新津农村土地承包经营权流转基准地价.docx
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新津农村土地承包经营权流转基准地价
新津县农村土地承包经营权流转基准地价
成果报告简本
项目单位：
新津县统筹城乡和农业林业局
编制单位：
四川大成房地产土地评估有限公司
编制时间：
二0一七年十二月
前言
随着新津县社会经济的迅速发展，建立完善的土地价格体系、农用地流转、土地整理、产权重划、土地置换、基本农田划分及工作等均需以农村土地经营权流转基准价格为依据，因此，开展农村土地经营权流转基准价格评估工作是社会经济发展的需要，也是促进耕地集约高效利用的必然要求。
开展农村土地经营权流转基准价格评估工作有利于建立农村土地承包经营权（农村土地经营权）流转价格的形成机制，能够及时科学地为土地流转双方提供土地流转参考价格，克服和杜绝土地流转交易价格过高或过低的不公平流转现象发生，减少或避免土地流转矛盾纠纷。
同时，为落实成都市农业委员会《关于印发<成都市农村土地经营权价格评估办法（试行）>和<成都市农村土地承包经营权退出价格评估办法（试行）>的通知》（成办发[2016]29号）精神，建立农村土地经营权基准地价体系，能及时科学的为土地流转双方提供土地流转参考价格，也是金融机构把控风险的重要基础。
定期公布农村土地经营权基准地价能够反映不同土地级别的土地价值，以维护土地所有者和土地使用者的合法权益，应制定新津县农村土地承包经营权基准地价。
第一章工作概述
第一节工作内容
一、工作范围
根据新津县统筹城乡和农业林业局的要求，本次土地定级与估价的对象确定为：
新津县成新蒲现代农业示范带和柳江万亩蔬菜产业园等农业种植区域和辐射区域中的耕地，总面积约为130平方公里。
包含新津县辖五津街道、普兴镇、金华镇、邓双镇、花桥镇、方兴镇、花源镇、文井乡、新平镇、兴义镇、永商镇、安西镇，10镇1乡1街道的部分区域（各镇、村明细详见下表1）。
表1新津县农村土地经营权流转基准地价包含各镇、村明细表
乡镇名称
社区（村）
五津街道
吴店社区、临江村、文武社区、平岗社区、古家社区
普兴镇
建华村、柳江村、山河社区、天鹅村、袁山社区、雷坡村、骑龙村、前锋村、顺河村、五峰村、养正村
金华镇
宝峰社区、五星村、回龙社区、清凉社区、红岩社区、白果村、岳店村、云峰村、砖桥村
邓双镇
邓公社区、文山村、新桥村、何店村、季河村、金龙村、罗山村、双河村、董河村
花桥镇
金桥社区、焦严村、黄桷树社区、筒车社区、蔡湾村、长春村、方井村、龚巷村、马王村
方兴镇
方兴社区、花碑社区、白鹤村、柏杨村、大安村
花源镇
花源社区、洪川村、柳河社区、梁筏村、白云村、杨柳村、长乐村、串头村、东华村、共和村、官林村
文井乡
张场社区、大明村、李柏村、玉龙村
新平镇
太平场社区、万街社区、董大桥村、龙马村、狮子村、双石村、宝墩村、仙鹤村、迎先村
兴义镇
兴场社区、波尔社区、岷江村、纪碾社区、广滩村、三合村、先寺村、田渡村、万和村、杨牌村、余石村、张河村
永商镇
永兴社区、车灌社区、烽火社区、望江社区、宝桥村、九莲村、梨花村、七星村、商隆村
安西镇
安西社区、月花社区、永丰村、新漕村、蔡梗村
二、工作内容
评估新津县内的农村土地承包经营权流转基准地价水平，具体包括：
1、根据土壤、地形、水源、经营模式、中心城市影响度、道路通达度、产业化农业条件的均一性及差异性，划分土地级别。
2、在划分土地级别的基础上，评定农村土地承包经营权流转基准地价。
农村土地承包经营权流转基准地价根据年限要求分为1年期、10年期、30年期三种类型。
3、根据当地的实际情况，结合区域因素及个别因素（如区位条件、交通条件、地貌条件、经营模式、产业化农业条件等），编制符合实际的基准地价修正体系，主要包括基准地价修正因素说明表、基准地价修正系数表。
第二节工作依据与技术路线
一、工作依据
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）；
4、《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
5、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；
6、《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）；
7、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）；
8、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》（2012年修正本）。
（二）相关文件
1、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；
2、中共中央办公厅、国务院办公厅《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发[2014]61号）；
3、国务院办公厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发[2014]71号）；
