中润物业清洁管理制度概述Word文档格式.docx

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（1）、关好电源，取下灯罩。

（2）、用湿抹布擦抹灯罩内外污迹和虫子，再用干抹布抹干水分。

（3）、将抹干净的灯罩装上。

4、不锈钢的清洁

（1）、先用中性清洁剂溶液抹表面，再用无绒抹布抹净表面水分。

（2）、至少许不锈钢油于抹布上对其表面进行擦抹，使表面保持

光泽；

（3）、用无绒干抹布擦抹。

5、喷水池的清洁

（1）、平时清洁：

用捞筛打捞喷水池漂浮物。

（2）、定期清洁：

A、打开排水阀门，放至50CM时，保洁员入池清洁；

B、用长柄手刷加适量清洁剂自上而下刷洗；

C、擦抹池内灯饰、水泵、水管、喷头上的青苔污垢；

D、排尽池内污水并对池底进行拖抹；

E、注入新水，清洗水池周围污迹。

6、雨污水管井的疏通

（1）、用铁钩打开检查井盖；

（2）、用长竹片捅捣管内粘附物；

（3）、冲刷管道内壁；

（4）、放回检查盖，清洗地面污物。

（四）、垃圾处理

1、生活垃圾的处理

（1）、业主将生活垃圾装入塑料袋中，放到楼道垃圾桶内；

（2）、保洁员每天早晚两次将桶内的垃圾送到垃圾中转站；

（3）、环卫部门每天两次运送垃圾，做到日产日清，不过夜。

（五）、应急措施

1、突发火灾应急措施

（1）、救灾结束后，经消防部门许可，组织保洁员参加清理工作；

（2）、清运火灾残留物，打扫地面；

（3）打扫地面积水。

2、雨污水井、管道、化粪池堵塞的应急措施

（1）、维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外移造成不良

影响。

（2）、该责任区保洁员协助维修工处理；

（3）、捞起的杂物直接装上垃圾车，避免二次污染；

（4）、疏通后，迅速打扫地面被污处。

3、暴风雨过后的应急措施

（1）、及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾、纸屑、树叶等；

（2）、查看各责任区内雨污水井是否畅通。

（六）、消杀服务

1、主要针对老鼠、苍蝇、蚊子；

2、定期对雨污水井、化粪池、垃圾中转站、绿化带等易引发和

滋生蚊蝇虫鼠的发源地和聚集地进行喷药、投药。

（七）、保洁质量标准及保洁频率

分类

项目

质量标准

方法及保洁频率

厅门、内壁

无污迹、印迹，有金属光泽

擦抹若干次／天、消毒1次

电

／周

地板

无烟头、纸屑、污迹等

拖抹2次／天，全天保洁

梯

内外按键

无污迹、印迹

擦抹若干次／天

轿厢照明灯

擦抹1次／周

楼道梯级

清扫、拖抹1次／天

单元门

无广告、无灰尘

扶手

无灰尘、无污迹等

擦抹2次／天

消火栓箱、

无广告、无灰尘、无蜘蛛网

擦抹1次／天

灯开关报警

按钮等

地下室

无回尘、无杂物

清扫1次／天，拖抹1次／

2天

楼

楼顶、雨篷

无杂物、排水通畅

清扫1次／天

天棚、转角

无灰尘、无蜘蛛网

清扫1次／半月

扫尘

内

楼道玻璃

无污迹、无明显灰尘

请刮1次／月

楼道灯、烟

无明显灰尘、无蜘蛛网

外擦抹1次／月，

感探测器、

