土地估价报告评审标准Word格式文档下载.docx
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（四）地价定义（4%）
地价定义应符合国家法律法规、规程规范的规定并与评估目的相一致，土地使用权性质、年期，估价期日，价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等），实际与设定开发程度、用途、容积率等，以及设定理由；
其他需要定义事项。
3个及以上缺项；
或某项设定与估价结果不一致，如开发程度设定、容积率设定等。
（五）估价结果（2%）
土地单价（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总价、大写、币种；
估价结果一览表及相关说明和盖章。
对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。
根据“4号文”，出让地价的土地估价报告：
1.涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准；
2.在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。
（六）估价报告和估价结果的使用（5%）
1.前提条件和假设条件（1%）,包括：
估价依据的可靠性、市场的客观性、估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等；
2.估价结果和估价报告使用的限制性（1%），包括：
发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任；
3.对需要特殊说明的事项（3%），包括：
资料来源及未经确认或无法确认的资料（如：
无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正）、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；
估价对象的特殊性及特殊处理说明（如：
设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与估价期日实际开发程度不符）、其他说明（如：
涉及抵押估价，应增加变现能力分析和风险提示说明等）。
有3个或以上漏项；
前后矛盾、表述错误；
某重要事项未予披露，如在押宗地评估、涉嫌闲置土地抵押评估。
4.对于划拨地价格、抵押评估价、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。
（七）签字盖章（2%）
1.是否有2名以上土地估价专业评估师亲笔签字；
2.是否加盖机构公章；
3.机构法定代表人或负责人签字或签章。
三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（14%）
重点审查的有关内容：
针对性、准确性、完整性和逻辑关联性。
（一）估价对象描述（7%）
1.估价对象界定（1%）；
重点说明具体范围（土地、房产、建筑物）、面积、用途、土地使用权人等。
2.土地登记状况（2%）：
包括估价对象权属性质、来源（简述土地取得和流转过程）以及权属变更、位置、用途、面积、四至、土地级别等，已登记的说明土地登记证书号、土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等，未办理登记的（如出让项目）应说明理由；
3.土地权利状况（3%）：
包括权属、权利、年期、他项权利，分析实际使用与证载状况是否一致；
出让土地取得时间、出让价款、批准年期、已使用和剩余使用年期及合同约定宗地使用的事项说明等；
详细说明估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等及相邻关系；
4.土地利用状况（1%）：
现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率、产权状况等）；
在建工程（规划设计及建设进度）；
待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况、开发设计条件与规划的异同等）。
（二）地价影响因素分析（7%）
1.一般因素（1%）：
有针对性地分析在估价期日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、不动产市场状况等。
2.区域因素（4%）：
合理界定区域范围界，关注区域位置、基础设施和市政公用设施条件、环境条件、商服繁华情况、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当；
微观区位说明是否充分。
3.个别因素（2%）：
主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、工程地质条件、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等对地价的影响。
四、第三部分土地估价（57%）
（一）估价原则（2%）
要求估价原则选择得当、完整，描述应规范、正确，与估价目的及估价方法相协调；
阐述是否全面、贴切。
根据“4号文”，除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，城镇建设用地使用权出让地价评估还需考虑价值主导原则、审慎原则、公开市场原则。
（二）估价方法（2%）
