养老产业投资研究报告Word格式.docx
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4.2保险公司角度可行性分析 14
4.3社会效益角度可行性分析 15
4.4保险公司投资养老产业的SWOT分析 15
5保险公司投资养老产业方式分析 16
5.1全资模式 16
5.2股权合作模式 16
5.3股权投资模式 17
5.4不动产投资基金模式 17
5.5REITS模式 17
5.6不同投资方式比较 18
6保险公司投资养老产业运营模式分析 19
6.1不动产投资模式 19
6.2养老服务投资模式 19
7典型案例分析 21
7.1泰康人寿养老社区分析 21
7.1.1案例介绍 21
7.1.2案例分析 22
7.1.3泰康之家与其他养老社区比较 24
7.2中国平安桐乡养生养老综合服务社区分析 25
7.3中国人寿廊坊生态健康城分析 26
7.4中国太保“轻资产”模式 27
8保险公司进军养老社区的挑战 28
8.1盈利方面面临很大的不确定性 28
8.2协调第三方机构并将资源实现最优配置，面临较大考验 28
8.3外部政策因素制约 28
9XX人寿投资养老产业策略分析 29
9.1目标客户 29
9.2产品设计 29
9.2.1选址与结构 29
9.2.2规模 29
9.2.3配套设施及服务 30
9.3经营方式 30
9.3.1连锁经营 30
9.3.2“候鸟式”的经营方式 30
9.4盈利模式 30
9.4.1美国养老社区的盈利模式 30
9.4.2日本养老社区的盈利模式 31
9.4.3国内养老社区的盈利模式 32
9.4.4XX人寿投资养老社区的盈利模式 32
9.5养老产业与保险产品相结合 33
9.6养老产业与“以房养老”相结合 33
10XX人寿投资一站式养老社区分析 34
10.1投资运营主体 34
10.2建设服务项目 34
10.2.1健康服务功能区 35
10.2.2文化休闲功能区 35
10.2.3养老居住功能区 36
10.3内外管理体系 36
11政策建议 37
1我国养老产业的现状分析
20世纪70年代以来，人口问题一直都是备受国人关注的社会问题之一。
庞大的人口数量不仅给中国社会经济发展带来了巨大的压力，同时还加剧了与之相关的其他社会问题的严重性。
人们普遍认识到：
“我国社会生活和社会发展中所遇到的种种问题，无一不是直接或间接地出于我国巨大的人口压力……在相当长的一段时间，人口压力是我国最主要的社会问题，是社会运行和发展的主要障碍。
”但是，人口问题在各个不同时期所表现出来的重点是不一样的。
在过去30多年里，控制人口数量理所当然地成为中国人口政策的核心，而未来几十年时间内，随着人口数量得到有效控制和人口质量的逐步提高，人口结构问题将会逐渐凸显出来，人口老龄化将成为21世纪最为突出的社会问题之一。
在正常情况下，人口老龄化是工业化和城市化以及经济社会发展到一定程度的必然结果，因此，只要人口老龄化与经济社会发展保持大致的同步性，它并不必然成为严重的社会问题。
当今世界大多数发达国家都已进入老年型社会，也因此遇到一些诸如养老负担过重、老年人缺乏关怀照顾、生活孤独等问题，但问题并没有严重到难以应对的程度，因为它们有相对充足的财力来应对、缓解老龄化问题。
而中国的情况却与之迥然不同，其人口老龄化是在经济发展水平还比较低的情况下先期而至的。
在进入老年型社会的2000年，中国人均GDP仅为856美元，离发达国家标准（人均GDP1万美元）差距甚远。
经济社会发展水平远远低于人口老龄化的需求，给中国社会带来了巨大的压力。
1.1我国人口老龄化状况分析
计划生育政策在取得举世公认成就的同时，也不可避免地带来了一些负面效应。
