城市综合体规划设计研讨会Word下载.docx

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中航工业青云院内21A中联环多功能厅

　　主持人：

海创机构总裁胡冰

　　主要参会人员：

　　胡冰海创机构执行总裁

　　张永便远洋地产（企业专区,旗下楼盘）北京区域事业部副总经理

　　孙峥北京维商联行商业发展有限责任公司总经理

　　纪宏栋ZAZ商业环境设计中心总监

　　程蕾熹北京科技园建设（集团）股份有限公司经营分公司副总经理

　　马维国中新集团（企业专区,旗下楼盘）（控股）有限公司副总裁

　　旷建庄华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理

　　胡飞船新浪乐居商业地产频道执行主编

　　黄明磊中建北京设计院都市设计所所长

　　陈晓琼精准沟通传媒运营中心总经理

　　林峥资深建筑师

　　胡冰：

今天很高兴大家来参加我们做的第一期城市综合体规划设计研讨，这里面有四个单位，一个是城市综合体的研究院，还有一个是新浪乐居商业地产频道，还有一个是金棕榈俱乐部，还有一个是UA商业所，就是我们的业主，也是今天的活动所在地的东家。

　　今天我想有几个话题，把这个事儿先说清楚，第一次活动，先把事儿说清楚了。

我们中国商业设计师联盟的主要来源，最早我是作为专家组组长一起做的一个国内一级注册商业建筑师的一个评定的工作，现在这个平台已经建立起来了，已经开始有一定的注册建筑师在里面，所以说当时我们用这个平台，当时我们就跟新浪乐居商业地产频道当时在沟通，希望跟新浪乐居商业地产合作成立一个商业设计师的频道。

因为现在我觉得商业地产这个东西对大家还是比较难的，到底商业地产的定义，包括它的设计、包括它的规范、包括它的手法，包括它的理论什么的都不太健全。

但是每年的建造量还不小，现在出问题的也很多。

2008年年底到2009年年初，当时是因为金融危机，中国的外贸受到巨大的影响，当时国务院说的提高内需，在这种情况下，当时商务部下面的部门，在全国范围内大概做了一个粗的调研，不一定很准，但是结果是值得大家去借鉴的，当时大概统计全国的空置商业物业的总面积大概有5000万平米，直接造成的经济损失有数千亿元人民币。

但是当时也是总结了，就是说这么大量的盖好的房子空置，实际上好多做死掉了。

胡冰：

造成商用物业大量空置的根源

2009年10月29日13:

43 

新浪乐居商业地产频道

图为海创机构执行总裁胡冰

　　问题是什么？

当初得出的统一结论是两类：

　　一是分割产权销售。

因为物业销售完了，但是前期没想好，销售给卖了，回来再整合就整合不了。

　　二是规划设计不合理，因为我们看到好多盘，看着楼闲在那儿，商家一看，超市一去谈所有的东西，交通也不符合，动线也不符合，这个实际上就是说我们设计师的，当然和开发商也有关，当时你不了解产品的情况下就很匆忙地把这个楼盖起来了。

包括现在比较大的就是当年的华南Mall将近60万平米，基本上除了外体，有40万平米死掉了，但是现在被北大资源收购了之后，可能会有改造。

　　就是说类似的这种，在全国范围内大概有几千万平米，造成了比较大的损失，所以在这种情况下大家还是认为商业地产市场，包括商业地产的设计市场应该是规范的，所以我们的很多工作是在这个前提的基础之上。

包括我们最早的国内注册商业设计师的评定，后来我们跟新浪乐居商业地产频道，希望通过我们的努力，搭成多方的交流平台，设计师只是一方，包括今天来的人我觉得比例基本上差不多，设计师是一方，大业主开发商是一方，还有一个商家是一方，并不是设计师自己闭门造车。

所以在这种情况下面我们就想通过跟新浪的合作来推动刚才说的商业建筑、商业地产的市场规范。

　　但是在这种情况下，后来我们又收到一些反馈信息，光是建筑师加入的话感觉圈子太小了，我是建筑师出身的，我最早是做注册建筑师的监管。

建筑师是一个龙头，也应该管，然后再往下走，有一些其他的智力型的行业，包括像室内设计还有一些其他的，像照明，包括园林设计等等，包括现在网站有可能都变成我们商业网络的设计。