内抹1次／半年

喷淋头

道路、人行

防滑瓷砖无明显污迹

清扫2次／天，冲刷1次／

道

天

停车场

无杂物、无油污

清扫2次／天，随时中点除

污

散水坡

无泥沙、污垢、杂物等

清扫2次以上／天

外

绿化带

无烟头、纸屑、枯枝败叶等

宣传栏

无积尘、无广告、无污迹

路灯（柱）

无污迹、无广告

卫

消火栓

岗亭

无污迹、无杂物

垃圾楼

外表干净、无污迹

擦抹1次／天，冲刷1次／

生

周

雨污水井

水流畅通、井盖无污迹

疏通1次／周

化粪池

进排畅通、无污水外溢

一般清理1次／天，视情况

而定

中润物业绿化管理制度

一、本制度的目的及范围

规定绿化管理的职责和要求，对绿化工作的质量实施控制，

使绿化面积达到规划设计要求。

适用于本公司管理的各项目。

1、负责人制定年度绿化实施方案和月工作计划。

2、绿化员负责花草树木的养护和修剪工作。

三、工作程序

1、养护期的绿化管理

在花草树木的保活期内，物业管理人员要根除杂草。

2、日常绿化管理

（1）、每年年初编制一个绿化实施方案，报业主委员会批准实施。

包括需调整移栽的树木和更新长势不好的树木和草皮等内容。

（2）、负责人每月制定一个绿化工作计划并负责实施。

（3）、将绿化带划分责任区，并建立标识。

3、建筑小品

在院内增加适量的建筑小品,增加业主的生活品位。

4、家居绿化管理

（1）、拥有自己的园林公司，可以在搞好地面绿化管理的同时，开展空间绿化、室内绿化工作。

向空中索要绿色，形成一个绿色世界。

（2）、提供技术支持，共同做好绿化工作。

5、相关标准：

绿化工作质量标准及作业频率

频

率

整形

造型美观、形态逼真

春、秋季一遍

造型

树

采用穴施或沟施，覆土平整，肥料不外露。

4次／年

木

施

草地

播施和喷施，不伤花草

1次／年

肥

花卉

保证基肥，追施化肥，少量所次，不伤花

使长势而定

草

防病

无明显枯枝、死枝，有虫害枝条2％以下

防治1次／月，发

治虫

现病虫及时喷药。

抗

冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水。

浇水

树木

时不遗漏，透水透土深度为：

树木3厘米，2次／周

旱

草地2厘米，无旱死、旱枯的现象

花草

泥土不染花叶，土不压苗，水不冲倒苗

2次／天

中耕

无明显杂草，纯度在90％以上，树木下土

不少于6次／年

除草

面层不板结，透气良好。

日

按花草树木在栽

常

补栽

无明显黄土裸露

种季节，及时补栽

养

补种

护

防风

暴风雨过后，草地无1米以上的积水，树

每天巡视责任区1

防涝

木无倒斜、断枝落叶在半天内处理

次

中润物业安全监控、消防管理制度

安全监控管理制度

一、制定本制度的目的及范围

强化科技理念，优化服务产业，以科技为先导，以技术为

核心。

为公寓业主提供一个高品质、强安全的现代化居住环境。

适用于本公司管理的各项目的安全监控治安管理。

二、安全监控的职责

1、保证小区安全、和谐；

2、协助公安机关打击治安犯罪，保障业主生命财产安全。

三、工作方法

（一）监控管理与设备维护

1、管理人员素质要求:

高素质的管理人员和高智能化的先进设备，是物业管理可靠的保证。

一个高水平技术部门的技术保障，可使智能化系统长期处于良好的工作状态。

强化管理人员的素质和综合管理水平尤为重要。

管理人员的文化水平必须达到大专以上，并长期从事智能化设备的开发工

作，具有丰富的实际操作能力，熟悉设备性能，了解内部结构。

经考核合格后方可上岗。

2、安全监控中心的运行与管理

（1）、对辖区内已安装的电视监控、云台、红外线周界防护、户内已安装的可视对讲、三表远传等设备每天开机运行、检查设备工作

状态、信号传输质量，并做好操作记录。

（2）、当设备出现报警信号时，监控设备操作人员应立即区分报警种类、报警地点。

如属误报自行消除；

系统故障派人前去处理；

确有情况迅速通知事发现场最近的治安管理员赶赴现场处理，必要时可以派快速应急队伍救援。

3、设备的安置区域及功能

（1）、对公寓辖区内的三个大门主要出入口，进行24小时屏幕监控，监视进出行人及车辆。

并将影像资料、录像保存，以备查证。

（2）、对楼宇单元主出入口，实行24小时随时监控。

监控主出入口人员，并将影像录像资料保存，以备查证。

（3）、在辖区周界范围内安装的红外线周界报警设备，主要防止外来人员翻墙入内，实施犯罪，破坏辖区内的治安秩序。

（4）、建立固定专职巡逻人员负责辖区内治安巡逻，人机相辅，确保辖区内无死区，无盲区。

（二）、对辖区内车辆的管理：

对辖区内的车辆，实行登记制度，将车主的资料输入电脑，并发放车辆出入IC卡。

车主一旦不慎丢失，应立即向管理中心汇报，避免出现更大的经济损失。

（三）、三表远传、自动抄表系统的管理

对三表远传系统采取统一收费原则。

管理处密切配合各级主管部门做好相关工作。

当设备出现异常和接到用户反应时，控制中心立即通知有关主管部门，并派人做好修缮维护工作。

（四）、智能化设备的运行、维修和维护

1、为确保设备的正常运行，设备操作人员必须严格安《闭路监

控系统操作规范》和《三表远传系统操作规范》，每日进行自检，检

查该系统各项功能运转是否正常，将检查结果填写在运行记录表中。

2、设备操作人员在操作系统及设备出现故障后应首先区别故障

类型、类别、区为，并及时排除。

当排除不了故障时，应立即通知有

关专业维修部，属保修范围的通知保修单位，尽快修复，投入运转。

并记录在设备维修手册中。

3、设备维修人员每日对该系统的周边设备、外接设备、电缆及

接线端子，进行常规检查。

设备是否完好，传输质量优劣。

并将检查

结果填写在检查记录表中。

（五）、制定控制系统的管理制度

根据控制系统的构成,分析设备的组成，制定一套适合于某小

区的可操作性强的管理制度，并在实践中不断的修改完善。

1、建立运行管理制度、值班制度和交接班制度。

2、制定监控管理控制中心安全操作规程条例。

3、制定设备维修、维护、保养制度，设备巡检制度。

4、制定突发事件、自然灾害处理程序和事故处理报告工作制度。

5、制定设备档案安全管理制度。

消防管理制度

迅速扑灭火灾，保障公共财产和广大业主生命财产安

全，确保业主安居乐业。

二、各岗位的相关职责

管理处经理为消防责任人办公室职员、保安人员、工程人员、清

扫工和绿化工为义务消防员。

（一）、消防管理与设备维护

1、加强防火管理，强化防火宣传、普及消防知识，定期对住户

进行防火常识教育和紧急救生训练。

2、经常检查防火安全工作，纠正违章，整改火险隐患。

3、根据辖区内商业区、住宅区具体情况，制定相关消防措施，

制定紧急状态下的疏通方案。

4、接到火灾报警后，根据灾情向消防机关报警，同时组织有关

人员迅速赶赴现场，启用消防工具设施进行扑救，并协助有关部门查

清火灾原因。

5、火灾报警智能操作系统，由专职人员操作、管理、维护，其

他人员不得随意触动。

消防设备维修后，必须恢复原始状态，不得随

