居住小区调研报告.docx

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居住小区调研报告

浅谈郑州居住区公建设施配套现状及优化

学院：

建筑学院

专业：

城市规划

前言

随着住宅商品化改革日趋深入和人民生活水平的提高，社会生活方式的变化，工作时间的缩短，业余时间的增加，人们对居住环境提出更高的要求，需要更多地娱乐、休闲、教育、文化设施等来丰富日常生活，因此，就更看重小区内人的交往、休憩和生态的可持续性。

与此同时，城市住区内的公共设施也出现了各种的显露问题：

配套滞后、不完善、规划布局不合理等等。

本文通过对郑州住区公建设施的设置情况进行广泛的调查研究与比较分析，并进行优化探讨，力图使其完善合理。

小区调研人员为周安和柯亚楠，于2013年6月25日在郑州东区进行实地调查研究，总共调研六个小区，分别为中央特区，东方鼎盛时代，未来花园，阳光新城，阿卡迪亚，鑫苑名城。

在这次调研中，柯亚楠负责整理图片和资料搜集，周安负责现场手绘与资料搜集，两人一起完成论文创作。

目录

前言

1.我国居住小区配套公建设施的发展演变

2.郑州市居住小区配套公建设施现状及存在问题

2.1居住小区公建设施配套现状

2.1.1设置位置现状

2.1.2设置规模现状

2.1.3服务对象现状

2.1.4总结

2.2居住小区配套公建设施存在的问题

2.2.1部分小区基础设施不完善

2.1.2小区公建设施布点不合理

3.郑州市居住小区配套设施存在问题分析

3.1.开发建设不健全、缺乏发展眼光

3.2住区人口及生活水平的改变

3.3缺乏人性需求思考

4.郑州市居住小区配套公建设施优化建议

4.1区分公共设施公益性和经营性,保证公益性设施同期建设，保障公共利益

4.2完善住区公共设施的服务内容

4.3住区公共设施配置体现以人为本的原则

后记

1.我国居住小区配建公建设施的发展演变

居住区公共服务设施主要服务于本区居民，从内容上看，涉及居民生活的各个领域，因此种类繁多，有各自不同的使用性质、性质、特点及环境要求。

居住区配套公建设施按社会性质可分为：

教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理及其他八类。

在当代国内居住区建设中，常将各种文体设施和部分商业服务设施集中设置，形成新的一类建筑——住区会所。

按居民使用频率可分为：

经常性使用项目：

幼托、小学、中学、文化活动站、菜市场、综合超市、粮油店、小商店、早点或小吃店、卫生站，这些是居民日常必须的，通常也称基层公共服务设施。

非经常性使用项目：

门诊店、文化活动中心、理发店、邮政储蓄所、服装加工、美容店、书店、派出所、街道办事处等。

郑州市居住小区内主要设有幼儿园、商业、社区医疗、物业服务、会所等配套公建设施。

自从居住区——这一我国城市居住的主要形态“诞生”以来，公共服务设施就成为了其重要的组成部分，迄今已经有50多年的历史。

建国初期是我国现代住宅建设史上的第一个活跃期1950年中期，受前苏联居住街坊理论的影响，规划布置以满足街坊内居民居住生活的基本要求为原则。

此时的住区建设已较注意配套公共服务设施的配置，其大多布置在街坊的几何中心，服务半径均匀，使用方便，但规模较小，项目不够齐全。

适应与调整阶段改革开放以来，住宅建设开始走上商品化的轨道。

1980年国家建委提出了居住小区公共服务设施定额指标，对小区所要设置的公共服务设施项目按一般规模和千人指标做了量化规定，小区公共服务设施建设不断完善。

动态规划建设与发展阶段1990年代中期以来，具有不同特点和档次的公共服务设施应运而生。

一是性质发生变化；二是文体设施需求旺盛，老龄服务设施突显短缺;；三是私家车的出现，增加了停车场的建设规模;；四是居民阶层化和住宅商品化促使居住空间发生分异，进而表现出不同类型小区对公共服务设施不同的需求特征。

