有停留一天者，也是留下寻亲访友。

配套的旅游产品也十分匮乏，旅游活动没有自己的特色，且缺乏大型互动娱乐场所。

因而，群众参与的广泛性不强，游客们基本上是“看庙、敬香，饭后回家”。

此外，许多游客都想留下来多玩两天但有心而无留下来的条件和设施，这不能不说是遗憾至极。

（三）旅游辐射广阔、全盘整合配置一体化的旅游资源

　　旅游产业的发展，在地域上不能受行政区划的局限，在内容上不能受行业的局限，在客源上不能受区域的局限，这是旅游业发展到一定阶段时的必然要求，为此，作为后发地区的旅游业，在发展中必须具有“捆绑经营”的理念。

从冕宁大旅游业发展的角度看，这其实也是灵山寺大旅游业发展的必然要求，更是灵山寺大旅游发展的方向。

有必要对其旅游资源进行全盘的整合配置，形成完整的冕宁旅游品牌。

比如，在全县旅游产业的总体规划上，我们要立足于冕宁，但又不能局限于灵山景区，在进一步深度开发灵山景区和红色旅游、高科技旅游三个旅游区的基础上，分步全面开发其它游览区，形成以“灵山自然生态风景旅游AAAA景区”旅游带为主轴，灵山景区、红色旅游景区和高科技旅游景区、雅砻江大峡谷光、漂流景区为构架的旅游发展总体格局。

其中，冕宁县灵山自然生态风景游览区、又应作为旅游资源相对集中的冕宁县自然生态风景区的中心景区，串连其它周围景点，以高速公路为主要通道，在景区兴建环行公路和旅游缆车，形成攀西旅游业的主基点。

再比如，在旅游产品的策划上，可以把灵山自然生态风景区与、周边景区联合起来，形成旅游的“宗教文化、生态风景旅游”线路。

　　我们认为，冕宁县灵山寺自然生态风景区的旅游开发仅靠现有条、件自然资源目前是远远不够的，建立四川乃至西南地区集宗教文化及温泉度假、休闲、娱乐、游玩、避暑、阳光为一体化的旅游增长点是必不可少的。

第三节项目建设的意土和必要性

随着人类进入新的世纪，和平与发展仍然是世界主流，这为我国大力发展经济，提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境。

随着我国综合国力进一步增强，人民群众生活水平逐步提高，旅游巳经成为人们生活中不可缺少的部份。

同时信息时代的到来，国家的产业政策也作出了重大调整，信息技术、生化工程、环境保护、旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向。

近年来我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策，极大鼓励和促进了旅游产业的大发展，旅游业的发展已经成为国民经济增长点中的亮点,有些省市旅游业巳经成为国民经济的支柱产业.

我县旅游资源是相当丰富的北有冶勒大熊猫自然保护区、红色旅游胜地彝海、距县城仅十多公里的国家AAAA风景名胜区，区内有太极湖、红海、墨海、等等极有开发价值的自然景观，南有高、精、尖的卫星发射中心、雅砻江大峡谷、并且在峡谷两岸还分布着许多尚待开发的天然溶洞等旅游资源。

灵山景区自然景观、灵山寺道、佛合一文化均拥有开拓海外客源市场的潜力；

但仅仅立足于以上景点的开发是不够的，这只是原矿我们应考虑深加工就是力求发展旅游的相关产业链、相关配套设施、餐饮、住宿、娱乐。

现阶段到冕宁旅游

的仅仅是到灵山寺祭拜杨祖师后就打倒回府，为什么？

因为没有能留住香客、旅客的地方，为了把我县旅游业发展成为支柱产业我们就应想办法解决瓶颈，根据冕宁实际要在灵山景区周围建集餐饮、住宿、娱乐、消遣为一体的旅游设施，建立温泉度假村是最为理想的解决方案。

第四节开发目标

旅游作为冕宁县支柱产业之一要做大做强仅靠现有景点灵山寺风景区,彝海风景区、卫星发射区风景区，这些单一风景区是远远不能满足现阶段及将来人们对风景区更高的要求，要做到游客高兴而来留念而归，要做到这点、作为灵山温泉度假村应打造为冕宁县旅游产业结构中的重点，依托灵山发展机遇要做到游客高兴而来,走、走得余游未尽，归、归而思之，怎样才能做到；

