长沙市房地产市场调研报告.docx
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长沙市房地产市场调研报告
长沙市房地产市场调研报告
第一卷市场调查报告
第一部分长沙城市概况
（一）地理环境
长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。
全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。
长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。
地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。
土质多为弱酸性地带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。
土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。
（二）旅游资源
长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。
长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风光带等为中心的6大旅游区。
积极打造文化旅游精品。
（三）长沙市经济环境
1、国民经济概况
长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。
2、长沙发展状况
长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。
通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。
专家通过大量数据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五”期间经济增长逐步下降，到２０１０年下降至１０．８％，但经济增长率平均仍达１１％以上。
在ＧＤＰ总量方面，专家预测２００５年长沙市ＧＤＰ总量达１１７９亿元，人均１７４５０元；２０１０年ＧＤＰ总量达２０３０亿元，人均２６６５１元，总人口７６１万人，比今年增长１００万人口，城市化率将增长１２个百分点。
在２１世纪前１０年里，长沙市整体上处于经济快速发展、城市化进程较快的时期。
专家们分析，长沙市相对竞争力起初较低，２０００～２００３年有了一定的改善。
２００４年以后竞争力将进一步增强，“十一五”期间竞争力的提高将呈加速趋势。
２１世纪前１０年里，长沙市的平均竞争力增长指数预测为６．４３，在各城市中的排位居第３４位。
3、工业经济
在全国26个省会城市中，长沙的工业发展速度（增加值）居第9位。
经济效益稳居全省榜首一直是长沙工业经济最突出的特点。
2003年长沙反映工业企业最终经营结果的利润总额达40.01亿元，占全省利润总额的40.0％。
长沙工业经济基础良好，工业产业结构较为合理，是中南地区工业经济发展最具潜力的地区之一。
长沙工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础。
卷烟、彩色显像管、膨化食品、直燃式空调机、电冰箱、汽车电器、机床、水泵、风机、汽车及内燃机配件、电位器等产品，在全国同类产品中占有重要位置，一批传统出口产品，如湘绣、羽绒制品、鞭炮、烟花、陶瓷、花岗石等，在国际市场享有盛誉。
四白（白沙烟、白沙液酒、白沙啤酒、白沙矿泉水）系列闻名全国
据统计，1—10月全市实现GDP732.49亿元，同比增长13.9%，其中第一产业增加值64.51亿元，增长4.8%，第二产业增加值304.81亿元，增长20.6%，第三产业增加值363.17亿元，增长10.2%。
初步测算，今年后两个月如果经济发展环境不出现大的异动，全社会固定资产投资和规模以上工业继续保持强劲的增势，全年GDP总量可望达到927亿元，增速将接近14 %，其中第一产业增加值约为83亿元、同比增长4.8%，第二产业可望实现增加值392亿元、增速约达20.1%，第三产业增加值约为452亿元、增速约10.7 %，三次产业结构的比重约为9:
42.3:
48.7（见下图）。
4、有关商贸布局
长沙商贸布局较为合理，功能齐全。
