加强土地市场建设的调研报告.docx

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加强土地市场建设的调研报告

加强土地市场建立的调研报告

　　XX年五月，国土资源部要求各级国土资源管理部门，要准确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机，逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门〞、“点刹车〞。

作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建立的培育与标准，无疑象一只“无形之手〞，对地方经济的开展起着至关重要的作用。

只有深化认识我县在土地市场建立开展中存在的缺乏，有效运用好土地市场这只“无形之手〞，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参与宏观调控的积极作用。

　　一、我县土地市场建立回眸

　　我县地处豫西山区，工业根底薄弱，城镇化程度不高。

近年来，为加快城市建立步伐，县委、县政府按照“稳固完善老城区，强力开发北城区〞的根本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场根底性设施进展了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园〞的城市新格局。

XX年，县政府又投入大量资金进展小城镇建立，极大改变了乡镇相貌，促进了乡镇经济的安康开展。

政府在根底设施建立上的资金投入，增强了城市的效劳功能，城镇地价程度明显增高。

这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建立再投入、再升值，但由于土地市场建立不标准，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。

　　为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，国务院?

关于加强国有土地资产管理的通知?

〔国办发[XX]15号〕文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了?

关于实行建立用地五统一的通知?

〔宜政文[XX]61号〕，明确了征地是政府的专有权利，制止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建立用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按工程供地、统一管理。

县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度方案和年度规划，控制建立用地供给总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原那么，编制建立用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用处，统筹安排各类建立用地。

建立单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度方案施行统一征用，根据建立用地的位置、用处、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，按照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。

政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上改变了土地需求决定供给的被动场面。

此举严格控制了建立用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。

而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。

先后有洛阳龙羽宜电、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局效劳国家、省、市重点建立工程及一般建立用地工程达15个，提供土地3000余亩，到达了政府管理土地“一个龙头出水〞的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的根底，促进了县域经济的开展。

为标准土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的亲密配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进展了收缴土地出让金和罚款的处理。

共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。

与此同时，县国土局积极借鉴外地经历，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进展了尝试，努力建立土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。

　　二、我县土地市场的特点

　　〔一〕政府对土地一级土地市场实现了高度垄断

　　我县在对建立用地实行“五统一〞管理之后，政府调控土地一级市场的才能增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水〞的格局根本形成。

“要用地找政府〞的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。

特别是北城区建立的用地秩序得到标准，区域开展所需的建立用地，严格按照土地利用总体规划、城市建立规划及?

北城区详细控制性规划?

来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。

　　〔二〕土地市场机制不健全

　　随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴隆，也增加了土地的需求量。

在土地市场的建立上，存在许多缺乏之处，主要表如今：

一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建立用地供给量、闲置、存量土地的数量，没有本质性的掌握和控制在政府手中。

二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储藏机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储藏机构，对县域闲置、低效应纳入储藏库的用地，仅限于“预储藏〞。

政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进展有效的调控，土地资源的价值就不可以充足的显现。

　　〔三〕招拍挂出让效果不明显

　　近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。

据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积34.23亩，挂牌成交价132.88万元，政府根本无收益。

相对于其他市县〔区〕来说，明显处于落后状态。

应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的程度、土地本钱、土地供给量、标准获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象仍然存在;另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

　　三、标准土地市场建立的意义

　　〔一〕有利于政府宏观调控

　　作为政府部门要根据经济社会开展方案和各项专门的规划开展建立活动，必须进展有效的管理和调控。

土地市场作为根底环节之一，作为社会的根本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进展标准。

标准和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建立的宏观调控。

特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建立步伐的大气候又不得不占用耕地。

因此，只有标准土地供给渠道，才可以有效保证全县的建立用地需求和粮食消费平安，也才能保证可持续开展有较为充足的土地资源。

　　〔二〕有利于节约土地资源，实现集约利用

　　对投资者来说，在标准管理的环境下，越是公平获得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。

特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建立用地的增加是不可防止的。

工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。

但是，要实如今集约用地的同时，保障建立用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

　　〔三〕有利于增加财政收入

　　相对于各级财政而言，土地收益是非常可观的。

如河南省方城县，在1992年就开场以拍卖的形式出让土地使用权，创始了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了宏大收益。