　　所以当时就是说，当时反映我们得到的信息，大家就认为说如果简单地只是一个建筑师的联盟就过于窄了，会屏蔽掉很多为行业奉献智力的这样一些众多的团队。

我们考虑要把这个名字放大了，商业设计师。

但是之前我们的组织，因为我们的组织是全国注册商业建筑师考试中心，就是考试中心包罗不了了，再加上我们有一些原始的设计师，包括我们还有一些其他的跟商业地产沾边的一些设计师，提出就是说在民间组织一个商业设计师的联盟，由这个联盟作为一个内部的民间的交流组织，然后通过新浪这个平台帮我们去推广，所以这个就是我说的，我们现在第一件事儿，解释一下。

　　第二件事，就是关于豪布斯卡城市综合体研究院，从我们这几年，包括企业、业内的一些统计，我们得出的结论，大家可以复核一下，现在基本上国内商业地产的95%都是城市综合体类的。

为什么这么说？

一个纯购物中心、纯商业街基本上找不到，基本上你做街做到1.5就到头了，做购物中心到2.5都够呛，一般的咱们好一点儿的城市用地的，容积率都在4以上，肯定你5层以上得驼东西，就造成它是一个综合体的概念，豪布斯卡就是英文的综合体的缩写，当时这件事儿同时也得到了商务部和建设部有关领导的一些支持，商业部在今年年底、去年年初因为经济危机的问题，商务部尝试性地介入了一些商业地产的一些推动工作，最早商务部对地产这个词很反感，而且之前他是以外贸为主，但是因为08年的经济危机，他就改内需了，内需实际上最大的载体肯定是商业物业，没有商业物业的话没地方买东西。

所以到08年年底和09年年初，商务部开始逐渐地和商业地产有一定的指导性的工作。

但是后来可能也出了一些问题，就是说确实商业地产这个词太敏感了，在这个情况下当时就提了，不如将对商业地产的研究和指导，不能说作为具体产品的，对产品的指导，没有任何人有政策性或者说舆论性的风险。

　　刚才因为也提到了，实际上商业地产的95%都是综合体项目，所以那样，当时我们跟商务部的领导交流说，不如不提商业地产，或者是少提，他们就是说对城市综合体的研究或者说指导，或者说规范。

所以在这种情况下，首先就认为这个城市综合体应该作为未来的一个研究方向，在这个情况下，当时我们做了一个商业，做了一个关于这方面的研究院，到现在为止将近有几十人的专家团队，现在我们也已经在开始发证了。

我们的计划是想在明年左右能做到300人的团队，这个团队主要还是包括商家、使用者、业主，商家就是用了的和业主，就是你提供的物业的人，还有就是咱们现在的服务团队，大概是由这几方面来组成的。

　　同时这件事儿我们跟建设部的一些领导也沟通过，建设部觉得他们也能介入，因为建设部不懂商业，他们是从新城市规划的角度，现在实际上盖房子、盖住宅谁都会做，盖住宅纯粹是民间活动，根本政府不需要引导了，大家都知道做住宅赚钱，但是反过来说已经出现了大量的问题，大量的区域，包括原来最早的望京，包括现在的亦庄都有类似的问题，住宅发展很迅速，但是配套不健全，造成老百姓生活的不便，也造成板块的不合理，这个是在城市的高层次的规划里是存在问题的。

　　所以认为新城市发展现在应该是走偏了，逐渐地受利益趋势，新城市发展走偏了，当时建设部考虑到新城市发展的时候他们有一个课题，叫做城乡的发展，他们有这么一个管理职能，建设部当时认为对城市综合体，第一个是对于新城市中心，第二个是对城市中心有巨大的推动作用，所以建设部对于这种产品研究的也是比较感兴趣的，我也比较自豪，我们的活动是现在国内对于城市综合体的研究，唯一能够结合建设部和商务部两个主管部门的力量。