老年型社会的加速来临，很大程度上就与这一政策有着密不可分的关系。
由于实行“独生子女政策”，我国绝大多数城镇居民中一对夫妇都只能生育一个孩子，农村地区由于种种原因可能达到两个左右，两者平均大约为1.7～1.8个。
在这样一种生育模式下，新出生的人口数量总体上必然少于其父母辈的数量。
而与此同时，随着生活水平和医疗卫生水平的不断提高，其父母辈乃至祖父母辈的平均预期寿命则在不断提高，这自然使得老年人占总人口的比例不断提高。
当计划生育政策实行30年后，这些当年正处于生育年龄的父母都逐渐变成了老年人，而他们所生育的子女数又少于父母辈的人口总数，老年人口占总人口的比重自然迅速上升。
经过两代人的生育之后（大约50年），这种情况就会更加明显，整个社会老年人所占的比例会呈现出一种突飞猛进的增长态势，中国老年型社会就是在这种背景下先期而至的。
从表1可以看出，1982年以后，我国人口老龄化突然呈现出加速发展的态势，此后老龄化情况日趋加剧，到2050年前后达到顶峰。
届时，60岁以上老人占总人口的比例接近1/3，65岁以上老人也接近总人口的1/4。
这表明计划生育政策的确对我国老年型社会的提前来临产生了相当程度的影响，同时也警示我们，中国未来人口老龄化问题是异常严重的。
1.2我国养老产业供需分析
1.2.1养老需求分析
养老需求每个人都会有，人口老龄化体现出养老需求差异性很大，特别是品质养老需求目前在养老市场上凸显増加，因品质养老主体是中等收入群体。
改革开放经济大发展不仅带动了人民收入的增加同时还带动了中等收入群体数量增加，从社会学中研究中等收入群体，一个国家经济发展是否稳定，要看中等收入群体占比有多高，占比高也代表这个国家是国富民强。
发达国家如美国、日本等国家目前都在70％以上，我国目前约占25％左右，占比相对较低，我国是发展中国家，提高占比扩大群体，也是我国经济发展方针中的重要一项。
据2012年２月９曰，社科文献出版社与上海社科院城市与区域研究中心、联合发布的《国际城市发展报告》预计，2020年，中国的中等收入群体将占人口的40％以上。
中等收入群体是主要以收入来划分，年收入在６万元以上并且收入稳定，有车、有房、还有较高的消费水平，这样的人群综合素质相对较高是引领社会消费的主流群体，多方面的养老需求形成了很好的养老消费市场。
养老金储备需求
目前，在社会养老保险较普及，但仅仅能够满足多数人的温饱和基本的生存需求。
如果假设按照退休年龄为60周岁，每月3000元的养老需求为例，生活到85岁时，就需要近百万的养老资金，这还不包含通货膨胀、物价水平提高、意外大病医疗或其他特殊情况。
如何能够保证老年时期有充足的养老资金是每一个年轻人都应该提前考虑的问题。
同时养老资金还需要具有保值和增值的需求，否则难抵御通货膨化和物价上涨的情况。
中等收入群体近半数家庭基本没有准备，甚至没有考虑过养老问题。
总体而言，中产阶级希望有较高质量的晚年生活，并且对未来幸福养老存在着期望与担忧，但从目前养老金储备现状上来讲，对未来养老的准备还比较不足。
养老服务体系需求
从我国的城镇房屋建设发展近20年看，在房屋的建设上很少或没有考虑适合老人居住应对老龄化社会的居住设施，从现在看老年人生活居住环境，首先大多数老人居住的环境都没有适宜老人居住环境布局，比如推轮椅的无障碍道路设计，对于不能行走的老人就是大问题；
其次居住的社区老年人活动单一，活动场所没有，老人互相交流沟通的机会很少，目前老年人的生活就是温饱型的养老生活，在经济高速发展的当今社会，老人对高品质精神方面的养老生活已有需求，对目前居住的环境也感到不舒服，不能满足老人居住需求，随着老龄化深入，高龄老人会更多，这一问题将会更加凸显。
医疗保健护理服务需求
