城市更新项目尽职调查报告Word下载.docx

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XX

广场楼

请在下面空白处粘贴现场走访照片

（照片）

二、重要人员访谈日志

我方人员

被访谈人员

XX发展广场楼

备注：

请将每次访谈的要点纪要作为尽调报告附件

三、外部信息查询日志

序号

工作内容

1

国家企业信用信息公示系统/启信宝/企查查/中国裁判文书网/中国执行信息公开网等

2

Wind/同花顺财经/百度等

3

实地走访/高管访谈等

第一部分项目方案概述 1

第二部分项目交易方案 3

一、 交易结构 3

二、 资金用途分析 5

三、 还款来源分析 7

第三部分项目情况分析 7

—、HD区xx村旧改基本信息 7

（一） 旧改流程 7

（二） 旧改融资节点 8

（三） 城市更新项目成功案例 10

（四） HD区三旧改造 14

二、 HDxx村城市更新项目所处区域市场分析 15

（一） 区域经济 15

（二） 区域房地产市场 25

三、 项目基本情况分析 35

（一） 项目地块背景情况 36

（二） 项目交通配套 39

（三） 项目周边配套 40

（四） 项目投资测算 41

（五） XX村旧改项目客户定位 43

（六） XX村旧改项目区域内竞品分析 43

第四部分交易对手情况介绍 44

—、项目操盘方一xx地产 44

（―）基本情况 44

（二） 开发能力和资产实力 46

（三） 公司经营情况 56

（四） 财务情况 63

（五） 融资担保、资信情况 79

二、 项目融资方1-XRL 81

（-）基本情况 81

（二） 财务情况 82

（三） 资信情况 84

三、 项目融资方2—xx百利 84

（―）基本情况 84

（二） 财务情况 86

（三） 资信情况 87

四、 项目融资方3-HY集团 87

（―）基本情况 88

第五部分增信措施分析 90

一、 有限合伙企业层面 90

二、 XXDT和BHD层面 90

三、 项目公司层面 90

四、 后续融资安排 90

五、 交易对手跟踪方案 91

第六部分风险提示及防范 91

一、 风险提示 91

二、 风险防范或保障措施 92

第七部分总结 93

一、 承做理由/项目亮点 93

二、 结论和建议 94

附表：

尽职调查报告主要企业全称、简称对照表

全称

简称

XXXXXXX有限公司

XX金控

XXxxx资产管理有限公司

XXX资产

XX发展控股集团股份有限公司

XX地产600048

XXXX城市发展有限公司

XXXX

XX增城房地产开发有限公司

增城XX

XXXX置业有限公司

XX置业

XX市YD置业有限公司

YD置业

XXXX投资有限公司

XRL

XX市DT世纪实业有限公司

DT实业

XXBHD投资发展有限公司

BHD投资

HY集团有限公司

HY集团

XX百利城市更新投资发展有限公司

XX百利

第一部分项目方案概述

项目来源

自主拓展

交易对手

借款人：

XXXX置业有限公司（简称“XX置业”）交易标的DT实业的原股东：

xxxx投资有限公司（简称“XRL"

）交易标的BHD投资的原股东：

1.xxBL城市更新投资发展有限公司

（简称“xxBL”）

2.HY集团有限公司（简称“HY集团"

）

所属行业

城市更新

拟投金额

投资总额度XX元，按实际需要放款。

其中：

1.根据现有数据测算的xx置业两个小股东合计投资峰值约XX亿元（其中XX亿元是xx置业两个小股东按对应比例已投入的保证金，

其余需要两个小股东与xxxx继续同股同投）；

2.约XX亿元为DT实业、BHD投资的备付利息，用于按季付息；

3.约x亿元为项目超额准备额度。

投资期限

XX年

预期收益率

xx/年;