包括媒体，你们可以在网上去找，除了我们现在的机构，其他的建设部和商务部的合作，基本上都建立在退休部长的级别，都是说已经下野的人，可能他会出席某些会议或者说发表某些会议，在职的主管部门或者领导，对某件事儿共同地在一起或者表态的比较少。

我想城市综合体正好是大家都可以接受的方向，这里面就是说综合体的研究，现在第一个是得到了双方两个主管部委的支持，同时也有一些方面的需求，另外我们从这个专家队伍的组成，已经开始发证了。

　　关于这个组织我们是那样，因为最早我们想注册研究院嘛，研究院是属于民政系统，我们现在注册的是一个豪布斯卡投资管理中心，基本上组织架构是这么一个架构。

　　但是我就说这个可能是今天的一个议题，这个只是我们现在把这个架构给它搭起来了，但是到底怎么研究，我想今天各方代表不同的利益，实际上这里面只是研究机构，包括现在的名誉院长，这是指导委员，副院长、院长、主要研究员、研究员，基本上是这么一个状况。

但是我还是希望大家对这个组织机构，因为毕竟这是一个民间组织，它不是好比说真的院校，是民间因为某种在职业上的一些实操手形成的，它跟国家的专业的东西还不太一样。

所以他需要我们这些人，包括专家，要自觉地做一些东西。

或者是我们说的行业互补平台，因为从现在我们的经验来说，地产和商业和建筑和设计，现在完全融合好的都不太多，大家都是缺某项，所以我们作为一个平台来搭建，待会儿大家去表态，我只是说我们现在初步的一个想法。

　　另外一个就是关于城市综合体的研究，刚才说了城市综合体的研究有两个方面，一个是运营方面，一个是融资模式，今天我们可以先谈到规划设计方面，但是这里面有很多的方面去研究，包括这个东西也是大家的立场，下面可以请个投资的来，做基金的，他们可能想得到的一个结果是，可能开发商比较简单，我只要一个产品模式，但是投资的就是说现在有一些商业银行已经开始了，我最后拿你的租金返算贷款，就是类似的方式，我们到底哪些方面需要研究。

　　包括成果，我现在得城市综合体的模式究竟是什么样，像现在的沙龙现在算一种模式，还有一些论坛，我们现在在外地开始做一些论坛，我们下个月也邀请新浪乐居商业地产频道参加一些全国性的，对城市综合体，新城市商业模式的一些研究，这个可能是像高峰论坛、沙龙、研讨会，我们可能有什么名师专访、大师沙龙，有很多的方式，但是什么方式比较好，我想听听哪种方式是大家比较能够接受的。

　　另外一个就是成果，我们最早是原来想，今年年底，因为这件事儿发起都比较晚了，原来想09年做一个城市综合体年鉴，2010年去出，当时我们的想法是有些人能写点儿论文，没想好。

包括那天新浪乐居的小胡说我们是不是做一个博客圈什么的，如果还有更好的方式大家都提提，咱们也不能说完了都不动，我们就先寻找几样可行的方式，这是第三个问题。

　　第四的问题就绕回来了，刚才说了前三项东西有一个结合，首先我认为中国商业设计师，以设计师为主的东西还要绕回设计这件事儿，第二个是我们城市综合体是现在商业地产主要的支柱，所以我们可能第四点就是说对于城市综合体的产品从设计研讨上，因为这里面我们现在在做的人中，我们可能是做建筑规划的，有做室内的，还有其他的有从需求方面，是不是从这方面也提出一些要求。

　　今天大概就是这么四件事儿。

还有一个是中国商业设计师联盟和新浪乐居商业设计师频道，最近要推出来，可能这个商业设计师频道大概是想今年年底或者明年年初上线。

下面就请胡飞船说一下商业设计师频道的计划。

商业设计师频道的定位与功能

　　胡飞船：

今天我代表新浪乐居商业地产频道，跟各位交流一下商业设计师频道的定位和功能。

刚才胡总也说了，我们是希望打造一个商业设计师领域的一个网上社区，它有别于现在传统的一些网媒的简单功能。

这个平台一个很基础的功能，就是展示，在上线之前，我们和胡总这边会进行相关的信息搜集，把现在做商业设计的机构、商业设计师以及他们所做的作品搜集起来，上传到我们的网页，通过对这些信息的收集整合成一个商业设计领域的庞大数据库，基于这个数据库，每一个商业设计机构、设计师，甚至每一个商业设计作品，都会形成一个展示的页面。