要求根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由。
《规程》要求选择适宜的两种以上评估方法。
评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
（三）估价过程（50%）
在估价方法与估价过程所占的50%权重中，用二种方法评估的，每种方法各占25分；
用三种方法评估的，每种方法各占16.67分；
用四种方法评估的，每种方法各占12.50分。
一份报告涉及多宗地评估时，若某种方法运用了两次及以上，专家可只评审一次该方法的运用过程（需备注出评审的是哪一宗地），对于其他宗地运用该方法评估的过程，相似问题不再扣分，其他问题在“方法运用完整性”中予以考虑。
1.市场比较法
（1）比较实例选取与描述（12%+8%）。
比较实例选取（12%）：
重点关注比较实例个数（至少3个）、实例的照片、真实性、可比性（时间限制、用途一致、同一供需圈等）；
比较实例交易时间与估价期日差异一般不应超过3年；
实例描述（8%）：
重点关注描述是否清楚、选择特殊实例是否有说明，附实例照片和位置图。
1）“4号文”摘要
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；
不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。
近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。
2）国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）摘要
《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、73个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。
其中一级类包括：
耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
土地利用现状分类表
一级类
二级类
01耕地
水田
07住宅用地
城镇住宅用地
11水域及水利设施用地
河流水面
水浇地
农村宅基地
湖泊水面
旱地
08公共管理与公共服务用地
机关团体用地
水库水面
02园地
果园
新闻出版用地
坑塘水面
茶园
教育用地
沿海滩涂
橡胶园
科研用地
内陆滩涂
其它园地
医疗卫生用地
沟渠
03林地
乔木林地
社会福利用地
沼泽地
竹林地
文化设施用地
水工建筑用地
红树林地
体育用地
冰川及永久积雪
森林沼泽
公用设施用地
12其他土地
空闲地
灌木林地
公园与绿地
设施农用地
灌丛沼泽
09特殊用地
军事设施用地
田坎
其它林地
使领馆用地
盐碱地
04草地
天然牧草地
监教场所用地
沙地
沼泽草地
宗教用地
裸地
人工牧草地
殡葬用地
裸岩石砾地
其它草地
风景名胜设施用地
05商服
用地
零售商业用地
10交通运输用地
铁路用地
批发零售用地
轨道交通用地
餐饮用地
公路用地
旅馆用地
城镇村道理用地
娱乐用地
交通服务场站用地
商务金融用地
农村道路
其它商服用地
机场用地
06工矿仓储用地
工业用地
采矿用地
港口码头用地
盐田
管道运输用地
仓储用地
3）价格内涵一致的要求
选定可比实例后，应建立价格比较基础，统一付款方式（应修正为一次性付款）、币种（统一为人民币）和货币单位、注意面积的内涵和面积的单位等。
应披露特殊实例名义成交价与实际成交价的差异和重要调整方式。
（2）可比因素选择（5%）。
重点评审：
是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理、修正系数确定的理由和标准。
在因素选择时，正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素：
1）交易时间（必选）；
2）交易情况（必选）；
3）交易方式或者理解为价格类型（必选）；
4）土地使用年限（必选，可在个别因素中体现）；
5）区域因素；
6）个别因素。
不同用途的土地，影响其价格的因子不同，修正的具体因子应根据估价对象的用途确定，亦可根据当地政府公布的基准地价系数修正表中的用途修正系数确定。
在常见评估中，往往评估的是公允市场价值，所以2）、3）经常被合并在一项考虑。
在进行区域因素及个别因素修正时，各因素的选定及权重因用途不同而异，例如商服用地的繁华度、临街等权重比区域环境、宗地面积等重要，住宅用地的交通、景观（江景、山景）比临街、形状等重要，工业用地的集聚度比区域环境重要等。
以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。
区域因素：
A.基础设施状况（用宗地外“╳通”反映）；
B.商服繁华度（商服用地选用距城市市级或区级或街区级商服中心的距离远近反映）
C.对外联系和方便程度（用距火车站、长途汽车站、港口码头距离远远及设施状况来反映）
D.道路通达度（用道路类型、道路级别、宽度、长度道路的相对位置来反映）
E.公交便捷度（用公交路线、站点分布、车流量及停靠次数来反映，工业用地可以不选）
F.公用设施完善度（用中小学、幼儿园、银行、医院、农贸市场的拥有量、距离和它们的级别来反映）
G.环境质量优劣度（用污染程度反映）
H.绿地覆盖率（办公、住宅用地选，也可考虑景观的差异）
I.产业集聚（用区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布来反映，工业用地选）
J.规划限制（区域的规划限制）
K.自然灾害状况（视情况可设可不设，如地震区、地震裂缝区等）
