都市商城项目申请报告Word文件下载.docx
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1.2.1项目名称
都市商城
1.2.2项目建设地点
项目建设地址位于##县阜城镇通榆北路28号。
东侧是桥北村居民，南侧是光明派出所，西侧是通榆路，北侧是农业银行。
1.2.3项目概况
项目总用地面积为1975.2平方米，总建筑面积1581.3平方米，项目拟建1栋3层商服楼。
其中商业门市614.8平方米，办公经营用房966.5平方米。
建筑密度31.2%，容积率0.8，绿地率20%。
机动停车位10辆。
1.2.4项目建设背景及市场需求情况
2012住宅市场风光难再，在中央“限购限贷”的高压调控政策作用下，房地产进入行业深度调整阶段。
商业地产在调控背景下，受到开发商的青睐。
《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产。
分析人士认为：
国家调控的目的是，弱化商品房的投资投机属性，进一步使其回归到居住属性。
开发商需要寻找新的利益增长点。
2013年商业地产开发将进入一个高峰期。
近来，在住宅楼市场疲软的情况下，写字楼成为房产市场的热点。
在经济发达的大都市，商务精英们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。
随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼的兴起。
从市场角度来说，伴随着行业环境的逐渐规范，未来十年商业地产开发比例将不断提高。
且商业地产的发展是长期的，随着居民消费力的不断增长，未来十年内，商业地产的发展会超过住宅。
目前，##县经济飞速发展，客商云集，商务用房紧张，很多公司和单位办公场所简陋，不具备现代化办公条件，可使用的写字楼又比较难寻。
因此，都市商城项目建设是势在必行。
1.2.5项目建设的必要性
1、是适应经济发展的需要
现阶段##县还属于投资拉动增长型经济，投资属于拉动整个经济增长的“三架马车”之一，对保持经济增长具有十分重要的作用。
本项目的建设可以为经济快速发展作出积极贡献。
此外，##未来的发展，迫切需要形成新的经济增长点，而包括房地产在内的第三产业，在未来发展中极具潜力，对拓宽全县税源渠道，增加财政收入，增强阜城镇经济实力有着非常重要的作用。
2、是协调产业结构的需要
写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。
3、是改变办公环境的需要
生态办公时代已来临，作为办公环境的瓶颈，正是因为写字楼市场的需求强劲。
写字楼产品已成为经济发展的肯定趋势，而新的产品势必成为展现城镇形象的坐标，高端写字楼产品更是责无旁贷地扛起了帅旗。
4、是扩大对外交流的需要
目前，##经济正处在一个较快的发展时期。
要实现“万众一心齐拼搏，五年再展新宏图”的宏伟目标，就要最大限度吸引外资、项目、技术和人才等生产要素，就必须全面提升城市建设水平，改善招商和办公环境。
1.3项目市场分析
在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅"
限购"
政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。
住宅市场"
节流的投资资金进入写字楼市场，促使写字楼市场加速量价齐升。
2009年，受国际金融危机的影响，国内写字楼需求大幅萎缩。
影响写字楼需求的重要因素之一的外商直接投资（FDI）在中国的投资收窄。
2009年4季度写字楼租金基本触底。
2009年写字楼销售市场的最大特点就是写字楼收购投资市场火热，无论是机构投资者还是个人投资者都将眼光聚焦写字楼物业。
外资基本销声匿迹，内资公司占主流，其中尤以大型国有企业和内资金融机构为多。
2010年，全球经济持续回暖，我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。
在各种有力因素的推动下，我国写字楼市场的发展势头趋向良好。
2010年1-12月，我国写字楼销售面积达到1,882.00万平方米，增长21.9%。
销售额达到2,148.81亿元，增长31.2%。
2010-2011年7月以来，在“国十一条”、“新国十条”、“新国八条”连续房地产新政的调控下，商品住宅市场大受影响。
政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对写字楼等商业地产持较为宽容的态度。
写字楼等商业地产正成为新的投资热点。
随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，写字楼市场已经迎来了好时机。
写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。
中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。
2010年，写字楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。
而2011年，写字楼市场有望彻底破局，走出爆发行情。
北京写字楼市场需求依然旺盛，在整体需求持续增长的基础上，内资企业机构较外资机构表现更加活跃，银行、金融类机构纷纷大单成交。
对此，业内专家表示：
随着越来越多的投资者关注商业地产市场，京城上半年写字楼价格出现了明显上涨，而下半年京城的写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势，成交量将继续上升。
据了解，北京甲级写字楼市场已经转变为卖方市场，部分优质写字楼面对大量租户需求，在提高租金价格的同时，采取减少免租期，对租户进行行业设定等手段提高租户进驻要求，以达到筛选目的。
