商业可行性研究报告.docx
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商业可行性研究报告
第二部分项目市场调査分析
2.1.项目投资环境分析
2.1.1.政策环境分析
1.全国政策环境分析
（1）.金融政策分析
A.银行利息对本项目的影响
从已发布的货币信贷情况中，一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13-14%之内，金融运行平稳。
国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场协调发展。
据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。
因此，该项目在开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。
只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。
B.房地产信贷政策对本项目的影响
2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：
加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业：
贷款庄重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%;对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构己封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
（2）.土地政策分析
为切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。
严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。
停止别墅类用地的土地供应。
过量供应的地方，要认真进行清理。
普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。
所以本项目在申请项目土地时会有很大的政策风险。
2.城市政策环境分析
（1）中关村地区的财税优惠
自1998年至今，北京市政府及其有关部门相继制定的一系列优惠政策，特别是针对中关村科技园区高新技术企业在人才的吸引与激励、财税优惠等方面给予较大的优惠。
其中主要是政府对北京试验区内的新技术企业，实行下列减征或免征税收的优惠：
1）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。
2）土地由合资、合作或者独资企业直接以出让方式取得的，其出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源”建设费和大市政费，减半征收。
3）对在国家、市政府批准建立的开发区内直接以出让方式取得土地并用于高新技术项目的高新技术企业，其土地使用权出让金按75%征收；需要缴纳的城市基础设施“四源费”和大市政费，减半征收。
经审定的高新技术骨干企业用于高新技术项目的新增用地，免收应向地方财政缴纳的土地使用权出让金及该项目的“四源费”，减半征收大市政费。
但如改变土地使用性质，须全额补交所免费用。
4）驻京研发机构以出让方式取得土地使用权并建设自用的研究开发用房,其地价款按标准地价的75%征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所免费用。
（2）西城区金融街地区的财税优惠
1）在金融街注册成立或迁入金融街的中介机构，凡其所得税交区财政的,可以亭受所得税免、减及先征后返的优惠政策：
A.凡在金融街新开办的中介机构可向税务部门申请免两年所得税。
B.凡在金融街购置办公用房的中介机构，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法，返还其全部所得税，第四至第五年返还其所得税的50亂
C.凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年（含六年）以上的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起）五年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%。
D.凡在金融街租赁办公用房，租赁期限在六年以内的，自迁入之日起（新开办企业自两年免税期满后起），三年内区财政通过先征后返的办法返还其所得税的50%o
2）鼓励房地产开发企业或其他房屋产权单位将空置房屋出让或出租给能形成新税源的企业：
A,房地产开发企业或房屋产权单位，将空置房屋出让或出租给形成新增税源的企业，当新企业三年内任一年对区财政贡献达到50万元以上时，均按企业该年度贡献额的10%给予出让或出租房屋的单位奖励。
B,根据吸引新税源企业的需要，经区招商引资办公室认可，房地产开发企业或房屋产权单位以较低价格出让、出租房屋，参照市场价格水平由区财政给予一定补偿。
从北京市城市规划和产业布局来看，朝阳CBD以中央商务区定位、海淀中关村以高科技而著名、金融街地区则是北京的金融管理中心，相比较之中，金融街对办公用房的政策最为宽松，海淀中关村科技园区区对入住企业的政策优于其他区域。
随着对各行业不同的政策扶持和各区域鼓励企业入住写字楼，写字楼市场将会有一个良好的发展。
2.1.2经济环境分析
1.全国经济环境分析（内容可选）
（1）国民经济整体情况分析
在全球经济增长趋势减缓，一些权威机构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在项目开发本年度一季度增长8.1%。
需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%,消费品零售总额同比增长10,3%,呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行也提出预测，认为中国和东南亚各国经济本年增速分别在7%和6%以上。
目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。
不确定因素主要是外需,最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。
这种影响将在下半年显现。
国家统计局副局长认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%-8%之间，不会出现大起大落。