中等收入群体，经济条件相对较好，我国老龄化的深入，有越来越多的老人需要专业医疗保健服务，让寿命增长远离疾病困扰，又因老人是各种疾病高发群体，医疗保健需求量也在不断增大。
文化与教育服务需求
中等收入群体特征不仅收入高，同时也体现出他们的文化素养也较高，因此这个群体的老人在养老需求上对精神层面的品质养老需求凸显，文化娱乐方面服务市场需求更大。
各种培训班，如养生厨艺班，平日上班没有时间，现退休了，时间也有了，让自己的生活更上一层楼还可多一些生活情趣情调，来延年益寿。
旅游度假服务需求
经济条件决定上层建筑，中等收入群体老人在年轻时因工作忙而没有时间去旅游，退休后希望完成旅游心愿，所以，现在的老年旅游团、老年度假村都在不断兴起。
适合老年人特性的旅游度假服务也会随着我国老龄化的深入，市场会不断增大，个性化有特色的需求服务也会增多，考虑老人的身体，关注高品质生活。
旅游度假让更多老人领略祖国的大好河山陶冶情操生活质量得以提升。
1.2.2养老供给分析
养老资金缺口分析
品质养老离不开充足的养老资金支撑，社会养老保障已明显不足，追求品质养老的中等收入群体在养老金储备上缺口更为明显，有《中产家庭幸福养老规划白皮书》中显示：
有充足养老准备的只占12.5％左右，四成中产家庭对未来养老只有一半的准备，基本没有准备的占近一半比例，同时显示首选用金融商业保险来储备养老金，防范未来的养老金不足风险。
养老床位缺口
养老机构的发展在目前和我国老龄化的快速发展不协调，比如老人太多床位数太少，床位数有限，2013年10月10日出炉的《我国老龄领域社会问题静态预测研究》资料指出：
2012年，全国有各类养老服务机构44304个，床位416.5万张，入住老年人293.6万人，仅占当年我国老年人口数的1.51%，这一水平远低于发达国家的７%。
养老费用低廉，居住生活环境优美舒适，如无障碍设计适合老年人居住设施全面，医疗护理专业细致，让老人能够自由自在独立生活，闲暇之余也不孤单，参加集体活动、老年大学等，满足年轻时的愿望，让养老生活品质更高，减轻儿女照顾老人的负担，并让儿女看到老人幸福的生活高兴放心，这样的养老机构目前在我国为数不多，床位数少，老人需要排队入住，是一床难求。
医护人员缺口
解决各类型老年人的照顾问题，要靠政府出面是远远不够的，需要政府、企业、家庭、个人、社会组织等一起来面对，都担起应该承担的责任。
现代家庭中的年轻人因工作与生活的双重压力，一对夫妻面对照顾四位老人甚至八位老人已是心有余而力不足，能唯一解决这个问题的方法就是快速发展社会养老服务业，同时还可带动经济和就业发展。
2养老产业模式分析
养老模式是在养老实践过程中探索、总结出来的，为解决老年人口的养老问题、缓解人口老龄化趋势所带来的社会现实和潜在问题而形成的系统的、典型的、相对稳定的方式方法。
采用何种模式养老，是越来越多的老年人所思考和关心的问题，这不仅是国家发展的战略需要，也是一项相当紧迫的任务。
现主要对居家养老、社区养老、机构养老三种主要养老模式进行简单介绍和分析。
2.1居家养老模式
居家养老模式是一种结合和加强原有社区资源、帮助老年人继续生活在社区的照顾模式。
在这种模式下，老年人受照顾的主要场所回到家庭之中，但是接受居家照顾的老年人除了接受家庭成员的照顾之外，还能在家中享受来自家庭之外的服务体系提供的各种服务。
居家养老把社会化的服务与居家老人的环境有机地结合起来，形成了家庭养老的社会服务化模式。
2.2社区养老模式
社区养老模式是依托社区，组织官方或民间以及大量志愿者，为生活在社区内的受照顾者提供的服务。
由于家庭的小型化趋势是不可能逆转的，20世纪80年代后许多国家开始把社区养老模式放在优先发展的位置。
从老年人的角度看，社区养老模式可以使老年人在家中接受服务，以避免适应新环境的麻烦；
