房地产建设项目管理手册Word格式文档下载.docx

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1人

资料员

暖通工程师

土建工程师

第4条项目部组织架构的调整办法

第4.1条在8万m2基础上每增加5万m2增加土建工程师1人，电气、暖通、资料不增加；

项目达20万m2以上时或新增临近项目面积在10万m2以上时，电气、暖通工程师增加1人，资料员增加挂靠1人。

第4.2条厂区等以安装为主的建设项目不宜使用本办法，需另行后确定。

第4.3条后期景观施工过程中，公司景观工程师应协助项目部进行苗木等选定、验收和栽植工作。

第5条各岗位职责与任职要求

1、项目经理：

单位

廊坊市宏泰集团城区房地产公司

职位

部门

项目部

直接主管

总经理

间接主管

－

直接下属

项目工程师

任

职

条

件

1、学历：

大学本科（专科）；

2、经验：

5年（7年）以上工作经历，其中，施工单位3年、房地产2年以及以上工作经历，同职2年以上工作经历；

3、专业知识：

土建为主、水、暖、电专业知识；

4、相关知识和能力：

⑴、国家有关政策、法律法规，地方相关规定；

⑵、项目管理知识；

⑶、造价知识；

⑷、公司内控流程；

⑸、人际交往能力；

⑹、熟练使用常用办公软件和prject软件、cad软件；

5、职称：

中级。

位

目

的

根据公司下达目标，结合项目特点编制项目控管方案和资金使用计划，包括：

质量、进度、成本的控管；

安全防护的落实；

合同、信息的管理以保证项目计划目标完成。

组织团队建设，调动项目成员和监理成员的主动性、能动性，保证施工以及配套设施完善并积极协助前期部门、物业部门做好施工准备和后期售后服务，积极创建公司品牌项目。

以合同为依据，做好内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维护公司利益。

职责范围

标准

资源支持

一

全程控管以及施工准备

1、根据公司要求制定全程控管进度计划

统一模板

前期、总工办、造价、规划

2、合理划分标段，制定现场平面布置和控管方案

满足公司目标和施工优化需要

前期部

3、组织现场围场和三通一平

按照文明工地标准；

时间符合全程计划

前期、总工办

4、参与施工单位评选、合同签订；

组织能力考核

满足施工要求

5、项目团队组队

人员分工合理；

符合第二章规定

6、组织现场勘查，绘制地上地下管线路由图

路由清晰，满足外网设计和保护要求

7、组织现场、高程、控制桩复测、移交

管线改道时间满足全程计划；

书面纪录

前期

二

开工手续办理

1、组织桩基开工手续办理计划会并跟催

满足全程计划

2、组织上部结构开工手续办理计划会并跟催

三

质

量

管

理

1、审核施工组织设计、监理规划和细则

符合流程

总工办、造价

2、组织图纸自审、会审

3、组织分部工程验收

总工办、物业

4、组织项目部、监理学习规定、流程

满足控管需要

5、负责分管栋号分项验收

6、组织质量控制点专项施工方案制定和审批

业主投诉热点和施工难点项目方案合理、可行

7、组织周、月监理例会、专题会议

会议纪要明确达到反索赔和顺利施工要求

8、组织分户验收

满足质检部门要求

9、组织解决图纸遗留问题

总工办

10、组织质量联查和质量事故处理

11、组织施工样板、材料样品的落实

符合设计要求和施工要求

采购、总工办

12、组织竣工预验收和竣工验收

