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土地估价师考试土地估价相关知识要点完整
第一部分土地相关税收
税收基本理论
税收概念与特征
税收是国家为实现政治、经济和社会目标，按预定的标准强制性的进行从个人和企业向国家财政的资源转移
税收基本特征：
强制性、无偿性（关键）、固定性
税收分类：
按税负能否转嫁分：
直接税（所得税、财产税）、间接税（流转税）
按课税对象性质分：
流转税（增值税、营业税、消费税）、所得税、行为税（印花）、财产税
按收入的归属分：
中央税（消费税）、地方税，中央与地方共享税（增值税）
与价格的关系分：
价内税、价外税——通常用于征收流转税
税收计量标准:
：
从价税、从量税
预算科目和统计口径分类：
定率税、配赋税
税目
征税范围
纳税人
税基
城镇土地使用税
市、县、镇、工矿区
拥有土地使用权的单位、个人（实际代管人或使用人）
实际占有面积
四级定额税率
耕地占用税
占用耕地或从事非农建设时
单位或个人
实际占有面积
四级定额税率
土地增值税
转让国有土地使用权（包建筑）并取得增值
单位或个人
土地增值额
四级超率累进税率
房产税
县、镇、工矿区房屋价值或房屋租金
拥有房屋的单位或个人
原值扣10—30%
比例
税率
12%
租金收入
1.2%
房地产税
市、县、镇、工矿区中外合资、合作企业，外商、外国企业的房屋
房地产所有人或使用人
营业税
国内劳务、转让无形资产、不动产
单位或个人
劳务营业额、转让额、销售额
比例税率3、5、5--20
城市维护建设税
缴纳增值税、营业税、消费税
单位或个人
实际三税税额
差别税率
1、5、7%
教育附加税
缴纳增值税、营业税、消费税
单位或个人
实际三税税额
企业所得税
境内企业
企业
应纳税所得额
25%15、20
契税
买卖、典当、赠与、交换
承受人
成交价格、市场价格
1-3%比例税率
印花税
书立和领受凭证行为，签订合同
单位或个人
合同所载金额
不记载金额的按件数
比例或定额税
1、5、3、0.5、0.3‰
税制
从法的角度看，税制是一国税收法律、法规、规章的总称；从结构分析，税制是一国各种税收及其要素的构成体系
我国税制三大阶段：
经济体制改革前的税收制度、两步利改税时期的税收制度、1994年经济体制改革后形成的分税制度体系
税制的构成要素：
征税对象、纳税人、税率、附加，加成和减免、违法处理等
偷税、抗税属于违法行为，视情节轻重，批评教育、强行扣款、加收滞纳金（滞纳之日起，每天加收缴税款的万分之五的滞纳金）、罚款、刑事责任
税基与税率
税基是课税基础的简称，是指计算应纳税额时的课税基础，
税率指国家征税的比率，税额与课税对象之比，是国家税收制度的核心
税率种类：
比例税率、定额税率、累进税率、累退税率、名义税率、实际税率
累进税率可分超率累进以征税对象数额的相对率划分若干级别距，分别规定相应的差别税率；
超额累进以征税对象数额大小划分为不同的等级，每个等级由低到高规定税率
税收
耕地占用税率00%——2030%5040%10050%20060%一次性缴
按年计算，分期缴的税：
土地使用税、房产税
第二部分金融
金融基础
金融概念
愿意指货币的发行、流通、回笼，贷款的发行和回收，存款的存入和提取，汇总往来等经济活动
现代金融指货币资金的融通，其中融通主要对象是货币、货币资金，融通的方式有借有还的信用方式，机构是银行或者其他金融机构
金融活动是指货币资金的融通活动，即融资活动。
存在借贷双方，资金供给方和资金需求方。
借贷双方资金融通的方式：
间接融资（银行存款、贷款）、直接融资（股票、债券）
货币概念
充当一般等价物的特殊商品
货币职能：
价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段、世界货币
实物货币——金属货币——银行券——信用货币
人民币属于信用信用货币，具有两种形态：
人民币票券（现金）、银行存款
信用概念
