地房地产市场调研报告Word下载.docx

地房地产市场调研报告Word下载.docx

《地房地产市场调研报告Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地房地产市场调研报告Word下载.docx（7页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。

德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业,并取得了良好的经济效益。

新的世纪,济南市按照”实现新跨越,建设新泉城”的总体目标要求,积极扩大对外开放,进行深化市场取向改革,大力推进经济结构调整,不断拓展城市发展空间。

今后一个时期,济南市按照”新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路,将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区,以济南为中心的”半日经济圈”、”一日经济圈”正在形成,新的城市规划建设已全面展开。

。

新一轮的城市建设,一系列重点工程的实施,将为外商提供巨大的商机。

二、济南社会经济背景分析

一）济南经济实力进一步增强。

初步核算,实现地区生产总值1618.9亿元,增长15.6%。

第一产业增加值118.7亿元,增长7.8%;

第二产业增加值742.4亿元,增长19.8%;

第三产业增加值757.8亿元,增长13.0%。

人均生产总值27610元（按现行汇率折算为3338.6美元）,可比增长14.1%。

二）经济运行质量提高。

全市社会劳动生产率45158元/人,增长14.6%（劳动生产率按就业人口计算）。

各项税收总额206.8亿元,增长18.8%,高于GDP增幅3.2个百分点，占生产总值比重12.77%,提高0.02个百分点。

财政收入明显增加。

全市境内财政总收入377.8亿元,增长18.9%,其中地方财政一般预算收入89.04亿元,可比增长20.9%。

文档仅供参考

三）经济结构调整有新进展。

三次产业比例由上年末的7.6:

44.6:

47.8变化为7.3:

45.9:

46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。

非公有制经济实现增加值604.3亿元，增长19.6%,占GDP勺比重37.3%,提高1.

9个百分点;

固定资产投资率40.2%,提高3.2个百分点;

经济外向度15.6%,提高3.4个百分点;

规模以上工业高新技术产业比重28%,提高2个百

分点。

四）现代服务业发展迅速。

全年现代服务业实现增加值299.5亿

元,增长13.5%,在第三产业增加值中所占比重为39.5%。

旅游业增势良

好。

泉水持续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展,全年共接待国内外旅游人数1217.9万人次,增长27.6%,其中接待境外游客10.7万人次,增长59.3%;

旅游总收入94.1亿元,增长30.7%,其中国际旅游创汇3698万美元,增长54.3%。

商务服务业方兴未艾。

商务服务业营业收入75.0亿元,增

长15.0%,其中举办展会70场,营业收入0.65亿元,增长16.1%。

五）居民消费价格小幅攀升。

居民消费价格总水平比上年上升2.

5%,其中食品类、烟酒及用品类、居住、医疗保健及个人用品类、衣着类,

分别上涨7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%;

家庭设备用品及维修服务、交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降2.7%、2.4%和0.3%;

工业品出厂价格上升6.7%,原材料、燃料、动力购进价格上升16.4%。

六）济南向区域中心城市转变。

当前济南市现代服务业勺比重大

约占GDP勺25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国

际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP勺86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP勺90%以上,现

代服务业的比重占60%以上。

济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。

在广东社科院的中国城市竞争力评估中,济南的城市竞争力指数全国排名12名,成为中国经济版图中的重要城市。

三、济南市房地产市场研判

一）房地产市场分析

1、房地产投资

在国家实施宏观调控政策的新形势下,济南房地产市场运行情况良好,房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势,整个房地产市场充满生机和活力,为城市建设和经济社会可持续发展做出了积极贡献。

房地产业较快发展。

全年房地产开发投资110.2亿元,增长22.7%。

其中住宅投资完成87.1亿元,增长17.5%,占房地产开发完成投资的79.0%。

商品房屋竣工面积275.4万平方米,下降6.8%,其中住宅竣工面积246.3万平方米,下降3.1%。

2、房地产转让持续快速增长

济南市各类房地产转让持续快速增长。

其中,转让件数33322件,同比增长37.0%,增幅与上年基本持平;

转让面积433.40万平方米,增长34.6%,增幅比上年提高7.8百分点;

转让金额93.83亿元,增长76.0%,增幅比上年提高53.9个百分点。

3、商品房市场运行情况

（一）商品房

济南市商品房（含住房、非住房）全年销售13504件,同比增长47.7%,增幅同比提高4.9百分点;

销售面积187.30万平方米,增长60.6%,提高44.3个百分点;

销售金额50.94亿元,增长86.1%,提高60.7个百分点。

全市商品房平均销售价格为2720元/平方米,同比增长15.9%,提高8个百分点。

其中,非住宅商品房（含办公和商业用房）销售价格为4969元/平方米,增长36.4%,提高24.6个百分点。

（二）商品住房

1、基本情况

济南市商品房住房销售13069件,同比增长47.1%,增幅比上年回落2.5个百分点;

销售面积175.89万平方米,增长60.6%,提高26.7个百分点;

