蓝亭阁项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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商业（1800元/㎡）
财务费用
300元/㎡
综合税率
10%
前期费用
60元/㎡
建筑面积
住宅（54057.32㎡）
商业（77876㎡）
可售商业面积（52926㎡）
2、项目背景及发展概况
郑州市定位于商贸城市，按“建设郑州商贸城市总体方案”，其总体发展目标是：
从“九五”开始，到2010年或更长一点时间，把郑州建设社会主义现代化的商贸城市。
为实现郑州商贸城发展总体目标，必须突出城市个性，显示商贸特色，确定商贸的龙头地位。
这就对郑州市房地产业的用地比例、规模、位置，所建房屋的用途、市场定位都有着新的要求。
近几年来，外地客商的不断涌入，中小型公司的不断崛起，都要求有高档的办公和生活场所，顺应这一市场潮流，在对郑州市房地产市场现状及拟建蓝亭阁项目周边区域进行深入细致的调研的基础上，同时不仅符合建设郑州商贸城的总体布局要求，也满足该区域发展的实际要求。
给外来客商及中小型公司提供具有现代化办公风貌的场所，进一步加快郑州市的经济发展。
二、投资环境研究
1、城市及投资介绍
郑州市总人口752.1万人，市区人口333.1万人。
全市总面积7446.2平方公里。
市区面积1010.3平方公里，建成区面积303平方公里。
行政区划分
面积（平方公里）
人口（万人）
中原区
195
57
二七区
159
50
管城回族区
204
32
金水区
242
78
上街区
17
15
惠济区
206
新郑市
873
63
登封市
1220
新密市
1001
82
巩义市
1041
79
荥阳市
955
65
中牟县
1393
69
2010年，郑州全市房地产开发累计完成投资775.2亿元，同比增长50.9%，其中，住宅投资完成555.7亿元，同比增长41.0%。
商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.5%;
商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%。
2010年，郑州市房地产开发企业资金到位1161.7亿元，同比增长30.7%。
在资金来源中，国内贷款116.4亿元，同比增长10.1%，企业自筹资金为383.5亿元，同比增长62.2%，定金及预收款为236.7亿元，同比增长13.5%。
2、房地产市场状况
（1）.商品房供应情况
2010年，郑州市区商品房批准预售面积1043.56万平方米，同比增长40.69%，其中商品住房投放面积836.56万平方米，同比增长29.98%。
商品住房中多层住宅投放面积86.22万平方米，同比增长233.2%，高层住宅投放面积为671.6万平方米，同比增长25.57%。
（2）.商品房销售情况
2010年，郑州市区商品房合同备案套数113735套，面积1151.06万平方米，同比下降7.17%和0.87%，其中，商品住房销售套数101957套，销售面积为969.91万平方米，同比下降9.02%和2.87%。
商品房销售备案金额为706.54亿元，同比增长23.91%，其中，商品住房销售备案金额为536.92亿元，同比增长17.4%。
商品住房中多层住宅销售面积77.74万平方米，同比下降18.04%，高层住宅销售面积812.23万平方米，同比下降2.33%。
（3）.商品房价格情况
2010年，郑州市区商品房销售均价为每平方米6138元，同比上涨25.01%;
其中商品住房销售均价为每平方米5536元，同比上涨20.87%。
住宅成交价格在每平方米5000-6000元和每平方米6000-7000元的成交套数分别占住宅总销售套数的25.63%和22.18%，是郑州市区商品住房主力成交价格。
商品住房中多层住宅销售均价为5927元平方米，同比上涨21.13%，高层住宅销售均价为每平方米5798元，同比上涨22.86%。
2010年1月至6月各行政区商品房成交情况
行政区
套数
面积（㎡）
均价（元/㎡）
郑州全市
47542
4424063
5085
19620
1875924
5079
9130
