厦门市住宅物业服务等级实用标准及收费指导价.docx
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厦门市住宅物业服务等级实用标准及收费指导价
一、根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
一级
1
管理处设置
小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题与时处理
一级根底服务：
0.20元/㎡.月
〔按照三级50%计算，为不分物业类型〕
2
管理人员要求
〔1〕小区经理有物业管理员上岗证
〔2〕管理人员挂牌上岗
3
服务时间
周一至周日在指定地点进展业务接待
4
日常管理与服务
〔1〕服务规X应符合《某某市物业管理行业自律规如此》要求
〔2〕24小时受理业主或使用人报修。
急修两小时内到现场处理，一般修理三天内完成〔预约除外〕
〔3〕对业主或使用人的投诉在七天内答复处理
〔4〕告知业主或使用人装修须知，监视装修过程，对违规装修、违章搭建与时劝阻、制止或报告
〔5〕建立财务制度，对物业服务费的收支进展财务管理，做到运作规X，账目清晰，定期公布
〔6〕建立小区物业管理档案〔包括设备管理档案、业主资料档案等〕
〔7〕对小区房屋维修资金进展账务管理，做到运作规X，账目清晰，定期公布
〔8〕可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%
〔9〕服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
〔10〕综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
〔11〕对违反管理规如此或政府有关规定的行为进展劝阻、制止或报有关部门处理
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
二级
1
管理处设置
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有
二级根底服务：
0.32元/㎡.月
〔按照三级80%计算，不分物业类型〕
2
管理人员要求
〔1〕小区经理有物业管理员上岗证
〔2〕管理人员服装统一，挂牌上岗
3
服务时间
周一至周五在小区管理处进展业务接待，周六、周日在指定地点进展业务接待
4
日常管理与服务
〔1〕服务规X应符合《某某市物业管理行业自律规如此》要求
〔2〕24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理两天内完成〔预约除外〕
〔3〕对业主或使用人的投诉在五天内答复处理
〔4〕告知业主或使用人装修须知，监视装修过程，对违规装修、违章搭建与时劝阻、制止或报告
〔5〕建立财务制度，对物业服务费的收支进展财务管理，做到运作规X，账目清晰，定期公布
〔6〕建立小区物业管理档案〔包括设备管理档案、业主资料档案等〕
〔7〕制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
〔8〕对小区房屋维修资金进展账务管理，做到运作规X，账目清晰，定期公布
〔9〕可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%
〔10〕服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
〔11〕综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
〔12〕对违反管理规如此或政府有关规定的行为进展劝阻、制止或报有关部门处理
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
三级
1
管理处设置
〔1〕小区内设置管理处
〔2〕办公场所整洁有序
〔3〕配置一般的办公用品〔如办公家具、等〕
三级根底服务：
0.40元/㎡.月
〔不分物业类型〕其中：
1、人员本钱：
〔3名管理人员根本工资按人均每月2129元〕
①工资：
〔3×2129×1.46+3××33/12〕÷
②×
①+②=0.283元/㎡.月
2、服装费：
600元/年×3/12/50000=0.003元/㎡.月
3、办公费用：
办公费用150，管理人员手机补贴费3*50=150，水费50，电费200，交通费用150，办公用品180，书报费20，合计900元/50000=0.018元/㎡.月
4、固定资产折旧〔机、电脑、空调、办公桌椅等〕30000元/5年/12个月/50000=0.01元/㎡.月
2
管理人员要求
〔1〕小区经理有物业管理员上岗证，有三年以上物业管理工作经历
〔2〕管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁
3
服务时间
政府法定工作日在管理处进展业务接待，节假日有管理人员值班，并提供服务
4
日常管理与服务
〔1〕服务规X应符合《某某市物业管理行业自律规如此》要求
〔2〕12小时〔8：
00至20：
00〕受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成〔预约除外〕。
业主专有局部的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定
〔3〕对业主或使用人的投诉在三天内答复处理
〔4〕制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象与时劝阻、制止或报告
〔5〕建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进展财务管理，做到运作规X，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每半年公布一次
〔6〕建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案〔含业主或使用人房屋装修档案〕等]
〔7〕制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
〔8〕对业主委托的小区专项维修资金进展专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规X，账目清晰，每半年公布一次
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
三级
4
日常管理与服务
〔9〕采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区住户的70%，住户满意率不低于70%
〔10〕建立管理处内部管理制度和考核制度
〔11〕服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
〔12〕能提供两种以上特约服务〔有偿〕和两种以上便民服务
〔13〕综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
〔14〕对违反管理规如此或政府有关规定的行为进展劝阻、制止或报告有关部门处理
〔15〕有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等
〔16〕重大节日〔元旦、春节、国庆〕有气氛布置
8、社区活动费：
20—×
9、公司管理费〔含利润〕：
1—8项总和×
10、税收：
1-8项总和×
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
四级
1
管理处设置
〔1〕小区内设置管理处
〔2〕办公场所整洁有序
〔3〕配置办公家具、、电脑、打印机等办公设施与办公用品
四级根底服务：
0.48元/㎡.月
〔按照三级标准的120%计算，不分物业类型〕
2
管理人员要求
〔1〕小区经理有物业管理员上岗证，有一年以上小区经理任职经历
〔2〕管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规X
3
服务时间
政府法定工作日每天12小时在管理处进展业务接待，节假日有管理人员8小时值班，并提供服务
4
日常管理与服务
〔1〕服务规X应符合《某某市物业管理行业自律规如此》要求
〔2〕16小时〔8：
00至24：
00〕受理公共部位的业主或使用人报修，超过时间有专人值班。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成〔预约除外〕。
业主专有局部的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定。
〔3〕对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理
〔4〕制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象与时劝阻、制止或报告
〔5〕建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进展财务管理，做到运作规X，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每季度公布一次
