浅析总公司物业管理存在问题及改革建议Word文件下载.doc

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公司物业管理现状分析：

总公司虽然物业资产众多，但物业管理仍停留在上世纪80年代的后勤管理模式。

物业的日常维护、开发管理一般由物业使用单位自行完成。

远远不能适应市场经济发展的要求。

总公司物业收入，很大一部分是企业物业租赁收入，处于粗放经营状态。

结合我综合服务公司日常管理，主要存在以下几个方面的问题：

一、物业管理模式社会化程度较低。

由于受企业体制，机制和思想观念等方面的制约，企业一般重视房产建设和出租，轻视房产经营管理，以出租替代管理，影响物业效益的进一步提升。

这种简单的“物业管理”模式已经满足不了社会对物业管理的需求，适应不了社会化、专业化、现代化的物业管理要求。

改变观念，实行物业改革才是物业管理的唯一出路。

二、房屋设施严重老化，维修费用居高不下。

我司房产很大一部分建于上世纪七、八十年代，楼龄相对较长。

部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，水电跑、冒、滴、漏现象经常发生，而且存在许多安全隐患。

直管公房、职工宿舍内私搭乱建，道路破损严重。

住户多为企业老职工且收入偏低，让住户分担这部分维修费用存在很大困难，企业长期承担又是一个很大包袱。

三、物业管理职工整体素质不高。

一方面人员臃肿，企业物业后勤管理工作，一直被看作是“养人”的地方。

许多公司专门设立物业管理员，但人员相对老化，综合素质相对较低，且权限有限，许多职工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上公司日益发展的物业管理需要。

而另一方面如维修、保洁，许多苦、脏、累的日常工作无人问津，需要外包或雇用临时工。

这样给公司运作带来巨大的成本压力。

四、代收的水电等费用亏差很大。

计划经济时期，我司的职工通过企业无偿分配的方式获得住房或宿舍，职工生活用水、用电等费用均由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，这种办法一直沿用至今。

由于现行的后勤管理制度较为松懈，缴费标准多年未变，加之设施老化，跑、冒、滴、漏现象严重，特别是梯度水、电费推行后，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。

五、科技化程度低，服务质量差。

现在物业的许多日常工作都是单纯依靠手工方式进行管理，不仅工作量大，而且容易出错，租住户满意率低。

还有清洁、绿化以及设备设施的维修保养也都是如此。

不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果。

公司物业管理改革的规划意见

以上几个看似简单的问题，就像“几座大山”，严重阻碍了我们企业物业管理的市场化、规范化进程，要解决这些问题，是一个比较复杂的系统工程，我设想，问题的较好解决大致需要经过三个时期，即准备期、过渡期和发展期。

下面就三个时期工作，做出粗浅的规划。

一、准备期：

1、编造总公司物业的“鱼鳞图册”。

明洪武十四年，朱元璋开始组织对全国土地进行重新丈量，编造完整、紧密的土地登记簿册，在相当程度上摸清了地权，为以后税赋制度改革打下坚实基础。

同理，总公司的土地、场地、房产等资产，虽然有相应的资料，但有些由于年代久远，结构，用途，面积均发生很大变化，为了进一步开发总公司物业资源，首先要对总公司房产和土地、场地进行全面调查，摸清楚总公司的每块土地、场地和每座房产的具体情况:

包括位置，建筑年代，结构，面积，用途等等。

以管辖单位为序，将各类办公性用房、生产性用房、仓储性用房、居住性用房及构筑物等和土地、场地情况分门别类编造好详细图册。

图册编造力求真实反映每座房屋，每块场地和土地的真实情况，严禁瞒报和虚报等情况。

2、在企业内部模拟现代物业管理形式对所属物业资源进行管理，指定某部门或某单位为物业管理的责任人，在此期间，负责对总公司所有的年久失修的公用设施分批进行全面的维修，保证物业完好性和使用性。

二、过渡期：

1、成立具有独立经营资格的子公司，将物业管理从基层单位日常管理工作中分离出来。

总公司家大业大，物业资源较多，且分散处于各县市区及乡镇，管理难度很大，为了规模化经营，没有相应专门机构，恐力不从心。

况分散管理，政出多门，不利规范管理。

物业管理和开发涉及到公安，税务，卫生，消防等社会多个部门，由各子公司自行处理，存在的着大量重复的“无用功”，这便需要独立法人资格统一处理，让专门的人做专业的事情，便于各项物业管理工作的开展。

