宁日月湾杨梅地块项目可行性研究报告.docx
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宁日月湾杨梅地块项目可行性研究报告
海南中汇宏基时代广场投资有限公司
万宁市日月湾杨梅地块旅游发项目
可行性研究报告
雅克设计机构·雅克设计有限公司
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目
1.1.2项目承办单位
海南中汇宏基时代广场投资有限公司
1.1.3项目地点
本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。
1.1.4项目用地性质和用途
主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。
1.1.5项目实施的意义
1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求。
在加强万宁市经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展；
2、符合万宁市经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。
建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；
3、项目区将形成以商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利、待遇；
4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，推动城市的可持续发展；
1.2项目申请报告的编制目的
为土地一级开发单位提供决策依据。
1.3项目编制依据
1、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》
2、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》
3、《万宁市国民经济和社会发展十一五规划纲要》
4、《万宁市城市总体规划（2005-2020）》
5、《城市规划编制办法》
6、《城市规划编制办法实施细则》
7、《城市用地分类与规划建设用地标准》
8、《万宁市日月湾旅游度假区总体规划》
9、万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的《开发建设日月湾地块项目框架协议书》
10、委托方相关规划要求
1.4项目概况
1.4.1项目内容
对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“七通”和地块内场地平整，达到土地作为旅游、商住综合用地可挂牌出让的条件。
1.4.2项目规模
本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为326.12公顷，包括度假居住用地28.57公顷，公共服务用地1.40公顷，酒店会所用地4.08公顷，村庄建设用地4.75公顷，房车露营地16.85公顷，公共绿地10.42公顷，防护绿地41.57公顷，道路用地11.38公顷，林地160.93公顷，农田20.52公顷，水域11.89公顷，沙滩13.78公顷。
1.4.3开发建设成本费用估算
项目建设总投资45077.54万元，全部由建设单位自筹解决。
1.5项目综合评价结论
项目建设符合《万宁市土地利用总体规划》、《万宁市城市总体规划》内容，适应万宁市社会与经济发展的形势，为万宁市经济发展提供一个良好的基础设施条件。
项目的建设将推进地区经济发展，是促进旅游、服务业发展从而带动经济结构转型升级的需要，也是加强生态环境保护的需要，可以实现地区经济、社会双重效益。
因此项目的建设对万宁市社会与经济的发展意义重大。
项目总体方案设计合理，投资规模适宜，本项目建设是可行的。
为此建议有关部门给予大力支持，促成项目早日建设，早日发挥作用。
1.6建议
1、项目主要风险来自工程风险和管理风险，承办单位应加强管理力度，积极推行先进的管理办法，争取通过有效的管理避免风险。
2、承办单位要组建一支精干、高效、专业、配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥。
3、台风、雨季影响及其它不可抗拒的因素可能会导致工程工期延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工，以防水土流失。
4、城市道路路面结构设计还有要考虑原地面承载力，建议在施工实施前钻孔取土分析土质，对本报告初步拟定路面结构，再进行校核计算，最终决定路基处理的方案。
5、建议使用商品水泥混凝土，尽量不在现场设拌合站，减少对城区环境的影响。