市区基本形成了以黄兴路、五一大道、芙蓉路、东二环线为轴线延伸，以五一广场、火车站广场、新世纪体育文化中心、伍家岭广场为中心辐射的遍布整个市区的四条主线八大商圈的零售商业网点格局。
拥有近20座功能齐全、购物环境良好的现代商贸大厦，有10多个大型批发交易市场。
全市形成了综合市场与专业市场相结合，大小网点相结合的门类齐全的多层次、多功能、多元化的市场网络体系。
长沙商贸特色鲜明，业态丰富。
长沙商贸一直保持持续高速的发展态势，社会消费品零售总额年平均增长16%以上，增幅在全国省会城市中排名第二。
2003年全市社会消费品零售额实现452亿元，比上年增长12.7%，零售总额在全国省会城市排名12位。
全市目前共有商贸企业5997个，商业网点98562个，在全国人口过百万城市中，商业网点和集贸市场规模水平居第7位。
个体私营经济13万多户，从业人员达37万人。
5、城市规划
城市建设及基础设施建设
长沙城市面貌日新月异，规模有很大扩展，功能日趋完善，市区正逐步形成主体沿江呈带形和周围多中心、组团式的布局。
在规划建设市区的同时，还有重点地逐步进行了周围城镇的规划建设，已有高塘岭（新建望城县县城）、星沙镇（新建长沙县县城）、宁乡县城及丁字湾、铜官等小城镇，通过扩建新建，具有了一定的基础。
城市基础设施和市政工程建设也有了显著的增加和改善。
总的来说，长沙的城市化水平较高，是中部地区一座人居环境优良的城市。
（1）城市规划
改革开放以来，特别是跨入新世纪后，长沙实施“拓城”战略，高起点高标准规划，以“一主两次四组团”规划城市布局，以“两府四城”建设为龙头拓宽城区空间。
近三年来，长沙市建成区新增面积达70平方千米，2003年建成区面积达186平方千米。
根据国务院新批准的长沙市城市总体规划，规划区面积扩大至2890平方千米，至2020年规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方千米。
（2）交通状况
长沙是中部地区重要的交通枢纽城市，水陆空交通四通八达。
境内有京广、湘黔、浙赣、洛湛、长石铁路线联通东西南北；有京珠、长常、长永高速和106、107、319国道纵横交错，14条省道和106条县道等密布成网。
高速公路里程已达193千米，等级公路3361千米，公路密度达到每百平方千米42.74千米；有湘江千吨级航道；有全国最大的内河主枢纽港———霞凝新港；有设施先进的黄花国际机场，可直航国内35个主要城市和香港及曼谷、汉城、釜山等境外城市。
使长沙成为中部地区物流、人流、信息流的集散中心，东西经济合作的桥梁和纽带。
（3）公用设施
长沙城市公用设施日趋完善。
城区万人拥有车辆11.9标台,居全国省会城市第10位。
城区现有自来水厂7座，日供水能力137万立方米，城区供水普及率达100%，人均生活用水拥有量328升/人日，居全国省会城市第三位。
排水系统较为齐备，排渍能力为23．.92万吨/小时。
城区现有污水处理厂两座，污水处理率41.1%，居全国省会城市第19位，预计到2006年污水处理能力达70%。
长沙有容积5000万立方米的大型垃圾无害化填埋场，有日处理1640吨的望城县桥驿镇的垃圾处理厂。
（4）通讯能力
全市程控电话交换容量达95万门，智能通信网、数据通信网、图像通信网、多媒体综合信息网等18个通信网已形成，可与全国各地和世界180多个国家和地区进行通讯联系。
综合通讯能力在全国居第三位。
（5）人居条件
长沙是全国省会城市惟一的生态建设示范试点市。
城区突出湖湘文化特色与山水洲城特征的融合，风格独特。
近两年来，市区新增绿地面积700多万平方米，城市绿地率、绿化率分别达31.07%和36.01%，饮用水水质达标率为96.13%。
空气中二氧化硫浓度近三年来年均值一直优于国家标准，空气质量指数优良天数达70%。
2003年城市人均居住建筑面积为23.6平方米，农民人均住房面积48.4平方米。
（6）工资与生活水平
长沙地区劳动工资与生活水平中等。
2003年，全市平均年工资为15895元。
城市居民人均可支配收入达9933元，人均消费性支出8330元，恩格尔系数为31.6，按世界银行对国家和地区发展水平的分类，长沙市城区居民已迈入中等富裕水平的门槛。
2003年农民人均可支配收入达3647元，人均生活费支出3172元。
（7）绿化情况
作为全国省会城市中惟一的生态建设示范试点市，公共绿地太少一直是长沙绿化的“短腿”，近几年，长沙在城市绿化方面下了大功夫，兴建了一批精品工程，城市绿地率和绿化率不断上升，创造了良好的人居环境。