信用指经济活动中的一种借贷行为，它以偿还和付息为条件的单方面价值让渡。
基本特征是偿还性
信用形式：
商业信用、银行信用、国家信用、消费信用、民间信用
信用职能：
筹集社会闲散资金、融通和分配生产建设资金、提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整、反映经济活动，调节社会需求。
金融工具
指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证及所有权凭证，它们是金融市场上交易的对象
特征：
偿还性、可转让性、安全性、收益性
金融工具种类：
商业信用工具、银行信用工具、消费信用工具、国家信用工具、国际信用工具
按发行者的性质：
直接金融工具（企业、政府发行的公债等）、间接金融工具（银行券、存款等）
按期限：
短期信用工具、长期信用工具、不定期信用工具（银行券、纸币等）
主要的金融工具：
票据、信用卡、银行券、大额可转让存单、债券和股票
汇票
出票人签发付款人无条件支付
银行汇票、商业汇票
本票
出票人签发，出票人付款
银行本票
支票
委托银行无条件支付
普通支票、现金支票、转账支票
金融体系
一般分为：
银行和非银行金融机构（信用社、保险公司、信托公司等）
中央银行为核心，商业银行为主体、其他银行和非银行金融机构并存的金融体系
银行金融机构：
中国人民银行，使用中央银行职能的银行，代理国家发行债券发行银行
专业银行：
中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行
中国投资银行：
向国外筹集资金，办理信贷业务
商业银行：
直接面向企业、个人、单位，以吸收存款为主要资金来源，以开放贷款和业务为主要业务，以营利为目的的综合性、多功能金融企业。
主体地位
政策性银行：
政府出于特定目的设立，完成特定任务。
国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行
银行是专门经营存款、贷款、汇总等货币信用业务的金融机构，可用信贷中心、结算中心、现金出纳中心、外汇支出中心
银行作用：
筹集和融通资金的作用、社会再生产诸环节的纽带作用、综合反映和调节经济的作用
非银行金融机构与银行机构不同：
资金来源、资金运用、不具有信用创造功能
非银行金融机构：
信用合作社、保险公司、养老基金组织、信托公司、证券公司、投资公司
金融体系分：
宏观金融调控体系、金融组织体系、金融市场体系
金融监管机构：
中国人民银行、银行业监督管理机构、证券监督管理机构、保险监督管理机构
经营性金融机构：
商业银行、政策性银行、非银行金融机构
我国的银行金融机构主要是银行，
非银行金融机构有保险公司、信托投资公司、信用合作社
中央银行
代表国家对金融活动进行监督管理，制定和执行货币政策的金融机构；是国家机构的组成部分，具有国家管理机关的性质
中国人民银行是我国的中央银行：
不以盈利为目的，不经营普通的商业银行业务；为实现国家政策服务。
中央银行的职能：
发行的银行，垄断银行券发行权，货币发行权。
银行的银行，集中存款准备金，最终借贷人（再贴现、再抵押、直接贷款）组织金融机构间清算
国家的银行，经理国库，制定和执行货币金融政策
商业银行
吸收资金、发放借贷和投资还开展各种国际业务、外汇业务、黄金买卖、租赁信托、咨询等
从业务经营范围分，西方商业银行有职能分工型和全能型
从组织形式划分，我国商业银行分：
国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、中外合资银行
商业银行的在一国的金融体系居主体地位
商业银行职能：
充当信用中介和支付中介；变货币收入为货币资本；充当支付中介；创造派生存款和信用流通工具
外汇与汇率
外汇指以外国货币表示的可用于国际结算的各种手段。
包括外国钞票、以外向表示的信用工具及有价证券
外汇具有动态和静态两方面含义
汇率指不同国家货币之间的兑换比率或折合率，又称汇价。