首先我们应做到看有地方看、玩有地方玩、游有地方游、乐有地方乐、娱有地方娱，从以上几点温泉度假村应具备看、玩、游、乐、娱、休六位一体的旅游产业链；

把这了条产链做强做大这是我们的基本目标。

建立为四川乃至西南地区集宗教文化及温泉度假、休闲、娱乐、避暑、阳光为一体的旅游市场的新热点。

第五节主要设施

灵山温泉度假村规划占地面积6.7万平方米。

主要由休闲娱乐设施和综合服务设施两大部份组成，具体如下：

一、水上乐园

水上乐园是温泉度假村的重要娱乐设施。

在规划和设计上要根冕宁春冬季风大的特点和温泉的自身优势，分别建立适宜四季嘻水的室内外水上娱乐设施形成度假村能够吸引游客的主要服务场所。

水上乐园规划占地面积1600平方米.由室内嘻水馆、室外水上娱乐场和游泳馆三部分组成。

整个建筑的风格要注意互相呼应，可视环境景观为主要部分。

整个区域要努力追求自然风格，成为有山、有水和绿树成荫的人造景区与灵山AAAA景区相呼应。

嘻水娱乐设施要考虑以青少年为消费主体，使之为度假村的主要闪光部位。

游泳馆要配套服务设施完善，一年四季皆宜游泳的场所。

二、温泉世界

温泉世界是度假村的要工程,是度假村的主打服务项目,该工程规划建筑面积19000平米,由温泉浴城。

休闲汤都及水疗中心三部组成。

温泉浴城：

温泉世界的基础设施要突破传统的洗浴观念，在传统洗浴设施功能的前提下增加和引进先进的洗浴服务设施和服务项目，提高服务档次和设施水平。

该服务项目的市场定位主要是本地企事业单位及周边居民及观光游客。

三、休闲汤都

是温泉世界的精华，该服务区主要突出温泉文化，重点吸纳东、西方的温泉泡汤文化，采众家之长，集健身、休闲、文化享受于一体的精品服务项目，

一改传统的温泉“洗澡”和“治病”的观念，要设计各式各样的温泉浴池，重点突出回归自然的形式。

如各个汤池有的取山野意味，有的取园林意识，有的处于花丛环抱，有的处于巨树浓荫，有的为山环绕与水洞相连，各个汤池有大有小，大者可容纳百十人，小的鸳鸯池仅供两人。

休闲汤都主要吸引高消费层次及外国旅游者，它是温泉度假村的主打品牌。

四、水疗中心

是度假村的特殊服务设施，也是休闲的主要配套服务设施。

水疗为近来香港、台湾、东南亚地区及世界各国非常热门的项目，是利用地热温泉及自然植物药物、专门为男、女士进行保健及美容服务的项目。

随着国民收入的增加和生活水平的提高，人们的旅游消费水平也不断地提高，而且近年来，健身游客量不断增长，这对传统的接待方式又提出了新的要求，尤其是对度假型的健身要求呈不断的增长态势。

就灵山温泉度假村周边及整个凉山州旅游景区来看，目前尚未具备有特色和竞争力的健身旅游项目。

随着冕宁及周边旅游的蓬勃发展，人们工作的劳累是需要放松、而且，由于灵山温泉度假村内本身就有吸引游客的水上乐园、温泉水疗中心等观光、娱乐和其它服务设施。

因此开发建设温泉度假健身项目在市场方面不会有太大的困难，甚至一定会成为该地区度假消费的热点。

五、盐井温泉健康休闲中心

盐井温泉含有对身体有益的矿物质。

因此，要有充分发挥温泉这种固有功效的基础上针对治病和健身的需要，配合纯中草药及中医针灸、推拉、按摩、拔罐等治疗形式及文化娱乐健身设施达到“有病治病，无病健身”的目的，使之成为西南有名温泉健康休闲中心。

三、游泳馆、球内馆

适当建一部分游泳馆、球内馆达到休闲娱乐的要求。

四、度假酒店

度假酒店是位于灵山温泉度假村内的餐饮住宿服务设施。

酒店设计要合理，服务设施要配套、完善，而且园林式的布局与规划、设计中的温泉度假村容易协调、统一。

酒店分别位于灵山温泉度假村、盐井温泉健康休闲中心、建筑面积8000平方米投资1300万元，规划260间高中档套房和标准房，具有供500至600人同时用餐住宿的能力，同时还要有接待大型会议的能力。