854183
4456
管城回族区
5968
486659
4935
5951
487759
5447
郑东新区
4738
483087
6248
2002
220630
4636
郑州经济技术开发区
133
15826
3917
（4）.保障性住房情况
2010年，全市廉租住房在建项目29个，44.47万平方米，其中：
2010年市区新开工项目14个，15.41万平方米;
竣工项目5个，5.71万平方米，1108套，已累计有30824户低收入住房困难家庭享受到廉租住房政策。
全市经济适用住房新开工166.2万平方米，竣工112.1万平方米。
9月20日向社会公开提供房源4118套，春节前再向社会提供房源6197套，全年经济适用住房合同备案面积77.33万平方米，同比增长18.13%。
调查分析资料显示：
有持六成多的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价是持不满意的态度，还有30%的被访者认为一般，仅有5%的被访者对目前郑州市现有楼市的销售价格持满意的态度，这说明目前郑州市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。
有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有13.8%的被访者认为满意。
建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。
有42.5%的被访者认为郑州市楼市在2011年发展的趋势是稳中有升，有近三成的被访者认为有上升的空间。
同时也有25%的被访者认为不会有太大的变化或有下降的可能性。
三、市场研究
1、土地市场分析
（1）、供应分析
2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计发布4个土地公告，出让土地5幅，出让土地面积26.55万平方米，累计规划建筑面积85.94万平方米。
商住混合用地为主，二七区占比尤为显著，东开、金水占比显著
2010年10月中旬至11月中旬，郑州市出让土地以商住混合用地为主。
此类土地累计出让面积16.69万平方米，累计规划建筑面积69.65万平方米，再加上中原区纯住宅用地规划建筑面积9.65万平方米，累计可供应商品房房源79.30万平方米，按照现有去化速度不足一月即可销售完毕。
从分布区域看，依土地使用权面积二七区占比最为显著，东开和金水占比显著；
依规划建筑面积看，主要集中在二七、金水两区域。
（2）、成交分析
2010年10月中旬至11月中旬，郑州市累计成交10幅、38.02万平方米土地，累计成交金额109594.76万元，成交单价为192.15万元/亩。
以商住混合用地为主，二七区单价最高
10月中旬至11月中旬，郑州市成交土地以商住混合用地为主，工业用地占比显著；
主要集中在金水区，东开、西开、二七占比显著；
商住混合用地成交单价最高，工业用地单价最低。
从区域分布看，主要集中在金水区，该区成交土地以商住混合用地为主，住宅用地次之；
东开、西开均为工业用地；
二七区成交土地用途多样，既有纯住宅用地，又有商住混合、商办用地。
二七区单价最高，其商住混合用地单价高达420.63万元/亩，其住宅用地单价为222.27万元/亩，均显著高于金水区同种用途土地。
10月中旬至11月中旬，商住混合用地成交19.62万平方米，累计成交金额90278万元，成交单价为306.76万元/亩，显著高于纯住宅用地单价；
工业用地累计成交12.78万平方米，成交金额4276.76万元，成交单价为22.32万元/亩；
住宅用地单价高出商办用地88.91万元/亩，源于商办用地位置偏远。
2、商品房市场分析
（1）、供求分析
供应量急剧萎缩，成交量小幅下滑
10月，郑州市商品房新增供应量72.97万平方米，同比下滑6.8%，环比下滑56.35%；
10月，郑州市商品房销售面积90.54万平方米，同比下滑5.58%，环比下滑3.92%；
10月，郑州市商品房市场再度呈现供不应求，供求比为1:
1.24。
10月，在9月供应放量透支下，在调控新政频出下，商品房新增供应量急剧下滑；
在本地限购令尚未颁布的情况下依然有众多楼盘逆市开盘，且取得良好的开盘业绩。