直接表示法、间接表示法（英、美）
汇率种类：
按管理体制分：
官方汇率、市场汇率
货币比价变动：
固定汇率、浮动汇率
制定汇率方法：
基本汇率、套算汇率
国际收支：
贸易汇率、金融汇率
买卖汇率角度：
买入价、卖出价、中间价
交割期限：
即期汇率、远期汇率
保险基础
保险概念
经济含义：
一种特殊的经济补偿制度，其功能在于分散危险，消化损失，通过建立基金，对特定危险事故或特定事件导致的损失给予经济安道尔的一种经济互助形式
本质是一定的经济关系
保险人以交纳保险费用为条件，将风险转嫁给保险人；而保险人则以收取保险费为条件，对被保险人的风险损失承担经济补偿责任
法律含义：
一种双方有偿合同关系。
通过保险人与投保人的合同，形成一种权利义务的法律关系
保险形成的条件：
可保危险的存在，多个经济单位的结合，随机事件的科学化（大数定律）
保险种类：
按保险基金来源：
商业保险、政策保险、社会保险
被保险标的的不同性质，可将商业保险分：
财产保险、人身保险
实施形式：
自愿保险、强制保险
保险标的价值是否确定：
定值保险、不定值保险
承保危险数量：
单一危险保险、综合危险保险
保险职能
基本职能：
分散危险、组织经济补偿
派生职能：
融通资金、防灾防损、国民收入再分配
保险合同
保险合同主体：
当事人（保险人、投保人）、关系人（被保险人、收益人）、中介人
保险合同客体：
保险合同当事人双方权利和义务所指的对象，保险标的
保险金额：
保险人承担赔付或给付保险金责任的最高限额，即投保人对保险标的的实际投保金额
保险费：
投保人为取得保险保障，按合同约定向保险人支付的费用
保险合同的终止：
保险期满、保险人履行了赔偿或给付义务、保险标的因除外责任原因而消灭、当事人解除合同、保险公司解散破产。
保险基本原则：
保险利益、最大诚信原则（告知、保证、弃权、禁止反言）、近因原则、补偿原则
保险业监管
我国保险业的监督管理机构是中国保险监督委员会
监督范围：
对保险公司解散破产等、保险条款费率、业务状况、财务状况、保险公司会计报告、偿付能力进行接管
保险业务的必要性：
被保险人利益的需要，保险是一个特殊行业，维护社会安定，国际交往的需要
证券基础
证券是各类财产所有权或债权凭证的通称，是用来证明证券持有人有权依票据所载内容取得相应的权益的凭证
按性质不同分为证据证券、凭证证券、有价证券
证券特点：
标有具体金额、代表一定权利、能带来收益、依法转让、买卖是存在交易价格
证券分类：
商品证券（货单）、货币证券（汇票、支票）、资本证券（股票）
证券市场
证券发行和交易的网络和体系的总称，是证券发行和交易的场所。
分两级：
证券发发市场和交易流通市场
作用：
一种直接融资的金融工具，吸纳社会资金，提高资金使用效率；是建立和完善投资市场的需要；有利于产业结构调整和企业重组。
股票价格分为：
面值、净值、市场价格、内在价值
股票与债券区别：
两者都是融资的工具，都是可流通券，区别主要表现在投资性质和所包含权利不同；收益和风险责任不同；投资风险不同。
股票
普通股
遵守章程、债务有限责任、非返还性义务、章程其他义务、查阅账簿
盈利性、风险性、稳定性、
流通性、价格波动性、
决策参与性
优先股
分配股息、有限表决权、剩余资产、要求赎回
债券
公债券（国家债券）
公募债券
信用债券
偿还性、收益性、流动性、
安全性
金融债券
私募债券
抵押债券
公司债券
担保债券
证券基金：
由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按期所持份额享有的资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
投资基金是一种集合投资制度，基金的设立运行涉及发起人、投资人、管理人、托管人、
基金特点：
化零为整、可通过专业手段降低风险、享受税收优惠、广泛吸收国外资金
契约型
封闭型
固定型
单位型
股权型式基金
本币基金
公司型
开放型
管理型
