广州市祈福新村控规文本.docx
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广州市祈福新村控规文本
广州市祈福新村控规文本
广州市番禺城镇规划设计室
二零零四年十月
项目名称:
广州市番禺祈福新邨控制性详细规划（修改）
项目委托单位:
广州市番禺祈福新邨房地产有限公司
项目设计单位:
广州市番禺城镇规划设计室
城市规划设计证书:
乙级[穗]城规编第（032002）号
编制时间:
2004年10月
出图专用章:
广州市番禺城镇规划设计室
副主任:
许晨辉高级规划师
副总工:
侯启章高级规划师
项目总负责:
许晨辉高级规划师
项目负责人:
王磊助理规划师
审定:
张志强城市规划师
助理规划师审核:
刘春
校对:
吴伟权助理规划师
规划设计人员:
王磊助理规划师
武晓丽助理规划师
乔达宏助理规划师
王炜工程师
邓代红工程师
李立军助理规划师
祈福新邨控制性规划文本说明书
建设管理法律依据。
第一章总则
第四条:
本规划成果包括规划文本、规划图册和规划说明书三部分。
规划文
第一条:
为规范本世纪广州市祈福新邨居住区的建设与发展，实现祈福新邨
本和规划图册是祈福新邨居住区建设和规划设计管理的主要依据。
居住区现代化的建设目标，在广州市番禺片区发展规划的指导下，
规划说明书是规划思想的具体阐述和对规划文本与规划图册的解
广州市番禺祈福新邨房地产有限公司向番禺区规划、国土部门申请
释和补充说明。
了本规划区的用地。
第五条:
任何单位和个人在本区范围内进行各项建设活动，必须遵守本规划。
对违反本规划的任何单位和个人，依据有关法律、法规和规定予以
第二条:
本规划依据为:
处罚。
1（《中华人民共和国城市规划法》。
第六条:
规划范围内工程的设计与建设除执行本规划外，尚需符合国家现行
2（建设部《城市规划编制办法》及其实施细则。
的其他有关标准和规范。
文本未包括内容按国家、省、市现行有关
3（《广州市城市规划条例》。
规范执行。
4（《城市居住区规划设计规范》（2002年版）GB50180-93。
第七条:
本规划批准生效后，任何单位与个人不得随意更改。
5（《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
第八条:
本地区规划主管部门为广州市城市规划局番禺区分局,是番禺区政
6（《居住小区技术规范》DBJ15-11-9广东省标准。
府法定的规划主管部门,本规划一经番禺区规划分局通过,即具法
7（国家、省、市、区的其它有关城市规划建设的法规、规范。
律效力。
本规划的解释权属广州市城市规划局番禺区分局。
8（建设单位提供的用地红线图（1:
500）。
第二章规划区界定性质
第三条:
本规划设计的指导思想和原则是依据祈福新邨居住区的自然、社会、
2第九条:
规划用地范围，在征地红线范围内总用地面积4037951.88m。
经济现状以及本规划区的地理位置和发展条件，强调“社会、经济、
第十条:
规划区用地性质，该地块用地性质为居住用地。
环境”效益三统一的原则，满足本居住区社会经济的可持续发展要
第十一条:
地块划分:
本控规根据现状条件及规划要求把祈福新邨居住区划求，符合社会主义市场经济下的发展规律，在广州市番禺片区发展
分为58个地块，居住用地、商业用地、文化娱乐用地、医疗卫生规划指导下，科学合理地安排祈福新邨居住区的用地布局。
建设远
用地、市政公用设施用地、公共绿地等综合组织在该地区内。
其近期结合，使本规划具有科学性、超前性、可操作性，以适应于城
中包括:
市规划管理，为建设高标准的祈福新邨居住区提供科学合理的城市
1
祈福新邨控制性规划文本说明书
居住用地:
C1-2、C1-3、C1-4、C1-6、C1-3b、C1-8a、C1-8b、第十四条:
规划区内土地采用《城市用地分类与规划建设用地标准》
C1-8c、C1-9、C1-10、C1-11、C1-12、C1-13、C1-14、（GBJ137-90）规定的用地分类和代号，用地分类一般以小类为
