北京商办市场年报系列Word格式.docx

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疫情背景下，行业与企业端虽受到阻力，但仍展现出韧性与活力。

市场环境为商业的线上线下融合、新兴商业业态和模式的加速落地等提供了有利条件。

同时，商办数字化发展、平台化智能管理逐渐成为企业共识。

而随着企业投资物业运营规模和能力的不断增长与提升，商业地产运营业务分拆上市潮有望逐步开启。

2021年商办市场将开启新一轮的发展周期，随着市场端逐步恢复与增长，商办市场将更趋向于平稳发展。

商办市场将回归业务本源，围绕租户及消费者需求，把握资管发展机遇，力争变局中开新局。

”

NO.1

商业线上和线下融合趋势增强

社区商业和社区团购蓬勃发展

（1）疫情下商业线上和线下融合趋势增强，线上渠道与直播电商释放消费势能

在线下零售受到疫情的阶段性重创后，市场各主体积极求变，通过线上电商与直播模式等触达更多消费者。

一方面，线上电商对整个零售额的贡献率持续上升，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重由2015年的10.8%提升到2020年的24.9%。

另一方面，疫情后直播电商用户规模迅速扩大，根据第47次《中国互联网络发展状况统计报告》，截至2020年12月，我国电商直播用户规模达3.88亿，较2020年3月增长1.23亿，占网民整体的39.2%，占网购用户的49.6%。

直播电商凭借其媒介本质和流量聚合能力，正成为品牌建设、宣传和卖货于一体的新消费场景。

图：

2015-2020实物商品网上零售额变动情况

数据来源：

国家统计局，克而瑞资管CAIC

线上电商和直播模式的快速发展，使得消费渠道发生改变，一系列新的商业业态与模式正加速落地，线上直播+线下体验的模式正推动购物中心运营模式升级。

2020年9月30日，苏宁易购全球首家可以在线逛的潮流直播门店“趣逛逛”正式开业，与苏宁的传统门店不同，“趣逛逛”整合了当下炙手可热的直播带货和主播孵化业务，同时融入商业实体，采用线上直播带货和线下实体商场融合的方式，实现了线上和线下销售渠道的融合（略）。

（2）到家经济成为风口，社区商业和社区团购蓬勃发展

疫情下，社区商业迎来发展机遇。

2020年，在新冠疫情背景下，永辉超市、家家悦等供应链管理及调配能力突出的商超承担了重要的商品供应功能，2020年业绩改善明显。

同时，相对于城市型和区域型购物中心，社区型购物中心受疫情影响较小，超市和餐饮等业态为购物中心提供了大量的客流。

以永旺梦乐城为例（略）。

到家经济成为风口，社区团购蓬勃发展。

在新冠疫情催化下，大量线下消费需求向线上转移，以生鲜电商为代表的到家经济快速发展，且居民线上消费习惯逐渐得到巩固。

线上电商和社交平台为线下商业进行营销，而线下商超、便利店等为线上提供前置仓，线上和线下相融发展，共同推进到家经济发展。

在此背景下，社区团购借势重回风口，既有大润发、正大集团、永辉超市等传统零售商加速布局，亦有美团、滴滴等互联网巨头为代表的新势力加入。

从线下商超数据来看，商超线上业务收入占比正处于上升趋势。

未来，社区团购更多将考验参与者的长期运营能力。

2020年12月社区团购“九不得”新规发布后，未来社区团购将更多考验参与者的长期运营能力，而不仅仅是流量之争和低价策略。

供应链管理、终端配送、售后服务、用户留存等综合能力的竞争将成为关注重点。

商办运营数字化升级

平台化智能管理成为企业共识

（1）商业开拓数字化运营新模式，提升消费者服务与体验

为适应商业市场发展趋势和商业大环境的变化，购物中心运营商纷纷投入到商业中心数字化的征途上来。

疫情加速了全行业的数字化进程，购物中心作为零售商业的主要形态，是受到冲击最大的场所之一，线上线下联合发展与数字化升级是顺应时代自然迭代的必经之路。

线下商业地产企业及零售商不断开拓线上渠道，利用线上导流带动线下实体零售，积极探索与线上平台的合作发展模式。

在商业地产全渠道发展模式中，线上、线下具备各自优势，线上零售在商品成本、跨地域销售等方面具备竞争优势，而线下商业的体验、社交价值亦是不可替代，将线上和线下二者融合发展的能力将成为未来商业地产运营商的核心能力之一（略）。

数字化运营主要是针对消费者大数据进行针对分析，使得购物中心不断调整经营策略，实现精准、高效运营，升级消费者体验。

通过多渠道收集消费者数据，如消费者在店内的行走、注目、选品轨迹等客流数据、动线数据、交易数据以及热力图分布等，通过数据的整理及分析，实现租金优化及品牌调整；

在商户赋能上，提升营销水平和经营水平；

在客群定位上，实现精准投放及营销；

在客户体验上，实现以人为本，提升客户黏性与购物体验等等。

如华为联手华润置地，打造国内首个5G+Wi-Fi6全覆盖复合型智慧商业综合体-成都万象城（略）。

消费者数据分析示例

资料来源：

克而瑞综合整理

（2）办公智能化快速发展，数字化转型成为企业共识

写字楼市场发展受阻不亚于购物中心，受疫情影响人们对办公智能化的需求为智能物管的快速发展提供了市场契机。

随着北京办公市场进入存量时代，租赁竞争关系愈加激烈，写字楼业主为吸引优质增量客户和维护存量租户的稳定，增加物业在租赁市场中的核心竞争力，除区域地段、硬件设施、租金等底线硬标外，为租户提供高效丰富的增值服务和提高写字楼运营的整体效率也尤为关键。