展示的作用是让更多人了解，比如说某个开发商想要找设计师，他可能通过这个渠道、通过这个展示觉得你做的作品不错，通过这个渠道就能够在线地找到你，这个平台也就实现了更大的价值。

　　那么线下方面，刚才胡总也提到，我们会做这种沙龙活动，可能会定期或不定期的，每个月都要有一次或者两次的沙龙，是偏向于专业领域方面的研讨。

另外还有一个像我们现在商业地产频道也在做的乐商会，是整合所有商业地产行业资源的一个会员制俱乐部的模式，通过这个平台我们可以组织一些比较轻松的活动，比如说我们跟一个马术的俱乐部或者高尔夫的俱乐部合作，到时候邀请大家去参加一些带有个人兴趣的娱乐休闲活动，在这个娱乐过程当中去结交更多业内的朋友，这是线下的活动。

如果大家还有更好的想法，也可以向我们提供。

　　再说回线上，刚刚提到了一个基础的展示功能，这是商业设计师频道的基础。

在这个基础上，我们会整合到新浪网现有的很多线上资源，包括网友用户群、技术支持等等。

简单来说，包括几个方面：

　　一是依托新浪网庞大的网友用户群体。

现在新浪网日均是11亿次的访问量，而且这个访问群体具有三高的特征：

高学历、高收入和高职位。

　　二是依托新浪乐居在房地产领域的优势地位。

一个好的消息就是我们在10月16号，新浪乐居和克而瑞合并的中国房产信息集团在美国纳斯达克成功上市。

在此之前的10月初，我们的地产网正式上线，这是一个房地产业内的交流平台，他既有专业的房地产数据研究报告、测评中心和智库系统，也是一个涵盖供应商、开发商、服务机构、建筑设计等房地产产业链的交流和交易平台。

另外这个平台还有一个比较大的特色，他是一个社区类型的平台，里面有一个很好的激励机制就是地产币，比如你注册了以后，可以参加网上的一些辩论、答题，或者把资料上传与其他网友共享，这样可以获得地产币，有了地产币，你就能够在这个平台上获得更多的资源，包括一些专业研究资料和报告的下载。

　　第三就是依托商业地产频道现有的资源优势。

商业地产频道虽然说上线的时间不长，但是在不到一年的时间里，这个平台已经成功兴办过商业地产行业内的多次活动，其中最大规模的一次是我们7月30号的商业地产找招会，我们创造了商业地产一个全新的线上与线下相结合的营销平台，当时到会的有一千多人，而且大家对活动的满意度达到100%。

商业地产频道到目前为止最强的方面是资源整合，包括我们目前正着力打造的中国乐商会，他是一个俱乐部形式的行业交流平台。

　　总的来说，商业设计师的频道依托这些资源优势，我们是想建立一个设计师的网上的家园和交流圈子，同行们在这个网站上既可以展示自己的作品，同时也可以通过这个网络去找到合适的朋友，或者说业务上的种种往来。

同时我在次也呼吁一下，希望我们的设计师们，你们和你们的朋友，只要是从事商业设计的，可以提供给我们相关的基础资料，到时候频道上线以后我们也会及时地通知大家，希望大家能够在这个平台上面都获得自己想要的东西。

谢谢。

我对商业设计师频道再补充两句。

　　一是做专业的搜索引擎。

现在搜索大家通过Google、XX你也知道了，但是即便你在他那儿搜也搜索不到什么专业信息，所以我们想变成专业的搜索。

举一个例子，你要以后再搜商业建筑的设计机构，设计师也好，包括将来我们的项目上传是分类的，好比你搜商业街，我们未来最多可能能发展到，个人会员能发展到三、五千名我觉得没有问题。