1080米长的湘江风光带尤如绿色珠链环江蜿蜒，五一绿化广场、步园绿化广场、芙蓉绿化广场三大广场为市民提供环境一流的休憩场所。
2000年，烈士公园在全国率先打开园门，免费向市民开放，让公园成为百姓的后花园。
长沙还制定了建设生态城市的具体目标，到2005年，市民出门500米见绿将由梦想变成现实。
（8）城市文明
长沙市2002年荣获全国文明创建工作先进市。
现有8个全国文明村镇、8个省级文明村镇、37个市级文明村镇。
市民道德整体素质逐年提高。
望月湖社区、咸嘉新村社区等被评为全国文明社区。
长沙县星沙镇被确定为全国文明小城镇示范点，浏阳市商业步行街、梓园路等被评为全省文明示范街。
未来发展，长沙市将力争在2014年建成全国生态城市;2005年以前建成国家生态示范区；2008年以前建成国家环境保护模范城市；到2014年建成生态市。
6、关于对外开放
长沙对外交流频繁，对外贸易快速增长，对外开放的广度和深度不断拓展，基本形成了大开放大发展的格局。
（1）对外交流
长沙友好交往遍布亚、非、美、欧、大洋五大洲，先后与刚果首都布拉柴维尔市、日本鹿儿岛市等10个国外城市缔结友好城市。
与美国奥克兰市、澳大利亚中部经济开发区等7个国外城市签署了友好交流与经贸合作协议。
2003年成功举办了“长沙市国际友城招商恳谈会”和“外国使节看长沙”等大型外事活动。
加强了国际间的交流与合作。
（2）外经外贸
长沙外经外贸一直保持良好态势。
2003年，市归口管理企业实现进出口总额12.3亿美元。
对外经济合作规模不断扩大。
有15家企业成功走出国门赴境外投资。
2000年至今，全市对外承包工程和劳务合作累计签订合同金额达6亿美元，完成营业额5.7亿元，外派劳务5099人，与141个国家和地区有商贸往来。
（3）招商引资
在2002年台商对大陆100个主要城市的投资环境综合指标评定，被评为“值得推荐”的城市。
至2003年底，累计批准外商投资企业2120多家，总投资近70亿美元。
沃尔玛、伊莱克斯等近50家全球500强跨国公司在长沙投资办厂或设立办事机构，总投资1000万美元以上的外商投资企业已达153个。
特别是近三年，利用内外资总额每年以50亿元的速度递增，在全国34个大中城市中排第12位。
综述
2003年是我国进入小康社会发展新阶段的第一年。
开年以来，尽管连遇非典和特大旱灾的不利影响，但宏观经济总体所表现的“环境改善、运行稳定、增长快速、绩效显著”的运行特征并未改变，长沙经济在优势产业的带动和五城会的推动下呈现出经济总量强势增长，增长速度创近六年来新高，产业结构调整进一步加快，经济运行质量不断提高，城市综合实力明显增强的发展态势。
（一）经济运行的基本态势全市经济继续保持快速稳定的增长态势
除受非典影响的五月份之外，其它各月GDP的累计增幅均在13%以上，1-10月累计增速高出上年同期1.1个百分点，全年增速可望比上年提高1.3个百分点（见下表）。
（二）长沙市主要经济社会指标
长沙市统计局昨日公布的权威数据表明：
2003年，在全国省会城市中，长沙多项经济发展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。
其中，财政一般预算收入增长速度首次跃升至全国第一位；城乡居民收入、固定资产投资额、规模工业增加值的增长速度等项指标也跻身全国省会城市前10位，经济发展越练越快。
长沙市2004年一季度区县（市）主要经济社会指标通报
城镇固定资产投资
（万元）
社会消费品
零售总额
（万元）
外商直接投资实际到位资金（万美元）
实际引进市外境内资金（万元）
农村人均劳务经济
收入（元）
地方财政收入（万元）
其中：
一般预算收入
（万元）
绝对额
增减速度％
绝对额
增减速度％
绝对额
增减速度％
绝对额
增减速度％
绝对额
绝对额
绝对额
增减速度％
长沙县
23170
48.1
15030
55.8
82816
129.3
71390
11..2
6495
81112
668
8.8
望城县
13299
91.9
10210
88.7
24718
69.6
43629
10.8
110
66000
477
23.6
浏阳县
14918
51.3
10164
34.8
72132
128.1
81219
12.3
178
66978
648
15.9
宁乡县
8855
22.1
6377
11.0
86899
22.5
74929
10.4
112