在通货膨胀压力下，众多购房客寄望于固定资产投资，在此形势下，成交量依然高位运行，供求关系再次逆转呈现供不应求。
（2）、价格分析
价格小幅攀升，再创新高
10月，郑州市商品房销售均价6636元/平方米，同比上涨31.04%，环比上涨0.51%。
10月，在多城市限购令纷纷出台、置业门槛提升、加息和存款准备金率提高的多重压力下，刚性需求首度面临大考，买、卖双方皆趋谨慎，价格相对维稳。
但是在高通胀压力下，企图通过购买物业来寻求资产保值增值者增多，成为部分楼盘逆市涨价的推手。
整体而言，调控、通胀双挤压下，郑州商品房价格维稳。
3、住宅市场分析
供、求双将，尤其是新增供应量下滑显著
10月，郑州市商品住宅新增供应54.06万平方米，同比下滑21.39%，环比下滑59.14%；
10月，郑州市商品住宅销售79.61万平方米，同比下滑5.87%，环比下滑0.89%；
10月，郑州市商品住宅再次呈现供不应求格局，供求比为1:
1.47。
10月，郑州市商品住宅新增供应量急剧下滑，一方面受开发商推盘相对谨慎制约，另一方面则受9月份供应放量透支显著影响；
在置业门槛提升、还贷压力加剧的情况下，成交量与9月份基本持平，与9月底开盘项目备案滞后、部分多次置业者借本地限购令尚未出台之机加速出手、在售项目促销力度加大、对价格难以下滑的预期支撑成交量持续高位。
供求关系再次紧张，不过在恒大名都、德润黄金海岸为代表的大型、新入市项目带动下，在正商新蓝钻、橄榄城、中原新城为代表的大型项目加推带动下，年末将迎来新一轮供应放量，全年度供求关系将趋于均衡。
价格持续攀升，再创新高
10月，郑州市商品住宅成交均价6072元/平方米，同比上涨26.42%，环比上涨1.85%；
10月，郑州市商品住宅成交量小幅下滑，成交价格小幅上涨，首次突破6000元/平方米。
量、价小幅波动，价格再创新高，彰显郑州楼市受调控影响甚微，虽然9.27新政矛头指向首次置业者，郑州楼市又以首次置业的刚性需求为主，面对价格的持续高企、通货膨胀，量力而行、理性购房者增多。
4月新政后郑州楼市价格依然攀升，但9月的加码则是更深层次的调控，波及面扩大，将在一定程度上遏制价格的大幅攀升。
四、蓝亭阁项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
1、中原新城
（1）、项目概况：
中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处，是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。
项目为双气住宅社区。
中原新城住宅建筑面积约140万平米，商业建筑面积28余万平米，写字楼和酒店建筑面积7万余平米。
（2）、交通状况：
乘坐59路、9路、K9路、211路、96路、55路、203路、212路、210路、201路等公交车在陇海路桐柏路站下车。
（3）、优势分析：
开发商有成功开发大楼盘的经验，知名度较高，能够给买家一定的信心支持，周边配套设施齐全，学校医疗商业等较多方便人们生活，交通方便。
（4）、劣势分析：
该楼盘容积率较高，开发的为期房，入住时间较长。
2、国贸公馆
国贸公馆项目位于中原路与桐柏路交汇处，是由众兴置业有限公司开发的城市综合体。
国贸公馆项目总建筑面积为23万㎡。
国贸公馆二期由两栋极简后现代高层组成，其中A座为双气2梯5户26层纯住宅，B座3梯11户23层公寓及3层商业裙房。
主体建筑外立面为灰白黑橙后现代主义风格，整体挺拔俊朗。
国贸公馆户型设计功能齐全，面积集约紧凑，主力户型：
35-47㎡明厨明卫一居，53-84㎡双阳台全明两居，107㎡全明简约三居。
乘坐102、103、203、30、75、55、909、Y807、96、60、44、B1、B12等公交车，在中原路桐柏路站下车。
地铁5号线从项目门前经过。
（3）、优势分析：
国贸公馆户型设计功能齐全，面积集约紧凑。
国贸公馆项目位于中原路与桐柏路交汇处，是由众兴置业有限公司开发的城市综合体，交通较好。
（4）、劣势分析：
开发商知名度不是太高，影响楼盘销售。
楼盘的营销策略不是太好，没有好的营销方案。
3、中原名邸
（1）、项目概况
中原名邸项目分为南北两个地块，北地块位于秦岭路西、颖河路南；