从政府的角度看，这种形式可以提高效率，可由社区内成员参与服务，不需要很复杂的机构和设施，所需投资较少，可以促使服务资源配置更合理，提高服务质量。
2.3机构养老模式
机构养老模式是指依靠国家资助、亲人资助或老年人自助的方式，将老人集中在专门为老年人提供综合性服务的机构（养老机构）中养老的模式。
随着家庭结构的小型化和文化程度的逐步提高，越来越多的老年人将会接受由养老护理机构照顾。
20世纪70年代的经济危机之后，发达国家在老年照顾服务方面开始转向市场化。
现在的机构照顾已经有了长足的发展，不仅养老院的设施和服务得到了改进，形式也发生了变化。
各种层次和形式的养老机构成为家庭养老和社区养老的有效后备资源。
2.4我国养老模式框架的构建和规划
我国现有养老模式存在一些不可忽视的问题：
（现行的养老模式不可持续。
随着农村劳动人口流入城市，农村空巢老人增多、隔代生活家庭增多，这不仅使得空巢老人无人照顾，也不利于农村的经济发展。
（家庭养老负担沉重。
我国的农村和城市都还是以居家养老为主，实际上也是家庭在承担养老的全部职能。
如果是“4-2-1”型的家庭，那么家庭的养老负担就更沉重。
养老行业市场化程度不高。
我国二元化的经济体制造成了二元化的养老状况，城乡养老资源不能实现公平配置。
政府职能不清晰，对民营养老机构和社区养老扶持力度不够，对养老市场干预过多。
养老市场缺乏竞争机制。
2.4.1社会养老框架的基本规划
我国政府有关部门规划了一个社会养老的基本框架：
以居家为基础、社区养老为依托、机构养老为补充优先保障低收入的高龄老人、失独、失偶和失能老人，建立一个全民共享的养老服务体系。
见下图：
2.4.2对社会养老基本框架规划的分析
首先，居家养老是功能比较全面的养老方式，老人在家就可以享受到医疗护理、日常保健、餐饮配送等上门服务，适合生活有自理能力的老人，对于失去部分自理能力的高龄老人或者完全失能老人社区养老服务机构可以提供家政劳动、紧急救助和其他援助等服务。
我国农村地区实际上一直实行的是家庭养老、居家养老。
城市中大部分老人也希望留在家中养老。
所以，把居家养老作为社会养老规划框架的基础是符合养老需求的实际的。
其次，社区养老作为整个养老框架的重要支撑，其重要性仅次于居家养老。
这一方式主要是针对白天空巢的老人或者短期无人看护的失能老人。
通过兴建城市社区养老设施，建设社区养老的服务网络，为短期托护老人提供服务。
在我国农村中实施社区养老，主要是互助式的形式。
比如乡村养老院、日间托养等。
城市中社区养老可以为留守老人、失能老人、残障老人提供上门照护、家庭门诊、家政服务等养老服务项目。
作为居家养老的一个重要支撑，社区养老也被称为居家社区养老。
第三，机构养老是世界上许多发达国家养老的主要方式，但在我国还属于时间较短的养老方式。
我国规划的社会养老框架把机构养老作为补充是符合中国国情的。
机构养老可以为失能或者半失能老人提供日常起居照顾，也能为老人做康复护理，在城市中已经慢慢兴起。
目前，我国的机构养老存在供需不匹配、国有养老机构和民营养老机构发展不平衡的问题，养老床位是一个稀缺资源。
我国拥有的床位远远不能满足养老的需求，很多老人想要入住养老机构，需要排很长时间的队。
这种供需矛盾亟需解决。
通过以上分析可以看出，这一养老框架的设计考虑到了我国的具体国情，具有可行性。
本文以机构养老作为主要研究内容。
3国外养老经验和启示
3.1美国养老经验和启示
由于美国人十分崇尚自由主义，因此很多美国老年人都不愿意和子女住在一起，美国的养老社区也应运而生。
在美国，养老社区一般分为四大类:
生活自理型社区（IndependentLiving）、特殊护理型社区（SkilledNursing）、生活协助型社区或者是无障碍社区（AssistedLiving）以及混合型的持续护理退休社区（ContinuingCareRetirementCommunities）。