满足国家规定程序和全程计划；

整改二次验收

四

进

度

1、组织进场会议和首次监理例会

管理程序、规定、通讯书面交底；

现场勘察满足时间计划

2、督导现场施工准备的落实、审核开工令、组织首次现场检查

符合规定

3、督导、审核施工总平图、进度计划，必要时向总经理汇报

符合控管和规定要求

4、组织检查施工单位劳务、材料、机械动态，掌握真实状况

符合规定并进行纪录

5、组织解决招标文件中遗留的问题

做法、选材明确并符合规定

总工办、造价部

6、组织甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、交底以及成品保护

采购

7、督导施工单位自购材料的认价，分包计划实施

8、组织材料样品和半成品样板的选择、确定

9、主体完成后装修进行前，组织、审批装修阶段总进度计划，必要时汇报总经理

10、组织周月监理理会、进度专题会议

11、对进度滞后已达14天的单位，组织进度专题会议，制定保工期措施

12、审批工期延期申请并请示总经理

13、组织竣工前剩余工作量施工会议并责任到人

14、外网施工时，组织各单位工作面、进度协调会

五

投

资

1、审核、签发变更、洽商

2、验收已完工程量，进行形象统计

造价

3、签署付款凭证并进行纪录

4、组织施工组织设计经济性审核

造价、总工办

5、组织审批索赔和反索赔文件并汇报总经理

书面证据齐全；

审批符合实际

六

合同管理

组织各条款合同节点检查、计量

书面纪录并有效签字

七

信

息

1、民工工资支付控制

2、组织施工单位施组外施工技术措施纪录

详细且与实际相符

3、组织纪录施工进度、质量、参建单位动态

4、收集材料价格信息和分包价格信息

——

5、组织做好工程档案的收集、整理、归档工作

6、组织做好内外部关系反馈信息的共享工作

八

关

系

协

调

1、组织协调甲方与施工单位关系

工程施工有序进行；

维护公司形象、信誉

2、组织协调甲方、施工方、监理方三方关系

3、组织协调总包方和分包方关系

4、协调甲方与周边单位、住户的关系

5、协调与政府监管部门关系

九

安全防护、文明施工管理

1、组织督导、检查“三边、四口”防护

及时、到位

2、组织督导、检查高空作业、连续作业安全措施

三宝使用合理、严禁24h以上连续作业

3、组织督导、检查季节施工安全措施

方案合理、可行且落实

4、组织督导、检查现场总图管理

符合总平面图计划

5、组织检查环境污染整改

整改措施得力且落实

6、组织月度“安全防护、文明施工”检查评比

7、组织掌控进出场外来人员管理

十

产

品

移

交

1、组织防水避水、管道打压、通球联合验收

符合规范

物业

2、组织分户物业验收和资料移交

3、组织协助物业向业主交房

4、组织业主接收前的维修

达到业主满意

5、组织档案验收

6、协助前期完成规划、消防、防雷、人防、环保等专项验收；

面积测绘

按照前期要求积极协作

前期、造价

7、协助前期完成工程备案工作

8、组织电梯验收

2、专业工程师：

3年（5年）以上工作经历，其中，施工单位2年、房地产1年以及以上工作经历，同职1年以上工作经历；

土建、水、暖、电专业知识；

根据公司下达目标，结合项目特点协助项目经理编制项目控管方案，包括：

积极配合团队建设，发挥个人的主动性、能动性，保证施工以及配套设施完善并按照项目经理要求积极协助前期部门、物业部门做好施工准备和后期售后服务，积极创建公司品牌项目。