我估计最后的项目，就是图片我估计可以有数万张，这样的话开发商就省事儿了，你想看商业街，人家是被设计师选过的图片或者照片，能有上千张，就比你现在搜点儿有用的还不好搜，包括室内的，你Google和XX的图片能用的太少了。

所以我说第一个是专业的搜索平台，而且我觉得这个平台是为开发商，包括商家去提供服务的。

　　第二，他是一个业内的、行业的交流平台。

就是说前台、后台大家互相交流和沟通，这两个是我们未来的目标，不管别人的再好再全，我们只求专业。

　　下面请大家根据我刚才提到的四个方面说说自己的看法，每个人十分钟左右。

大家可以随便谈关于城市综合体的话题，也可以对我们的这个平台提出一些好的建议。

旷建庄：

商业地产需要四类人才

图为华夏江山投资顾问（北京）有限公司总经理旷建庄

　　旷建庄：

我这边是做房地产行业人才猎头的，首先是做个广告。

地产行业的人才需求它是跟着这个行业的形势发展变化来的。

早一些年我们说开发商，比如说中新集团（企业专区,旗下楼盘）的马总，我们早些年说开发商就是建房子，就是建住宅，但是随着这个形势的变化，开发商开发的产品越来越多样化，一个是像万达这样的公司他们主动地去做商业地产，另外还有一种像富力这样的公司，是被动地做商业地产，为什么分主动和被动，万达、宝龙他们是看准了这个方向，其他的开发商他们是拿了什么地我就做什么产品，这块地它比较有公建、有商业，我就必须做公建、做商业。

　　在以前大家都知道做住宅是小学生做的，做酒店、写字楼是中学生建的，做酒店是大学生做的，做商业是研究生做的。

说明它的这个难度摆在这里，就需要跟优秀的人才合作。

所以我们从去年开始特别留意商业地产方面的人才，我是说说我对商业地产的人才的理解，因为我们的客户是开发商，我的理解就通过这几类。

　　第一类：

商业地产的开发人才，包括做规划、做设计、产品定位、拿地到工程，这样一个开发人才，一般就是指商业地产的项目总经理，这是一类。

第二类：

我们的设计师，这是一类。

第三类：

商业地产的招商运营人才。

第四类：

商业地产的物业管理人才。

这四类人才他和住宅都完全不一样，它的要求是完全不一样的，所以我们现在就是在搜索这些人才。

我们研究院也需要人才，同时给你一个任务，我们豪布斯卡研究院需要专家，现在已经有了几十名的研究员，我们想发展到300名。

这件任务交给您了，帮着我们组织一个比较大的，好比是一个月做一次沙龙，把人给聚集起来。

我刚才是给自己做一个广告，请大家原谅，行业人才我一直也在搜集一些，以后可以邀请他们来参加我们的活动，一起来交流。

　　类似于像新浪做的这个商业设计师频道，是很有意义的。

我们去查阅有关信息的时候，就发现有价值的信息太少。

小胡刚才已经说了三高，三高就是我们要找的人。

我想我们的这种人才建设，给旷总提供，您也帮助一下。

　　下面请孙总，主要是运营方面。

孙峥：

城市综合体的商务生活商业三大功能

北京维商联行商业发展有限责任公司总经理孙峥

　　孙峥：

旷总说的第三类就是招商跟运营，我们公司主要做这个，今天胡总叫我们来，可以归到两类，前两个是一个，关于豪布斯卡城市综合体研究院，刚才听完胡总的介绍，我有一个想法，研究院可以有两个方向。

　　方向一：

把现有的一些，做城市综合体的实践提升到一个理论的阶段，这是我们研究院肯定要做的一个工作。

　　方向二：

我想光提炼这些理论，还要服务，所以我想豪布斯卡的研究院可以把第二项，就是服务领域。

　　我对研究院的想法一个是理论，给我们提供一个帮助；

其次研究院还有一些服务工作，服务工作就可以结合到我今天在座的各位，我们都可以从这个角度来说，为一些项目进行服务。

因此就是说，第一当然是研究理论，同时还要服务于实践，这是我对前两个问题的一个想法。

　　后两个问题，因为今天毕竟胡总来还有一个是关于城市综合体的研究，因为我不是做建筑设计这方面的行家，所以我可能没有发言权，那么我从商业运营管理的角度，因为最近也接触了好几个项目发现有一些问题，今天由于时间的关系就讲两点，这两点无论是从我们城市综合体的研究、规划还是从城市综合体的运营管理，我认为都是必须迫切地需要我们大家来关注的，所以今天时间的关系我就讲两点。

