上海市企业投资项目核准备案与建设审批流程指南.docx
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上海市企业投资项目核准备案与建设审批流程指南
市企业投资项目核准、备案及建设审批流程指南
为了稳步推进本市企业投资项目核准、备案的实施，做好项目核准、备案与建设交通、规划、环保、房地等管理部门相关工作的衔接，根据《市企业投资项目核准暂行办法》、《市企业投资项目备案暂行办法》，按照建设项目获得土地的不同方式（招拍挂、划拨、自有土地），特制定本市企业投资项目核准、备案及建设审批流程指南（法律、法规、规章及规性文件另有规定的，从其规定），以方便企业开展固定资产投资项目建设。
一、核准制企业投资项目建设流程
（一）土地招拍挂项目
土地招拍挂项目核准流程（见附件1）包括8个主要环节，具体是：
1、招拍挂出让土地使用权。
土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。
各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。
2、环评审批。
在报送项目核准机关核准前，项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）先到环保部门申请办理环评审批。
3、项目核准。
项目单位在获得环评审批文件后，向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合阁）、夺理审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4、设计方案审批。
项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5、设计文件审查。
项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后,组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6、核发建设工程规划许可证。
项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7、核发施工许可证。
项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8、竣工验收。
建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
（二）划拨用地项目
划拨用地项目核准流程（见附件2）包括8个主要环节，具体是：
1、核发规划选址意见书。
以划拨方式提供国有土地使用权的，项目单位在报送核准机关核准前，向规划管理部门申请核发规划选址意见书。
2、用地预审和环评审批。
项目单位凭规划管理部门出具的规划选址意见书，分别向房地管理部门申请办理建设项目用地预审；向环保部门申请办理环评审批。
3、项目核准。
完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附规划选址意见、用地预审、环评审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案、建设用地规划许可等手续；向房地管理部门申请办理正式用地手续；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4、设计方案审批。
项目单位按照规划选址意见的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5、设计文件审查。
项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6、核发建设工程规划许可证。
项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7、核发施工许可证。
项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8、竣工验收。
建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
（三）自有土地
自有土地项目核准流程（见附件3）包括8个主要环节,具体是：
1、规划设计要求（及用地预审）。
项目单位在报送核准机关核准前，首先向规划管理部门申请办理建设工程规划设计要求审批，并按规定向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。
2、环评审批。
项目单位凭规划管理部门出具的建设工程规划设计要求通知单或合同变更文件，向环保部门申请办理环评审批文件。
3、项目核准。
完成上述相关手续后，项目单位向项目核准机关报送项目申请报告，并附土地预审意见（或土地出让变更合同）、规划设计要求、环评审批等文件。
核准后，项目单位凭核准文件分别向规划管理部门申请办理设计方案审批；向建设交通管理部门申请办理建设工程报建手续。
4、设计方案审批。
项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5、设计文件审查。
项目单位按照批准的设计方案和核准报告，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审,或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6、核发建设工程规划许可证。