66140
390
16.4
芙蓉区
13899
67.1
11548
64.8
88636
33.8
339349
13.1
447
83300
700
7.9
天心区
9446
34.6
7949
33.9
128457
52.9
158995
14.9
1908
103745
697
8.3
岳麓区
10671
101.3
9283
114.1
123053
13.2
86476
14.6
1296
96146
813
8.4
开福区
13368
57.1
10678
59.8
96784
60.5
231549
14.3
2027
83170
633
8.8
雨花区
11484
52.1
12415
47.6
98541
49.6
203673
14.4
997
83170
660
8.3
第二部分：
长沙房地产市场现状
一、长沙长沙市整体现状与前景
城市规划
长沙市政府提出今后3年城市工作目标是：
到2006年，城市化水平达56％，建城区绿化率33％，城市绿化覆盖率40％，人均公共绿地面积8.3平方米；人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，燃气普及率95％，污水处理率60％，城市集中式生活用水水源达标率96％，空气质量优良率80％。
长沙文明城市建设，确立了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市格局；制订了“西引东拓、优势带动、环境先导、城市提升”四大发展战略。
1.提出了“大干新三年，再创新辉煌”的城市建设目标，确定了“一洲两岸、六桥三环、畅通出口、建设新区”的城市建设工作重点，以先进理念绘好蓝图。
2.按照城市修编的总体规划要求，以科学和先进的理念抓紧做好城市分区规划和控制性详规的编制，“一洲两岸”和两个新区的规划编制。
大力提升城市品位。
充分彰显城市特色，大力打造城市精品，围绕橘子洲、岳麓山、湘江风光带和城市主干道打造一批精品建筑群。
3.要加大项目落实的力度。
未来3年，城市基础设施重点工程每年投入要保持70－80亿元。
进一步加大经营城市的力度，充分经营好城市的土地资产、公共资源和无形资产。
进一步创新融资方式，加快城市公用事业改革，加大城市基础设施经营权的出让和转让，盘活存量资产。
（二）城市改造
2020年，把长沙建设成为区域性现代化中心城市的中长期发展战略目标
1．扩建五一大道
拆迁十里长街，不到两个月，拆除15万平方米建筑，拆迁全部完成，用4个月，宽阔的五一大道竣工通车。
用半年克服无数困难险阻的，实现了长沙人观念大转变的半年。
此后长沙拉开了大规模城市建设的序幕。
五一大道改扩成功后，长沙人牢固树立了“经营城市”的新观念，通过盘活城市存量资产、搞好国有资产授权经营、大力启动民间投资，建设资金滚滚而来。
2000年，长沙城市建设投入达到42亿元，相当于前十年投入的总和；2001年，投入60多亿元，相当于前两年的总和；今年，全市基础设施建设投入计划150亿元，其中重点工程建设投入达84亿元。
长沙城市面貌发生了巨变。
路网建设长沙在2000年完成以五一路改扩为重点的“六路一桥”的基础上，2001年重点抓了芙蓉路、湘江大道一期、人民东路、火星北路一期、金星路一期、黄兴南路步行街的改扩建设等38项重点工程。
2.生态环境改造
按照“一圈两轴、多点布置”和“显山露水见秀”的思路，长沙市提出了“绿树、芳草、鲜花——美好家园”计划，先后建成了五一广场、芙蓉广场、火车站东广场、白沙公园、湘江风光带一期工程，所有新建道路和住宅小区都做到了绿化配套。
近两年市区新增绿地面积200万平方米，绿地总面积达4453.8公顷，建成区绿化率达26％。
已建成和正在兴建固体废弃物处理场、第一污水处理厂、星沙污水处理厂等一批环保基础设施项目。
浏阳市生态县（市）建设走在全国前列，天心区的生态新城热火朝天，其他区县的生态建设方兴未艾，长沙已被批准为创建生态示范市试点城市。
3.城市扩容
长沙市已逐步实现城市建设重点由旧城改造向新区开发转移，继城市区划调整、几大汽车站外迁后，又进行了行政中心的外迁。
市委、市政府机关去年上半年顺利迁往河西，长沙县、开福区也于此前完成了县治、区治外迁。
4.公用设施
全市公交线路已达72条；人均居住面积10．03平方米；万人拥有病床数75张；万人拥有医护人数104人；城市电话普及率42％，人均程控电话、移动电话拥有数居全国省会城市前6位；居民生活用电量居全国省会城市第7位；城市自来水普及率居全国第一，人均供水量居全国第4位；湘江长沙段水质在总体上保持地面水三类标准，城市污水处理率达24．42％，进入全国重点城市先进行列。