业内专家指出，因为京城现存甲级写字楼可出租面积有限，热点地区的多数写字楼项目满租，导致热点区域写字楼市场供不应求，已呈现租户向热点地区外转移的趋势。
中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍,2011年上半年,北京、上海、广州、深圳这四大城市的一二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加,而销售型写字楼占主流的城市广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。
2011年上半年,京、沪、穗、深四大城市一二手写字楼销售面积约为360万平方米,与去年同期相比增加13%,写字楼销售市场的表现明显优于同期住宅市场的表现。
今年上半年四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米,占全部写字楼成交的比例从去年的21%上升到29%。
受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响,今年上半年写字楼价格出现了明显上涨,深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161元/平方米、25715元/平方米、15819元/平方米、37339元/平方米,半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。
中原集团认为,下半年主要城市的写字楼成交量将继续上升,写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势。
在企业发展与高端写字楼出现的相互作用下，商住两用办公场所逐渐被抛弃，企业寻求高效、体面的办公空间成为写字楼市场发展的原动力。
写字楼开发正朝着高配置，国际化的标准发展，成为区域新的地标性建筑。
随着市场发展，写字楼购买客户显现出了圈层化，专业性特点。
2011年第三季度，中国五大城市甲级写字楼市场继续呈现供需两旺态势。
租金及价格方面，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市（以下简称“五大城市”）甲级写字楼租金环比全线上涨，广州租金涨幅最大。
今年尽管楼市调控趋紧，南京写字楼的租金水平却相当坚挺。
戴德梁行提供的数据显示，仅今年一季度，新街口甲级写字楼的平均租金就上涨了18%，河西写字楼平均租金同比上涨超过20%。
截至目前，南京写字楼成交量为38.9万平方米，这一成交量几乎是去年全年成交量的两倍。
目前南京市甲级写字楼租金水平已经达到每天每平方米3.61元。
1.4工程建设方案
1.4.1总图布置
1、总图布置原则
（1）符合项目建设区域规划，且确保总图布置流畅、优化。
（2）考虑合理的功能区分，在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独立性。
（3）减少不安全因素，内部交通流畅，进出口要通畅。
（4）通过合理规划，营造自然、和谐、亲切的环境品质。
（5）保证一定的停车场用地。
2、总平面布置
本项目建设内容主要有都市商城主楼、食堂及对外办公楼、供电管线、给排水管线、道路等公用配套工程。
项目地块主要呈长方形。
根据上述布置原则，总平面布置首先应满足项目建设功能要求，同时要符合消防、环保等要求，力求合理、流畅。
按照“整体有序、层次分明、交通合理、使用便利、注重气氛、适度超前、便于操作”的原则，根据规划设计条件及周边特点，总平面布置情况如下：
（1）建筑物布置面向通榆北路，呈南北向。
楼层为3F。
一层用于商业门市，二、三层用于商服办公等经营用房。
（2）本项目地块内布置绿地、景观、花草树木。
项目区内道路、绿化按建设规划设计要点设计，力求点、线、面相结合，创造出一个清新、舒适的商务及办公环境。
（3）项目区建成后数字电视、宽带等智能服务设施接到各楼层中。
（4）项目区内设置的道路为6-20米宽，可使车流、人流能方便到达每个楼道。
道路均采用混凝土路面。
拟采用如下做法：
①素土夯实，②二灰土垫层，③碎石层，④混凝土路面。
区内道路纵坡≥O.03％，以利雨水、污水排泄。
具体路基做法应根据不同路段的地质情况确定，并每隔一定距离设置胀缝。
根据需要在道路两侧地下敷设雨水管、污水管，同时考虑到检修方便。
本项目总平面布置情况详见附件。
1.4.2土建工程
1、设计依据
（1）钢结构设计规范（GB50017-2003）；
（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；
（3）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；
（4）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；
（5）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；
（6）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）。
2、工程内容
本项目土建工程主要由1栋3层商务办公楼及公共配套设施组成。
各建筑物的设计应满足防火间距要求，还应体现现代商务楼特有的风貌特色。
项目总用地面积为1975.2平方米，总建筑面积为1581.3平方米，容积率080，建筑密度31.2%，绿地率20%。
项目主要技术经济指标如下表：
表1-1综合技术经济指标
编号
项目
单位
数量
1
用地面积
平方米
1975.2
2
建筑面积
1581.3
3
容积率
0.80
4
建筑密度
%
31.2
5
绿地率
20
1.4.3公用配套工程
1.4.3.1给排水