追加型
有价证券基金
外币基金
基金设立：
经中国证监会审查批准
实收资金不少于3亿元，发起人有3年以上从事证券投资经验，连续盈利
发起人、管理人、托管人有健全的管理制度，财务良好、经营规范
托管人、管理人有符合要求的营业场所、安全防范设施、业务设施
证监会规定的其他条件
第三部分会计与统计
第一章会计知识
会计概念与作用
会计是经济管理的重要组成部分。
是以货币计量为基本形式，运用专门的方法，对经济活动进行反映和监督的一种管理活动。
1本质是一种管理活动
2基本职能是对经济活动进行核算（反映）和监督
3主要特点是以货币计算为基本形式
会计作用：
1反映职能，定量地、客观地、系统连续完整地反映经济活动——首要职能
2监督职能，控制经济活动进程，考核成果，使经济活动符合要求和预期效果。
事先、事中和事后监督，监督是依法令、企业财务制度进行的
监督主要是利用各种价值指标考核单位的经济活动效果
③扩展职能：
分析、预测、决策职能，是从基本职能派生出来的。
会计核算
会计核算，也称会计反映，以货币为主要计量尺度，对会计主体的资金运动进行的反映。
传统意义上，会计核算主要是指对主体已经发生或已经完成的经济活动进行事后核算，也就是会计工作中的记账、算账、报账的总称。
会计核算基本前提：
会计主体、持续经营（财产估价、费用分配）、会计分期（年）、货币计量
是对会计工作的空间和时间范围以级核算内容与形式所作的规定，以保证会计核算的正常进行和会计信息的质量。
会计年度，可以按日历年度（我国）、营业年度
会计核算一般原则
客观性，实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据
相关性，应能满足各有关方面对会计信息的要求
可比性，按规定处理方法进行，会计信息口径一致，相互可比，有利于宏观决策
一贯性，处理方法和程序前后一致，是可比性原则的保证
及时性，时效
明晰性，报表清晰，简明，便于理解和利用
权责发生制，收入和费用确认以实际发生和影响作为确定计量标准。
本期已发生的，不论款项是否支付，都应做为本期的收入或费用处理。
准确反映财务状况和经营成果
配比原则，收入与其相对应的成本、费用应当相互配合。
有利于正确计算和考核经营成果。
历史成本原则，以实际交易价格或成本为依据，不考虑市场价格变动，除有规定外，不作调整
划分收益性支出与资本性支出的原则，基于会计分项前提，应遵循此原则。
效益与本会计年相关的，作为收益性支出，与几个会计年度相关的，作为资本性支出
谨慎性原则，又称稳健性原则，针对不确定因素，考虑可能发生的风险，合理核算可能发生的损失和费用。
尽可能不计或少计可能发生的收益，尽量规避风险将期限制最小范围内。
计提坏账、计提旧账的做法体现了此原则
重要性原则，区别重要程度，分别对待处理方法和程序。
会计要素
会计要素是以会计核算的基本前提为基础，我国《企业会计准则》将会计要素分
1资产，企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各项财产、债权和其他权利
2负债，企业所承担的必须在约定时间内，能以货币计量，将以资产或劳务偿付的债务
3所有者权益，企业投资人对企业净资产的所有权
4收入，企业在销售商品或提供劳务等经营活动中已实现的营业收入
5费用，企业在生产经营过程中发生的各种耗费。
可对象化的叫成本，不可的叫期间费用，
6利润，企业在一定期间内生产经营活动中的最终账务成果，也是收入与费用相比后差额。
资产、负债、所有者权益是反映企业财务状况的要素，收入、费用、利润是反映和计算企业财务成果要素
会计核算方法
会计核算、会计分析、会计检查
会计核算方法主要包括：
设置会计科目与账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查、编制会计报表。
1、设置会计科目是对反映和监督会计对象进行分类的方法。
账户根据会计科目开设。
设置会计科目与账户，对于正确填制凭证、登记账簿和编制会计报表具有重要意义。