C1-15、C1-16、C1-17、C1-18、C1-19、C1-23、C1-24、主。
C1-26、C1-28、C1-29、C1-31、C2-1、C2-2、C2-3、C2-5、第十五条:
根据本次规划调整所确定的公共服务设施用地、公共绿地、住宅
C2-6、C2-7、C2-8、C2-9、C2-10、C2-11、C2-12、C2-14、用地等用地布局结构必须在用地位置、规模和性质功能等方面严
C2-16、C3-3、C3-4格遵守规划所确定的要求。
（参见附图:
土地利用规划图）
商业金融业用地:
C1-22、C3-1、C3-2、C2-17第十六条:
规划区内地块以城市道路、已批出用地红线确定，并以居住区内
公共绿地:
C1-5、C1-9a、C1-25a、C1-25b、C2-15、C2-18部道路中心线和相邻用地分界线为界计算各地块面积。
当组团成
文化娱乐用地:
C1-7、C1-21片开发时，经规划主管部门同意，小区级道路和用地界线可适当
医疗卫生用地:
C1-30a、C1-30b调整。
供应设施用地:
C1-27第十七条:
规划区内公共服务设施用地、公共绿地不得更改其用地性质。
住
环境卫生设施用地:
C1-1、C2-4宅用地性质原则上不宜更改，如需更改，应在不影响其中心组团
普通仓储用地:
C2-13性质的前提下，经番禺区规划主管部门批准，在《城市用地分类
第十二条:
规划区总居住人口:
135266人。
与规划建设用地标准》（GBJ137-90）中的小类范围内变更。
2总建筑面积:
5541212m。
第十八条:
规划区总用地及各基本地块的性质及使用程度采用综合控制指标
第十三条:
规划控制的原则:
在广州市番禺片区发展规划的安排指导下，本体系，各地块用地性质、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、居住区仅是整体中的一个局部，规划必须综合考虑全局，体现实配建车位、配套公共设施等规定性指标必须符合图则及附表中规施的可操作性，必须紧紧抓住各方面都极为关注的对土地开发起定的指标。
决定性作用的“用地性质、建筑密度、建筑高度（建筑层数）、容第十九条:
用地使用控制是指对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界积率和绿地率等五项指标”。
范围等方面做出规定。
本次规划内容包括土地使用性质、用地边
界、用地面积等。
第三章土地使用的控制性详细通则
（一）用地性质:
用地按照所负担的不同使用功能，划分为不同
性质的用途类型，如居住用地、商业用地、商住用地、市政公用
第一节土地利用规划
设施用地、公共绿地等。
各地块详细用地性质按照《各地块控制
2
祈福新邨控制性规划文本说明书
指标一览表》（附表）的规定。
积，加上地面以下经营性面积。
（二）用地边界:
是用以界定和区分相邻地块使用的界线，通常由第二十四条:
容积率（FAR）是指某一地块上指定性质建筑面积总和与地块面
道路红线、地块界线及自然界线组成。
积的比值。
它直观地反映了该地块的土地开发强度。
（三）用地面积:
又称地块面积。
指由道路中心线和地块界线围合FAR,Sa/S
而成的水平投影面积，是规划地块细划后用地性质明确的地块面FAR——容积率
积。
各地块的用地面积见《各地块控制指标一览表》（附表）的毛用Sa——该地块土地建筑面积总和
地面积项。
S——该地块土地面积
本次规划区内各地块的规划容积率依照《各地块控制指标一览
第二节开发强度控制表》（附表）中容积率的规定。
开发者对该地块的开发强度不得超过第二十条:
环境容量控制是为了保证良好的城市环境质量，按照建设用地所该地块的容积率指标要求。
能容纳的建设量和人口聚集量，对土地开发做出合理的控制和引第二十五条:
建筑密度:
是指地块内建筑投影面积与地块总面积的比值。
建筑基底面积导。
其控制指标包括:
容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。
建筑密度=×100
地块总用地面积本规划中使用的地块总面积均使用由地块边界线包围的地块净面
