住宅分户验收的方案.docx
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住宅分户验收的方案
一、编制依据
序号
编制依据
1
"省住宅工程质量分户验收规程"
DGJ32/TJ103-2010
2
"建筑工程施工质量验收统一标准"
GB50300-2013
3
"混凝土构造工程施工质量验收规"
GB50204-2015
4
"建筑装饰装修工程质量验收规"
GB50210-2011
5
"建筑地面工程施工质量验收规"
GB50209-2010
6
"建筑给排水及采暖工程施工质量验收规"
GB50242-2002
7
"建筑电气工程施工质量验收规"
GB50303-2011
二、工程概况
序号
项目
容
1
工程名称
港逸花园小区工程
2
工程地点
市经济技术开发区,金桥路以东，龙桥路以西，银台路以南
3
建立单位
高科投资开展
4
设计单位
市建筑设计研究总院
5
监理单位
连宇建立监理**公司
昊达工程建立监理
6
施工单位
中国建筑一局〔集团〕
7
建筑面积
24.15万㎡
8
构造类型
本工程住宅楼为剪力墙构造,
9
建筑层数
1~4#、14~17#楼
5~8#楼
9~13#楼
18层
21层
15层
10
质量标准
合格
11
户型及数量
户型名称
户型所在楼栋
户型数量
A户型
1~4#、16~17#楼
244户
B户型
1~4#、16~17#楼
244户
C户型
5~8#楼
288户
D户型
5~8#楼
32户
E户型
9~15#楼
348户
合计
1156户
三、施工单位分户验收前的准备工作
3.1组织准备
施工单位分户验收小组成员如下所示：
分户验收小组组长：
吴明才
分户验收小组副组长：
吕长顺、罗辉、立夷、王有贵
分户验收小组组员：
健、强、凤来、宋悦卿、夏捷、鹏、高翔、晓超、段周顺、梁雨、华明、芦林、唐威、鹤飞
分户验收小组成员任务分配：
土建任务分配
第一批验收
分组及成员
任务分配
验收户数
段周顺、鹏
2#、3#、13#
200户
高翔、梁雨
4#、17#
204户
健、晓超
1#、9#、10#
196户
夏捷、吕宽裕
7#、8#、14#
188户
罗辉、鹤飞
5#、6#、15#
188户
强、唐威
11#、12#、16#
180户
机电任务分配
分组及成员
任务分配
验收户数
王有贵、华明、徐元顺
给排水及空调系统验收
全部
凤来、宋悦卿、芦林、马国学
电气系统、智能化系统验收
全部
3.2技术准备
1、建立单位组织成立分户验收小组之后，依据本方案对小组各成员进展技术交底。
2、分户验收之前配摆好验收所需要的检测仪器和工具，并经计量检定合格。
3、在室地面上标识号暗埋的各类管线走向和空间尺寸测量的控制点，线；配电控制箱电气回路标识清楚，并且暗埋的各类管线走向应附图纸。
4、确定分户验收的检查单元。
3.3资料准备
1、分户检验的相关资料的准备。
2、分户检验填写的表格和资料
3、分户检验完成后对室每户填写一份"住宅工程质量分户验收记录表"，和"住宅工程质量分户验收合格证"；分户验收完毕后汇总填写"住宅工程质量分户验收汇总表"，分户验收资料应单独整理、组卷，随施工技术资料一并归档。
3.4验收工具准备
分户质量验收之前，应将验收的各种工具准备妥当，并进展校准之前方可使用。
因验收需要携带的工具较多，为方便携带每组应准备一个工具包便于携带小型测量工具。
验收工具准备方案如下表所示：
分组
工具名称
工具用途
数量要求
土建各验收小组
伸缩空鼓锤
检测户墙面，楼地面、顶棚粉刷层的空鼓情况
每个小组一把
具有一定刚度的钢尺5m钢尺
测量短距离围的尺寸
每人一把
莱卡〔LECIA〕便携式激光测距仪
测量户空间净尺寸
每个小组一台
水平检测尺〔2m〕
测量楼地面的水平度
每个小组一把
2m靠尺
测量户墙面、楼地面平整度以及墙面侧垂直度
每个小组一把
楔形塞尺
配合2m靠尺完成户墙面、楼地面平整度以及墙面侧垂直度的测量
每个小组一把