近年来公建设施发生变革，逐渐走向完善。

设施内容

50至70年代

80年代初、中期至90年代初期

90年代至今

教育

中小学、托幼

中小学、托幼

中小学托幼、其他教育

医疗卫生

红医站

卫生所门诊、保健

社区卫生站、康复

管理设施

居委会

居委会、房产所物业管理、门卫

居委会、管理中心、安保

文体设施

青少年活动站

文化活动站、青少年活动站、老年活动站、儿童游乐场

康乐中心、儿童游乐场、健身房、网球场、游泳池、酒吧等

老龄设施

老年活动站

托老所、老年活动站、老年活动场地、聊天站、老年公寓等

商业服务设施

中心商店、副食店、菜市场、小服装业、综合修理、服装加工、煤店

商业服务业、综合修理、服装加工、煤店、农贸市场

超市、美容、干洗、理发、农贸市场、餐饮、家政服务

表我国20世纪不同年代小区公共服务设施设置内容的变迁

2.郑州市居住小区配套公建设施现状及存在问题

2.1居住小区公建设施配套现状

商业网点分布。

在调研中，我们发现几乎所有的小区都未设置独立的商业建筑，而选择了住宅建筑底层设置商业的方式。

且小区商业都以成片区的商业街形式存在，极少采用散点的布置。

商业片区多沿小区主干道、小区入口及周边布置。

如鑫苑名家，小区内部有南商业步行街和西商业步行街，分别设置在南、西两个入口处；再如，阳光新城小区，商业网点在小区内部，沿小区内主干道布置；而东方鼎盛时代，小区内部不设商业，在小区外围建筑底层设对外开放的商业网点。

鑫苑名家阳光新城东方鼎盛时代

教育设施分布。

居住小区内的配套教育设施（幼儿园、小学等）是居住区的一个重要功能结构组成部分。

在进行居住小区的教育设施建设时，必须依据国家和地方各个部门的定额标准。

但是在实际建设中这些设施往往被简化，甚至忽略。

在我们调研的小区中，只有一个大型小区设有小学，不到半数的小区有独立的幼儿园，大多数小区内幼儿园为私立幼儿园，开办者租用一到两层底层住宅作为简陋的教室，如中央特区内幼儿园。

鑫苑名家小区内实验幼儿园则属于较为规范的建设，幼儿园位于小区中央与其中心绿地相结合。

阳光新城小区内贝斯特幼儿园位于小区的西北角，车行道尽端，位置较为偏僻。

鑫苑名家阳光新城

文化体育设施分布。

文化体育类设施，是满足居民精神文化需求的重要设施。

郑州市居住区目前存在的文化体育类公建设施主要有：

游泳馆、俱乐部、露天健身广场及儿童游憩场所等。

游泳馆、俱乐部等设置多与小区中心结合，靠近小区出入口，方便交通。

如中央特区游泳馆，位于小区西区，与小区活动场地结合，面向商业街，紧邻小区出口。

鑫苑名家国际俱乐部，位于小区中心，沿小区主干道布置。

阳光新城，小区俱乐部设在出口位置（小区西南角），面向社会开放。

露天健身广场和儿童游乐场设置多结合小区景观绿地，力争取得良好的休闲环境。

中央特区鑫苑名家阳光新城

其它设施分布。

医疗卫生类设施多结合商业区布置，有卫生站，私人场所和养生会所等形式，交通便利，可对外开放，也可只为小区内部服务。

行政管理类设施不完善，只部分小区配建，如阿卡迪亚，鑫苑名家等。

阳光新城鑫苑名家阿卡迪亚

阳光新城鑫苑名城

2.1.2设置规模现状

随着郑州经济的飞速发展，新兴的居住小区正快速建设中。

在追求高容积率、高利益的路上，小区的配套设施却未能跟上建设的步伐。

目前多数小区出现商业建设规模较大，而文化体育类设施规模较小，教育类设施被忽略等现象。

小区名称

小区规模

商业类规模比例

教育类规模

比例

文体类规模

比例

容积率

鑫苑名家

100%（22ha）

1.36%

6.82%

0.45%

2.60

阿卡迪亚

100%（11.3ha）

5.84%

1.77%

0.2%

1.60

阳光新城

100%（3.4ha）

4.00%

3.20%

5.51%

2.97

中央特区

100%（18.5ha）

1.35%

0.00%

0.63%

1.96

东方鼎盛时代

100%（4.8ha）

10.86%

——

0.10%

2.38

由上表可知，早期建设的小区，设施比较完善，且规模较为合理，如鑫苑名家。

近年来建设的小区，追求容积率，忽视教育文体类设施的配建，过分扩大商业类规模，以增加自身利益。

2.1.3服务对象现状

公建设施服务对象多为小区内居民，如幼儿园、活动广场，儿童游乐园、物业等等。

而商业类设施可对内也可对外，小区周边沿街设置的商业更多地面向社会，服务大众；小区内的商业比较封闭，仅服务于区内人员。

2.1.4总结

丹麦心理学家英格利特·格尔在《生存环境》中,将人的生存需求分成3个部分：

一是生理需求:

休息、卫生等；二是安全需求:

安全、防卫、污染控制等；三是心理需求:

交往、体验、私密、美感等。

在住区中，住宅仅能满足人类生理需求及安全需求，对于心理需求，则需要公共设施有高质量的硬件配置和高水准的服务内容。

住区公共设施的数量、水平及内容都体现了社会化程度的高低。

郑州市居住小区公建设施配套现状呈现出对教育、文体类等非盈利性设施重视不足，和对商业类等盈利性设施过分追求的趋势，导致其建设存在很多问题。

因此，对居住小区公建设施的优化建设，已成为一个迫在眉睫的问题。

2.2居住小区配套公建设施存在的问题

2.2.1部分小区基础设施不完善

公共服务设施配置的滞后表现为与居民需求的脱节。

在社会发展演变中，逐渐呈现出幼儿、老年比重逐渐上升的趋势，但是配套设施却没有跟上发展趋势。

实地调研显示，在大部分居住小区内，与居民日常生活相关的设施，如小超市，餐厅等生活服务设施较为健全，而儿童服务设施、文化设施、老人服务设施等公共服务设施明显不足，如阳光新城，阿卡迪亚等。

除个别高档小区外，其余住区都普遍缺乏文体活动场所，对于一些公益性的配套项目，经常会出现缺项、漏项或压缩建设规模的现象，或只停留在图纸上，规划设计批准方案也不实施，造成小区配套功能残缺。

对于一些盈利性的商业设施，则经常随意扩大建筑面积，不惜以突破规划控制指标为代价，或把非盈利地公益性质的项目改成盈利性的，而造成盈利与非盈利性建设规模比例失衡，严重影响住区的环境质量和公共设施水准。

因小区内未配备幼儿园，导致中央特区内出现中央特区内体育锻炼设施不能满足居民的

设立在住宅内的私人幼儿园以满足居民需求。

健身需求。

2.1.2小区公建设施布点不合理

由于城市住区的建设模式不合理，公共服务设施在建设初期没有预留用地，造成这些设施建设滞后，因此多处位于住区边缘，如中央特区，健身设施在小区西侧边缘处，造成东区居民锻炼健身不方面。

由于容积率被严格控制，开发商多把公共服务设施建设在用地条件较差的地带，这造成了公共设施布局不合理，如阳光新城，将幼儿园布置在小区西侧，虽然有独立的干道，交通方便，但是小区东侧居民因距离较远，不方便接送，更达不到区外幼儿前来上学的目的。

同时居住区所处的地理位置也与其自身公共服务设施的配置紧密联系。

比如位于城市中心附近的居民本身就处于公共设施的服务范围内，所以应当减低自身的设施建设标准，这样更利于资源的优化配置；而处于城乡结合部的居住区在建设中应当充分考虑居住区的规模，以及离市中心的距离，从而制订出经济适用的公共服务设施建设方案。

3.郑州市居住小区配套设施存在问题分析

3.1.开发建设不健全、缺乏发展眼光

居住区设计规范产生于计划经济时代，滞后于时代的发展。

开发商在开发建设时，通常只侧重于住宅楼的开发和销售，公共设施配套停留表面，对于规划部门提出的建设内容,拖延建设或者住宅销售后改变规划，将公共设施用地改做住宅或其他盈利性设施。

如中央特区小区万禧园中，规划设计中有书吧，供居民休闲娱乐之用，而在我们的实地调研中，却未发现，开发商完全将之忽略。

配套滞后现象在居住区的分期开发建设中表现得更为明显，建设量大、非盈利性的公共设施建设项目常常被安排在末期开发，造成严重的配套滞后。

3.2住区人口及生活水平的改变

随着经济的发展，居民生活水平不断提高，人口结构也发生了变化，老龄化现象越来越明显。

社会的演变过程中，由父母与未婚子女组成的“核心家庭”成为家庭结构的主要类型。

家庭中“核心化”、“一孩化”的出现，要求与之相对应的公共服务设施如托幼、中小学等的定额指标也应随之进行调整。

另一趋势是老年人口比重增加，而且这一趋势将会不断发展。

日益庞大的老年群体具有特殊的生理和心理状况，对于居住服务设施提出了特殊的要求，在公共服务设施配置中应充分考虑这一因素，及时配套相应的服务设施，合理制订定额指标，以满足老年社群在社会和文化方面的特殊需求。