第二章项目的界定与现状描述
2.1宗地法律关系
1、宗地性质及基本情况
万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目位于万宁市日月湾旅游景区内，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。
2、宗地实际用途与规划用途
在总规划面积326.12公顷中，建设用地114.25公顷，非建设用地211.87公顷。
宗地规划用途为住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游用地。
现状土地构成表
用地性质
面积（公顷）
比例
水域
6.9
2.12%
道路用地
6.95
2.13%
建设用地
10.35
3.17%
耕地
32.67
10.02%
林地
64.12
19.66%
园地
125.64
38.53%
青皮林
66.97
20.54%
沙滩
12.52
3.84%
总规划面积
326.12
规划用地表
建设用地
用地性质
用地代码
用地面积（h㎡）
用地比例（%）
容积率
建筑面积（㎡）
备注
度假居住用地
R1
28.57
25.00%
0.3
85698.60
公共服务用地
C2
1.40
1.22%
0.6
8374.80
酒店会所用地
C25
4.08
3.57%
0.4
16324.80
小镇房车营地
3.66
3.20%
配套相应公共服务设施
滨海房车营地及配套设施用地
13.19
11.54%
0.1
13185.3
公共绿地
G1
10.42
9.12%
防护绿地
G2
41.57
36.38%
道路用地
S1
11.38
9.96%
合计
114.26
100.00%
136768.80
不含防护绿地的建设用地为72.69公顷
非建设用地
村庄建设用地
E6
4.75
2.24%
0.8
38026.4
林地
E4
160.93
75.96%
农田
E2
20.52
9.69%
水域
E1
11.89
5.61%
沙滩
13.78
6.50%
合计
211.87
100.00%
38026.4
总用地
326.13
0.05
161609.90
2.2项目的自然条件与区位
1、项目土地的自然特征
整体地形为中部村庄、耕地及东部沿海较为平缓，西部和西北部是山地、丘陵地形。
海湾沿岸靠山面海，地形呈北高南低之势，多为丘陵山地，植被茂密，临海平原上分布着世界稀有的青皮林。
三面环山，一面临海，资源组合十分优越，集山地、平原、海域、自然保护区、河流、沙滩和礁石为一体，蕴含了珍贵的生态资源与重要生态价值，具有得天独厚的自然旅游资源优势。
2、项目的区位特征
项目所在地是万宁市，位于东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。
位于海南省东北部，距省会海口市约160公里，距三亚市约100公里，距兴隆约14公里。
处于海南两大旅游核心城市的中间，拥有17km纯白沙滩线。
东环铁路与东线高速公路将规划区划分成三个区块，旅游资源十分独特，并已初步建成富有特色的文化景观旅游区。
2.3地上建筑物状况
该项目用地范围内用地主要以耕地、园地、林地和青皮林保护区为主，占总用地的88.74%。
2.4宗地环境
1、自然环境
（1）地理环境：
万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。
南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。
（2）土地人口：
万宁市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里,海域面积2550平方公里。
在土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各占四分之一。
全市总人口55.45万人,其中汉族47.61万人,黎苗等18个少数民族7.84万人；行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。
万宁市人民政府驻地为万城镇。
（3）气候条件：
万宁市属热带季风气候，主要特征表现为：
一是气候温和、温差小、积温高。
年平均气温24℃，最冷月平均气温18.7℃,最热月平均28.5℃；全年无霜冻,气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。
2、社会经济环境
万宁市具有区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，未来五年将努力把万宁建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。
3、生态环境