个别因素：
A.容积率
B.宗地面积
C.宗地形状（规划、较规则、不规则）
D.临街状况（四面临街、三面临街、两面临街、单面临街、不临街）
E.地质条件（地形，地势，坡度，地承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式）
F.宗地内土地开发程度（用宗地内“╳通一平”反映）
G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否达到了最佳最有效利用状态）
（3）因素条件说明及说明表编制、修正系数取值标准和依据（15%）。
各条件描述是否客观、具体、量化,修正系数确定是否依据充分、合理、与前后文是否对应一致。
（4）因素修正系数（35%）。
重点评审修正是否恰当、权重设置是否合理。
其中情况修正体系占5%，期日修正体系占7%，年期修正体系占3%，区域因素修正体系占10%，个别因素修正体系占10%。
2）期日修正注意事项：
实例的成交日与待估宗地的估价期日应接近，如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可适当延长，即选择近年的交易实例用于比较，但最长不超过3年（划拨土地使用权评估可适当延长）；
如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（一般不超过1年，最长不超过2年）。
在编制期日修正系数表时，地价指数可根据政府公布数据或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易推算。
对于同一城市内的不同区域，由于发展程度不同，期日修正大小也有异，凡使用该区域各年的基准地价比推算期日修正系数的，关注其是否反映价格的变动。
3）年期修正
待估宗地的剩余使用年限为估价期日至待估宗地权利终止日止的剩余使用年限，比较实例的剩余使用年限为比较实例交易时至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限，非估价期日至比较实例宗地权利终止日止的剩余使用年限。
4）区域因素修正
要求因素选择全面、恰当；
条件说明前后一致；
修正取值与条件说明吻合；
修正方向正确。
5）个别因素修正注意事项：
修正取值与条件说明吻合。
1容积率条件指数
容积率修正通常应作为个别因素中的一项。
但当可比实例与估价对象容积率差异较大，且对地价影响较大时，可根据《城镇土地估价规程》要求，进行单独修正，并且增加必要的分析说明。
②面积条件指数
实际应用中注意不同用途土地对面积的要求不同，不同地域对土地面积要求不同，应考虑地域因素等对面积要求不同的影响。
③宗地形状指数
注意当宗地面积较大，足以满足用地需要时，形状不规则对土地利用的影响可能很小。
④地形坡度指数
一般而言，地形平坦为优；
注意高档的住宅用地对坡度的要求也许与其他用地是相反；
注意表土及其他土壤价值对估值的影响。
⑤地质条件指数
一般而言，地基承载力大于25吨/平方米属优，在20－25吨/平方米属较优，在12－20吨/平方米属一般，在8－12吨/平方米属较劣，小于8吨/平方米属劣。
可将地质条件按地基承载力的大小分为优、较优、一般、较劣、劣五个等，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降。
⑥规划条件限制指数
较为常见的情况有限制用途、高度、容积率，并充分考虑是否存在限制自持、限制转让、限制销售对象、限制最小分割单元等产权限制条件对地价的影响。
（5）地价计算（10%）。
重点审查公式及计算是否正确、是否有实例可比性分析、是否给予了与最终取值接近性明显有差异的三个比准价格合理的权重等。
根据“4号文”，评估土地出让价格时，1）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。
即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选实例予以替换。
实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
2）比较实例的修正幅度不能超过30%，即：
（实例修正后的比准价格-实例价格）/实例价格≤30%。
（6）方法运用完整性（15%）。
重点审查方法运用是否符合估价对象、估价目的及相关要求。
2.收益还原法
（1）总收益确定（20%）。
重点审查实例可比性、收益内涵说明是否清楚（如：
经营收益还是出租收益；
是否存续租赁合同等）、因素选择及修正是否合理；
有无详细测算过程。
客观收益的确定应采用市场比较法求证或通过收集、分析相关数据求取，并考虑衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益。
根据“4号文”，评估土地出让价格时，“确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。
用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。
”
（2）总费用及参数确定（20%）。
重点审查费用构成项目是否全面、正确，数据来源依据充分，费用取值符合正常客观费用或政策规定要求，对没有文件规定的，每项费用的确定过程要有清晰的说明，有详细的推算过程。
（3）房屋纯收益（15%）。
重点审查房屋重置价、折旧、房屋现值、建筑物还原率、房屋纯收益，各项计算及参数取值依据充分、合理；
步骤清晰。
（4）土地纯收益确定（5%）。
重点审查土地纯收益的公式及计算过程是否正确。