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
四级
4
日常管理与服务
〔6〕建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案〔含业主或使用人装修档案〕、物业租赁档案、日常管理档案等]
〔7〕制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
〔8〕对业主委托的小区专项维修资金进展专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规X，账目清晰，每季度公布一次
〔9〕可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%，住户满意率不低于75%。
〔10〕制定管理处内部管理制度和考核制度
〔11〕运用计算机进展管理〔含业主档案、收费管理、设备管理等〕
〔12〕服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准
〔13〕每年对业主或使用人进展一次满意情况测评，对测评结果进展分析并与时整改
〔14〕能提供三种以上特约服务〔有偿〕和三种以上便民服务；
〔15〕节假日〔元旦、春节、国庆、中秋〕有专题布置，
〔16〕每年组织两次以上的社区活动
〔17〕综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
〔18〕对违反小区管理公约或政府有关规定的行为进展劝阻、制止或报有关部门处理
〔19〕有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
五级
1
管理处设置
〔1〕小区内设置管理处
〔2〕办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域
〔3〕配置办公家具、、机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施与办公用品
五级根底服务：
0.60元/㎡.月
〔按照三级标准150%计算，不分物业类型〕
2
管理人员要求
〔1〕小区经理有物业管理员上岗证，有两年以上小区经理任职经历
〔2〕管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规X
〔3〕适当配备具有外语会话能力的管理人员
3
服务时间
政府法定工作日每天12小时在管理处进展业务接待，节假日有管理人员12小时值班，并提供服务
4
日常管理与服务
〔1〕服务规X应符合《某某市物业管理行业自律规如此》要求
〔2〕24小时受理业主或使用人报修。
接到公共部位的任何报修半小时内到现场处理〔预约除外〕业主专有局部的报修按《物业服务合同》中特约服务内容的约定
〔3〕对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理
〔4〕制定小区房屋二次装修告知、审核、巡视、验收等装修管理服务制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象与时劝阻、制止或报告
〔5〕建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进展财务管理，做到运作规X，账目清晰，酬金制管理方式的管理费和公共部位的经营收益每季度公布一次
根底服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
五级
4
日常管理与服务
〔6〕建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案〔含业主或使用人装修档案〕、物业租赁档案、日常管理档案等]
〔7〕制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施
〔8〕对业主委托的小区专项维修资金进展专户存储、按幢设账、核算到户管理，做到运作规X，账目清晰，每季度公布一次
〔9〕可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进展沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%，住户满意率不低于80%
〔10〕制定管理处内部管理制度和考核制度
〔11〕广泛运用计算机进展管理〔含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等〕
〔12〕服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准
〔13〕每年对业主或使用人进展两次满意情况测评，对测评结果进展分析并与时整改
〔14〕能提供五种以上特约服务〔有偿〕和四种以上便民服务
〔15〕节假日〔元旦、春节、五一、国庆、中秋等〕有专题布置
〔16〕每半年组织两次以上的社区活动
〔17〕综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
〔18〕对违反小区公约〔临时公约〕或政府有关规定的行为进展劝阻、制止或报有关部门处理
〔19〕有公共指示牌、提示牌、危险区域警示牌、避难指示牌等
备注：
每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求〔一级除外〕。
二、清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
一级
楼内公共区域
1
地面
隔日清扫一次，地面无垃圾堆积
一级清洁卫生：
0.13元/㎡.月
〔按照三级标准50%计算，不分物业类型〕
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹一次
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次
5
门、窗等玻璃
每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每两个月擦拭一次
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点
8
电梯轿厢
操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每月擦抹一次
11
垃圾厢〔房〕
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢〔房〕与其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次〔6、7、8月每月喷洒一次〕，每半年灭鼠一次
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
二级
楼内公共区域
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，每周拖洗两次，地面清洁
二级清洁卫生：
0.20元/㎡.月
〔按照三级标准80%计算，不分物业类型〕
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹两次
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次
5
门、窗等玻璃
每两个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫两次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每半月擦抹一次，外表无污迹
11
垃圾厢〔房〕
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢〔房〕与其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次〔6、7、8月每月喷洒一次〕，每半年灭鼠一次
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
三级
楼内公共区域
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，隔日拖洗一次，地面清洁
三级清洁卫生：
0.25元/㎡.月
〔不分物业类型〕其中：
1、人工本钱〔含工资和社保福利费〕：
5人××750×1.393+5×××
×10%=0.0215
×
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹两次，保持根本无灰尘
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，外表根本无灰尘、无污渍
4
天花板、公共灯具
每季除尘一次，目视根本无灰尘、无蜘蛛网
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月两次，目视明亮无污迹
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾
7
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理两次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日保洁两次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫两次，明沟无杂物、无积水