外直角检测尺
测量户阴阳角方正
每个小组一把
坡度尺
测量有坡度要求的构筑物
每个小组一把
机电验收小组
漏电保护、相位检测器
检测插座相位、接地情况
每个小组一把
试电笔
漏电检查
每人一支
四、住宅工程质量分户验收操作根本程序
1、由建立、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组、下设各单位分专业组成的验收监测小组，对具备验收条件的分户验收工程应及时验收。
2、分户验收在施工单位自检合格根底上进展。
施工单位自检合格后书面报告分户验收小组，分户验收小组收到报告后，确定分户验收时间并书面通知施工单位。
3、分户验收前施工单位根据房屋情况绘制户型平面图。
并在户型平面布置图上标注实测实量选点位置及数量进展统一确定。
4、施工单位按照分户验收方案中确定的检查容进展全面观感检查和实测实量检查，检查结果填写"住宅工程质量分户验收记录表"〔附录A〕中。
每户检测完后，验收人员必须签字。
5、施工单位对各户检查验收之后应根据验收结果，对不符合要求的部位进展整改，整改结果应满足"住宅工程质量分户验收规程"中的规定。
6、施工单位整改完毕并重新进展验收合格之后，应将验收资料提交给监理单位，由监理单位随机对施工单位的验收结果进展复核。
监理单位复核验收合格的有监理单位验收人员签字。
对于复核验收有偏差，且确认是现场实体存在偏差的，监理单位应通知施工单位进展整改，并在整改之后重新复核验收。
验收合格的由专业验收人员进展签字确认。
7、监理单位复核验收完毕之后，将验收资料提交给建立单位，建立单位可在此进展复核验收。
验收合格签字确认之后，由建立单位保存"住宅工程质量分户验收记录表"供有关部门和住户查阅。
8、每户验收合格后，必须按户出具由建立单位工程负责人、监理单位总监理工程师、施工单位工程经理签字并加盖分户验收专用章的"住宅工程质量分户验收合格证"〔附录C〕，并将其粘贴于室醒目位置。
住宅工程交付使用时"住宅工程质量分户验收合格证"作为"工程质量保证书"的附件，在房屋交付时一同交给住户。
9、单位工程分户验收合格，施工单位填写"住宅工程质量分户验收汇总表"（附录B），建立单位、监理单位、施工单位负责人签字盖章，分户验收完成。
五、分户验收时间安排
港逸花园小区住宅楼分户验收时间为2016年7月15日至2016年9月10日，各楼栋分户验收时间安排如下表所示：
楼号
起始时间
终止时间
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
8#
9#
10#
11#
12#
13#
14#
15#
16#
17#
六、分户验收检查的一般要求
1、分户验收检查时，各检查组按照规定的抽查数量和检测方法，对检查房间或部位进展检查。
观感检查的工程通过目测去观察检查，检查合格在"记录〞中打"√〞，检查不合格在"记录〞中打"×〞并记录存在的问题；通过使用检测工具检查的工程，经实测实量后再记录中填写实测结果
2、要求标注在抽测点处的允许偏差工程有墙面空鼓、垂直度、平整度、阴阳角方正、房间开间尺寸、净高尺寸等。
3、每户允许偏差的检查工程总点数合格率到达90%及以上，且实测偏差值不大于允许偏差的1.2倍，则此工程检查合格；允许偏差的检查工程总点数合格率低于90%或实测偏差值大于允许偏差的1.2倍，则此工程检查不合格，须返修重新检查。
4、不合格的工程或检测点，施工单位应及时进展整改，施工单位整改合格后。
七、分户验收容，验收工程，检测方法、数量和工具
7.1土建专业分户验收
土建专业
验收容
验收工程
检验方法
验收数量
验收标准
室空间
净尺寸
房间净开间、进深
用激光测距仪辅以钢卷尺测量
每个房间分别测量开间、进深，均不得少于2处
将房间墙边线在地面上向里平移500mm，成为闭合四边形，使用钢卷尺量测闭合四边形的对角线尺寸以代表整个房间的对角线尺寸，偏差不大于10mm。