　　第一点：

城市综合体当中的商业定位问题。

前两天我还在论证一个项目，这个项目由于人家没有对外，所以媒体都没有去，是请了请专家，他就出现这个问题，就是有酒店、有公寓等等的都有，最后商业怎么办？

就是他本身提出来一个策划，最后让所有的专家全给否定了，他就是没有注意到整个综合体中的商业和他整个项目的定位，没有注意到这个衔接的关系。

　　所以我想在这儿提醒什么？

就是我们开发城市综合体的业务，包括在这儿做的远洋都是一些开发商，你们开发城市综合体的时候它的作用，这个很关键。

因为你涉及到其中商业部分的发展。

前面我刚才说的项目就有这个问题，如果你整个的开发战略不是很明确的话，肯定要出现问题，就是你商业的定位要出现问题。

　　所以从我们接触到的情况来说，现在从一个公司开发一个城市综合体，大致有三类。

　　一类：

商务功能，主要还是以饭店、酒店、写字楼为主，这个商务起到很关键的作用。

　　二类：

居住的功能，我前期做过这个项目，就是以公寓、住宅为主。

　　三类：

商业的功能，就是说我这个综合体主要是突出我这个商业。

　　所以我提到的这三项功能，应该说大致，不是很科学的，我们目标很多开发商开发城市综合体的几个不同的方向。

不同的开发方向就决定了我们下一步你在做的时候，你的商业定位，一定要和你的开发的城市综合体的战略要一致，不要老板拍脑门，我喜欢什么就把综合体的商业做成什么，这个我觉得是不太适合的，往往会出现问题。

所以我在这里总结两点，这是从宏观上来讲，你的公司的开发战略决定了你的综合体的发展定位，这是一个很关键的，就是你的公司战略是什么，你要开发什么样的城市综合体。

　　从微观上来讲，就是你综合体的定位决定了你下属的商业定位，这几点很关键，这几点不能逾越，所以我们接触了很多的案例，最后我们为什么给他否了。

他就是说第一你公司的战略没有确定的情况下，盲目地开发了一个综合体，最后再去拿一个不太恰当的商业来定位这个里面的商业，这个是我讲到的问题。

这是我想从整个城市综合体的角度，这个商业为什么要做这个商业，这是我们接触了几个项目以后面临的一个很大的问题。

由于时间的关系我就不延伸了。

　　下面我讲一下综合体中的商业风险的问题，城市综合体目前现在来说是开发商的发展趋势，也是城市建设的需要，比如说万达等等，现在各大城市都是市长亲自去邀请，到我们这儿来给很多的优惠政策，城市综合体的开发已经成为一个趋势，所以胡总有这么一个综合体的研究院，也是迎合了我们现在的需求，这是很好的。

但是同时又一点，我们要注意到开发城市综合体的商业风险。

我讲到的第一个问题，你的商业定位决定了你下一步实践上怎么去操作，否则的话往往会出现问题，目前来说有两种商业在城市综合体中存在。

　　一，风险自担，比如说万达，我开发了以后商业自己来做，我有自己的百货，我有自己的院线，甚至我再组合几家超市，他自己来做综合体中的商业，这个我管它叫风险自担型，这个应该说现在在全国来说比较少，就是真正地把自己的商业部分自己给做起来，比较少的开发商。

　　二，我在综合体中，我的商业做一个规划，然后我把风险分担，怎么叫分担？

就是我开发这个商业综合体的时候，我对商业自身，我开发商做一个规划，大致我在这个城市中的地位、位置、区域，我适合做什么，我先做一个规划，然后我再