房地产项目考察指引Word下载.doc

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本项目是第十届西博会招商引资的重点项目，四川省现代服务业重点项目，四川省百亿市场重点项目，四川省灾后振兴重点项目，德阳市政府重点项目。

本项目已被中国商业联合会“中国品牌市场试验示范基地”。

因此，对相关竞争项目的了解和考察，有利于确定本项目的发展方向和着重点。

二、市场调研

　　对于本项目，进行市场调研前，我们应确定该区位的功能，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；

接着再掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。

　调查过程及内容如下：

①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；

②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；

③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；

④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；

⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；

⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。

⑨市政规划：

近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

⑩政策环境：

行业相关的地方性政策{主要针对外地项目}：

价格政策、税收政策、优惠政策、土地政策等）

三、市调方式方法

目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：

1、实地观察法

通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。

有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。

考察人员通过各种方式向被调查者发问或征求意见来搜集市场信息的一种方法。

它可分为电话访问、入户访问、街头拦访等考察形式。

采用此方法时的注意点：

所提问题确属必要，被访问者有能力回答所提问题，访问的时间不能过长，询问的语气、措词、态度、气氛必须合适。

2、访谈法

通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。

考察人员在考察现场，通过对楼盘本身的观察以及周边配套的考察，以获取信息的一种考察方法。

在观察楼盘本身的过程中，主要有几个注意点就是：

外观、小区环境、小区内各种配套（包括有多少地上/地下停车位、有没有运动场、绿化率怎么样等等）；

考察楼盘周边配套主要是考虑对于业主的工作生活是否方便，主要包括附近多少距离内有公交站台、医院、银行、超市、餐饮、学校，出租车流量多不多即出行是否方便等。

3、问卷法

通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。

四、资料整理、分析与考察报告

1、资料的整理

SWOT分析

根据调查所得的资料对项目进行swot分析，了解项目的内在环境和外在环境，从而明确该项目的优势和劣势，总结出该项目的可行性以及存在的主要问题，以便对于项目优劣的决定起到一定的作用。

2、考察报告

在资料经过整理和分析以后，以文字、数字和图形的形式对考察结果进行分析和说明，并以书面的形式提交。

（1）考察报告的构成

调研报告应由以下几部分所构成：

考察概况、主要结论、报告正文、考察建议、附件等。

a、考察说明

主要对项目情况，包括项目的背景、考察区域与对象、主要调查内容、分析技术等主要内容；

考察过程，主要对考察人员及具体操作过程的一个简单说明；

质量控制，为考察结果的准确性提供佐证。

b、项目概况

对考察对象的各个方面进行全面分析。

c、主要结论

对考察所得结果的一个简单、精练的综合性概述。

d、报告正文

以事实和数据为依据，对考察内容的一个详细、客观的分析。

e、营销建议

根据考察结论，对目前所面临的问题提出可供采取的办法。

f、附件

包含数据、图表、技术细节说明、统计输出结果显示、其他。

（2）考察报告撰写的原则

在具体的考察报告撰写中，应遵循以下原则进行：

a、态度必须客观考察是市场信息的一种客观、科学的收集与分析工作，其结论是建立在客观的事实与数字的基础上的，因此也要求报告撰写人员以客观的态度来阐述考察结果。

b、结论必须鲜明由于考察结论是考察的科学性的直接反映，因此，含糊、模棱两可的结果只能说明考察设计的不科学及考察实施的控制不力。

c、论证必须充分结论的论证一般程序是论据论点结论。

其中的论据一般为考察所得的客观事实或数字。

d、语言必须精炼由于考察报告的信息量较大，因此以最简短、精炼、明晰的语言对调研结果进行表述，将有利于减少分析时的工作量。

e、层次必须明晰它是就两方面而言的，一是论据、论点、结论之间的层次必须是明晰的；

一是对考察问题的阐述必须是层次分明的，问题的阐述可以根据方案中调研问题设置的层次来进行写作。

五、附件（调研使用的表格）　　

1、房地产市场调研

前期市场调研常用表格

表1-1：

土地SWOT分析表

Strength优势分析

Weakness劣势分析

Opportunity机会分析

Threat威胁分析

结论：

表1-2：

***地块成交信息一览表

地块编号

出让日期

地块坐落

出让面积

用途

容积率

成交价

竞得单位

楼面价

表1-3：

房地产板块分布情况表

（1）

板块差异

板块1：

　　　　区

板块2：

板块3：

地理范围

划分依据

商业地产平均价格

购物中心

大卖场

特色店

大型饮食

娱乐

商业供求状况

制表人:

制表时间:

表1-4：

房地产板块分布情况表

（2）

板块

基本功能

产业支撑

区域成熟度

定位

交通条件

区域认知度

自然环境

规划发展

客流量

商业地产发展