万宁市坚持生态立市，打造优美生态环境，积极开展环保专项行动。
万宁市大力发展绿色经济，积极搞活生态农业、发展生态旅游，发展节约型和环境友好型的园区经济。
日前万宁凭借在绿色经济、生态建设、环境整治、循环经济等方面的突出成绩。
4、市政基础设施状况
（1）交通现状
万宁市水陆交通方便，海南东线高速公路横贯全境，全市境内国道2条共160公里，市（县）道14条共179公里，乡道239条共861公里，行政村通达率达100％。
此外还有大小港口8个，较大的有万州港和乌场港，与我国东南沿海港口航线相连，水陆运输都十分方便。
（2）市政设施现状
自来水：
万州水厂日供水能力10万吨，已投入生产，且万城至港北、长丰等地供水主管网铺设已基本完成，并将投入使用。
天然气：
无天然气管道，主要燃料为液化气。
电力充足：
我市电网已并入海南省网，全市电网覆盖率已达98%以上，供电设备先进，市内现有110KV变电站2座，35KV变电站6座，2002年全市实用电量为1.3亿千瓦时。
同时，农村电网全面改造，实现同网同价。
投资者在我市创办项目，所用电量都将得到满足且价格便宜。
通讯便捷：
万宁邮电通讯设施先进，程控电话可直拨国内1000多个城市县和世界上180多个国家和地区。
有线电视：
由万宁市有线电视提供。
2.5宗地开发目标
本项一级开发完成后应达到：
用地范围内的“七通”（供水通、排水通、路通、电通、网络通、有线电视通、电话通）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。
第三章项目背景及必要性
3.1项目提出的背景
浙江中汇控股集团公司与万宁市人民政府签订的框架开发协议书，授权我公司开发本项目。
3.1.1万宁市社会与经济发展概况
本项目位于万宁市的日月湾景区。
2010年以来，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻落实中央和省委省政府的决策部署，抓住国际旅游岛建设上升为国家战略，主动承接发达地区产业转移和扩张，着力调整经济结构和转变发展方式，全市经济呈现出运行速度加快，运行质量提高，结构调整优化，经济实力增强，居民收益提升的良好态势。
3.1.2万宁市旅游资源条件分析
1、旅游资源类型齐全，开发价值较高
万宁市山青水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。
有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。
这些旅游资源，都具有较高的开发价值。
目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭；已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、南燕湾、日月湾和春园湾、兴隆热带花果园。
这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。
由此可见，万宁市人文旅游资源较多，自然旅游资源也不少。
社会人文资源保存状态好，自然旅游资源大多保持原生态，开发潜力较大。
从旅游资源自身价值，包括人文与自然资源观赏价值的愉悦度、奇特度、完整度，科学价值的考察和普及，文化价值的人文考察；养生康体、民俗探奇方面进行评价，万宁旅游资源价值都是较高的。
2、旅游资源存在条件良好
从旅游资源存在条件，包括旅游区规模、容量、种类要素、组合条件和资源聚集度方面来说，万宁旅游资源条件良好。
3、优质旅游资源可开发性强
有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉。
2005-2010年海南接待国内外游客数量表
海南省
国内游客（万人次）
比例
海外游客（万人次）
比例
2005
1473.28
97.15%
43.19
2.85%
2006
1543.33
96.16%
61.7
3.84%
2007
1770.2
95.92%
75.31
4.08%
2008
1962.03
95.24%
97.97
4.76%
2009
2195.18
97.55%
55.15
2.45%
2010
2521.03
97.44%
66.31
2.56%
2005-2010年海南省旅游接待过夜人数及旅游总收入
年份
过夜人数（万人次）
旅游总收入（亿元）
2005
1516.47
125.05
2006
1605.02
141.43
2007
1845.51
171.37
2008
2060.00
192.53
2009
2250.33
211.72
2010
2587.34
257.63
3.1.3日月湾杨梅地块旅游区现状分析
1、类型齐全，资源丰富
日月湾杨梅地块组合了地文景观、海域风光、生物景观等旅游资源。
类型齐全，资源丰富。
2、自然状态，有利开发