曾经困扰长沙人的“住房难”、“乘车难”、“供水难”、“供电难”的矛盾，得到了极大缓解。
二.长沙房地产市场分析
（一）宏观经济为房地产提供了稳定的发展环境
随着长沙市工业化进程的明显加快和社会投资规模的大幅扩张，国民经济在最近几年持续快速健康发展，经济综合实力明显增强。
2002年全市实现GDP810.9亿元，比2001年增长12.5%，5年年均增长11.8%，2003年，在全国省会城市中，长沙多项经济发展指标超越其他省会城市，取得突破性进展。
经济环境的改善，到长沙市投资的外商和内资也呈现出可喜的局面。
2002年全市实际到位外资、引进市外境内资金分别达3．3亿美元和125亿元，比上年增长24．5％和59．4％；5年累计批准外商投资企业955家，已有29家世界500强企业在长沙投资办厂或设立办事机构。
强劲的投资有效地激发了长沙经济增长的潜力，城市经济进入了一个更加良性的运行轨道，而国民经济的持续稳定地发展为房地产业的发展提供了良好的外部宏观环境。
（二）人口稳定增长令房地产市场产生持续需求
2001年末，长沙市人口总数587.09万人，其中市区人口180.77万人；与1990年相比，总人口增加了37万人，增幅达6.7%；预计2005年全市总人口625万人，其中市区人口220万人。
在人口规模扩张的同时城镇居民可支配收入也在持续上升，2002年城镇居民人均可支配收入达到9560元，比2001年增长9.9%。
消费结构也日趋改善，居民用于食品支出占消费性支出的比重由1999年的37%下降至2001年的32%，居民在居住、交通与通讯、娱乐教育文化及服务等方面的消费明显增加，其中居住方面的支出2001年比1998年有近一倍的增长。
居民的住房条件有较大的改善，城镇居民的人均居住面积达12平方米/人，比1997年人均增长3.8平方米。
城市居民人口的增长以及居民消费结构的不断改善令房地产市场不断产生新的消费需求。
人均居住面积
单位；平方米/人
年份
人均居住面积
1980
4.95
1992
7
11995
7.31
1997
8.15
1999
10.05
2001
10.95
2002
12
资料来源：
《长沙统计年鉴》
（三）城市规划对房地产发展的影响
从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。
城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。
随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。
据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。
（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。
2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。
外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。
随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为激烈。
（五）投资存在风险产品决定胜负
长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅分别高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均明显大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。
而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例则呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。
以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月批准预
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