4、《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产抵押贷款试点的指导意见》（国发[2015]45号）；
5、《农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法》；
6、中共成都市委办公厅成都市人民政府办公厅关于印发《成都市土地承包经营权流转管理试验方案》等7项改革试验方案的通知（成委厅[2015]1号）；
7、成都市农业委员会关于印发《成都市新津县农村土地承包经营权登记管理办法》等三个办法的通知（成办发[2015]39号）；
8、成都市金融工作办公室成都市农业委员会关于印发《成都市农村土地经营权抵押融资管理办法》和《成都市农村土地经营权抵押登记实施细则》的通知（成金发[2015]76号）；
9、《成都市农业委员会关于印发<成都市农村土地经营权价格评估办法（试行）>和<成都市农村土地承包经营权退出价格评估办法（试行）>的通知》（成农办[2016]29号）。
（三）参考技术规范与标准
1、《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）；
2、《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）；
3、《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）；
4、《成都市农村土地经营权价格评估技术导则（试行）》。
（四）其它
1、《成都市新津县城市总体规划（2014－2020）》；
2、新津县城镇体系总体规划；
3、新津县相关单位提供的基础资料。
二、技术路线
针对农村土地承包经营权土地定级与评估的性质，为了较好地揭示新津县农村土地承包经营权发展的内在动态变化规律，结合新津县各乡镇村的实际情况，采用因素法定级与基准地价评估相结合的技术路线。
（一）土地定级技术路线
为使土地级别划分结果能够全面地反映新津县农村土地承包经营权的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面显示土地质量，根据新津县总体规划、市域内部特点和区位特性，技术路线确定为修正法定级。
选择土地区位条件、耕作便利条件、土地利用现状、其他因素等在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素，用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法对备选修正因素进行筛选和补充，初步选择修正因素，重点考虑经济条件、区位条件对级别的影响；并在全面开展工作之前，选择1-2个试点村镇进行试评，根据试评结果确定修正因素。
（二）基准地价评估技术路线
农用地基准地价评估有以下三条技术路线：
1、样点地价平均法：
在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价；
2、定级指数模型法：
在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场较易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价；
3、基准地块评估法：
通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
本次在农用地基准地价评估中，根据本地农用地市场状况、基础资料及技术条件，采用样点地价平均法这条技术路线进行评估。
第二章项目成果及应用
第一节定级成果
根据土地利用总体规划、城乡产业发展规划，选择对农村土地承包经营权使用价值与价值影响较大的因素，如自然因素、区域条件、社会因素等，分析各因素在不同区域的分布规律，按照各因素的均一性和差异性，划分出土地位置相连且区域条件基本一致的区域（即土地级别）。
本次工作根据《农用地定级规程》及《关于印发<成都市农村土地经营权价格评估办法（试行）>和<成都市农村土地承包经营权退出价格评估办法（试行）>的通知》（成农办[2016]29号），我们对新津县农村土地承包经营权划分出了三个土地级别，形成了《成都市新津县农村土地承包经营权土地级别及基准地价图》。
具体明细见表2。
表2新津县农村土地承包经营权土地级别划分一览表
土地级别
乡镇名称
社区（村）
一级
五津街道
吴店社区、临江村、文武社区
普兴镇
山河社区、柳江村
金华镇
岳店村、白果村
邓双镇
何店村、新桥村、季河村
花桥镇
金桥社区、黄桷树社区、筒车社区、蔡湾村、长春村、方井村、龚巷村、马王村
花源镇
花源社区、洪川村、杨柳村、长乐村、串头村、东华村、共和村、官林村
新平镇
太平场社区、万街社区、董大桥村、龙马村、狮子村、仙鹤村、迎先村
永商镇
望江村、车灌社区（坝区）
二级
普兴镇
袁山社区、建华村、天鹅村、雷坡村、骑龙村、前锋村、顺河村、五峰村、养正村
金华镇
宝峰社区、回龙社区、清凉社区、红岩社区、五星村、云峰村、砖桥村
花桥镇
焦严村
方兴镇