销售金额45.27亿元,增长82.6%,提高25.9个百分点。

2、价格增幅下降

济南市商品住房平均销售价格为2574元/平方米,增长13.7%,增幅回落3.3个百分点。

其中,上半年为2608元/平方米,增长19.2%,提高1个百分点。

因受宏观调控影响,自6月份起,商品住房价格上涨势头得到有效遏制,增长速度明显放缓,下半年的平均价格为2538元/平方米,同比增长9.4%,增幅比上半年回落了9.8个百分点,比去年同期回落6.8个百分点。

图2中两条趋势线（累计平均价格线,下同）的距离自6月份起逐渐缩小,说明济南市商品住房价格增长幅度总体上呈逐渐回落、平稳下降态势。

3、高价位、大户型住房销量快速增长

济南市商品住房1500—元/平方米价位的销量最高,这种状况与去年相同。

可是,1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长,该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。

相反,3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。

其中,3500—4000和4000—4500

元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。

商品住房不同价位销售件数对比

在高价位住房销量快速增长的同时,大户型住房的销量也呈快速增长态势。

全年130平方米以上的大户型共计销售4947件,同比增长102.5%;

所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。

其中130—150平方米的销量增长最快,为上年同期的2.3倍。

4、高层住房销量一路走高

济南市高层、小高层住房全年销售5823件,同比增长96.8%,增幅高于多层住房74.5个百分点。

特别是高层住房的销量同比增长3.7倍,与我市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增长密切相关。

由此可见,一方面,随着人民生活水平的不断提高,高层住房正快速得到中高收入群体的认同;

另一方面,正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长,促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。

二）二手房市场运行情况

（一）二手房

济南市二手房（含住房、非住房）销售14701件,同比增长35.8%,增幅同比提高11个百分点;

销售面积152.26万平方米,增长25.6%,提高7.4个百分点;

销售金额33.21亿元,增长54.0%,提高26.5个百分点。

全市二手房平均销售价格为2181元/平方米,同比增长22.7%,提高14.9个百分点。

其中,二手非住宅用房（含办公和商业用房）销售价格为3205元/平方米,同比增长66.3%。

（二）二手住房

1、基本情况

济南市二手住房全年销售14211件,同比增长39.4%,增幅比上年提高14.5个百分点;

销售面积125.08万平方米,增长42.2%,提高36.2个百分点;

销售金额24.50亿元,增长61.7%,提高32.1个百分点。

2、价格增长减速

济南市二手住房平均销售价格为1959元/平方米,同比增长13.8%,增幅比上年回落8.5个百分点。

其中,上半年为1785元/平方米,同比增长8.6%,增幅比上半年回落9.3个百分点;

下半年2160元/平方米,同比增长20.1%,增幅比同期回落6.6个百分点。

从图6中的两条趋势线走势上我们能够观察到,自4月份起,二手住房价格的高增长态势明显减速。

从而证明,宏观调控在我市二手住房市场上显效比商品住房提前了两个月。

3、主力价位上升

济南市二手住房主力价位是1500—和—2500元/平方米,销售件数分别是3950和4185件,占二手住房销售总件数的57.2%,比上年的主力价位1000—1500和1500—元/平方米上升一档。

同时,二手住房价位在—2500元/平方米以上的销售件数出现成倍增长态势,其中3000—3500元/平方米的同比增长4.5倍。

可是,1500元/平方米以下的二手住房销量却在出现了负增长。

其主要原因,一是愿意和有能力购买好房子的人比以前多了;

二是宏观调控条件下,前期房地产市场上因投资、投机需求而购买的各类住房陆续上市,使”新二手房”和”次新二手房”房源增多;

三是因为市场上各类住房的价格全面看涨,以至较低价位的二手房供应量急剧减少。

当前,10万以下的二手房在济南市区已难觅踪影。

4、中小户型优势依旧

在济南市二手住房销售中,130平方米以下的中小户型共销售12

938件,占二手住房销售总量的91%,优势依旧。

其中,主力户型与上年基本一致,依然保持在90平方米以下,共计9812件,占二手住房销售总量的

69%。

5、已购公房销售情况

济南市已购公房共销售5366件,同比增长42.2%;

销售面积35.36万平方米,增长50.3%;

销售金额7.57亿元,增长100.8%;

平均销售价格2141元/平方米,增长33.6%,以上三项指标的增长速度均高于一般二手住房。

另外,已购公房销售件数占全市二手住房销售的比重为39%,比上年

略有增长。

在已购公房中,省直房全年共销售376件,销售面积2.74万平方米,销售金额0.63亿元;

平均销售价格2283元/平方米（因销售数量少而采用精确数值计算）,同比增长11.8%。

虽然其价格增幅较低,但平均销售价格却在二手住房中最高。

到底,济南市省直已购公房上市已满13个月,其销售件数也由

12月上市之初的10件增长到当前的平均每月31件,但毕竟数量太少、比重太小,其上市渠道不畅的状况仍未好转。