（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2009）；
（2）室外排水设计规范（GB50014-2006）；
（3）室外给水设计规范（GB50013-2006）；
（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；
（5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。
2、生活给水系统
本项目给水由市政给水管网供水，进水管管径为DN150，并在区内形成环状，以满足商务及消防用水要求。
连接到户的水管含在建筑费用中。
3、消防给水系统
（1）消防用水量
室外：
消火栓用水量为25L／s，灭火时间为2h。
室内：
消火栓用水量为50L／s，同时使用水枪2支，每根竖管最小流量为5L／s，灭火时间为2h。
自动喷淋系统：
用水量为30L／s，灭火时间为1h。
（2）室外消防给水由市政给水管网供给并形成环路，供水管径为DNl00，室外消防用水量为25L／s，室外按保护半径不超过120m设置室外消火栓。
（3）室内消火栓给水系统
根据消防规范设置室内消火栓，每根竖管最小流量为5L／s，每个消火栓处设直接启动消防泵的按钮，并应设有保护按钮的设施。
每栋楼屋顶设试验消火栓1只，并设压力显示装置。
4、排水系统
本项目采用雨污分流制：
（1）屋面雨水采用内落水系统，室外地面雨水经管网收集后排入附近市政下水道；
（2）污水经收集，通过生活污水处理装置处理达标后，排入市政下水道；
（3）排水主管道采用ф800和ф500涵管，埋设在人行道下，每30m左右设置一检查井。
（4）粪便污水经化粪池处理后，与废水汇总排入市政污水管。
1.4.3.2电气
（1）通用用电设备配电设计规范（GBJ50055-93）；
（3）供配电系统设计规范（GB_50052-2009）；
（4）低压配电设计规范（GB50054-95）；
（5）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）；
（6）工业企业建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；
（7）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；
（8）民用建筑电气设计规范（JGJ_16-2008）。
2、电源及用电负荷
本项目新增用电负荷约为75.9KW，用电负荷等级为二级或三级。
配备1台80KVA变压器。
3、低区配电系统
（1）本项目照明线路配电方式采用放射式与树干混合方式。
住宅采用单元供电方式，由小区箱式变引380/220V电源，电缆进线，每单元设电缆进线箱，树干式或放射式供电至供电部门电表箱，用户计量为每户一表，各用户设户内配电箱，照明、插座分开出线，除空调插座外所有插座回路均设RCD保护。
（2）消防设备均要求在最末一级配电箱设自动切换装置。
4、照明设计
（1）室内空间只设灯位以满足客户户后期装潢之用。
（2）室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。
光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。
所有室外照明回路均需设漏电保护装置。
（3）室内照明回路采用ZR-BV铜芯电线穿阻燃PVC管敷设或穿钢管敷设；
室外照明回路采用ZR－VV电缆穿钢管暗敷。
5、防雷与接地
本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用TN－C—S接地系统。
防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，接地电阻要求≤1欧姆。
所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。
本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢10#，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用－25×
4镀锌扁钢。
本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。
1.4.3.3电信和有线电视
本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。
通讯线路及有线电视线路架设到每个单间，由用户向电信和广电部门申请安装。
1.4.3.4消防
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。
2、设计要求
本项目建设工程耐火等级为二级。
消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。
防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。
3、消防系统
根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。
（1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。
建筑物的间距应满足防火间距要求，住宅小区内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。
（2）室外消防给水管在住宅小区内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。
在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距应确保室外消火栓50m保护半径。