在敲响土地拍卖“第一锣〞后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，开展新的工商业效劳工程。

而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣开展的新路子。

　　〔四〕有利于为城镇建立筹集资金

　　我县的经济根底薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞根底设施和市场建立。

在土地市场方面，大面积供给熟地很困难，假如等待一切条件成熟再开展，那就会使宜阳县的经济开展程度与其他各地的间隔越来越大。

所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的开展才能非常重要。

土地资源的潜在价值，是通过市场途径来表达的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。

随着城市建立的开展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，可以带动宗地价格的上涨。

同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购置了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建立资金，无形中又带动了区域经济开展。

如滨河公园的绿化及根底设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。

据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，假如经营管理得当，就会为城镇建立提供充足的资金。

　　四、关于培育和标准土地市场的建议

　　标准的土地市场是地方经济兴隆与成熟的重要标志，只有标准有序的土地市场，才能促进经济的安康开展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。

假如土地市场不标准，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济开展的奉献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。

所以，根据宜阳县土地市场建立的实际情况，建议从以下几方面标准土地市场建立：

　　〔一〕建立以政府为主导的土地收购储藏机制

　　建立土地收购储藏制度，是标准土地储藏运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。

在详细的操作中，要抓好以下三点：

　　一是成立土地收购储藏中心。

该中心代表政府施行土地收购、储藏和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储藏库，统一归政府调配。

并通过招拍挂等形式有方案的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场标准、有序安康地开展。

　　二是加大对土地收购储藏的资金注入。

土地收购储藏的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。

作为土地收购储藏的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

　　三是加大土地收购储藏和开发力度。

土地储藏的目的是调节市场供给，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。

对土地的收购储藏，可以采取以下三种方式：

一是实物储藏。

对国有企业改制、旧城改造和新增建立用地中商品房开发和经营性工程建立的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储藏，纳入土地储藏库;二是规划红线储藏。

按照土地利用总体规划和城市建立规划以及城市建立需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储藏，严格按规划供地。

特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。

三是信息储藏。

对不急于收购储藏或受财力限制一时无力进展资金收购的地块，采取信息储藏，待时机成熟时，有方案的收回、收购、开发、出让。

　　在储藏用地的同时，土地收购储藏中心要在县方案、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储藏生地变为熟地后，有方案的推向市场。

通过政府部门一个“口子〞向市场供地，强化政府在土地供给上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

　　〔二〕大力推行土地使用权招拍挂出让制度

　　土地使用权招拍挂制度既是地价程度的“晴雨表〞，也是检验房地产开发商市场运作程度以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。

随着土地市场建立的逐步深化，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择〞是市场开展的内在要求。

要实现对经营性用地全部实行有偿供给，必须把握好四点：

　　一是坚持土地市场的高度统一。

对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供给渠道，实现一个“口子〞向市场供地。

　　二是加大土地拍卖出让力度。

我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。

所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。

并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法获得土地使用权。

同时，把招拍挂出让方式逐步引向深化，由商业用地逐步开展到工业和居住用地，对除法律规定可以进展划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

　　三是加强地价管理。

对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。

然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

　　〔三〕建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境

　　一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。

所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易时机，降低交易本钱，保证交易顺畅，承受社会监视。

政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

　　〔四〕严格按方案、按规划供地，控制建立用地供给总量

　　要保障土地资产管理和土地市场建立的安康开展，只有依法用市场机制供给土地。

国土资源部公布的?

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?

，明确规定了土地供给要公开供地方案、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原那么。

所以，在土地供给上，必须严格控制建立用地供给总量，要按规划、按方案供地，任何建立用地必须安排在土地利用总体规划确定的建立用地规模范围内，将耕地转为建立用地必须符合土地利用总体规划和年度方案。

严格界定有偿和划拨范围，该有偿的有偿，该划拨的划拨，利用经济的、法律的、行政的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。

同时，结实树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。

虽然在旧城改造上需要投注大量资金，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量。

在北城区的开发上，要以战略的目光，合理确定北城区的土地利用构造，要按照土地利用总体规划和城市建立规划供地，防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有构造的变化;对县域工业用地，要留有一定空间，根据区域开展战略，注重投资强度，进步产出率。

　　土地作为城市最大的资源性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建立和开展。

只有以科学的开展观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为，在土地市场建立和开展中，积极探究，改革创新，着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台，建立更加标准有序的土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地资源，经营土地资产，效劳县域经济持续安康开展的新路来。