按季付息，到期一次性还本

资金用途

1.约XX亿元直接用于XX村城市更新项目（其中XX亿元用于受让XX置业两个小股东的部分股权，其余与xxxx同股同投）；

易构述交结描

1、 由xx金控（LP,xx%份额）、xxx资产（GP,xx%份额）联台发起设立两个有限合伙企业（A/B）,与各方签署完毕相关协议并进行工商登记。

2、 A有限合伙企业与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，B有限合伙企业与xx百利和HY集团签订关于BHD投资公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

同时，约定XXDT和BHD投资出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

3、 A有限合伙企业、XXDT和xx签订三方协议，约定项目开发期间由A有限合伙企业代替XXDT按照xx盖章出具的《请款通知书》

（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对XXDT分配资金时，优先归还A有限合伙企业代替XXDT进行的股东投入，对应资金直接汇入A有限合伙企业指定账户。

XXDT按约定向A有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

4、 A有限合伙企业与XXDT签订《股东借款合同》，约定股东借款用于支付A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

5、 XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

6、 B有限合伙企业、BHD投资和xx签订三方协议，约定项目开发期间由B有限合伙企业代替BHD投资按照xx盖章出具的《请款通知书》（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对BHD投资分配资金时，优先归还B有限合伙企业代替BHD投资进行的股东投入，对应资金直接汇入B有限合伙企业指定账户。

BHD投资按约定向B有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

7、 B有限合伙企业与BHD投资签订《股东借款合同》，约定股东借款用于支付B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

8、 xx百利和HY集团按原股权比例为B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

9、 A有限合伙企业以8100万元受让XRL投资持有的XXDTxx%股权，B有限合伙企业以3900万元分别受让xx百利持有的BHD投资XX%股份、受让HY集团持有的BHD投资XX%股份，合计受让BHD投资XX%股权。

10、 项目开发期间，A/B有限合伙企业按照xx盖章出具的《请款通知书》（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

11、 A有限合伙企业每季度按约定向XXDT提供股东借款，用于支付其对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

12、 B有限合伙企业每季度按约定向BHD投资提供股东借款，用于支付其对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

13、 A/B有限合伙企业回收所有投入及预期收益后，经各方友好协商，可继续持有XXDT和BHD投资的股权，或者由原股东XRL投资、xx百利和HY集团按约定进行平价回购。

对应不同的情形，由A/B有限合伙企业支付股权溢价款或由原股东XRL投资、xx百利和HY集团支付回购款。

还款来源

/退出方

式

1.XXxx村城市更新项目销售收入

2.XRL投资、xx百利、HY集团回购款

3.转让XXDT,BHD投资股权份额或转让A有限合伙和B有限合伙的份额收到的资金

风控措施

1.管控A/B有限合伙企业

2.管控XXDT和BHD投资

3.监控合作企业xx置业、项目公司YD置业

4.管控资金流向，资金专项用于xx村城市更新项目

5.投入担保

由XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保；

由xx百利和HY集团按原股权比例为B有限合伙企业对XXBHD和XXxx置业的所有投入提供连带担保

6.违约处理

与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，与xx百利和HY集团签订关于XXBHD公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

7.或有负债处理

约定XXDT和XXBHD出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

第二部分项目交易方案

一、交易结构

1、 由xx金控（LP,xx%份额）、xxx资产（GP,xx%份额）联合发起设立两个有限合伙企业（A/B）,与各方签署完毕相关协议并进行工商登记。

2、 A有限合伙企业与XRL投资签订关于XXDT公司的股权转让协议，B有限合伙企业与xx百利和HY集团签订关于BHD投资公司的股权转让协议，约定出现违约情形我方有权要求对方立即回购股权。

若项目按期履约，对方有权按约定回购股权。

同时，约定XXDT和BHD投资出现未向我方披露的或有债务，XRL投资、xx百利和HY集团承担连带责任并为此代偿。

3、 A有限合伙企业、XXDT和xx签订三方协议，约定项目开发期间由A有限合伙企业代替XXDT按照xx盖章出具的《请款通知书》（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司