2、捋顺与政府各部门之间的关系。

A）房屋建筑是百年大计，随着房龄的增加，维修费用越来越大。

维修资金短缺对于我们企业物业管理来说，表现得尤其明显。

因此需要争取政府支持，研究制定既符合市场规律，又满足我们企业现状的房屋维修、开发资金的筹集和管理使用办法，通过集资、改造、开发等手段早日完成老旧物业的逐步改造。

B）加强与水、电等供应部门的关系，争取完成老旧片区的“一户一表”改造，由这些部门对水电用户进行直接管理。

或由水电等部门委托我们的物业管理公司管理，明确授权范围，支付代理费用，以摆脱水、电费亏空包袱。

C）加强与社区街道的联系，利用街道和社区的人力、财力资源，分工协作加强所属物业的卫生、治安的日常管理。

3、制定完善企业物业管理制度。

无规矩不成方圆，为了规范企业物业的使用，提高国有资产使用效益和透明度，维护国有资产保值增值，总公司可根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规的相关规定，制定物业管理办法，对监督检查，物业管理等做明确规定，确保我司物业健康有序开展。

物业管理单位应该逐渐实现自负盈亏，这就要求物业管理的收费应该进一步规范化。

国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第二条规定“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

”我们企业应该根据国家物业管理的法律规定，结合本企业的特点，划定物业管理的内容，制作出完善合法的物业服务合同，对总公司物业资源使用、管理服务进行“明码标价”。

4、对各基层单位的物业使用进行审核。

可采取生产办公用房按照当地同一地段市场价格标准计算物业使用、管理费用的方式，计入生产经营成本，以此提高各基层单位节约用房用地的自觉性，挖掘物业使用潜力，腾出更多物业空间用于再次开发。

5、组建物业队伍，开展综合经营服务。

从企业需求出发，充分利用现有物业、人员资源条件，发挥人才特长和地域优势，由物业公司组建保洁、绿化、水电维修、房屋修缮等班组，发挥人才特长开展有偿服务。

另外逐步尝试对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，如：

承接简单的物业改造工程。

过渡期可以选择相对集中的驻泉单位为试点，由物业公司统一负责物业的日常维护开发管理，走专业化道路，分流富余人员减轻基层单位负担，探索、积累管理经验。

三、发展期

1、改革用人机制，努力提升职工队伍素质。

为使物业管理企业尽快走向社会，适应市场，就必须加快培训人员步伐。

通过对从业职工进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；

改革用人机制，优胜劣汰，引进一些知识型、创新型管理人才，采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，全面提高职工素质，增强企业竞争能力。

只有这样才能更有效地，规范化地组织、协调和指挥公司工作。

才能使公司物业管理工作逐步走向专业化。

3、建立物业管理信息系统，实现智能化管理。

随着物业管理公司的扩大，传统的管理模式已不能适应时代的要求，必须建立以科学技术、网络技术为基础的物业管理信息系统，逐步实行智能化管理。

建立物业管理信息系统，可以改变以前单纯依靠手工操作的管理模式，在收费、设备控制、排班机制等岗位运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，提升管理水平，达到高效、及时、规范、有序的效果。

通过多种信息化手段加强与客户的沟通，提高客户对物业服务的了解和认可，从而提高客户的满意度。

4、完成内部管理到外部盈利转变，成为真正意义上的市场主体。

转变思想，提高服务质量。

物业管理的根本是服务。

长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖，优越感强，服务意识淡薄，因此，新的物业管理公司要加强管理，正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。

坚持服务创新，提高服务质量。

在做好企业服务的同时，通过增加多种经营方式来提高物业管理的经济效益，通过对外参加竞标的方式参与市场化的竞争，实现物业管理资源的优化配置。

5、加强诚信经营意识，建立品牌企业。

企业要想在市场竞争中取胜，必须以诚信经营为宗旨，以客户满意为目标，物业管理服务是关键。

一流的物业必须配以一流的管理服务。

物业管理公司应结合总公司实际需要，在探索和实践中建立适合运输企业物业诚信经营管理体系，开展诚信服务，主动接受客户监督，提高服务意识和服务技能，按照塑造品牌的标准要求，通过规范、科学、高效、严谨的管理，为客户提供优质服务，树立良好的企业形象。

结束语

企业兴衰，职工人人有责。

本着对企业的爱，结合本职工作，就总公司物业管理经营，提出上述意见，请领导批评指正。