10
公共灯具、宣传栏、小品等
公共灯具2.2米以下每月除尘一次；宣传栏、小品每周擦抹一次，外表无污迹
11
垃圾厢〔房〕
生活垃圾封闭存放，建筑垃圾袋装存放，垃圾厢〔房〕每日冲洗一次，垃圾厢〔房〕与其周围根本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理一次，擦拭一次，箱〔桶〕无满溢、无异味、无污迹
13
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次〔6、7、8月每月喷洒一次〕，每半年灭鼠一次
14
化粪池清理
每年清理一次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录。
设置警示标志。
15
保洁人员
人员有统一标识服
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
四级
楼内公共区域
1
地面和墙面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫两次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、某某石每两个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘
四级清洁卫生：
0.30元/㎡.月
〔按照三级标准120%计算，不分物业类型〕
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹两次，目视无灰尘、无污渍
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网
5
门、窗等玻璃
每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日清理两次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，外表光亮，无污迹
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日保洁两次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过两小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水
10
公共灯具、宣传栏、小品等
公共灯具2.2米以下每月除尘一次；宣传栏、小品每周擦抹两次，目视无灰尘、明亮清洁〔2米以上部位每半月擦抹、除尘一次〕
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
四级
楼外公共区域
11
水景
每周两次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进展其他处理，保持水体无异味
12
垃圾厢房
生活封闭存放，建筑垃圾袋装存放，垃圾厢〔房〕每日清理、冲洗两次以上，垃圾厢〔房〕整体清洁、无异味，灭害措施完善
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理两次，擦拭一次，箱〔桶〕无满溢、无异味、无污迹
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次
15
化粪池清理
每年清理一次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录。
设置警示标志
16
保洁人员
人员有统一标识服
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
五级
楼内公共区域
1
地面和墙面
地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅某某石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽
五级清洁卫生：
0.38元/㎡.月
〔按照三级标准150%计算，不分物业类型〕
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每日擦抹一次，保持干净、无灰尘
3
消防栓、指示牌等公共设施
隔日擦抹一次，外表干净、无灰尘、无污渍
4
天花板、公共灯具
每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网
5
门、窗等玻璃
保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理两次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味
8
电梯轿厢
每日循环保洁；操作板每周消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，外表光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢外表光亮、无污迹
清洁卫生标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
收费标准
五级
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水
10
公共灯具、宣传栏、小品等
公共灯具2.2米以下每月除尘一次；宣传栏、小品每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁〔2米以上局部每半月擦抹、除尘一次〕
11
水景
打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进展其它处理，保持水体无异味
12
垃圾厢〔房〕
对垃圾厢〔房〕循环保洁，垃圾厢〔房〕整洁、干净、无异味，灭害措施完善
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
随时清理擦拭，箱〔桶〕无异味、无污迹
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次
15
化粪池清理
每年清理一次，化粪池无溢满，并有检查和清理记录。
设置警示标志
16
保洁人员
人员有统一标识服
备注：
1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件，道路保洁清洗的水费包含在收费标准，经业主大会同意公用水费可以按居住面积公摊。
2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，假如选择一级或二级保洁服务的，在最高收费标准根底上减0.01元，选择三级〔含三级〕以上的，应减0.03元。
3、无水景的物业小区，假如选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准根底上减0.02元。
4、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
5、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求〔一级除外〕。
三、秩序维护标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
一级
1
人员要求
〔1〕专职安防人员，身体健康，工作认真负责
〔2〕对小区日常护卫事项做出正确反响，能正确使用消防器材
〔3〕上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服
一级秩序维护：
0.24元/㎡.月
〔按照三级标准50%计算，不分物业类型〕
2
门岗
〔1〕主出入口24小时值班看守，边门定时开放
〔2〕对进出车辆进展管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区
3
巡逻岗
〔1〕每天不定时在小区内巡逻
〔2〕在遇到突发事件时，采取必要措施并与时报告管理处和相关部门
4
技防设施和救助
无设施配置
5
车辆管理
〔1〕设置简易的交通标志
〔2〕地面有停车点，车辆停放有序〔非机动车〕
〔3〕收费管理的车库〔棚〕应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库〔棚〕场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆与危险物品存放
秩序维护标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
收费标准
二级
1
人员要求
〔1〕专职安防人员，身体健康，工作认真负责
〔2〕对小区日常护卫事项做出正确反响，能正确使用消防器材
〔3〕上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服
二级秩序维护：
0.38元/㎡.月
〔按照三级标准80%计算，不分物业类型〕。
2
门岗
〔1〕主出入口24小
升级会员 