项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证和工程放样复验。
7、核发施工许可证。
项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8、竣工验收。
建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
二、备案制企业投资项目建设流程
（一）土地招拍挂项目
土地招拍挂项目备案流程（见附件4）包括8个主要环节，具体是：
1、招拍挂出让土地使用权。
土地使用权招拍挂出让前，由市、区（县）招拍办向房地、投资、规划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通）、民防、卫生、管线管理等部门书面征询意见，各部门提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理建设要求，并书面反馈市、区（县）招拍办。
各项管理建设要求应当在招标、拍卖、挂牌文件和出让合同中明确告知土地使用权受让人（项目建设单位）。
2、项目备案。
项目单位凭土地中标通知书（或者成交确认书、土地出让合同）向项目备案机关申请办理备案,并附企业营业执照或者法人证书、组织机构代码证等文件复印件。
备案后，向建设交通部门申请办理工程报建手续。
3、环评审批。
项目单位凭备案文件向环保部门申请办理环评审批。
4、设计方案审批。
项目单位按照出让合同的要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
5、设计文件审查。
项目单位按照批准的设计方案，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
6、核发建设工程规划许可证。
项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件、环保部门出具的环评批复文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证、工程放样复验。
7、核发施工许可证。
项目建设单位取得建设工程规划许可证后，督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
8、竣工验收。
建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
（二）自有土地
自有土地项目备案流程（见附件5）包括6个主要环节，具体是：
1、项目备案。
项目单位先到项目备案机关申请办理备案，并附房地产权证（或者租赁协议）、企业营业执照或者法人证书、组织机构代码证等文件复印件。
备案后，项目单位凭备案文件向规划管理部门办理有关规划许可；向环保部门办理环评审批；向建设交通管理部门办理建设工程报建手续；向房地管理部门申请办理建设项目用地预审。
2、设计方案审批。
项目单位按照规划设计要求，组织编制设计方案并报送规划管理部门审批。
规划管理部门在收到设计方案后，将有关材料书面征询法律、法规规定需要审核建设工程设计方案的相关部门的意见。
3、设计文件审查。
项目单位按照批准的设计方案，组织编制设计文件，报送建设交通管理部门。
建设交通管理部门受理后，组织投资、规划、环保、绿化、公安（交通、消防）、市容环卫、卫生、民防、安全监督、管线管理部门以及法律、法规、规章规定的其他相关部门进行会审，或者书面征求各相关部门意见。
会审后的意见反馈审图公司。
审图公司按照设计文件审查的规定，结合会审意见，出具审图意见并报建设交通管理部门备案。
4、核发建设工程规划许可证。
项目建设单位取得建设交通管理部门出具的审图意见备案文件、环保部门出具的环评批复文件后，向规划管理部门申请办理建设工程规划许可证、工程放样复验。
5、核发施工许可证。
项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
6、竣工验收。
建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
建设单位可以自行组织竣工验收。
附件1:
土地招拍挂项目核准流程示意图；
附件2:
划拨用地项目核准流程示意图；
附件3:
自有土地项目核准流程示意图；
附件4:
土地招拍挂项目备案流程示意图；
附件5:
自有土地项目备案流程示意图。
图示说明:
根据市社会投资项目（招拍挂用地）建设工程行政审批管理程序改革方案，将在“招标拍卖出让土地使用权”、“设计方案审批”、“设计文件审查”、“竣工验收”等4个环节试行一个部门牵头协调组织，并联审批改革。
上述4个环节在附件图示中以灰色方格标示。
市发展和改革委员会
二○○八年九月
临港新城企业投资项目核准、备案及建设审批流程
报送资料、办理时限汇总简表
一、土地招拍挂项目核准流程
办理环节
项目单位
其他审批单位
其他处室
办理时限
（一）投资管理部门
项目核准
1、申请核准的上报文；2、《项目申请报告》；3、企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件;4、环评批复；5、中标通知书或成交确认书；6、其他（工业外资类）1、申请核准的上报文；2、《项目申请报告》；3、企业批准证书、营业执照、组织机构代码证、统计登记证；4、环评批复；5、中标通知书或成交确认书；6、其他。