2、复式记账，记录经济业务的一种方法，对每一项业务，以相同金额，同时记入两个或两个以上的相关账户。
此方法可清楚反映经济业务的来龙去脉，并利用对应账户平衡关系，检查正确性。
资产分类
1、流动资产，可以一年或超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产。
货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、存货
2、固定资产，使用年限在一年以上，单位价值在标准以上，使用过程中保持原来形态资产。
3、长期投资，不准备在一年内变现的投资，长期股权投资和长期债权投资。
不包括了得股权的评估费
4、无形资产，企业长期使用并且没有实物形态的资产。
专利权、商标权、商誉等
5、递延资产，不能全部计入当年损耗，应分期分摊的各种费用，包括租入固定资产改良支出等
6、其他资产，除了以上5种以外的特种储备物资、银行冻结存款、涉及诉讼中的财产。
现金核算
货币资金是企业以货币形态存在的资金，主要包括：
库存现金、银行存款、其他货币资金
现金是指企业库存的现金，包括外向现金、现金等价物。
企业应设“现金”科目，用以核算库存现金
收到现金，借记“现金”科目，支出现金，贷记“现金”科目。
该科目下按不同币种核算
企业应设置“现金日记账”科目，按业务先后顺序进行，每日终了，日记账上节余数与库存核对，数目要相符。
其他货币资金核算
其他货币资金主要包括：
在途货币资金、银行汇票存款、银行本票存款、外埠存款
企业应设“其他货币资金”科目，对其增减变动和结存情况进行核算。
在科目下，应设在途货币资金、银行汇票存款、银行本票存款、外埠存款等明细科目进行明细核算
短期投资-流动资产
企业各种能够随时变现，持有期不超过1年的有价证券以及不超过1年的其他投资
短期投资有：
债券投资、股票投资
判断依据：
形式上以1年内变现，目的：
利用暂时闲置资金谋取一定收益，作为货币的转化形式，在最低风险的前提下，保持资金流动性。
短期投资的计价：
①成本法，账面价值按原始投资成本反映
②市价法，账面价值按市价反映
③成本与市价孰低法，采用成本法与市价法中较低者作为投资账面价值，成本与高价差作为当期损益——是我国会计短期投资期末采用的方法
应收票据-流动资产
按商业汇票的分类：
银行承兑汇票、商业承兑汇票
按是否计息分：
带息票据、不带息票据
我国现行制度规定，应收票据按票面价值计价入账
应收票据贴现：
扣去贴现日到票据到期日期间的利息余额，所扣利息称银行贴现利息
企业持未到期应收票据向银行贴现，借记“银行存款”科目（按扣除贴现利息后净值）、“账务费用”科目（按贴现息），贷记“应收票据”科目（按票面金额）。
贴现息=票据到期值X贴现率X贴现期
贴现净额=票据到期值-贴现息
应收账款
指企业因销售商品、产品和提供劳务而形成的债权
设置“应收账款”科目
坏账，指企业无法收回的账款。
由此产生的损失，称为坏帐损失。
坏账损失条件：
债务人破产或死亡，以其破产财产偿债后，扔不能收回；
债务人逾期未履行偿债义务，超过3年仍不能收回。
坏账损失的核算方法：
直接转销法、备抵法（应收账款余额百分比、账龄分析法、销货百分比法）
我国现行制度规定，坏账采用应收“账款余额百分比法”进行估计，坏账率为3～5‰
提取坏账准备时，借记“管理费用”科目、贷记“坏账准备”科目、
发生坏账损失时，借记“坏账准备”科目、贷记“应收账款”科目、
其他应收款
企业发生的非购销活动的应收债权，这类应收科目，通常与应收账款和预付账款分开。
各种赔款、存出保证金、备用金、应收收股利、向职工收取各种垫付款等
企业设置“其他应收款”科目
存货
企业在生产经营过程中为销售或耗用而储存的各种有形资产。
包括：
原材料、燃料、包装物、低值易耗品、委托加工品、在产品、商品等
确定存货原则：
在盘算日期，法定所有权属于企业所有的一切资产，都视为存货，法定不属于企业的资产，即使未运出企业，也不纳入存货。