南地块位于秦岭路西，陇海路北。
规划为4栋29层高层住宅楼，现代简约建筑风格，一至三层为商业用房，四层以上为住宅。
总占地15494.2平方米，总建筑面积：
85798平方米，户型为40到130平米之间，有一房、两房、三房等多种户型可供选择。
楼盘紧邻陇海西路、秦岭路，属西城核心区域，环境成熟，作为郑州市老城区，配套完善，生活便捷，生活成本低，交通四通八达，周围商业、餐饮、金融、医疗、学校等生活配套齐全。
全能生活随心所至自在享受无处不在。
（2）、交通状况
西南区核心区位，便捷生活通达全城，陇海路、秦岭路等交通动脉辐射全城；
9路/K9路、83、211、126、102、103、T5、909路等公交线路，通达城市东西南北各个角落。
交通利好让成熟生活更显从容。
（3）、优势分析
中原名邸交通比较便利，紧邻碧沙岗商圈
市府购房圈，周边配套设施齐全，相比其他楼盘房价较低，有一定的价格优势。
（4）、劣势分析
同中原新城一样，该楼盘的容积率较高。
五、项目开发进度安排
项目开发进度表
工作内容
2010
2011
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
基础施工
底商完成
住宅达到预售条件
住宅封顶
园林内部施工
住宅的交付使用
六、项目投资估算及资金筹措
1、成本费用表单位：
万元
成本费用表
单方成本
单位面积
总成本
1、土地费用
5100.0000
2、前期费用
0.0060
13.1933
791.5999
3、建安工程费
21855.9914
住宅
0.1450
5.4057
7838.3114
商业
0.1800
7.7876
14017.6800
4、配套费用
0.0050
659.6666
5、管理费用
1136.2903
6、财务费用
852.2177
7、销售费用
3111.4438
8、不可预见费
0.0300
3957.9996
9、税费
6914.3196
10、合计
44379.5290
2、销售收入表单位：
万元
销售收入表
面积
合计
5.2926
1.0000
52926.0000
0.3000
16217.1960
销售总额
69143.1960
项目毛利
24763.6670
成本利润率
0.0001
销售利润率
0.0000
3、销售收入回款表单位：
销售收入回款表
项目名称
销售比例
销售数量
2010年
2011年
第3季度
第4季度
第1季度
第2季度
1、基础完工
8.00%
0.4325
1297.3757
5.00%
0.2646
2646.3000
2、底商完成
16.00%
0.8649
2594.7514
20.00%
1.0585
10585.2000
3、住宅达到预售条件
30.00%
1.6217
1216.2897
3648.8691
35.00%
1.8524
4631.0250
13893.0750
4、住宅封顶
21.00%
1.1352
3405.6112
5、园林、内部施工
10.00%
0.5406
405.4299
9.00%
0.4763
3572.5050
1190.8350
6、住宅支付使用
7.00%
0.3784
1135.2037
0.4234
4234.0800
7、合计
92.00%
4.9733
3943.6757
19027.2661
17541.9441
13990.8112
4788.7947
6965.5486
97.00%
5.1338
4、用款计划表
（1）、用款分配比例
用款分配比例
项目估算
金额
100%
80%
20%
17%
16%
4、配套费用
16.60%
16.70%
5、管理费用
311.4438
10、总计
（2）、用款计划表
用款计划表
633.2799
158.3200
3715.5185
3496.9586
109.5047
110.1643
189.7605
188.6242
136.3548
144.8770
51.6997
52.0111
660.9859
657.0279
1106.2911
1175.4343
11703.3952
5988.5118
6043.6575
6034.1642
5761.0486
6048.7517
5、现金流量表
现金流量表
序号
现金流入
升级会员 