意更改安装位置、传输线路。

6、消防系统主机操作人员，每天对主机进行自检，工程维修人

员负责对终端设备（烟感、温感传输电缆）定期检查、维护保养，并

按制度要求做好检查维修记录。

7、定期对区内消防设施、器材，定期检查、维修和保养，确保

各类消防设施、器材处于良好备用状态，并做好检查、维修记录。

8、对消防设备进行检查、维修、试验，应提前报告有关部门，

做好防范措施。

楼内消防设施和器材，每年检修不得少于二次。

9、消防设备故障维修，一般不得超过8小时，若在8小时内无

法排除故障，应将故障原因、解决方案、时间上报上级管理部门，限

期解决。

并通知用户做好应急措施。

（二）、消防管理规定

1、根据消防管理规定，有下列情形之一的，分情节轻重，分别

处罚，情节严重者移交有关部门处理。

（1）、辖区内严格禁止超负荷用电，禁止私拉、乱接临时用电线

路。

（2）、室内外改线，增加用电设备需报管理部门同批准，派专职人员处理。

（3）、不得私自占用消防通道，在楼道堆放杂物，可燃物。

（4）、不准改变、拆除、封堵消防设施，不得损坏消防设备和器

材。

（5）、不准在辖区内堆放易燃易爆物品和有毒物品。

2、有下列情况之一的，责令停业，并分别情况，处直接责任人

进行相应处罚。

（1）、未经物业管理部门许可，强行进行室内装修的。

（2）、室内装修所用材料，不符合防火要求，不进行防火处理。

（3）、烧焊、用火、用电作业，防火安全保障措施不落实的。

3、各业主、住户必须服从消防管理人员的管理，不得妨碍消防

管理人员依法行施职责。

对不听劝阻者，造成严重后果者，报请有关

部门批准处行政拘留和依法追究刑事责任。

4、物业管理部门应经常组织、指导住户居民进行扑救初期火灾

和安全疏散演练。

当灾情发生时根据火情及时拨打火警求救电话，并

积极组织辖区内人员扑救火灾，疏散易燃易爆物品。

5、建议业主委员会解决中下层楼房出现灾情、高层居住人员的

逃生问题，增设高空救生设备器材。

治安巡查管理规定

为确保某小区辖区内的治安安全，预防和打击不法分子。

以防盗、防破坏和防自然灾害为主。

安排固定专职人员，对辖区治安

巡视，确保业主安全。

适用于本公司管理的各项目的治安安全和巡视管理。

二、岗位职责

忠于职守、热情服务、严格防范，积极配合业主委员会作好辖区

内的治安安全工作。

（一）、巡视管理与岗位职责

1、根据某小区地域特点和楼群座落，制定合理的巡视路线方案

进行布控巡逻，确保辖区的治安安全。

2、在某小区出入口处设保安人员，负责出入行人，车辆治安的

管理。

巡逻人员每天2班，每班3人24小时轮换巡视，固定岗、流

动岗工作人员定时轮换，巡视路线的轮换，可使巡逻人员始终保持良

好的工作状态和充沛的体力。

3、巡视工作人员，在对辖区内执行正常巡逻同时，还应对辖区

内的周界报警设备、电子监控跟踪设备进行巡视检查。

如发现损坏，

工作异常，及时通知工程维修人员或相关部门，及时修复正常运转。

（二）增员队伍的职责

1、接到报警中心通知后，值班员尽快通知离事发现场最近巡视

治安人员，院内巡视区3分钟赶到，楼宇高层5分钟赶到事发现场。

并判明情况决定是否需要支援。

如需支援通知支援队伍3分钟内赶到

事发现场。

2、建立一支快速反应支援队伍，快速反应支援人员24小时处于

集结待命状态。

以确保3分钟内赶到事发现场。

处理突发事件和保障

巡逻人员的人身安全。

并根据需要通知有关部门派人前来善后处理。

（三）职责权限

1、对入辖区内的车辆、人员，巡视人员有权检查证件，对破坏

辖区内治安秩序的人与翻墙入辖区内的人员，巡视人员应前去制止，

对劝阻不听的闹事者，扭送当地公安机关。

2、治安巡视人员应严格执行内部管理规定，严禁辱骂业主，不

得扣留居民身份证件，不得索要财物，乱罚款。