以合同为依据，参与内外关系协调，确保工程施工顺利有序进行，维护公司利益。

1、协助项目经理完成现场平面布置和控管方案

2、按照计划完成现场围场和三通一平

3、参与施工单位组织能力考核

4、积极参与项目团队建设

5、落实现场勘查并绘制地上地下管线路由图

6、落实现场、高程、控制桩复测、移交

1、审核辖区施工组织设计

2、参加辖区图纸自审、会审

3、参加辖区分部工程验收

4、参加项目部、监理学习规定、流程

5、负责分管辖区栋号分项验收

6、完成质量控制点专项施工方案制定和审批

7、参加周、月监理例会、专题会议

8、参加辖区分户验收

9、解决辖区图纸遗留问题

10、参加辖区质量联查和质量事故处理

11、参加辖区施工样板、材料样品的检查

12、参加辖区竣工预验收和竣工验收

1、参加进场会议和首次监理例会

2、督导辖区现场施工准备的落实、参加首次现场检查

3、审核辖区施工总平图、进度计划

4、检查辖区施工单位劳务、材料、机械动态，掌握真实状况，及时向项目经理汇报

5、落实辖区招标文件中遗留的问题

6、落实辖区甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、交底以及成品保护

7、督导辖区施工单位自购材料的认价，分包计划实施

8、组织辖区材料样品和半成品样板的上报、协助项目经理选择、确定

9、主体完成后装修进行前，组织、审核辖区装修阶段总进度计划

10、参加周月监理理会、进度专题会议

11、对进度滞后已达14天的辖区单位，参加进度专题会议，分析原因

12、初审辖区工期延期申请并请示项目经理

13、参加竣工前剩余工作量施工会议并负责辖区施工

14、外网施工时，参加各单位进度协调会并组织实施

1、初审辖区变更、洽商

2、验收辖区已完工程量，进行形象统计

3、签署辖区付款凭证

4、负责辖区施工组织设计经济性初审

5、初审、收集辖区索赔和反索赔文件

协助项目经理完成各条款合同节点检查、计量；

水、电用量计量（安装专业）。

1、落实辖区民工工资支付控制

2、负责辖区施工单位施组外施工技术措施纪录

3、跟踪、纪录辖区施工进度、质量、参建单位动态

4、收集辖区材料价格信息和分包价格信息

5、负责做好辖区内外部关系反馈信息的汇报工作

1、协调辖区与施工单位关系

2、协调辖区甲方、施工方、监理方三方关系

3、协调辖区总包方和分包方关系

1、督导、检查“三边、四口”防护

2、督导、检查高空作业、连续作业安全措施

3、督导、检查季节施工安全措施

4、督导、检查现场总图管理

5、检查环境污染整改

6、参加月度“安全防护、文明施工”检查评比

7、落实进出场外来人员管理

1、参加防水避水、管道打压、通球联合验收

2、参加分户物业验收和资料移交

3、参加协助物业向业主交房

4、落实业主接收前的维修

5、落实电梯验收

3、资料员：

大学专科；

2年以上工作经历，同职1年以上工作经历；

土建专业知识；

⑵、了解施工程序；

⑶、公司内控流程；

⑷、人际交往能力；

⑸、熟练使用常用办公软件。

资料员上岗证。

积极参加团队建设，发挥主动性、能动性，保证资料收集、整理、发放、归档及时、有效；

并积极协助前期部门做好施工准备和档案验收以及备案工作。

施工准备

1、积极参与项目团队组队

2、收集地上地下管线路由图、地形图、地质报告、高程、坐标位置图

来源可靠

3、收集、整理、发放施工图纸

来源可靠，纪录详细

4、发放现场划分、高程、控制桩复测、场区高程测绘图和首次监理理会纪要

纪录详细

5、前期基建资料收集或查询出处（详见《开工条件管理实施办法》）

留有复印件并做记录

前期、档案市

1、参加桩基开工手续办理计划会并跟催、收集资料

2、参加上部结构开工手续办理计划会并跟催、收集资料

1、传递施工组织设计、监理规划和细则

2、落实图纸自审、会审资料传递、签章

3、落实分部工程验收资料签章、传递

按时参加会议

2、开工令、首次现场检查纪录报审、整理、归档

3、施工总进度计划和装修阶段总进度计划，传递、报批

4、甲供材料、分包进场与协调和工作面移交、交底资料整理、归档