与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118,6,比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。
综上分析，整体国民经济将突显内需为主格局一就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。
（2）固定资产投资分析
本项目开发当年1-4月份国有及其他经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%,比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：
更新改造投资增长24.8%,房地产开发投资增长22.8%,基本建设投资增长12.1%。
在固定资产投资的地区分布中1-4月份,西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%,而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。
在投资增长中，有二个方面是值得关注的。
一乒是新开工项目和资金來源呈现了较快的增长态势，在资金來源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上己成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。
二是住房投资的增长己经连续数个季度保持在20%以上，由此也带來了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。
（3）通货膨胀分析
本项目开发当年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%,物价总水平呈现出长稳中微涨之势。
其中，城市上涨0.6%,农村上涨0.8%。
从构成看,上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9,2%和2,4%,但食品价格下降1.6%,工业品出厂价格上涨0.8%,原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%o
预计物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。
由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。
但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，开发商应注意把握开发节奏，合理控制成本。
（4）消费需求分析
改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。
除个别年份外，GDP增量的比重60%左右來源于居民消费的增长和政府支出的扩张。
在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。
今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9,7%,增幅比上年同期高0,6个百分点，1-4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%o
今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。
这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元。
增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增加0.75个百分点左右。
由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化內需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。
同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，上年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1000亿银行贷款扶持个人住房消费贷款，均将进一步扩大市场需求。
（5）利好事件分析
中国己加入世界贸易组织，这对北京高档写字楼将产生积极的影响。
“入世”后，高科技发展的步伐将加快，产业结构将进一步加速调整，房地产业为国民经济发展提供配套服务的作用将日趋明显。
对于高档写字楼市场來说，入世肯定会有积极地影响，这种积极的影响最直接地体现在银行、保险等金融行业，会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业。
这些行业入世之前在北京基本上都不允许经营本地业务，尤其是金融业最明显，因此这些行业在北京的业务范围非常有限，许多这类行业的外资公司在北京都是办事处级的，人员通常只有3到4人，有的其至更少，因此它们对写字楼的需求自然就非常弱。
然而，入世之后，这些行业将很快被允许经营本地业务，它们的规模将随着业务的发展而逐渐扩大，随之产生的对写字楼的需求也将逐渐释放出來。
入世对北京高档写字楼市场带来许多的有利因素，但是并不能由此而盲目乐观，应持谨慎态度，、原因主要有：
A.的利好因素对房地产市场尤其是高档办公楼的影响都不会立竿见影的，至少需要半年其至一年的时间，这是因为房地产市场相对于整个国民经济的发展有一个滞后期，、入世也一样，它对北京写字楼市场的影响估计到明年下半年才能显现出来。
B.全球经济目前正在放缓，美日经济其至己经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。
实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出來，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及租金承受能力的下降。
在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。
C.尽管目前需求不旺，但写字楼的供应在今年下半年到明年上半年却相当多，根据统计，今年下半年到明年上半年北京高档写字楼的供应量将接近80万平方米，这还不包括原有写字楼中未被消化的部分，如果全加起來的话，实际有效供应将超过120万nf,这一供应量己经超过了北京写字楼供应高峰年
1997年的供应量（116万nf）,因此未來半年到一年北京写字楼市场的供应量将是比较大的。
基于以上诸多因素，我们将不得不对北京高档写字楼市场未来半年到一年的发展抱着谨慎乐观的态度。