日月湾杨梅地块自然旅游资源基本上尚未开发，大部分仍处在原始自然状态，有利于统一规划，分期开发，但人文旅游资源亟待加强保护。
3.2开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义
“十一五”期间，我国已进入全方位宽领域的对外开放阶段，随着“9+2”泛珠三角区域经济合作和“双大互动”计划的启动，海南与发达地区的经济合作进一步加强，为万宁市的持续快速健康发展提供了难得的历史性机遇。
“十二五”期间，建设海南国际旅游岛提到了国家发展战略地位，不仅有利于提高海南旅游业的国际化程度，推动海南旅游业的升级，同时通过建立以旅游为龙头的现代服务业，也将促进海南社会经济的全面快速发展。
海南地处热带、亚热带之间，四季如春，气候温和，吸引了无数的国内外游客。
目前，海南旅游主要客源地人口超过3亿，国内中高端消费阶层已形成相当规模，其消费结构已发生明显变化，住房、汽车、旅游度假以及代表生产性服务业的旅游新业态等消费热点继续升温，消费需求更趋向多元化、个性化、品质化，使得旅游目的地及其旅游企业靠单一产品、同质化产品已经不能满足现实的市场需求。
如何及时向旅游消费者提供快捷、方便、灵活、个性、健康、舒适、特色的产品也随即成为旅游景区的重要发展方向。
进入新世纪以来，生态绿色旅游在我国悄然兴起，生态旅游深受游客的喜爱并加速发展，绿色旅游已经成为现代生活的新潮流，由于旅游对旅游景区经济发展具有极大的带动作用，是区域经济发展的新的增长点，对调整经济结构加快传统农业向现代农业迈进，增加景区区域农民收入，扩大农民就业，提升农村生活质量，促进社会主义新农村建设等方面将会发挥重要的作用。
随着城镇化加快，城镇人口快速增长，人们的工作压力加大，特别是环境的问题，唤起人们回归大自然的渴望，向往远离城市的原生态的风景旅游区。
日月湾杨梅地块旅游景区建设正是针对国内外的旅游发展趋势打造一处新的生态旅游区。
居民和游客是融合发展的群体，而不是分开或隔离的关系。
游客去到旅游目的地，想看的不仅仅是当地风景，更多地想体验有差异化的当地的人文环境，包括当地老百姓的生活、文化、风土人情。
因此旅游风情小镇的发展，特殊旅游村落的发展，都是很好地改善居民和游客关系的措施，同时也可以直接让当地老百姓受益。
一个地方的旅游区开发，将增加当地居民收入和就业几率。
这样才能让当地民众真切感受到项目建设带来的好处。
2010年10月30日，在中国（海南）改革发展研究院主办的中国“十二五”改革国际论坛上，政府提出海南将以保障和改善民生为基本出发点，推进富民强岛，调整收入分配，解决就业等。
海南国际旅游岛的建设，通过开发建设生态绿色风景区可以带动地方经济发展，更好地为游客提供更多元的文化和消费体验。
因此，日月湾杨梅地块旅游景区的建设，在海南“十二五”期间将具重要意义。
3.3项目建设的必要性
3.3.1适应万宁市“十二五”发展规划要求
根据万宁区位优势、自然资源丰富和水陆交通便利条件，努力把万宁建设成为海南新兴工业市、旅游度假新热点和海南热带高效农业基地，为构建人与自然和谐的社会迈出新的步伐。
其中，本项目的开发建设符合万宁市未来发展基本精神，并成为“十二五”期间重点项目之一。
3.3.2适应《万宁市旅游发展总体规划》要求
海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量的客源创造外部的良好条件在这种大背景之下，作为中国惟一的热带海岛旅游目的地，海南旅游市场的前景十分光明，同时也将为万宁市带来大批量的客源创造外部的良好条件。
万宁市城市总体规划（2005—2020）摘抄：
1、日月湾杨梅地块于石梅湾旅游度假区、日月湾旅游区旅游黄金海岸带的中间位置。
2、旅游发展总体目标：
以现有景区、景点为依托，根据市场的需求，逐步开发新的景区，开展新的旅游项目，突出特色、
3、统筹规划、系统开发、分期实施，把万宁市建设成为集观光旅游、休闲度假、康乐疗养、会议展览于一体的旅游胜地。
4、大兴隆旅游区——规划范围包括7个旅游区：
兴隆温泉旅游城、太阳河、日月湾、南燕湾、石梅湾、神州半岛、大洲岛。
5、以温泉疗养、美食娱乐、度假休闲、观光科普、旅游探险、海上运动等项目为主。
开展更多的有民族特色的公共活动，
6、强化游乐功能，满足国际游客、高消费的国内游客和主流国内游客的需求。
3.3.3适应国际旅游岛规划要求
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》和发改委审批的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学确定了国际旅游岛建设的6大功能组团。
重点发展文化娱乐、会议展览、商业餐饮、高尔夫休闲、金融保险、教育培训、房地产等现代服务业和汽车制造、生物制药、食品加工、高新技术等产业。
本项目的开发可为国际旅游岛建设加砖添瓦，助一臂之力。