上述几种社区里，除了生活自理型社区之外，其他的社区的开发和运营均需要得到州政府的授权批准，并且与医院和专业护理机构保持紧密的联系。
生活自理型
该类社区主要面向年龄在70岁以上的可以自理的老年人，可以提供的特殊护理和医疗服务较少，故而社区的月收费水平较低。
但是由于费用开支较低，所以该类社区的毛利率较高，一般在45%左右。
特殊护理型
特殊护理型社区主要面向患有慢性疾病的老年人、手术后处于恢复期的老年人以及有记忆衰退和功能障碍的老年人。
在该类社区内，配置专业的护理人员，并且提供各类专业的护理服务和医疗设施。
由于是专业的医疗服务，因此医疗的项目的收费水平较高，每个月的费用也较高，但是医护人员的劳动成本居高不下，导致了该类社区的毛利率只维持在15%-20%的低水平区间。
生活协助型
生活协助型社区或者是无障碍社区主要面向80岁及以上并且没有重大疾病，但是生活需要照顾和护理的老年人。
该类社区提供的服务主要有：
娱乐、饮食、保洁、维修、应急服务、交通、体检等内容。
此外，还可以通过付费的方式进行生活辅助护理、药物管理、阿尔茨海默病（AlzheimerDisease）的特殊护理项目。
同时，该类社区也为处于出院后恢复期的老年人或子女外出的老年人提供暂时的居住护理服务。
因为该类社区提供的多种增值服务，而且人工成本较高，所以收费也较高，毛利率大概在35%左右。
持续护理退休型
持续护理退休社区（CCRC）主要面向那些刚刚处于退休期的、生活可以自理，但是担心未来自理能力下降而频繁更换居住地区的老年人。
该类社区一般是自理社区、协助社区混合的社区，可以实现对老年人的综合护理，毛利率大约在30%左右。
而且，入住该类社区的老年人必须一次性缴纳10-40万美元的会员费，通过专业护理机构的体检后，并且与社区的运营管理方签订入住合同之后才享有长期的居住权。
在居住期间，每隔一段时间还是需要缴纳一定的服务费，但是后续的服务会更加便宜，是一种边际递减的费用模式。
上述四种社区中，持续护理退休型社区（CCRC）无疑是最具有研究价值的。
而在政府或者机构建立的养老社区中，美国太阳城养老社区无疑是最成功的。
因此，下面将对太阳城养老社区的投资主体、服务项目和内外管理进行研究。
3.1.1投资主体
太阳城养老社区最初是为55岁以上老年人建立的养老社区项目，其投资主体是美国著名的房地产开发公司DelWebb。
从1961年开始，DelWebb在亚利桑那州开发建立了第一个太阳城养老社区，其先进的理念和周全的服务受到了众多美国老年人的青睐。
随后，DelWebb公司将这一模式成功在整个美国进行了推广。
截止到2013年，公司已经成功在美国境内投资开发了59个太阳城养老社区，并获得了丰厚的回报。
3.1.2服务项目
由于太阳城养老社区是以养老社区项目进行开发的，因此社区内包含多种类型的住宅，既有独栋住宅、双人住宅也有复合型公寓、高档住宅等。
因此，不同价位的住宅可以满足不同老年消费群体的需求。
而在具体服务方面，太阳城主要为老人提供休闲娱乐服务和医疗护理服务两个大类。
尤其在休闲娱乐服务方面，太阳城为老年人提供了丰富多彩的娱乐场所供老年人使用，这也是太阳城受到美国老年人追捧的重要原因之一。
下面以亚利桑那州的太阳城养老社区为例来说明其所提供的主要服务项目，具体如下表所示：
3.1.3内外联系
除了DelWebb负责社区的整体运营外，在社区内部还有一个志愿者组织社区管理委员会负责整个社区的运营和具体管理。
其中社区管理委员会又分为两个部分，其中一部分人负责社区的财务和外交工作，负责和政府以及开发商打交道；
而另外一部分人则具体从事社区内的管理工作。
因此，通过DelWebb开发商和社区管理委员会的通力配合，太阳城养老社区得到了有效管理。