服务设施按三星级的标准配套、完善，而且还要具备与整个度假村各种服务设施和要求相配套的最佳基本条件，度假酒店分两个区，分期实施。

第六节项目用地

灵山温泉度假村位于108国道边距县城7公里，距灵山AAAA景区公里,整个项目用地首期300亩第二期300亩，全为非耕地。

第七节配套情况

灵山温泉度假村配套主要有电、水两大项。

一、电：

由冕宁县电网供电来源充足。

二、水：

生产用水分冷水和热水两部分，根据各设施年用水量估算年用水90万立方米，其中冷水60万立方米，热水30万立方，冷水由山水完全可以保证而且只需要其中的一小部分，热水根据地资料在该地温泉年出水量160万立方。

整个生产所需的热水完全可以得到保证。

第八节环保情况

灵山温泉度假村建设项目是以健身、疗养、休闲、娱乐、游玩、度假为主的综合服务项目，不同于工业生产项目的开发，不会产生废气、废渣，无粉尘，无噪音。

其温泉综合服务区和酒店产生的洗浴废水经过处理，完全能够达到排放标准。

因而，整个项目完全符合环保要求。

一、水上乐园：

主要服务项目为嬉水和水上运动项目，池水只需消毒和经常更换，不会形成污染源，可自然排放和两次利用。

如垂钓养鱼用水

二、酒店及其它餐饮服务区：

酒店及其它餐饮服务区用油、电作燃料属环保燃料。

三、温泉世界和酒店及餐饮服务区：

温泉世界和酒店及餐饮服务区产生洗浴废水和生活污水通过循环处理，然后经过排污管道进入地下进行自然过滤可达到排放要求。

第九节项目投资

资金总额：

灵山温泉度假村建设项目集食宿、健身、理疗、娱乐、避暑、度假为一体的综合服务项目，工程量大，需要大量资金。

据估算整个项目总建筑面积33000平方米，总投资9970万元人民币。

资金来源：

由自筹、股份制和融资解决。

第十节开发步骤

灵山温泉度假村由于内设服务项目众多，工程量大，开发建设需要较长的时间，因此应坚持一边开发，一边经营，一边完善的原则，逐步完善各项服务设施的建设，建设分四个阶段进行。

完善基础设施和中心设施的开发建设，温泉度假村的水上乐园、温泉世界和水疗中心等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。

就整个工程建设顺序来看，应首先将资金投入到温泉世界的开发建设上，其次是水疗中心的建设，根据资金和招商情况进行实际性的运作。

因此应将开发单位的自筹资金首先投入到温泉世界的开发上，计划该工程到2009年底或2010年中旬交付使用。

游泳馆、球类馆的建设作为二期开发。

争取2011年年底交付使用。

综合服务设施的开发建设阶段，这一阶段将根据第一阶段决定的项目投资参与者的意见，对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善。

同时，开使向投资者召集水上乐园和温泉世界内配套项目的经营权的合作方式，并重点抓好度假村酒店服务设施的完善、配套，使其达到三星级旅游涉外饭店的标准。

此外第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到2013年中旬基本结束。

完成并完善规划设计中的各项服务设施的开发建设。

这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，同时，注重提高完善已建设项目的服务功能。

将规划要求中的各个项目配置完整，到2013年底前灵山温泉度假村的整体开发基本结束。

第二章开发条件及意义

第一节开发背景

近年来，我国加快了旅游业的发展步伐，旅游业作为国民经济的又一支柱产业，普遍得到全社会的重视。

国务院对大力发展我国的旅游业又提出更高要求。

我国旅游业的基础设施还比较落后，旅游资源开发和保护的总体水平较低，服务质量还有待提高，要求实施精品战略，努力建设和推出一批在海内外旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区、景点和旅游线路。

冕宁县在这种旅游业大发展的良好氛围下，我们审时度势，又具有很好的经济效益和社会效益，完全符合全国旅游业的发展方向。

我国已经加入WTO，世界经济一体化步伐也在加快，冕宁县也是自然资源旅游业及红色旅游业大县灵山寺2006年被评为国家AAAA景区，外国旅游者来访也会不断增长，所以，在广泛深入考察论证的基础上，我们决定做好温泉旅游项目的开发建设，推出“温泉之旅”“生态之旅”“红色之旅”这一特色旅游项目。