取得存货计价：
以取得时的实际成本计价。
计价因素：
购货价格、购货费用、税金、制造费用
发出存货计价：
先进先出，物价上升是，发出的成本偏低，利润偏高
加权平均法，
移动平均法，又称移动加权平均法
个别认定法，又称个别计价法
后进先出法，物价指数上涨是采用，降低利润，减少通账对企业带来的不利影响，稳健原则之一
存货核算
企业设置“原材料”科目，“物资采购”科目、“材料成本差异”科目
“原材料”科目，核算内容与按实际成本核算相一致，借、贷方和余额均为计划成本。
物资采购”科目，核算企业材料采购成本，借方登记购入材料实际成本，实际成本小于计划成本的差异额（节约额）；贷方登记入库材料计划成本实际成本大于计划成本差异额（超支额）；月末借方余额，表示已付款，未入库的在途物资。
“材料成本差异”科目，核算企业购入材料的成本差异。
借方表示实际成本大于计划成本（超支额），贷方表示实际成本小于计划成本（节约额）
长期投资的概念与分类
短期投资以外的投资，即企业不准备随时变现，持有1年以上的投资。
目的：
控制经营决策、积累资金用于偿还借款或其他用途、为进一步扩大规模做准备。
长期股权投资：
风险大、责任大、可能获利较多，有权参与决策，有可能失去本金。
长期债权投资：
购买1年内（不含1年）不能变现或不准备随时变现的债券或其他债券投资。
风险小、一般不承担责任，获利小，不参与管理，可以收回本金，利息
长期股权投资核算：
设置“长期股权投资”科目，
借方，企业获利的股权，投出资产
贷方，企业转让股权，
余额在借方，说明尚有股权在企业，
在此科目下设：
股票投资和其他股权投资，以反映企业长期投资的利息和回收的情况
核算方法：
股权≥20﹪，权益法、
≤20﹪，成本法
核算时在被投资单位宣告发放现金股利时，借记“应收股利”，贷记“投资收益”科目
公司收到现金股利时，借记“银行存款”科目，借记“应收股利”科目。
长期债权投资核算：
设置“长期债权投资”科目。
借记，购入债券或投出债权成本
贷记，卖出债券，收回债权投资额
在此科目下设：
债权投资和其他债权投资
购入债券所发生的溢折价按直接法、实际利益法进行摊销。
固定资产
企业用于生产或提供劳务，出租给他人或为了行政管理目的而持有的，预计使用年限超过1年的具有实物形态的资产。
特征：
使用期长、单位价值大、购置目的为了使用而非销售、能够多次参加生产过程而保持原来物质形态。
我国现行财务制度规定：
使用期超1年的房屋、机器等作为固定资产，单位价值2000万以上的非主要生产设备的物品，使用期超2年，列为固定资产。
固定资产认定标准，结合本企业实际，制定固定资产目录，作为核算依据。
固定资产分类：
按用途分：
经营性固定资产（直接参与）、非经营性固定资产（不直接，如职工住宅）
可反映经营性、非经营性的构成，考核资产利用情况、合理配备固定资产
按使用情况分：
使用中、未使用、不需使用、租出的固定资产
可反映固定资产的利用情况，分析利用程度，合理提高固定资产利用率
按所有权关系分：
自有固定资产、租入固定资产（临时租借、融资租赁方式）
按财务制度分：
生产用固定资产、非生产、租出、未使用、不需用、融资租入固定资产
固定资产计价方法
历史成本计价：
历史成本又称原始价值或原价，指企业在建造、购置某固定资产并投入使用之前所发生的全部费用。
固定资产重置成本，又称重置完全价值，根据当前生产技术，重新购置原有固定资产所需全支出
净值，又称折余价值，固定资产原价值减去折旧的差额。
盘盈的固定资产，按同类固定资产的重围完全价值计价。
固定资产折旧范围：
建筑物、在用机器、季节性、修理停用设备、融资租入，经营租赁方式租出
不计折旧范围：
未使用、不需要使用机器设备、经营租赁租入，在建项目交付前的，已提足折旧继续使用的，未提足折旧前报废的、国家规定不提折旧的其他固定资产
固定资产折旧方法：
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