7个工作日
（二）规划部门
建设工程设计方案
1、《市建设工程规划设计方案申请表》；2、地形图；3、建筑设计方案总平面图；4、建筑设计方案图；5、分层面积表；6、属市政交通、市政管线工程的，除总平面外，须加送横断面、纵断面图；7、属高层建筑项目，周边有文教卫生建筑的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告；8、项目核准文件；9、《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图。
征询消防、民防、卫生、绿化、公安交通等相关管理部门意见
30个工作日
建设用地规划许可证
1、《市建设用地规划许可证申请表》；2地形图；3、《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图；4、项目核准文件。
5个工作日
建设工程规划许可证
1、《市建设工程规划许可证申请表（建[构]筑物工程）》；2、地形图；3、建筑施工总平面图；4、建筑施工图；5、基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图；6、用于项目公示的建设工程平面示意图；7、项目核准文件；8、建设用地批准书及附图或房屋土地权属证明及附图；9、《建设工程规划设计方案批复》及附图；10、建筑工程概预算书;11、方案公示意见征询单（附照片）。
审图公司审图意见
25个工作日
申请建设工程开工前复验灰线
1、《市建设工程放样复验申请表》；2、设计道路规划红线、河道规划蓝线等规划控制线的相关定界报告资料；3、建设用地定界资料；4、《市建设工程放样复验检测成果报告书》；5、建设单位签订的《依法建设责任书》；6、施工单位签订的《依法施工责任书》。
住宅项目3个工作日；非住宅项目5个工作日。
建设工程竣工规划验收合格证
1、《市建设工程竣工规划验收申请表》；2、《市建设工程竣工检测成果报告书》，管线竣工规划验收可提供《市管线工程跟跟测测量成果报告书》；3、《市建设工程档案验收合格证》；4、《建设工程规划许可证》和附图。
10个工作日
（三）房地部门
招标文件
（工业类）1、房屋土地权属调查报告书附地籍图；2、工业项目用地预审批复；3、出让方案；4、供地批文。
（经营项类）1、房屋土地权属调查报告书附地籍图；2、经营性项目用地预审批复；3、出让方案；4、供地批文。
房地、经委、规划、环保、建设等部门书面征询意见；
土地中标通知书
土地出让合同
（工业类）1、书面申请；2、中标或竞得通知书；3、项目核准文件；4、环评批复；5、房屋土地权属调查报告书附地籍图
（经营性类）1、书面申请；2、中标或竞得通知书；3、房屋土地权属调查报告书附地籍图
15个工作日
建设用地批准书
1、市建设用地批准书申请表；2、供地批文；3、出让合同；4、出让金全额缴款凭证；5、项目核准文件；6、用地规划许可证及通知、附图；7、规划设计方案批复及总平面布置图；8、房屋土地权属调查报告书附地籍图；9、建设用地地质灾害危险性评估结果审查认定书（地质灾害不易、低易发区一般项目除外）；10、建设用地地质灾害危险性评估报告或说明书（地质灾害不易、低易发区一般项目除外）；11、建设单位营业执照、法人代码证
10个工作日
房产证
市或区房地产交易中心
（四）环保部门
环评审批
市或区环保部门
试生产（试运行）审批意见
市或区环保部门
建设项目环保竣工验收
市或区环保部门
（五）建设交通部门
项目报建ic卡申领
1、《市建设工程报建表》；2、企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件；3、项目核准文件；4、有与建设工程相适应的资金证明；5、法定代表人委托书（委托经办人办理报建）；6、经办人原件和复印件。
1个工作日
设计招标
1.“市建设工程项目IC卡”；2.规划用地红线图；3.批准的规划设计条件；4.委托招标代理单位进行设计招标的委托合同、招标代理单位的“市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师。
（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。
法定
勘察招标
1．“市建设工程项目IC卡”；2．场地地形图及建筑总平面图；3．委托招标代理单位进行勘察招标的委托合同、招标代理单位的“市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师。
（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。
法定
设计文件审查
1、《临港新城企业投资项目设计文件审查表》；2、项目核准文件；3、规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；4、有设计资质的单位提供的全套设计文件。
征询消防、民防、卫生、绿化、公安交通等相关管理部门意见
10个工作日
施工招标
1.“市建设工程项目IC卡”；2.设计文件审查表；3.建筑总平面图；4.委托招标代理单位进行施工招标的委托合同、招标代理单位的“市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师。
（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。
法定