次项目的开发必将得到省、州、县各级有关部门及各界的大力支持。

第二节开发优势

资源优势：

冕宁县拥有丰富的旅游资源但是现阶段旅游业发展不是很理想，就其原因主要有单一及没有能留住游客的亮点设施。

冕宁县拥有丰富的地热资源，根据地质勘察资料显示分析，冕宁县地热资源分布在三个区域，均为变质岩和花岗岩交汇带，受攀西大断裂带控制的地热泉。

该温泉井深大约2300米，出井温度理论为70--75摄氏度，天然自热单井出水60立方米/小时，需资金500万元，还有一处温泉为含CL-Na型PH值7.3，矿化度3.267克/升，水质已达矿泉水标准，但温度不够（目前温度为26℃）可在附近施工一口深井使水温达到46度以上，将成为具有医疗价值的氯---钠温泉。

用该温泉洗浴后对人体的运动、神经、皮肤、消化、等系统的疾病均有十分显著的疗效。

环境优势：

冕宁县及周边拥有丰富的游客资源，处于雅安及凉山州交界地，现阶段到灵山寺AAAA景区游客已经超过20万人，灵山温泉度假村的开发建设将成为冕宁县第一个温泉旅游项目，面对这巨大的市场空白，在这一地区没

有任何竞争对手，既有较强的垄断性，又极有极大的吸引力，这将为温泉旅游市场带来较大的客源。

该温泉度假村北面相距三百多公里的雅安、乐山、成都地区，南有西昌、攀枝花、昆明地区，小范围辐射人口在1600万人以上，中范围辐射人口在10000万人以上，大范围辐射人口全国各地乃至世界各地，而且，周边的旅游项目多为观光、娱乐型，还没有产生较大的垄断性和竞争力较强的健身、疗养、休闲、娱乐、游玩、度假型经营项目。

因此，以结合红色旅游、灵山教旅游、景区观光，度假村健身、疗养、休闲、娱乐、游玩、度假为一体的综合旅游在四川乃至全国都是独具特色的，他将是观光、宗教、休憩、娱乐健身及享受六位一体的旅游驿站。

交通优势：

冕宁县位于四川省西南部，面积4420平方公里，即将开通的国道108线和西部大通道兰州至磨憨公路在四川境内的共线段高速公路横穿境内，景区距青山机场六十多公里，距冕宁火车站三十多公里，公共汽车四通八达，交通非常便利，具备了发展旅游业所必须的交通条件。

第三节开发意义

开发建设灵山温泉度假村，不仅可以改变传统的地热利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效地加快本地旅游市场的形成，提高全县第三产业的快速增长，促进整个经济社会的快速发展。

一、充分发挥温泉的保健作用，促进人民群众的身心健康

灵山温泉根据地质勘察资料显示分析该温泉含有丰富的有益人体健康的矿物质和微量元素，该温泉具有较高的医疗价值，而且随着人民群众生活水平不断提高，吃、穿、住、行已得到保证人们对生活提出了更高要求，旅游已是人们必不可少的生活重点，所以灵山温泉度假、娱乐、健身、做为六位一体的旅游驿站重点之一温泉旅游潜在的客源是极为丰富，开发前景比较广阔。

二、促进本地旅游市场的尽快形成，推动旅游业的全面迅速发展

冕宁县旅游开发至今还没有完全形成地区的旅游市场体系。

造成了旅游资源的严重浪费，影响了全县经济的快速发展。

就我县旅游业的总体规划要求和发展方向来看，温泉旅游项目既是开发建设全县旅游市场的重要主体，又是全县旅游市场的重要补充，这一项目的开发建设可积极带动其它旅游经营项目的发展。

就温泉的开发基础来看，温泉的基础服务设施比较完善，容易尽快配套完善，因此，优先选择温泉项目，能够做到多、快、好、省，即可尽快地加速全县旅游市场的形成，同时，温泉旅游项目如果开发成功，完全可成为经济建设的一个重要补充。

并且，由于温泉旅游项目受天气影响较小，冬季多数季节性的旅游景点基本上处于“休假阶段”，热点旅游景点较少。

因此开发建设温泉旅游项目，不仅对游客有较大的吸引力，而且可以填补冕宁县冬季旅游淡季的空白，有助于拉动和激活该地区的冬季旅游市场。

第三章市场分

第一节客源预测

灵山温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来客源、疗养人员和周边消费者三部分，具体如下：

外来游客：

灵山温泉度假村处于热点旅游景点灵山国家AAAA景区并且又处于成都---昆明高速公路中点，客源非常丰富，开发潜力巨大，如果我们能够按照规划要求将温泉度假村的各项服务功能配齐，将市场着眼于周边各县、各市、各省区和各景区，加大宣传力度，据测算一年就可吸引游客30万人以上，远景目标50万人以上。