如果估价对象或其上盖建筑物已经签署了一定年期租赁合同的，在合同有效期内均应按照合同约定的收益和支出计算纯收益。
（5）土地还原率确定（15%）：
重点审查是否详细说明了土地还原率确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。
（6）地价测算（10%）：
重点审查公式及计算过程是否正确。
应根据估价对象的客观收益方式选用不同的测算公式。
（7）方法运用完整性（15%）。
3.剩余法
Ø
剩余法一（适用于评估待开发土地的价格）
（1）待估宗地开发利用方式确定（10%）：
重点审查待估宗地条件分析；
规划设计说明；
市场分析；
土地用途、容积率确定。
要求分析全面、透彻，说明清楚，用途、容积率确定符合规划和设计的要求，并考虑了市场供求状况等。
对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府批复更具效力。
注意待估宗地的最有效利用方式、不动产总价确定、开发成本测算，是否存在较高的逻辑关联性。
（2）不动产总价估算（20%）：
重点审查待估宗地开发完成后不动产总价的估算方法选择及理由；
方法应用的合理性及测算过程；
取值依据的充分性。
根据“4号文”，评估土地出让价格时，“对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价”“开发完成后用于出租或自营的项目”“按照前述收益还原法的有关技术要求评估”，即应“假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
估算开发完成后的不动产价值时，应注意以下几点：
1）售价预测合理：
根据现时的房地产价格及走势、政策影响，预测建成后售价。
2）销售时间预测合理：
符合估价期日的政策规定。
根据“4号文”，评估土地出让价格时，“假设的项目开发周期一般不超过3年。
3）销售情况预测合理：
要根据市场承受条件，确定是否分期销售，考虑资金的时间价值问题。
4）租赁时要考虑出租率及租金增长情况。
评估土地出让价格时，开发完成后用于出租或自营的项目，按照前述“4号文”中收益还原法的有关技术要求评估测算。
5）注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或租金时用可售面积。
（3）开发成本估算（20%）：
重点审查成本构成（土地开发：
开发费用、管理费用等；
房地产开发：
前期工程费、建安工程费、专业费用、管理费用等）是否全面，取值依据是否充分，且标准说明清晰，测算正确合理。
1）开发成本是项目开发建设期间所发生的一切社会必要费用的总和。
在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；
在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
2）开发周期和投资进度安排的确定应参照类似不动产的开发过程进行确定。
对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。
3）计算开发成本时一般用总建筑面积。
（4）利息计算（10%）。
重点审查开发周期、利息率、计息周期（动态法通过折现考虑）及其计算公式是否准确，要求有详细的说明。
运用静态法公式时，地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。
销售税费不计利息。
利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。
（5）利润计算（10%）：
重点审查利润率选取依据、合理性，公式计算（动态法通过折现考虑）是否正确，要求有详细的说明。
利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下4种：
1）计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：
直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：
投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）
3）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润率，即：
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）
4）计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：
销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值
在测算开发利润时要注意计算基数与利润率之间的匹配，实际操作中一般取投资利润率或销售利润率。
如果采用动态法，因折现率的取值中综合考虑了利息率及利润率，利息、利润不单独测算，如果单独测算利润的，适当扣分。
（6）税金及其销售费用估算（10%）：
重点审查购地税费、销售税费的确定是否符合国家现行标准，销售费用估算是否有依据和标准，计算是否正确，特别是销售费用，需根据可比市场的普遍状况确定，要求有详细的说明。
（7）地价计算（5%）：
重点审查计算公式及详细计算过程是否正确。
（8）方法运用完整性（15%）。
剩余法二（适用于评估现有不动产中所含土地价格）
（1）不动
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