而郑州市居住小区在建设中并未及时适应这一变化，不能满足居民生活变化的需求。

人民的生活水平提高，带来价值观上的改变，悄然中居民的消费结构也发生了根本性的变化，这表明了家庭消费模式正在从温饱型向小康型转变，因此，公共设施的使用也发生了变化。

市政设施的不断完善，家用电器的普及，促使了小区公共服务设施本身的变化，某些项目被新增、转变或者删减。

而家务社会化、人口老龄化及“双休日”制度的实行，使全社会的闲暇时间显著增加。

据调查，3口之家每天用于备餐的时间从1993年的125min下降到了1998年的69min。

居民生活闲暇化的趋势，要求有更多的精神文化、娱乐休闲类的居住区公共设施;同时，也对这些设施所提供的服务的水平有较高的要求，它们对于促进社区居民之间的交往、增强社区的归属感和凝聚力具有十分积极的意义。

3.3缺乏人性需求思考

小区内部公建设施应根据居民的各项行为活动合理布置，居民要求环境具有相应的特性，为此，小区公共服务设施应该具有多样性、领域性、可识别性、依靠性、形象性、连续性、可选择性、可适性、方便性和安全性等，以满足居民物质和精神多方面的需要，使居民各得其所，充分享受生活的美好，从而达到和谐社区的美好愿望。

不能根据自身理想化的设计，随意规划，忽略居民生活、精神等各方面的需求。

4.郑州市居住小区配套公建设施优化建议

4.1区分公共设施公益性和经营性，保证公益性设施同期建设，保障公共利益

市场经济下的住区公共设施易受市场影响出现滞后现象，由此可将其分为两类：

第一类为易受到市场力侵蚀的公益性公共设施，例如教育、文化、体育、医疗卫生、社区服务等；第二类为易受市场力推动的经营性公共设施，例如商业、餐饮等。

为保证公共利益，应加强对公益性公共设施的刚性控制，并应与住宅建筑同期建设；而对于经营性的公共设施，除政府需要特别规定的农贸市场外，其他经营性设施在内容和标准上则重视顺应市场经济要求，在总量和设置内容方面留有一定的余地。

4.2完善住区公共设施的服务内容

公共设施的硬件配置仅能为住区服务提供物质条件，只有完善其服务内容才能真正提升住区的生活便利程度。

因此，丰富住区服务的内容，提高住区服务的广度和深度，使之符合经济社会发展的要求，是构建和谐住区需要进一步加强的重要工作。

规划要根据本住区以及周边住区的日常生活需求，针对不同人群对住区公共设施的服务内容做出详细要求。

如有的住区为少年儿童的服务除了要提供必要设施，如托儿所、幼儿园、活动中心等，还可根据客观需要发展“小学生饭桌”、“接送孩子”、寒暑假少儿活动等服务项目。

4.3住区公共设施配置体现以人为本的原则

目前住区公共设施配置很少考虑人口结构多样化的差异，针对这一现象，要体现以人为本的原则。

（1）对不同社会阶层的考虑

要根据居住者的主体特征、生活模式、居住喜好等进行规划。

比如，低收入阶层的住区要在居住地附近设立基于地缘关系的就业场所（例如各种小摊点、小店等）；而高收入阶层需要更多的娱乐休闲设施以及与提高生活舒适程度相关的各类技术手段和服务设施等。

（2）对生活闲暇化的考虑

我国公民的闲暇时间为：

公众普遍享有的法定假日全年为114天；学生和教师的全年假日约为140—160天；公务员及企业管理人员享有的“带薪休假”约为124天；退休人员大多数时间休息。

这些闲暇时间的支配多发生在住区中。

因此，住区应为居民提供健康、安全的休闲设施。

后记

面对目前我国住区公共设施配套存在的众多问题,我们应该反思,与此同时,更应积极寻找解决问题的途径。

为此，应从提高住区公共设施配置的复合化和共享化、完善其服务内容、体现以人为本等原则入手,切实完善住区公共设施的配置,这对于加强和谐住区建设,提高人们的生活质量,构建和谐社会具有重要的意义。

通过此次居住小区的调研，我们深刻的了解到居住小区公建的规划建设应结合多方面的考虑，小区的服务对象是居民，应依据居民需求，生活需要，合理布设，不能依据个人的主观思想，无根据规划，同时公共设施的配建应跟随时代潮流，不断更新与发展，充分体现服务的功能，满足居民生活各方面的的需求。

在我们以后的规划建设中，应从之吸取经验，取长补短，创新与学习同步发展。