使用钢尺或激光测距仪测量房间进深、开间尺寸各2点，测量点宜选在墙两端距墙角500mm，距地1.5m高。
允许偏差±15mm，允许极差值20mm。
房间净高度
用激光测距仪辅以钢卷尺测量
每户房间测量点不少于5处
使用激光测距仪在房间地面闭合四边形四角及对角线穿插点共5点从测量至顶棚底部。
允许偏差为-15mm，允许极差为20mm。
楼地面
平整度
使用2m靠尺和塞尺检查
每间房不少于2处
使用2m靠尺和塞尺检查，测量点宜选择在墙面中心区域，按横竖方向测量，偏差不大于5mm。
水平度
使用激光水平仪或水平尺、托尺、塞尺、尺量检查
每间房不少于2处
使用激光水平仪或水平尺、托尺、塞尺、尺量检查，水平度5mm/2m。
裂缝、脱皮、起砂
俯视地坪观察检查
所有房间
俯视地坪观察检查，地面工程应该平整，不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直。
空鼓
用小锤轻击
房间所有布点全数检查
用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400~500mm均匀布点，逐点敲击。
自然间空鼓面积不大于400cm2的空鼓少于两处的，可不作为空鼓缺陷。
住宅室墙面
垂直度
使用2m垂直检测尺和塞尺检查
每面墙不少于2处
使用2m垂直检测尺和塞尺检查，测量点宜选择在距墙角水平距离1m，距地1.5m位置。
宽度小于1m的墙面可不检。
偏差不大于4mm
平整度
使用2m垂直检测尺和塞尺检查
每面墙不少于2处
使用2m垂直检测尺和塞尺检查，测量点宜选择在墙面中心区域，按横竖方向测量。
偏差不大于4mm
阴阳角方正
使用外直角检测尺检查
全数检查
使用外直角检测尺检查，宜选择在墙角距地高于0.5m、1.0m、1.5m处的部位各测一次。
偏差不大于4mm
空鼓、脱层
用小锤轻击
房间所有布点全数检查
墙面上间隔400~500mm均匀布点，用小锤轻击布点周围区域，墙面抹灰与基层之间及各抹灰层之间必须粘结结实，不应有脱层、空鼓缺陷。
自然间空鼓面积不大于400cm2的空鼓少于两处的，可不作为空鼓缺陷。
裂缝、起皮、色差
距离墙面0.8~1.0m处目测观感检查
所有房间
距离墙面0.8~1.0m处目测观感检查无此项缺陷
顶棚抹灰
空鼓裂缝
目测观察检查，小锤轻击
所有房间
顶棚抹灰应光滑、干净，面层无爆灰、空鼓或是裂缝的缺陷。
当发现有上述缺陷时，应采用小锤轻击检查。
平整度
目测观察检查
所有房间
目测外表平整
门窗安装
窗台高度
刚卷尺测量
全数检查，每个窗户至少检查一处
窗台或落地窗的防护栏杆不得低于900mm，且不得出现负偏差。
外窗排水
观察
全数检查
窗台外侧流水坡度、滴水线设置合理到位。
流水坡度应为2%。
门窗开启与闭合
观察，手板检查
全数检查
门窗应开关灵活，关闭严密，无倒翘。
配件规格、数量、安装位置
开启闭合检查
全数检查
门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应结实，位置应正确。
功能应满足使用要求。
配件采用不锈钢等材料，应有可靠的防锈措施。
密封性能
观察、手板检查
全数检查
门窗扇的密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
入户门性能
检查质保书及检测报告，观察、开启检查
全数检查
入户门的种类、性能应符合设计要求；开启灵活，关闭严密，无翘曲，外表颜色均匀，无明显划痕和损伤。
户门性能
观察、开启检查
全数检查
门应开关灵活，关闭严密，无翘曲，外表无损伤、划痕。
玻璃安装
玻璃品种、规格、色彩等
观察、尺量检查
全数检查
检查玻璃标记。
玻璃的品种、规格、尺寸、色彩和涂膜朝向应符合设计和相关规的要求。
玻璃安装后效果
尺量、观察检查
全数检查
安装后的玻璃应结实，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃外外表应干净，玻璃中空层不得有灰尘和水蒸气。