方兴社区、花碑社区、白鹤村、柏杨村、大安村
花源镇
梁筏村
文井乡
张场社区、大明村、李柏村、玉龙村
新平镇
双石村、宝墩村
兴义镇
先寺村、万和村、兴场社区、波尔社区、纪碾社区、岷江村、广滩村、三合村、田渡村、杨牌村、余石村、张河村
安西镇
安西社区、月花社区、永丰村、新漕村、蔡梗村
三级
邓双镇
文山村、金龙村、罗山村
永商镇
永兴社区、车灌社区（丘区）、烽火社区、宝桥村、九莲村、梨花村、七星村、商隆村
不参评区域
新津县城市、场镇建成规划区、工业园区等耕地限制区
备注：
土地级别分布明细详见《成都市新津县农村土地承包经营权土地级别及基准地价图》。
第二节基准地价成果
参照《农用地估价规程》、《成都市农村土地经营权价格评估技术导则（试行）》所规定的程序、原则、方法，评估出各区域内农村土地承包经营权的平均价格，是对农村土地承包经营权价值的评定。
本轮基准地价成果，是在土地级别划分的基础上，分别测评出1年期、10年期、30年期农村土地承包经营权基准地价。
基准地价详见表3。
表3-1新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（1年）
土地级别
1年期
元/平方米
元/亩
一级
2.10
1400
二级
1.80
1200
三级
1.20
800
表3-2新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（10年）
土地级别
10年期
元/平方米
元/亩
一级
18.68
12453
二级
16.01
10673
三级
10.68
7120
表3-3新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（30年）
土地级别
30年期
元/平方米
元/亩
一级
43.96
29307
二级
37.68
25120
三级
25.12
16747
基准地价定义：
1、基准日：
2017年1月1日；
2、用地类型：
旱地、水田、水浇地；
3、耕作制度:
水田、水浇地（水稻-小麦，一年两熟）；
4、土地权利年限：
1年期、10年期和30年期；
5、土地权利：
农村土地承包经营权价格；
6、农田基本设施状况：
按照各级别的农田基本设施的平均状况确定。
备注：
城市、场镇建设规划区因规划调整变为耕地后，土地级别与地价参照邻近地区最高土地级别与地价。
第三节成果应用建议
运用农村土地承包经营权流转基准地价成果，可以制订行之有效的地价管理政策，以促进社会主义新农村的建设。
主要表现在：
一、建立、健全地价体系
本轮基准地价成果为土地行政管理部门、土地所有权者和土地使用者提供了新津县农村土地承包经营权（旱地、水田、水浇地）的土地级别及基准地价水平，也为土地市场管理提供了简便易行的地价评估标准，为建立地价体系奠定了基础。
根据《农用地定级规程》（GB/T28405-2012），我们把新津县农村土地承包经营权（旱地、水田、水浇地）进行了三级分类。
为更有效地运用基准地价成果，充分发挥基准地价指导作用，建议新津县统筹城乡和农业林业局在地价管理方面适时建立以基准地价为指导，依据《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）三级分类，建立细分基准地价体系。
二、地价指导意义
农村土地承包经营权流转基准地价的制定为农村土地承包经营权交易提供了一个衡量标准，从而避免了交易价格的盲目性。
同时其地价修正体系的建立也为单宗地地价评估提供了技术平台，便于各部门、土地使用者能及时地了解其地价高低，为土地管理、利用提供基础数据。
同时，可为农民及金融机构提供抵押价值参考，合理控制信贷风险。
三、保护农民利益，为政府提供合理补偿标准
农村土地承包经营权流转基准地价的评估，反映了现有土地利用情况下土地的价值。
为政府统筹城乡发展，促进“三个集中”，优化土地资源配置作好基础工作，完善承包地退出机制，对农村土地承包经营权价格的标准制定，有效的保护农民的利益。
四、为土地规划建设服务
土地规划的核心是搞好镇域布局，合理利用土地。
基准地价成果是对镇域布局、合理用地的经济反映，它对土地规划有引导作用。
五、地价成果动态管理
基准地价成果的现势性很强，它是满足价格定义条件下某一时点（基准日）的价格。
其价格水平的高低既受社会经济综合发展水平的影响，也受国家宏观经济政策的制约。
由于社会经济发展水平和国家宏观经济运行状态在不同的时期具有不同的表现形式和表现结果，从而决定了土地价格处在不断变化过程中，或升或降，长期保持不变的机率相当小。
为便于基准地价在土地管理中的有效使用，建议加强对基准地价成果的动态管理，即在加强现有地价动态监测维护工作基础上，结合《关于印发<成都市农村土地经营权价格评估办法（试行）>和<成都市农村土地承包经营权退出价格评估办法（试行）>的通知》（成农办[2016]29号）精神，加强对标定地价体系的维护，可通过对该体系的维护对新津县地价变化较大的区域，及时进行调整，适时更新，并根据基准地价调整成果，制订相应的地价管理政策。
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