智能物管发展方向，已经成为办公运营商共识。

智能物业管理功能列举

智能物管实现楼宇精细化管理，有效保障了物业管理的高效运转，节约了物业管理成本。

传统物业管理面临效率低、人工成本高、缺乏规范的服务标准等难题。

而智能物管通过信息技术的投入，可实现智能物管服务，优化物业运营管理模式。

在标准管理动作执行上，技术与人工相结合降低物业服务成本，搭建标准化管理体系；

在入驻企业体验上（略）。

资管云智能数字化管理平台框架

近些年，移动互联、SaaS化、智能物管、智能办公等理念推陈出新，AI大数据时代，在智能物管的基础上推动企业数字化转型成为新的共识。

现在市场多行业都在利用数字化平台进行智能化管理。

基于资产商需要一个资管系统，对资产进行有效管理等需求，资管云应运而生，其可实现招商数字化、运营数字化、资产数字化，集租控管理、经营分析和资产监测诊断等功能于一体，为资产方提供招商全流程智慧管理、运营关键指标分析及预警、预算管理分析、趋势分析等，并提供九大维度的资产全面分析报告，全方位分析资产健康度，让资产方获得便捷、高效及安全的数字化资管服务。

NO.3

华润万象生活上市

商业运营业务分拆上市潮有望开启

（1）商业地产运营业务规模不断扩大，已具备分拆基础

随着商业地产发展日渐成熟，多数企业从持有运营的重资产模式向以输出运营服务的轻资产模式转型，商管的价值不断释放。

2020年商业地产受疫情影响较大，但房企拓展商业领域的积极性并没有因此而打消，多数房企明确表示将加大商业领域的合作布局，商业地产未来的市场价值仍被看好。

头部企业在商业地产运营管理方面已经发展出一套比较成熟的模式，具备大规模复制的能力。

因此龙头企业正在尝试输出管理的轻资产模式，轻资产已经成为商业地产运营的重要趋势。

随着房地产开发商对商业地产业务的积极布局，代表企业的商业地产业务规模不断扩大，头部企业进入快速扩张阶段。

2019年，新城控股、首创钜大、龙湖集团、华润置地、中国海外发展等代表企业投资物业收入同比增速均超过25.0%。

具体来看，新城控股、首创钜大、龙湖集团2019年投资物业收入增速分别达到83.2%、77.3%、41.5%，不仅保持较快水平，更领先于其开发物业收入及总营业收入增速。

2019年代表企业投资物业、开发物业及总营业收入增速对比

来源：

企业年报，克而瑞综合整理

投资物业收入的相对较快增长，不仅实现了企业收入规模的扩张，也使得企业的投资物业收入比重逐渐扩大，这为商业地产运营业务的分拆奠定了基础。

2010年以来，合生创展、华润置地、龙湖集团、中国海外发展、金地集团等企业的投资物业收入占比处于不断上升的趋势。

截至2019年底，首创钜大、合生创展、茂业国际等企业的投资物业租金收入占比已经超过14%。

随着商业地产业务不断走向成熟，房地产企业分拆上市商业地产运营业务已经具备业务规模基础。

代表企业投资物业租金收入占比变化

（2）商业运营业务发展空间广阔、盈利模式清晰，分拆上市前景向好

商业运营业务，已形成两种典型业务模式：

委托管理模式与管理输出模式。

委托管理模式主要依托母公司商业物业开发业务，快速拓展规模。

母公司作为关联地产商，可以为商业运营企业提供充足的合约商业面积，保证其运营面积增长的确定性和收入来源的稳定性，这是目前众多商业运营企业实现规模扩张的典型模式。

而管理输出模式，主要通过品牌及管理输出业务来扩展规模，其可复制的规模化增长模式受到资本市场看好。

商业运营业务财务指标突出，盈利前景向好。

相对于开发物业而言，投资物业业务的“轻资产”属性更为突出，成本投入相对较小。

而且，商业地产项目较住宅项目具有更强的定价权优势，因此投资物业业务的毛利率水平一般较高。

2019年华润置地、大悦城控股、新城控股等龙头企业的投资物业毛利率均在60%以上，而对于已分拆上市的商业地产企业来说，商业运营服务的毛利率水平也高于物业管理服务。

2019年宝龙商业和奥园健康商业运营服务的毛利率分别为29.3%和44.5%，分别高于同期物业管理服务毛利率16.4和9.9个百分点。

商业运营板块的高毛利率带动了企业整体的盈利水平提升，同时商业地产企业也更加关注通过商业运营服务来提高盈利水平和质量。

2019年代表企业投资及开发物业的毛利率对比

奥园健康、宝龙商业、华润万象生活、星盛商业等相关企业已在港交所上市，未来房企有望迎来商业运营业务分拆上市潮。

目前，万科印力、爱琴海、保利等众多房企均已布局商业地产轻资产业务，且规模房企的商业地产业务收入占比不断提升，已经具备分拆基础。

在业务模式方面，商业地产运营业务清晰，“轻资产”属性更为突出，毛利率保持较高水平，易得到资产市场青睐。

从过往案例来看，物业管理板块与商业运营板块合并到一个平台统一上市，或者单独拆分物业管理板块和商业运营板块上市，成为目前房企分拆的主要两种模式。

部分规模房企的商业运营业务规模已与宝龙商业、星盛商业处于同一水平，具备上市潜力，未来房企有望迎来商业运营管理业务分拆上市潮。