栏杆扶手
高度、杆件间距，安装位置
观察、尺量检查，手扳检查
全数检查
栏杆扶手高度，栏杆杆件之间的距离以及安装位置必须符合设计要求，安装必须结实。
焊缝应饱满光滑，无锈蚀，法兰盖尺寸合理并打磨抛光。
楼梯段栏杆和落地窗栏杆的高度不低于0.9m，楼梯水平段长度不小于0.5m时，高度不低于1.05m。
栏杆垂直杆件的净距离不大于0.11m。
阳台栏杆的高度不低于1.1m。
防水工程质量
外墙防水
淋水后观察检查
全数检查
每3~4层〔有挑檐的每1层〕设置一条横向淋水带，淋水时间不少于1h。
然后进展目测观察，户外墙不应有渗漏水，渗湿、印水及墙面开裂现象。
外窗防水
淋水后观察
全数检查
1、检查外窗的现场抽样检测报告。
2、观察检查，密封胶外表应光滑、顺直，无裂缝。
3、淋水后观察检查。
每3~4层〔有挑檐的每1层〕设置一条横向淋水带，淋水时间不少于1h。
然后进展目测观察，户外墙不应有渗漏水，渗湿、印水现象。
厨卫间、开放式阳台地面防水
蓄水、防水检查
全数检查
厨房、卫生间等有水房间在防水施工过程中应有蓄水试验验收记录。
观察和尺量
全数检查
1~4#楼、16~17#楼卫生间、厨房，5~15#楼主卫、厨房地面降0.03m；5~15#楼次卫地面降0.02m、0.05m；有地漏阳台地面降0.05m。
7.2设备安装分户验收
设备安装
验收容
验收工程
验收标准
检验数量
检验方法
给水系统
管道安装
观察，尺量
全数检查
管道的位置、标高正确，支架、吊架安装平稳结实，间距、接口连接应符合GB50242-2002的要求。
冷、热水管上下平行安装时热水管应在冷水管道上方；垂直平行安装时热水管道应在冷水管道的左侧。
管道渗漏
通水后观察
全数检查
无渗漏
阀门安装
观察，手板
全数检查
阀门安装的位置、方向应该正确，启动灵活。
套管安装
观察、尺量
全数检查
安装在楼板的套管，其顶部应高出装饰面20mm；安装在卫生间及厨房的套管其顶部应高出装饰面50mm。
排水系统
管道坡度
观察、尺量检查
全数检查
顺直，坡向，坡度正确
地漏布置
观察检查，插入地漏尺量存水高度
全数检查
位置布置合理，水封高度不小于50mm。
管道渗漏
通水后观察
全检
无渗漏
电气安装
开关插座
目测观察并使用钢尺量检查
翻开插座面板抽查不少于2处
要求开关距地1.8m以下的应采用平安型插座，卫生间、非封闭阳台插座采用泛碱性插座。
开关的安装位置距门边150—200mm,通断位置一致；面板安装紧贴墙面。
配电箱
1、用漏电测试仪测量插座回路保护动作参数；
2、通过开关通、断电试验检查回路功能标识。
3、观察检查导线分色、部配线、接线。
全数检查
插座回路应设置动作电流不大于30mA、动作时间不大于0.1s的剩余电流保护装置，剩余电流保护应做模拟动作试验。
回路标号齐全、准确。
导线分色应符合GB50303-2002的要求，配线整齐、无铰接，导线不伤芯、不断股。
智能安装
多媒体箱安装
1、观察检查
2、检查弱电线缆、标记、型号
全数检查
1、语音、数据、电视器件接口、进线（管）齐全。
2、弱电线缆符合设计要求。
信息插座安装
观察检查，翻开信息面板查看接线情况
全数检查，接线抽查不少于2处
1、在主卧室、起居室应设置网络通信、CATV终端，并符合设计要求
2、线缆与信息插座连接可靠，与墙面贴合严密。
CATV、网络通信
检查智能化系统功能检测报告；翻开多媒体信息箱查看接线
全数检查
1、CATV、网络通信等传输导线应通长布置，中间不得有接头。
2、CATV、网络通信等传输导线信号畅通。
3、CATV、网络通信等传输导线与多媒体信息箱的接线正确、结实
平安防系统
观察检查；模拟操作，试验部少于3次
全数检查
1、住宅对讲系统安装位置正确，信号畅通，并与物业联动；开启放到么应灵活。
2、语音、视频信号清晰。
报警、联动
机房一人，户一人，模拟报警3次观察检查
全数检查
报警准确无误
空调系统
空调节点
观察检查
全数检查
外墙空调洞节点处理符合设计要求。