地块建设中建筑密度只能小于或等于《各地块控制指标一览表》
积。
（附表）中关于建筑密度的规定值。
第二十一条:
建筑面积:
建筑物各层或其一部分的外墙或代替外墙的柱子的
第二十六条:
绿地率:
是指规划用地中绿化用地（即用于栽植树木、花草和布
外缘的水平投影面积，屋檐、雨蓬、阳台等突出前述外缘线超
置园苑、水面等的用地）面积与该建筑项目规划用地面积之比。
过一米时应自其外缘退缩一米作为外缘线，建筑面积包括使用
包括绿地铺装地面、道路及水面等。
面积（含有效面积，辅助面积）和结构面积两部分。
规划范围内各地块绿地率指标按照《各地块控制指标一览表》（附第二十二条:
建筑基底面积:
建筑物自地坪面以上第一层（其空间宽度一米
表）的有关规定制定，不得低于《各地块控制指标一览表》（附表）
以上高于地坪）的建筑面积。
中绿地率指标的规定值。
第二十三条:
总建筑面积:
（展开面积）:
地面以上外墙面以内层高2.2米及
第二十七条:
规划范围内对向公众提供开放空间和进行平台绿化、竖向绿化
其以上各层楼面面积和外墙面以外阳台、走廊、踢平台面积（外
的建设项目实施建筑面积补偿。
具体措施由当地规划部门确定。
飘敞开阳台以其面积1/2计）之和扣除架空层架空部分公共休
第二十八条:
祈福新邨居住生活区内部道路分四级控制，即居住区主干道
闲绿化面积、自身配套停车面积、建筑屋顶机电设备用房等面
3
祈福新邨控制性规划文本说明书
60m，居住区次干道25-40m，小区级主干道20-22m,组团级道路
（1）教育设施:
中学4所、小学10所，幼托11所。
和入户道路根据实际需要可控制在3-5m之间。
（道路断面详见
（2）综合服务设施:
综合医院1处，医院1处，老人公寓2处，商业中心
《道路交通规划图》）。
1处，肉菜市场2处，会所2所，储蓄所2处，邮政电信点1处，电信第二十九条:
本规划区道路及其它用地占规划用地总面积的10.65%。
所1处，文化室、居民委员会（合建）3处，派出所2所，小区综合管第三十条:
规划区内各级道路系统和断面应严格按照规划实施，以保证道路理处2处,街道办事处2处,综合书店2处，电影院2处，泳池2处，运
系统的完整性。
动场2处，青少年活动中心2处，老年人活动中心2处，社区文化中心第三十一条:
各地块机动车出入口均不应设于城市主次干道上，其出入口位置2处，巴士站6处，公交站场1处，垃圾站4处。
范围，必须符合规划图则中所示的规定。
本规划规定性指标中地（3）市政设施:
110KV变电站1处、液化气站2处、污水处理站2处、社
块出入口主要指机动车出入口位置。
会停车场2处、垃圾转运站2处、消防站1处。
第三十二条:
各类用地需按其使用性质和开发强度设置足够的停车位和公共（4）绿化设施:
公园3处，小区级公园10处，组团绿地结合各组团设置。
停车场（库）。
公共停车场地各类公建附近的停车位规划值参照第三十七条:
本规划区内输电线全部以地下电缆敷设;公厕与垃圾房可以合
《道路交通规划设计规范》中有关规定为取值下限。
如地块用地建，也可以分开建，面积较小的地块内的厕所可结合建筑物设置;
性质或建筑容量调整时，配建车位应相应变动。
生产、生活污水应采用雨污分流制的排水系统排水。
第三十三条:
机动车公共停车场用地面积按当量小汽车停车位计算。
露天停第四节建筑环境控制
车场按每车位25~30平方米计;室内停车库按每车位30~35平第三十八条:
建筑环境控制分为建筑高度控制、建筑间距控制和建筑后退红
方米计，再除以车库层数。
自行车停车场按每车位1.5平方米计，线距离控制三大部分。
摩托车停车场按每车位3平方米计。
第三十九条:
建筑高度按以下规定确定:
第三十四条:
住宅用地内设置相应的居民停车场（库），依照《配建停车场（库）
（一）平屋面:
自室外地坪至女儿墙顶;屋面顶设有附属建筑且
的停车位指标》配置。
附属建筑其中一边累加边长大于对应主体建筑边长1/2的，自第三十五条:
在公共活动场所和人流活动的线路上应进行无障碍设计。
室外地坪至附属建筑顶。
第三节配套市政及公共服务设施控制
（二）坡屋面:
坡度小于或等于45?