指定账户。

当XXxx置业对XXDT分配资金时，优先归还A有限合伙企业代替XXDT进行的股东投入，对应资金直接汇入A有限合伙企业指定账户。

XXDT按约定向A有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

4、 A有限合伙企业与XXDT签订《股东借款合同》，约定股东借款用于支付A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

5、 XRL投资为A有限合伙企业对XXDT和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

6、 B有限合伙企业、BHD投资和xx签订三方协议，约定项目开发期间由B有限合伙企业代替BHD投资按照xx盖章出具的《请款通知书》（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

当XXxx置业对BHD投资分配资金时，优先归还B有限合伙企业代替BHD投资进行的股东投入，对应资金直接汇入B有限合伙企业指定账户。

BHD投资按约定向B有限合伙企业支付相应的资金利息或资金占用费。

7、 B有限合伙企业与BHD投资签订《股东借款合同》，约定股东借款用于支付B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

8、 xx百利和HY集团按原股权比例为B有限合伙企业对BHD投资和XXxx置业的所有投入提供连带担保。

9、 A有限合伙企业以8100万元受让XRL投资持有的XXDTxx%股权，B有限合伙企业以3900万元分别受让xx百利持有的BHD投资XX%股份、受让HY集团持有的BHD投资XX%股份，合计受让BHD投资98%股权。

10、 项目开发期间，A/B有限合伙企业按照xx盖章出具的《请款通知书》（或同类指令），将款项汇入XXxx置业公司指定账户。

11、 A有限合伙企业每季度按约定向XXDT提供股东借款,用于支付其对XXDT和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

12、 B有限合伙企业每季度按约定向BHD投资提供股东借款，用于支付其对BHD投资和XXxx置业的所有投入资金所产生的利息或资金占用费。

13、 A/B有限合伙企业回收所有投入及预期收益后，经各方友好协商，可继续持有XXDT和BHD投资的股权，或者由原股东XRL投资、xx百利和HY集团按约定进行平价回购。

对应不同的情形，由A/B有限合伙企业支付股权溢价款或由原股东XRL投资、xx百利和HY集团支付回购款。

二、资金用途分析

HD区xx村将采取全面改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有用地；

本项目用地手续完善后，采用划拨/协议出让方式供地（以规划和自然资源主管部门意见为准），xx置业按照经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。

项目改造范围总面积约XX公顷，现状建筑总量为XXXX栋，建筑面积XXXX万J,其中村民住宅XXXX栋，建筑面积XXXX万rrt有证率为45%,集体物业XXXX栋，建筑面积XXXX万布，国有建筑XXXX栋，建筑面积XXXX万耐。

预估复建村民住宅93-100万耐，集体物业XXXX万rrf,村留用地可兑换集体物业权益面积25万耐（自筹资金建设）；

国有物业初步按现状建筑面积1：

1复建。

融资区建面预估为186万耐，可售建面预估XXXX万rrL

本项目投资额度XX元，分3个部分，具体如下所示：

1.根据现有数据测算的xx置业两个小股东合计投资峰值约XX亿元（其中XX亿元是xx置业两个小股东按对应比例已投入的保证金，其余需要两个小股东与xxxx继续投入）;

2.约XX亿元为XXDT、BHD投资备付利息，用于向有限合伙A、B按季付息;

。

以上，合计投资总额XX元，按实际需要放款。

三、还款来源分析

（_）HDxx村城市更新项目销售收入

根据现有数据测算，HDxx村旧改项目可实现销售收入约445.51亿元，税后利润约为54.65亿元，项目销售收入可以偿还我公司投资本息。

（二） XRL投资、xx百利、HY集团回购款

XRL投资、xx百利、XX集团回购款可以用来偿还我公司投资本息。

（三） 转让XXDT、BHD投资股权份额或转让A有限合伙和B有限合伙的份额收到的资金

本项目区位优势明显，经济价值较高，社会效应明显,项目操盘方经验丰富、实力雄厚，随着xx村城市更新项目进展，合作企业XX置业的股权价值将会进一步提升，转让XXDT、BHD投资股权份额或转让A有限合伙和B有限合伙的份额收到的资金可以偿还我公司投资本息。