实际上，这种谨慎的态度也是目前写字楼开发商普遍存在的，这与以前北京写字楼开发商对利好消息的反应形成了鲜明的对比。
在1999年中美刚签署世贸准入协议的第二天，东方广场就把其租金报价上调了一美金，｝,而现在中国入世己经大局己定的情况下，许多开发商不仅没有上调租金报价，相反却降低了租金但成交价与报价却相差很大，有的浜至超过30%；有的写字楼虽然成交价表面上也不低，但免租期却给的很长，并且附送了装修等优惠条件，因此实际租金也很低。
以上种种情况表明，开发商目前表现得更加理智，更能从市场的实际供求关系來决定其租金的定价，而不是盲目地跟风。
不过尽管有上述不利因素的存在，我们还是应该看到积极的方面存在。
实际上，一些不利因素本身就能够转化咸有利因素。
例如，前面提到的美日经济不景气，在这种情况下，外国投资在它们本国由于寻找不到合适的投资机会，就会转向其他更加有利可图的市场，而中国作为一个充满机会的、劳动成本比较低的发展中国家正好吸S1了这些资金，这必然会间接地促进中国和北京写字楼市场的发展，当然这种影响在短期内也不会体现出来。
实际上，目前己经有不少这样的公司由于本国或本地区经济不景气而正在或准备中国來投资。
总之，对入世后北京高档写字楼市场的发展趋势，我们认为在短期内不会有很明显的影响，在某一时期由于国外经济的衰退和本地写字楼市场供应的急剧放大共至会出现走低的可能。
但从长期來看，尤其是入世后半年到一年的时间，随着原有写字楼存量被逐渐吸纳以及新的供应还没有出现，并且随着入世的有利因素逐渐释放出來，北京高档写字楼市场将逐步趋向供需平衡，某些位置好、素质高的楼盘会出现供不应求的现象，高档写字楼的租金也会稳步回升，空置率将相应地降低。
另一方面，租金的升高必然会使更多的用家转而购买写字楼，以减少未來租金上涨所带來的办公成本上的压力，更多的投资者也会购买写字楼，共至经营写字楼，以谋求高租金情况下的高的投资回报，这些都会进而促进写字楼的开发建设，从而形成写字楼市场的一个良性循环。
2.城市经济环境分析（内容可选）
（1）.城市主要经济指标分析
2003年末全市县及县以上单位从业人员89.9万人，其中在岗职工87.3万人，比上年增长1%,在岗职工年平均工资12242元，比上年增长9.6%o年末市区单位从业人员为56.6万人，其中在岗职工为55.7万人，在岗职工年平均工资为14310元，比上年增长10.3%o
2003年城市居民人均可支配收入为7741元，比上年增长6.9%,人均消性支出6094元，增长4.7%；农民人均纯收入3394元，增长4.6%,增速比上年提高1.5个百分点。
（2）城市固定资产投资分析
2003年，本市加大了投资力度，积极组织实施“百项工程”，实现了固定资产投资的高速增长。
，。
全市全社会固定资产投资完成560.2亿元，比上年增长36.9%,,国有及其他经济类型完成投资379.5亿元，增长48.6%,增速比上年提高38,4个百分点。
其中，基本建设投资完成212.0亿元，增长49.6%,更新改造投资完成105.4亿元，，增长31,7%,房地产投资增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%,增速比上年提高67.2个百分点。
国有及其他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59,0%,第三产业完成221.8亿元，增长40.5%,增速均比上年有较大提高。
农村个人投资完成33,3亿元，比上年增长2.2%。
（3）城市引进外资情况分析
自1998年以來，本市实际利用外资数量可谓有起有伏。
但基本上都保持在每年30亿美元上下。
经过多年不懈努力，本市的投资环境己经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。
预测2004年本市的实际利用外资数额可达到34亿美元，较2003年增长12.5%。
（4）城市重大经济项目分析
落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。
项目采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:
50：
该项目己于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。
未來几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，本市正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户本市，使本市成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。
大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68km2,海域面积488kni2,海岸线52km,自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。
初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。
大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：
壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。
壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。
开发区內己有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。
如果从更大范围來看大亚湾，其发展前景更不可估量。
大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740krri2,超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外來投资商的高度关注，同时增加了高档住宅及写字楼的需求。
（5）城市经济发展历程分析
纵观本市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：
第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989-1993年，第三个阶段是1994年到现在。
第一阶段，1978年到1988年是本市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。
本市的经济发展比之改革开放前要快得多，GDP年均增长10.4%,1988年达到33.04亿元；人口年均增长1,3%,1988年达到218.06刀人；城镇建成区面积年均增长4.6%,1988年达到27,75km2；地方财政收入年均增长14.