的，自室外地坪至檐口顶;坡度第三十六条:
祈福新邨居住区配套设施应满足总量需求，设施齐全，分布均大于45?
的，自室外地坪至屋脊。
匀，满足居民的使用，其布置原则如下（详见附表:
配套市政及（三）城市空间保护地区对建筑高度有制约的，一律自室外地坪至附
公共服务设施控制一览表）:
属建筑顶或构筑物顶。
4
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如果符合下列规定则依下列规定:
道、景观大道等居住区级主干道的建筑要求后退道路红线10米;
1（烟窗、屋顶装饰、避雷针、旗竿、风标及防火墙在屋顶上的突规划道路宽度<60米且>15米的道路，沿道路红线两侧退缩要求
出物不计入建筑高度。
不小于5米;规划道路宽度?
15米的道路，沿道路红线两侧退
2（楼梯间，电梯塔，装饰塔，眺望塔，屋顶窗，水箱等建筑物之屋缩要求不于3米。
面上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的1/4时，该部第四十五条:
相邻地段的建筑控制:
相邻地段的建筑其南北主朝向间距按第
分的高度，以九米为最大高度，不计入建筑高度。
十条的要求控制其侧面建筑（或围墙）间距不小于6米;同时，
第四十条:
建筑间距:
系指规划用地中建筑之间的最小垂直距离。
规划范围面对道路一侧时又要满足建筑物后退道路红线的规定。
内各项建设项目建筑间距指标依照《广州市城市规划审批技术标第四十六条:
绿化控制:
本规划区内对每个地块给出绿地率控制性指标，以
准与准则（试行）,建筑篇》执行。
侧向建筑间距:
多层不小于保证全区的绿地率能满足规范要求;本规划区内无文物保护项目
6米，高层不少于13米。
和城镇重要景观。
第四十一条:
本规划区中对建筑项目进行建筑后退的控制，分建筑后退城市
第四章土地使用规划实施与管理道路红线和后退该项目的用地边界线两种情况控制（详见:
分图
图则及附表:
各地块控制指标一览表）。
第四十七条:
祈福新邨居住区应严格按照本规划要求实施其开发建设和规划
第四十二条:
住宅建筑的面积指标、设计标准和建筑层数的选用除应遵循本
设计管理。
规划的有关规定外，还应符合《住宅建筑设计规范》中的有关规
第四十八条:
本规划区内用地属于居住及公共设施用地。
定，住宅建筑的选型与标准尽可能与居住对象的家庭人口及其结
第四十九条:
本规划区内的各公共配套设施均作恰当的安排，应严格按照规
构，以及不同的经济收入相适应，宜采用多种户型和高、中档兼
划建设，其用地不得挪作它用。
备且以中档为主的住宅标准。
第五十条:
本规划的实施建设还必须以下一层次的修建性详细规划（详细蓝图）
第四十三条:
建筑高度控制:
规划居住生活区内所有建筑物的高度均不得超
作为各地块的建筑设计依据。
修建性详细规划（详细蓝图）必须和
过100米。
本规划保持一致，以本规划作为规划依据，并由规划主管部门
第四十四条:
建筑物后退道路红线的控制:
面临市广路（改线）一侧的建筑
统一审批。
物要求后退道路中线39米，面临105国道岔道一侧的建筑物（未
第五十一条:
凡在本规划区内进行规划建设活动，均应严格执行本规划，任
批修建性详规）要求后退道路中线150米,面临区二环路一侧的
何单位及个人未经法定程序无权改变本规划，若确因有重大变更
建筑物要求后退道路红线10米;居住区内未建地段面临祈福大
5
祈福新邨控制性规划文本说明书
第六十五条:
预测规划区总市话用户约为4.5万。
时须按原审批程序进行，若有某些局部调整时应报经广州市城市
第六十六条:
在规划道路西（北）侧人行道下，规划建设综合信息传输管群，规划局番禺区分局批准。
采用PVCφ110管，管道埋深不小于0.8米。
第五十二条:
有特殊需要的，在各地块开发作修建性详细规划时以广州市城
第六十七条:
优先发展管道燃气，限制发展瓶装液化石油气。
市规划局番禺区分局批示的“规划设计条件”为准。
第六十八条:
近期气源:
利用现状港华煤气公司镇气站作为近期管道气气源。
第五章市政工程控制
远期气源:
利用天然气作为规划区气源。
3/日,全年供气为第六十九条:
规划区管道天然气全年平均日供气为29545.6m第五十三条:
给水工程适当超前，并留有一定弹性，以适应将来的发展变
31078.4万m/年。
化，近远期结合。
第七十条:
输配系统:
采用中压A级输配级制，并采取区域调压站调压方式。
33第五十四条:
规划区最高日用水量5.85万m/日，平均日用水量5.0万m/日。
第七十一条:
管线（包括架空线）设置从道路红线向道路中心线方向依次第五十五条:
规划区供水管连接成环,以提高供水的可靠性。
排列，原则上按配水管、电信电缆、煤气管、雨水管、污水管第五十六条:
给水管道沿线设消火栓,双管道路上两侧都需设消火栓。
道
的顺序，依次排列在路西侧或路北侧;按配水管、电力电缆、路上消火栓间距不大于120米。
供水管的顺序依次排列在路东侧或路南侧。
各种管线的走向应第五十七条:
规划区排水体制采用雨污分流制。
与路中线平行，横过马路的管线应尽量与路中线垂直。
3第五十八条:
规划区平均日污水量为4.5万m/日。
第七十二条:
管线竖向排列次序自上而下依次为:
电信管、电力电缆、燃气第五十九条:
根据污水处理厂位置及污水收集、输送方向，沿规划路设置
管、给水管、雨水管、污水管。
各种管线敷设，除交叉处之外不
污水管道。
得上下重叠。
当几条管线交叉布置发生矛盾时，一般应:
压力管第六十条:
逐步建立完善的雨水排放和防洪系统，确保规划区的安全。
道让重力管道;小管径管道让大管径管道;技术要求低的管线让第六十一条:
规划区雨水量计算采用广州市暴雨强度公式:
技术要求高的管线;易弯曲的管线让难弯曲的管线;新建管线让
2510.884（1，0.471LgT）
q=已建的永久管线。
0.678（t+10.302）
设计重现期取二年，平均径流系数取0.7。
第六章附则第六十二条:
根据地形及排水分区，遵照自然就近和顺畅的排水原则，沿
规划路设置雨水管渠。
第七十三条:
本规划自番禺区规划行政主管部门批准之日起生效。
第六十三条:
预测规划区内总负荷约15.6万千瓦。
第七十四条:
本规划的解释权属番禺区规划行政主管部门。
第六十四条:
规划区用电由祈福站（110KV变电站）供电。
第七十五条:
本文本必须与规划附图同时使用方有效。
6
祈福新邨控制性规划文本说明书
（一）交通现状
一期、二期用地已大部分建成,其道路系统明确，内部联系十分便利。
三
祈福新邨控制性规划说明书
期临拟建二环路用地部分已建成;临市广路用地部分场地已基本平整，内外
联系便利，并紧靠一、二期成熟社区，适宜规划为本居住区及周边服务的商第一章概况
业、办公等配套设施用地。
一、位置及外部交通条件:
（二）市政及公共服务设施现状
广州市祈福新邨居住生活区位于广州市番禺区钟村镇,市广路与105国居住区公共服务及市政设施已基本完善，但部分商业设施属临时性道及金山大道交汇处。
西邻钟村镇中心，东距市桥中心区约3公里，南质，待进一步完善。
面紧紧傍依钟村镇风景秀丽的大夫山森林公园，是以居住为主的住宅综合开
发区。
分为一期、二期及三期规划，一期、二期规划基本已发展完善,具第二章规划指导思想和原则及规划依据有完善的市政配套设施,三期规划为发展区。
本居住区交通条件优越，向南
一、规划指导思想和原则:
通过市广路直达番禺中心城区，向东经金山大道接迎宾路，向北经105国道
1（在广州市番禺片区发展规划的指导下，依据祈福新邨居住区的自然、社与广州市区相接，建设中的广州地铁三号线将会通过本区附近，交通快捷、