8.3分户验收实测实量示意图
测量工程
测量示意图
备注
墙面平整度
当墙长度小于3m时，②尺可以取消；④尺和⑤尺只用在有门洞口位置
墙面垂直度
当墙长度小于3m时，②尺可以取消；如偏差较大时可增测④尺和⑤尺。
地面水平度、平整度
②尺和③尺仅在客厅等面积较大房间测量；其余房间可将②尺、③尺合并为一尺测量
房间空间尺寸测量
进深、开间尺寸测量不少于2处；房间净高尺寸不少于5处
八、分户验收质量保证措施
住宅工程质量分户验收是建立行业的一项重大措施，关系到千家万户的切身利益。
为防止出现走过场的不良现象，特制定分户验收质量保证措施。
1、分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格组织纪律，按照分户验收方案的安排，严格履行自己的职责。
2、分户验收检查组人员学习分户验收有关文件和规定要到位，各专业质量验收人员人手一册，要求检查人员深刻理解分户验收规定，以便指导验收工作。
3、分户验收工具到位：
为了确保分户验收工作的顺利进展，要为各专业检查组配备检测报告工具，要求检查人员熟悉检查工具的使用方法。
4、分户验收方案落实到位：
分户验收领导小组成员和各专业检查组人员要认真学习和深刻领会分户验收方案，做到熟悉工程涉及的检查工程，按抽查点平面图检查质量，对不合格点及不合格工程及时传达整改通知书。
九、主要工程不合格的整改措施
9.1空鼓整改措施
1、空鼓部位切割
当发现有抹灰空鼓现象时，用小锤轻击周围区域，确定空鼓围。
在空鼓围以外的100mm区域做好标准矩形切割线，用切割机切除空鼓区域至混凝土基层位置，切割时动作不宜太大，应防止影响相邻结合良好局部的抹灰层。
切割之后在边缘处凿成斜坡状，如下列图所示：
2、修补措施
〔1〕空鼓切割完毕之后，用钢丝刷刷掉墙面松散灰皮。
底层混凝土外表适当凿毛或毛化，凿好或毛化后，将修补处周围100mm围清理干净。
〔2〕修补前1天，用水冲洗，使其基层充分湿润，一天最好浇水湿润两次。
〔3〕修补时，先在底面及四周刷界面处理剂一道，然后用1:
2.5水泥砂浆打底找平。
底层抹灰应分两次进展，第一层抹灰终凝之后经检查无空鼓开裂现象开场抹第二遍砂浆，并在第二层砂浆外表进展毛化处理，两次抹灰总厚度为12mm。
底层灰经检验无空鼓开裂厚，用1:
2水泥砂浆抹光，厚度为8mm。
修补完成之后15天再次对原空鼓处验收，直至不出现空鼓开裂现象为止。
9.2外窗渗漏的整改措施
在进展淋水试验的过程中假设在外窗周围区域出现渗水、渗湿、水印现象，应在渗水部位做醒目标记。
根据出现渗漏的位置分析渗漏原因，并采取相应的补救措施进展整改。
具体出现渗漏的原因和整改措施如下：
序号
渗漏原因
整改措施
1
窗户四周打胶不到位，不密实；注入密封胶不均匀造成局部起皮
对密封胶注入不均匀，起皮部位的密封胶铲除之后重新打胶
2
窗口上的滴水线设置不合理，窗台外侧泛水坡度太小甚至出现倒坡
重新设置安装滴水线；窗台外侧斜坡通过剔凿打磨到设计坡度。
9.3其余不合格项的整改措施
1、对于房间净尺寸偏差超出允许偏差的情况应在不影响住宅主体构造平安性能和使用要求的前提下，通过修补、打磨、剔凿等方法进展整改。
注意如需进展打磨、剔凿，为方便施工应在楼地面上进展；需要进展修补时，应在顶棚上面进展补批，以防止地面补批出现色差。
整改完成后应对整改位置重新组织验收，直至验收合格。
2、对于门窗构配件、栏杆扶手相关参数要求，设备安装工程验收不合格的，应更换相关配件或根据实际情况进展局部整改。
完成后重新组织验收，直至合格为止。
十、验收资料移交
施工单位验收并按照相关标准规要求整改完毕之后，将验收资料提交给监理单位对验收结果进展随机复核。
十一、附录
附录A：
住宅工程质量分户验收记录
附录B：
住宅工程质量分户验收汇总表
附录C：
住宅工程质量分户验收合格证
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