第三部分项目情况分析

一、HD区xx村旧改基本信息

（一）旧改流程

根据XX市政府有关文件，XX市内旧村改造流程如下图

（三）HD区xx村城市更新项目当前节点

XX村旧改已完成合作企业公开招标，片区策划初步方案

已编制，已启动拆除仪式等流程和节点。

二、XX市三旧改造基本情况、年度计划及过往项目案例

（一）XX市三旧改造基本情况

xxxx年，XX市“三旧"

（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改16

造工作超额完成目标任务。

具体成效如下：

全市“三旧”改造新增实施面积XX亩、完成改造面积XX亩，完成固定资产投资XX亿元、同比增长XX%。

其中，完成老旧小区微改造XX个，“三线"

（供电线、通信线、广播电视线）整治XX千米、增设无障碍通道XX千米、完善消防设施XX万个，累计改造老旧建筑XXXX万平方米。

全市新批复旧厂改造项目XX个、涉及用地面积XX平方公里，累计供应经营性用地XX平方公里。

全市新批复城中村项目改造方案X个，用地面积XX公顷、同比增长13%；

城中村改造项目公开引入合作企业xx宗、涉及用地面积xx公顷、改造成本xx亿元，同比分别增长XX%、xx%、xx%；

纳入三年计划的xx条村中，XXXX条村正开工建设,xx条村正在办理报建手续,xx8条村正在编制改造方案，XX条村正在开展数据调查。

（二）XX市三旧改造年度计划

XXXX年中共XX市委"

一届"

一次全会审议通过了《XX市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《XX市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，对新一轮城市更新作出部署，形成了“1+1+N”政策体系，政策体系强调产城融合、职住平衡、文化传承、生态宜居、交通便捷、生活便利；

提出以深化城市更新为突破口，树立“全周期管理”意识，建立城市更新“一张图"

，以绣花功夫推进城市更新九项重点工作。

XXXX年XX市将继续优化城市更新顶层设计，加强前瞻性规划研究，统筹全局管控，坚持目标导向，强化任务倒逼，让城市有机更新成为XX实现高质量发展的重要战略抓手，以九项重点工作的加快推进，带动城市生产空间、生活空间和生态空间进一步释放，为经济高质量发展赋能助力。