会、经济现状以及本规划区的地理位置和发展条件，结合市场经济的发便利。
展规律，坚持“社会、经济、环境”三效益的统一原则，科学合理地安二、规划范围:
排祈福新邨居住区的规划用地功能布局及道路结构，加强其居住功能，
（一）界定依据:
以建设单位提供的用地红线图划定的范围为依据。
高标准，高起点，以适应现代化高尚社区的要求。
（二）规划范围:
祈福新邨南面为沙头街小平村，北面是规划市政道路
2（坚持“近远期结合”原则，使规划既能适应城镇建设的弹性变化又能满市广路（改线）和105岔道，西面是钟村镇用地。
总征地面积为
足城镇的可持续发展需要，为居住区的逐步开发提供科学合理的建议、4037951.88平方米，规划用地面积为3908068.88平方米。
管理依据。
三、自然环境现状:
3（坚持“以人为本，合理规划”原则，不仅功能地域及其物质设施布局合祈福新邨规划区用地大部分在钟村镇内,总用地面积共4037951.88公
理，更强调在社会经济文化的综合作用下，居住社区作为人类发展的定顷。
一期、二期已大部分建成,并形成规模，三期土地部分尚未开发利用，现
居基地所展现的居住特征、人文特征和生态特征。
状用地已基本平整。
4（本居住区规划回应社会的呼唤，推陈出新，精益求精，向社会和市场贡四、现状基础设施状况
7
祈福新邨控制性规划文本说明书
献富有创意的佳作新品，创造出高标准、高质量的现代化社区。
4（《城市居住区规划设计规范》GB50180-93。
5（随着计划经济向市场经济的转换，住宅已变为商品，加强市场意识，使5（《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）。
规划设计适应时代步伐。
6（《居住小区技术规范》DBJ15-11-9广东省标准。
6（在加强规划设计市场的适应性、开发性和公众参与性的同时，坚持规划7（国家、省、市、区的其它有关城市规划建设的法规、规范。
设计对社会效益、经济效益和环境效益的统一，营造出高质量的居住生8（建设单位提供的用地红线图（1:
500）
活环境,并且为了适应市场需要，本居住区采用全封闭式管理，居住区
第三章规划区地位及性质周边采用通透围墙围合。
7（坚持可持续发展的战略原则，加强规划设计的弹性，在居住生活区的生一、规划区地位:
态环境、服务设施项目、规模配套、静态交通组织几大方面着重优化。
从祈福新邨居住区的区位关系和外部交通条件可以看出，该居住区已
8（保证开发建设的现实性与规划实施的可行性，加强规划控制的科学性和成为钟村镇经济发展的又一热点地区;同时，又将成为钟村镇二十一世纪
经济发展的开发重点，在钟村镇未来经济发展中占有十分重要的地位。
严密性，强化开发建设和规划实施的过程控制，加强规划控制有效性和
二、规划区性质:
规划管理的可操作性。
规划的祈福新邨居住区将充分体现居住环境高质量化及满足住房需求9（注重城市设计，加强城市景观。
的新型小区布局特点;并借助其优越的地理位置条件和工程设施条件，逐10（本居住生活区性质为具有超前意识超一流的生态型生活社区。
步建成一个新型、高效的居住区。
11（关注居住地的生态环境和居住生活质量，绿地系统的建立及绿地率的提
高，是现阶段改善居住地生态环境的有效手段;完善的配套设施，方便
第四章规划规模及发展目标
的交通系统，绿地休闲空间的设置，将有助于居住生活质量的提高。
一、规划规模:
12（强化其指标体系建立的合理性和科学性，把满足居住区的环境质量和环
本规划区用地是在钟村镇全镇土地内经平衡调整出来的，部分用地是境容量及基本配套等作为本次规划的主要内容，并指导下一轮修建性详
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