而在社区外部，社区主要和政府以及一些非营利组织进行交流。
其中政府方面主要是政府在制定政策引导发展养老产业的同时，开发商积极寻求政府的资金支持从而壮大太阳城社区。
而政府又会反过来监督开发商的资金使用和社区开发是否匹配。
同时，社区还需要积极与非营利组织合作，寻求基金会对于养老社区开发和运营的支持，从而尽量降低开发和运营成本。
3.2日本养老经验和启示
日本分为养老事业和养老产业。
“养老事业”是指为老年人基本生活服务的部分，它是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是以法律形式保证其公平和公证性，是为老年人提供服务的非营利性事业。
“养老产业”是以老年人为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的民间营利事业活动的总称，亦称老人福利产业、老龄产业、银色产业等。
养老事业和养老产业是两个界限分明的概念，前者属政府提供公共物品、公共服务的范畴，体现了保障老年人基本生活需求的政府责任，是普遍性福利概念，后者是满足老年人生活多样化、更高层次生活需求的市场模式的产业概念。
日本在2009年的时候65岁的老年人就超过了两成，可以说，日本是世界上老龄化水平最高的国家之一。
随着日本老龄化进程的加剧，政府逐渐引导老年人从家庭养老向社区居家养老转变，并取得了良好的效果。
因此，鉴于日本在传统文化观念方面与我国的相似性，因此日本在养老方面的很多经验做法值得我国借鉴学习。
下面还将从投资主体、服务项目和内外管理三个方面对日本养老社区建设进行分析。
3.2.1投资主体
在日本，养老社区开发建设的主体既包括日本政府，也有一些民间机构、志愿者组织和一些专门的养老企业。
其中养老社区开发建设的资金主要来源于政府的财政拨款、民间捐助和一些服务收费。
由于政府拨款无法全面满足养老社区开发的需要，因此以政府引导为主，社会和民间参与建设的养老社区成为了日本养老产业的中坚力量。
日本养老社区逐渐从政府建设转变为社会和民间建设、政府监督管理的模式，从而有效提高了政府在养老社区开发建设的效能，促进了日本养老产业的快速发展。
3.2.2服务项目
养老事业
日本政府在社区服务建设中提出了黄金计划方案，目标是通过提供多元化的养老服务项目，从而保障老年人的健康，实现老年人长寿成长，最终建立起完善的老年福利体系。
为此，日本在养老社区开发中主要为老年人提供家政服务、托管服务和医务护理等服务项目，具体如下表所示：
服务类别
具体项目
说明
家政服务
饮食起居
主要是指经过相关培训的家政服务人员为一些身体较好希望住在家里的老年人提供必要的家庭服务，包括做饭、清洁、购物等。
买菜购物
打扫卫生
托管服务
日间托管
主要是针对一些无人照料的老人提供的服务，按照夜间是否被照顾以及时间长短分为日间托管、短期托管和长期托管服务，其中短期托管原则上为3个月左右，如果时间更长则为长期托管。
短期托管
长期托管
医疗服务
护理服务
主要是医生、护理人员会走访各个社区为老年人就行医疗服务，同时保健机构和康复机构也会派专人到社区甚至老年人家中进行保健和康复治疗。
保健服务
康复服务
看病服务
养老产业
养老产业是一项营利性事业，内容可以划分为六个方面：
一是老年住宅产业——收费型的老人公寓、老人集体住宅、昼夜看护服务旅馆、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；
二是老年金融产业——终身保险、看护保险、特殊医疗保险、年金资产代管等；
三是家务服务——家务服务、保健护理
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