xxxx年XX市区两级将加快推进旧改项目落地。

其中，纳入计划的XX条城中村，XX条正在开展基础数据调查，力争xxxx年春节前完成核查；

对于未批方案的48条村，力争xxxx年上半年完成方案审定工作；

对于已批未建的4条村,力争xxxx年开工建设，对于已批已开工的31条村，力争完成一批安置房建设；

老旧小区改造开展新一轮摸查，每年滚动安排实施计划，到2025年前基本完成所有2000年前建成需要改造的老旧小区。

（三）城市更新项目成功案例

1.XX村（XX地产）旧村改造项目

从DL村的改造节奏便能感受到全XX的城市更新脉动。

2018年5月底，DL村选择了xx地产作为意向企业，随后由街道、联社和xx地产三方组成的的整村改造工作团队正式进驻DL村。

DL村东至京港澳高速，西至新阳东路，北至开创大道,南至新桥路。

根据招标公告，项目拆迁安置总投资额约人民币XXXX亿元。

改造范围（拆旧范围）内登记在册户籍数为512户（已达到分户年龄条件而未能进行分户的344人，分户后户数为856户），居民总人数1635人。

改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积27.04万平方米；

改造范围（建新范围）总用地面积16.04公顷。

包括北复建区和南复建区在内的回迁地块规划总计容面积约31万平方米，其中住宅约24万平方米。

依托HP区“流程再造”、“容缺审批”等多项创新机制，DL村综合统筹旧村、留用地、政府储备用地，引进了宝能、多益网络等品牌企业落户。

“DL旧改铁军攻坚联动党支部”在改造中敢啃“硬骨头”，终于助力DL村取得了整村拆除率超96%的佳绩。

DL改造后将成为集居住、购物、休闲功能为一体的城市综合体片区，昔日区府旁的老旧村落，将发展为环境优美、宜居宜业的DL新家园，真正融入HP中心城区的城市化面貌。

DL村现状图片：

2.XXXX旧村改造项目

XXXX是XX市中心城区珠江航道第一大岛，是昔日羊城八景之一“双桥烟雨”所在地。

XXXX更新改造项目是XX市首个探索连片集约改造的试点，全岛面积355.42公顷，改造范围239.31公顷，包括河沙、西郊、坦尾三个“城中村”的集体土地225.3公顷及19宗国有用地共14.01公顷。

xxxx年，在LW区委区政府的高度重视下，XXXX更新改造提质增速，取得了重大突破。

截至目前，河沙联社780个村民产权人已签约704个，签约率为90.3%。

此外，岛上的西郊村正有序开展集体物业复建，其一期已建成并招商，二期正在建设四层楼板，三期正在开展批后实施工作；

坦尾村已完成拆迁补偿安置方案的初步编制，正就改造合作协议进行协商。

除岛上三个村的改造工作外，LW区还结合国际化健康生态岛的定位，同步优化整岛环境，推进了大坦沙出入口交通优化及绿化美化工程、大坦沙绿化示范段建设，均已整体完工，目前正推进双桥路景观段（西段）建设。

XXXX现状图片：

3.LD村旧村改造项目

LD村是XX旧村改造的典型项目o

2010年，LD村完成68.6万平方米的改造，村集体年收入从改造前1亿元，提高到5亿元，村民年终收入从改造前的人均每年25000元，提高到90000元。

曾经的握手楼化身成为现代化的高层住宅和写字楼，“脏乱”的城中村已完美融入珠江新城中央商务区。

在城市化进程中，这座有着近千年历史的岭南古村，没有丢失自己的精神文化，5座村祠堂、LD地理文化步径、重新修缮的龙母庙，以及沿LD涌而建的几十栋传统建筑，保留了LD的古村风貌。

LD村现状图片：

（四）HD区三旧改造

包括HD区及白云区在北二环高速公路以北的地区，东至白云区行政边界，南至北二环高速公路，西、北至HD区行政边界。

1） 城区中部地区。

与空港产业布局相结合，引导城市更新向空港经济配套功能的方向发展。

旧城镇改造主要以居住及配套服务为主，对于公共服务设施不足的地区，通过更新完善教育、养老、医疗服务，提升城市化质量，重点用于发展商贸、物流等现代服务业；

位于机场噪音控制线下的旧城镇逐步置换功能，旧村庄将逐步搬迁，恢复生态控制用地功能。

2） 新华地区。

旧城镇以居住、商服和配套设施为主要改造方向，通过更新完善公共服务设施建设，提高公共服务水平。

环城绿带范围内旧工厂原则上生态退绿，推进城中村改造，有完善用地手续的可适度进行低强度的休闲配套服务功能开发；

零散旧厂房改造为居住、商业及公共配套功能。

3） 西部及HD汽车城：

通过旧厂改造，结合良好的生态环境，适当地发展研发、教育、贸易、旅游、居住等城市功能，打造集优良生态环境和现代先进产业特色于一身的新型工业城镇。

4） 东部各镇镇区：

由于东部受到流溪河生态保护要求，适当控制用地规模，加强生态廊道的建设，严格禁止地区蔓延式、高密度建设，清退生态廊道内的旧厂。

5） 其他地区：

旧村庄保留原有功能，以微改造为主，改善居住环境。

具有历史文化特色的旧村庄，鼓励发展特色文化与旅游产业。

零散的旧厂房逐步往生态和配套服务功能方向改造，位于生态控制线范围内。

二、HDxx村城市更新项目所处区域市场分析

（一）区域经济

XX市是xx省省会，政治、经济、科技、教育和文化中心；

国家重要的中心城市、国际商贸中心、综合交通枢纽;

粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市；

素有“千年商都”的美誉，5次荣