签字有效、完整

采购、项目经理

5、负责材料样品和半成品样板的保管

编码清晰，易于检索

6、参加周月监理理会、进度专题会议

7、收集整理、归档例会资料

8、传递工期延期申请

9、参加外网施工时各单位进度协调会、传递会议纪要

1、传递变更、洽商并整理、归档

总工办、造价、项目经理

2、传递工程形象统计报表并整理、归档

3、负责传递施工组织设计并整理、归档

4、建档索赔和反索赔文件

保管合同、协议文件以及执行处置资料

信息

管理

1、建档民工工资支付控制资料

2、负责工作联系函等日常控管资料建档

3、整理、保管收发文纪录

详细且易于检索

安全防、文明施工管理

1、整理、建档“安全防护、文明施工”检查评比资料

编码且易于检索

2、整改通知、违约处置资料建档

1、参加协助物业向业主交房

2、收集、传递、建档竣工资料

完整、有效

3、负责档案验收

4、协助前期完成竣工备案

前期、项目经理

5、负责销毁无效资料

其他工作

1、负责考勤、加班报表的申报

及时、准确

2、协助监理方见证人、施工单位实验员进行试验、检验工作

及时并反馈项目经理

3、负责固定资产的管理

完好或责任清晰

第6条办公环境

第6.1条标准项目部办公用房配置

1、甲方办公用房：

4.2*4.81间和3*4.81间；

2、监理办公用房（兼会议室）：

6*4.81间；

3、监理资料室：

3*4.81间；

4、值班休息室：

3.6*4.81间；

5、人防监理办公室：

3*4.81间。

注：

⑴、根据现场已有建筑情况，调整彩板房数量；

⑵、甲方人员按5人标准、监理按照6-8人标准、施工单位按照4家配置；

⑶、现场优先采用彩板房搭建。

第6.2条办公用品配置

标准项目部配置固定资产类办公用品标准：

1、木质办公桌椅14套；

2、台式电脑以及电脑桌椅1套/台；

3、打印机合用监理公司，平均每月提供A4用纸0.5包；

4、铁皮资料柜（5节柜）2组；

5、高低铺4套；

6、木质长条凳2条（现场制作，不计入固定资产）；

7、安全帽5顶；

8、档案盒40个（档案验收时，增加档案馆规定档案盒）；

9、无尘黑板60*801块；

10、饮水机1台（不计入固定资产管理）；

11、50m钢卷尺1把；

12、1p空调2台；

风扇2台；

电暖器5组。

第6.3条甲方办公室上墙资料

甲方办公室需粘贴上墙的资料为：

1、地形图；

2、总平图、外网综合平面图；

3、甲方、监理、参建方通讯录；

4、值班表。

第6.4条监理办公室（会议室）上墙资料

监理办公室（会议室）上墙资料不应少于：

1、岗位责任制；

2、关键项目监理流程；

3、单位工程施工总进度计划网络图；

装修阶段总进度计划横道图；

4、甲方、监理、参建方通讯录。

第7条固定资产管理

第7.1条固定资产实行实名管理、谁使用谁负责，人为损坏照价赔偿；

其中，第6.2条中2、4、5、8-11项由资料员负责看管。

第7.2条项目经理对项目部资产管理负直接责任，领用和回收均应安排资料员登记造册。

第8条办公室卫生制度

第8.1条为保证良好的办公环境，办公室执行日清洁制度。

每日下班后由项目经理组织进行全员保洁工作；

个人桌面资料个人分类整理。

第8.2条项目部人员不能参加保洁活动的，应请示项目经理同意。

第8.3条无故或拒不参加保洁工作并不改正的，项目经理在月度考核中按照规定进行处理。

第9条一般情况下，项目部举行每周工作会议制。

时间为：

每周六的17点-18点（其中，5月1日－9月1日改为17：

30－18：

30）；

第四周会议时间为25日（根据公司月度会议时间相应调整）。

第9.1条例会的主要内容：

1、每人对管辖范围的工程施工和施工单位“不良行为”现象进行汇报；

2、下周（月）工作计划重点计划工作汇报和确定；

3、分析目前存在施工问题影响因素并进行风险评估；

4、需要公司协助解决事项的分析和应对；

5、考核。

第9.2条会议纪律与要求：

1、各专业工程师、资料员应提前安排好案头工作，以免造成待办工作与会议进