抓到可疑人员不得欧

打和擅自审训，只能严加看管，尽快移交有关部门处理。

交通管理规定

对某小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全，交通畅通、组织有序、停放整齐。

创造优美的辖区环境。

适用于本公司各项目中的车辆、交通监管、停车场管理。

1、管理处经理负责设立车场、组织机构及制定预防措施。

2、管理处经理负责过程控制，监督实施本程序。

3、保安部主管负责本程序的贯彻执行及全面管理。

4、保安员负责执行本程序，当值保安员应对车场设施、设备做

日常清洁保养工作。

5、工程组负责车场设施设备的定期维护保养和故障检修。

1、车场管理组织和方式的建立

保安部根据某小区辖区内停车场及交通状况岗位实际情况制订

区内交通管理方案或补充方案，报管理处经理审批实施。

（1）、地上停车场为区内共用车位，对区内常放车辆和外来临时车辆划线、分色、分区停放。

（2）、地下停车场对已出售给业主的车位，挂牌对号停泊。

2、车场设备设施的配备

管理处根据交通管理局及建设部颁布的《车场管理规范》需配备

车场设备设施，如固定岗亭、道闸、护栏、标志、标线等。

3、车辆的分类管理办法

（1）、按照车辆类型分为汽车和摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车实行定区管理，而汽车根据实际情况实行地下车库车辆看管和地上车位临时看管两种管理方式。

（2）、按照车辆使用人划分为：

区内居民和临时进入人员；

并分别发放：

IC卡和临时出入卡。

4、车辆的出入及收费管理

（1）、区内居民可定期（按半年、一年）一次性缴纳收费办理汽车停车IC卡和车辆地下看管，地上车位可选择短期收费和临时收费两种形式管理，收费标准执行市政府规定。

（2）、外来车辆进入辖区必须由出入口保安人员检查车辆后填写《车辆进出登记卡》，并注明停放时间及事由。

（3）、辖区内业主的摩托车、自行车应在指定地点停放，按月收取看管费；

外来车辆停放临时停放区域，按次收费。

（4）、空载出租车和载有危险品的车辆禁止入内。

5、车流组织和秩序维护

当值巡逻保安员负责某小区辖区内车流组织、停放和行驶秩序。

6、车辆停放和保管

（1）、地下停车场，业主应按所购买车位停放；

停放后，监控中心操作人员负责监控并录像以备查。

（2）、摩托车、自行车实行定点封闭式管理。

7、收费缴纳办法

（1）、定期缴费由业主定期到财务部按照规定办理。

（2）、临时缴费直接交于出入品保安员，实行摄像监控，所收费用每日换班后交于财务部。

8、收费标准：

有物价局规定的，从其规定，无规定的，以约定为准。

交通车辆、停车场管理规定

为了加强某小区辖区的交通管理，维护区内交通秩序，根据交通

部门的法规，特制定本规定：

1、住宅区内的交通秩序、车辆管理，由管理处负责。

2、保安部的职责：

2.1在地下停车场出入口设立门岗，派专人24小时值班。

地上停车场由治安巡逻人员定时巡视、看管。

2.2熟记业主的车辆型号、车牌号码和车辆固定停车位，熟悉辖

区内道路和停车场环境。

2.3当班巡逻保安员要注意车辆停放情况，检查车辆及车厢内存放物资。

如发现异常要及时采取有效措施并通知车主，同时报告管理处处理。

2.4上岗工作人员要举止端正，仪容整洁，对车主、业主要热情

有礼。

2.5工作时间，必须坚守岗位，不得脱岗或在岗位上聊天、做私

活及会客。

2.6对外来车辆门岗要做好登记。

业主搬运大件物品或贵重物品

离开本区，没有管理处签发的放行条，不予放行。

3、各类车辆在本住宅区内行驶停放，必须遵守下列规定：

3.1遵守交通管理规定，爱护辖区道路、公用设施，不乱停乱放。

3.2车辆长期停放，须申请管理处发放准停IC卡，并将车主及

资料输入电脑保存