室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于30m。
在明显、易取用部位，配置适量的手提式灭火器。
（3）根据小区消防用水量设消防水池（花园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。
1.4.3.5绿化景观系统
通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个精品社区的景观特色。
采用灵活有序的住宅布局，让更多的用地用于绿化和活动场地，使整个小区建筑布置间距合理，错落有致。
草坪与景观的搭配匠心独运，丰富了小区的空间内涵，与楼盘接壤处保障绿化的融入和通畅，为环境设计提供一种全新的思维，中心区的绿色向四周拓展，周边区域的绿化体系注重引入，形成条条绿色廊道，为小区环境增添一道亮丽的风景线。
1.5投资估算与资金筹措
1.5.1固定资产投资估算
1、固定资产投资总额估算概述
本项目投资估算范围包括土地征用、建筑工程、安装、装饰工程及配套基础设施等内容。
根据国家概算指标及江苏省有关部门规定的收费标准，主要采用单位工程量综合指标法，结合项目实际情况，并参照当地类似工程造价水平，对本项目投资进行估算。
2、投资估算编制依据
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）；
（2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号）；
（3）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知（发改价格[1999]1283号）；
（4）《江苏省建设工程造价编制及审核暂行办法》；
（5）《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）；
（6）《关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）；
（7）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
（8）《关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知》（发改价格[2007]670号）。
（9）国家、江苏省关于建设工程投资估算编制的有关规定；
（10）江苏省、盐城市及盐城有关部门规定的收费标准。
3、投资估算
本项目固定资产投资总额包括土地取得成本、工程费用、其它费用等。
（1）土地取得成本
本项目用地面积1975.2平方米，土地取得成本为225.77万元。
（2）建安及装饰工程费
根据本报告前面所述，本项目建设内容主要包括商业门市和经营办公用房等。
总建筑面积为1581.3平方米，建安总费用为284.63万元。
（3）前期工程费
前期工程费包括规划、勘测、设计及其图纸审查费、项目环评、能评、项目申请报告等前期工程费总合计为4.14万元。
（4）基础设施配套工程建设费包括场地、道路工程、供水工程、排水工程、供电工程、绿化工程、其它工程（含消防、安全、环保、通讯、环卫保洁等）
项目基础设施配套工程建设费总合计45.57万元。
（5）固定资产投资方向调节税
按财政部、国家税务总局、国家发展计划委员会《关于暂停征收固定资产投资方向调节税的通知》（财税字[1999]299号）规定，自2000年起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。
（6）开发期税费
开发期税费包括土地使用税、分散建设市政公用设施建设费、墙改及水泥散装费、人防费、白蚁防治费、档案、防雷装置等，开发期税费合计22.49万元。
4、项目总投资构成分析
本项目总投资总额为675.04万元，投资构成按费用类别见下表：
表1-2总投资估算表单位：
万元
序号
类别名称
投资额
占投资总额比例（%）
土地费用
225.77
10.50
土建工程费用
284.63
67.72
前期工作费
4.14
0.92
基础设施配套工程费
45.57
31.26
旧楼拆除
47.44
建设期间税费
22.49
4.48
6
建设单位管理费
5.65
0.89
8
不可预见费
28.55
9
公共配套设施建设
0.16
10
间接费用
0.34
0.08
11
其它费用
3.87
合计
675.04
100
本项目建成后，所有商务用房全部用于出售，占用流动资金很少，故流动资金未予估算。
1.5.2资金筹措及投资计划
本项目建设总投资为675.04万元，全部由江苏新宁建设集团有限公司自筹。
1.6技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标值
备注
项目建筑面积
平方米
1.1
商业门市
614.8
1.2
办公用房
966.5
项目占地面积
项目实施进度
年
1.00
31.2
0.8
7
项目总投资
万元
经营收入
878.44
销售税金及附加
28.99
利润总额
165.63
所得税
41.41
12
税后利润
124.22
13
全部投资内部收益率
30.13
大于12%
14
全部投资财务净现值
97.58
大于0
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划
本项目符合我国国民经济和社会发展规划的要求。
我国《国民经济和社会发展十二五规划纲要建议》明确提出“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
”房地产业属于现代服务业，将为增强城市功能、提升城市形象提供条件。
无论从国家发展规划，还是从当地的发展规划
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