3%,1988年达到2.08亿元;工业生产总值年均增长21.8%,1988年达到20,7%亿元;人均GDP年均增长8.5%,1988年达到1526元；三个产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，本市还没有完成从农业市到工业市的蛻变；这一期间，本市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，本市经济并没有出现质的飞跃。
1989-1993年是本市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，C,DP年均增长30.5%,地方财政收入年均增长40.8c70,实际利用外资年均增长61%,城镇建成区面积年均增长24.7%,外贸出口总额年均增长37,7%,人均GDP年均增长27.2%。
从1989年到1993年，本市工业生产年均递增57.6%,第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47,8%,第一产业迅速下降，1993年占GDP的17,5%,成功实现了从农业市向工业市的转变。
该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的本市是房地产投资狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而莱的投机资金一度使本市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起本市人民对本市经济发展的高远幻想，而随着房地产泡沫的彻底破灭，本市的经济发展陷入低落和迷茫之中。
1994年至今，是本市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，本市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带來的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。
在此期间，国内生产总值年均增长18。
3%,地方财政收入年均增长13,6%,实际利用外资年均增长6.70-/0,外贸出口总额年均增长16.7%,工业生产总值年均增长21.9%,人均GDP年均增长14.Sc70o这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。
预计未來五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金,巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为本市的整体跨越式发展提供契机。
（6）城市经济预测分析
近几年來本市的国内生产总值呈现出逐年增长的趋势，三个产业中尤以第三产业的增长最为强劲。
我们预期本市在未來的三年国内生产总值的年增长率在10%的情况下，未来三年国内生产总值的预测曲线如图3-4。
（单位：
亿元）作为区域的经济中心，本市城市的聚集能力在近年内得到有效的加强，一日交通图的辐射范围不断扩大，城市经济的发展在本项目的周期内将是稳定而快速的，从中观经济上为本项目的发展提供了良好的经济基础和消费预期。
2.1.3社会文化分析
1城市自然地理情况分析
1997年6月重庆市成为中国第四个直辖市，总面积8.24万km2,幅员居我国第22位。
地形大势从南、北向长江河谷倾斜，起伏较大。
地貌状况以丘陵、低山为主，成层性明显。
气候资源丰富，属中亚热带湿润季风气候瞧区，冬暖夏热，少霜雪，日照寡，年均降雨量约1100mm,平均气温18.40°C。
现辖16个区、4个县级市、23个县。
下辖829个乡，648个镇和88个街道办事处。
1999年总人口307271人，其中城市非农业人口635万人，占20.67%。
主城七区总人口385万人，其中非农业人口245万人。
全市人口自然增长率4.96%o
重庆市是中国历史上有名的巴渝文化发详地。
公元前11世纪是古代巴国的首都，公元581年隋改称渝州。
公元1189年南宋时得名重庆，至今有800多年历史。
1897年重庆成为中国内陆最早设海关征税的通商城市，1929年正式定市，抗日战争时期的1938年国民政府迁渝，改重庆为特别市，定为“陪都”,重庆一度成为全国政治文化中心。
1950年以后重庆为中央直辖市，1954年改为省辖市。
1956年后辖区8次调整，1984年经国务院批准成为全国第一个计划单列市，辖9区12县，人口1500万人，幅员2.3万krrl2,在经济上享有省一级管理权利，1997年6月成立直辖市，管辖原重庆市、万县市、涪陵市和黔江地区。
2.城市历史文化分析
北京作为世界著名的历史文化名城和东方古都，世界闻名的旅游胜地和著名的文化古城，文物古迹、风景名胜数不胜数，故宫、长城己经成为中国的象征。
北京的民俗文化丰富
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