施工监理招标
1.“市建设工程项目IC卡”；2.设计文件审查表；3.建筑总平面图；4.委托招标代理单位进行监理招标的委托合同、招标代理单位的“市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师。
（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。
法定
安全质量报监（施工安全审查）
1、施工中标通知书复印件；2、监理中标通知书复印件；3、施工图审图证书（房屋建筑工程）；4、施工图（市政工程）；5、该工程综合保险预缴费凭证（原件）。
市或区质监站办理
施工许可证
1、《施工许可申请表》“市建设工程项目IC卡”；2、建设工程规划许可证；3、申办施工许可工程现场情况说明表；4、建设工程资金入帐凭证（按合同约定的工程预付款划入施工承包单位的凭证）；5、施工合同备案表。
1个工作日
竣工验收备案
1、建设工程竣工验收备案申请表原件；2、建设工程竣工验收报告原件；3、规划部门出具的认可文件或者准许使用文件原件；4、公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件原件；5、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件原件；6、城建档案部门出具的认可文件原件
附加资料：
1、市防雷中心出具的建设项目防雷工程验收意见书原件；2、市散装水泥专项资金结算申请表（一份，已结算）
1个工作日
二、划拨用地项目核准流程
办理环节
项目单位
其他审批单位
其他处室
办理时限
（一）投资管理部门
项目核准
1、申请核准的上报文；2、《项目申请报告》；3、企业营业执照或者法人证书复印件，组织机构代码证复印件；4、项目选址意见书；5、用地预审；6、环评批复；7、其他
7个工作日
（二）规划部门
项目选址意见书
1、《市建设项目选址意见书申请表》；2、地形图；3、其它相关材料。
计划处征询意见函
建设工程设计方案
1、《市建设工程规划设计方案申请表》；2、地形图；3、建筑设计方案总平面图；4、建筑设计方案图；5、分层面积表；6、属市政交通、市政管线工程的，除总平面外，须加送横断面、纵断面图；7、属高层建筑项目，周边有文教卫生建筑的，须加送有相应资质部门编制的日照分析报告；8、项目核准文件。
征询消防、民防、卫生、绿化、公安交通等相关管理部门意见
30个工作日
建设用地规划许可证
1、《市建设用地规划许可证申请表》；2、地形图；3、《建设工程规划设计方案批复》及附图；4、项目核准文件。
5个工作日
建设工程规划许可证
1、《市建设工程规划许可证申请表（建[构]筑物工程）》；2、地形图；3、建筑施工总平面图；4、建筑施工图；5、基础施工平面图、基础详图及桩位平面布置图；6、用于项目公示的建设工程平面示意图；7、项目核准文件；8、建设用地批准书及附图或房屋土地权属证明及附图；9、《建设工程规划设计方案批复》及附图；10、建筑工程概预算书;11、方案公示意见征询单（附照片）。
审图公司审图意见
25个工作日
申请建设工程开工前复验灰线
1、《市建设工程放样复验申请表》；2、设计道路规划红线、河道规划蓝线等规划控制线的相关定界报告资料；3、建设用地定界资料；4、《市建设工程放样复验检测成果报告书》；5、建设单位签订的《依法建设责任书》；6、施工单位签订的《依法施工责任书》。
住宅项目3个工作日；非住宅项目5个工作日。
建设工程竣工规划验收合格证
1、《市建设工程竣工规划验收申请表》；2、《市建设工程竣工检测成果报告书》，管线竣工规划验收可提供《市管线工程跟跟测测量成果报告书》；3、《市建设工程档案验收合格证》；4、《建设工程规划许可证》和附图（建筑施工图平、立、剖面图）（验收现场提供原件）。
10个工作日
（三）房地部门
用地预审
1、《市建设项目用地审批预审审批表》；2、房屋土地权属调查报告书附地籍图；3、申请地块围示意图（另需地形图电子文件）和控详附图、方案布置图；4、建设用地地质灾害危险性评估结果审查认定书（地质灾害不易、低易发区一般项目除外）；5、建设用地地质灾害危险性评估报告或说明书（地质灾害不易、低易发区一般项目除外）；6、建设单位营业执照、法人代码证；7、规划选址意见书批复
15个工作日
集体土地征用和农用地（未利用地）转用**
1、书面申请；2、项目核准文件；3、规划部门项目批文、《建设用地规划许可证》及附图；4、房屋土地权属调查报告书附地籍图；5、建设用地预审批复；6、征地方案、拟征地告知书和听证会意见（征用集体土地的）
市房地局审批
建设用地批准文件（供地批文）
1、项目核准文件；2、规划部门项目批文、《建设用地规划许可证》及附图；3、建设单位与原用地单位补偿安置协议，涉及新围成陆滩涂需提供竣工验收批文；4、原用地批文、房地产权证及有关权属证明；5、建设单位营业执照或法人代码证；6、房屋土地权属调查报告书附地籍图；7、征转批文及开垦费、占用税缴款凭证；8、征地包干协议。
15个工作日
房屋拆迁许可证
1．房屋拆迁许可证申请报告；2．项目核准文件；3、规划部门项目批文、《建设用地规划许可证》及附图；4、供地批文；5、拆迁计划和方案（附房屋拆迁清单）；6．银行出具的补偿安置资金专用存款账户的存款证明（首期不低于补偿安置总额的30%及后续资金到位计划）；7．安置房源证明⑴现房（住宅项目交付使用证）⑵期房（住宅项目配套
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