疗养人员：

冕宁县旅游资源极为丰富，又具有东暖夏凉，冬季日照日数天多的特点，还有灵山寺香火旺胜的特点，这是一个极大的疗养客源市场。

由于灵山温泉对长期处于工作压力、紧张学习下的人们具有独特的健身、疗养、放松和治病的作用，因此度假村完全可以成为全省及周边职工的定点疗养基地，按日接待能力200人的百分之80计算每年来疗养的人员在5万人以上。

周边消费：

灵山景区近范围服务人口700万人如果按3％的消费者计算，每年参与度假村的消费者可达20万人以上，此外营造的轰动效应也大大有助于吸引外来游客，综上所测算，预计度假村每年接待的各类游客可以达到60万人以上。

第二节效益分析

基本情况：

项目占地面积2000平方米，总投资2700万元，其中，基建1600万元、设备900万元、流动资金200万元。

营业收入：

根据市场预测3000万元以上（具体测算公式略）

营业成本：

管理费：

按营业收入2％计算：

3000万元×

4％＝120万元

建筑折旧：

按20年计算：

1600万元÷

20年＝80万元/年

设备折旧：

按5年计算：

900万元÷

5年＝180万元/年

维修费：

90万元/年

工资：

20人×

0.84万元/人＝16.8万元/年

水电费：

36万元/年

税金：

5.5％＝165万元/年

4．利润预测

税前利润3000万元－（60万元＋80万元＋180万元＋90万元＋16.8万元＋36万元＋165万元）＝2312.2万元/年

所得税：

2312.2万元×

33％＝763.0万元/年

税后利润：

2312.2万元—763.0万元＝1549.2万元

5.投资回收期：

2700万元÷

1549.2万元＝1.74年

基本情况

温泉世界由温泉浴城和休闲汤都、水疗中心组成，该工程规划建筑面积19000平方米，总投资4180万元，其中温泉浴城12000平方米，基建投资1800万元，设备投资600万元，流动资金160万元。

休闲汤都、水疗中心7000平方米，基建投资1200万元，设备投资300万元，流动资金120万元。

2.营业收入：

根据市场预测4600万元以上（具体测算公式略）

3.营业成本：

按营业收入4％计算：

4600万元×

4％＝184万元

3000万元÷

20年＝150万元/年

180万元/年

70人×

0.84万元/人＝58.8万元/年

120万元/年

5.5％＝253万元/年

税前利润4600万元－（184万元＋150万元＋180万元＋180万元＋58.8万元＋120万元＋253万元）＝3474.2万元/年

3474.2万元×

33％＝1146.5万元/年

3474.2万元—1146.5万元＝2327.7万元

4180万元÷

2327.7万元＝1.8年

三、游泳馆、球内馆

该工程规划建筑面积6000平方米，总投资1790万元，其中游泳馆2800平方米，基建投资600万元，设备投资500万元，流动资金70万元。

球内馆3200平方米，基建投资360万元，设备投资200万元，流动资金60万元。

1600万元×

4％＝64万元

960万元÷

20年＝48万元/年

700万元÷

5年＝140万元/年

40万元/年

60人×

0.84万元/人＝50.4万元/年

60万元/年

5.5％＝88万元/年

税前利润1600万元－（65万元＋48万元＋140万元＋40万元＋50.4万元＋60万元＋88万元）＝1108.6万元/年

1108.4万元×

33％＝365.8万元/年

1108.4万元—365.8万元＝742.6万元

1790万元÷

742.6万元＝2.41年

该工程规划建筑面积8000平方米，总投资1300万元，基建投资800万元，设备投资400万元，流动资金100万元。

根据市场预测1500万元以上（具体测算公式略）

1500万元×

4％＝60万元

800万元÷

20年＝40万元/年

400万元÷

5年＝80万元/年

30万元/年

80人×

0.84万元/人＝67.2万元/年

50万元/年

5.5％＝82.5万元/年

税前利润1500万元－（60万元＋40万元＋80万元＋30万元＋67.2万元＋50万元＋82.5万元）＝1090.3万元