结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游风景配套设施类产品有非常好的市场前景，不但与日月湾景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补日月湾景区旅游配套市政设施的空缺，服务于日月湾景区的开发等。
第四章建设地点及建设条件
4.1项目建设地点
本项目位于万宁市日月湾景区，东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。
南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。
4.2自然条件
4.2.1地形地貌
日月湾杨梅地块景区三面环山，最高处海拔80m左右。
规划区绝大部分土地坡度在25%以下，中部用地较为平缓，三面具有明显的山地特征。
规划区北部坡向主要向用地中部盆地，南部则向南海方向为主。
4.2.2地质土壤
土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光、热、水等条件优越，十分适宜种植热带作物、冬季瓜菜和发展牧业。
4.2.3水文
万宁市海岸线长达109公里，有大小岛屿6个。
市内还有面积49平方公里的港北小海和面积为26平方公里的“老爷海”。
全市有4万亩内海水面适宜养殖，而目前实际海水养殖面积仅1.6万亩。
万宁市海区潮汐类型属不正规日潮混合潮型，以日潮为主，每月平均14天为日潮，11天为半日潮，其余为混合潮。
万宁市境内河流众多水源充足，集雨面积100平方公里以上的有太阳、龙滚、龙头、龙尾四条河流，还有单独出海的河流18条；有万宁、军田、加坦三个大水库，全市水库面积9万亩。
市内水渠纵横，工农业用水都可得到满足。
根据地下水样分析资料，按强透水土层进行腐蚀性评价：
地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性。
海水对混凝土结构有弱腐蚀性，在干湿交替条件下，对钢筋混凝土结构中的钢筋有强腐蚀性，对钢结构具有中等腐蚀性。
4.2.4自然植被
由于海南气候条件优越，土地土层厚，自然植被好。
4.2.5地震烈度
万宁市抗震设防烈度为6度。
4.3气象条件
万宁市气候属热带、亚热带季风气候，年平均气温为23.7℃，1月份平均气温17.2℃，7月份平均气温为28.4℃，年日照2081小时，平均年降雨量1750mm，每年5—10月份为雨季，12月至翌年4月为旱季。
每年8—10月为台风季节，年平均台风影响2—3次。
由于气候温和，可不考虑防寒设施，但建筑设计应考虑采取自然通风及防止台风措施。
4.4基础设施及外部条件
（1）给排水
本项目主要用水有生活用水和绿化用水。
可接用石梅湾或是日月湾市政管网，本项目供水有保证。
本项目经一级开发，道路修建后采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。
（2）供电
本项目供电采用石梅湾或是日月湾市政供电。
项目所在经过一级开发后接通市政电缆，满足后续项目供电需求。
（3）通讯
本项目通讯可接用石梅湾或是日月湾的通讯网络以满足本项目的需要。
（4）交通
规划区位于万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区之间，目前已有石梅湾和日月湾的景观道路打通道本项目红线外。
（5）施工条件
本项目建设所需的砂、石、水泥等基建材料均为市场上常用材料，同时项目业主具有丰富的管理经验，施工单位拟通过招标方式择优确定，其技术力量有保障，项目施工条件良好。
（6）协作条件
本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。
第五章市场分析
5.1总体宏观经济分析
中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到仅次于美国，居世界第二位。
中国的零售业也在两位数的增长，与l2年前相比，翻了四倍多。
这样的发展速度将会在短期到中期内继续存在。
与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。
这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平。
排除无法预计的政治因素或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。
同时中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。
受全国宏观经济良势发展的影响，万宁市坚持以科学发展观统领全局，认真贯彻
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