第四期拟任项目经理总复习Word下载.docx
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论述：
1、试述物业管理的内容。
物业管理的内容：
招投标、前期介入、接管验收、入住、档案建立、基础服务、达标创优、关系维护
2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。
1.根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式。
2.确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位。
3.确定人员、职责、权限。
4.由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行分解经济指标、管理指标、安全指标。
5.组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。
二、内外部制度的建立
简答题：
1.
简述物业管理制度建立的意义。
1.物业管理区域内法制化、规范化建设的需要。
2.规范物业服务企业人员的需要。
3.协调物业服务企业内部各部门的需要。
4.规范物业管理区域内业主和物业使用人的需要。
5.协调物业服务企业与社会各组织的需要。
2.
简述物业管理制度制定的原则。
（1）依法守约的原则。
依法：
遵循《物权法》、《天津市物业管理条例》、《天津市商品住宅维修基金使用办法》、发改委《物业服务定价成本监审办法（试行）》、《劳动合同法》等法律、法规。
守约：
开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》和业主大会与物业服务企业签订的,《物业服务合同》。
（2）以人为本的原则。
做到公开、公平、公正，以业主自治为核心的管理制度的建立。
（3）严肃稳定的原则。
严肃性：
按制度做事、按制度管人。
稳定性：
制度切忌朝令夕改。
（4）创新改进的原则。
改革创新：
学习创新、与时俱进。
持续改进：
在实践中检讨，定期修订、完善。
3.
简述用物业管理制度做事、管人的重要性。
（1）物业管理制度的学习、培训、教育从事项目组建落实。
（2）项目各级管理人员做用物业管理制度做事、管人的模范。
（3）从项目组建起项目经理将制度落实作为头等大事抓紧。
（4）项目分包服务商的监控管理。
4.
简述物业管理制度依法守约的原则。
5.
简述物业管理制度内部制度的内容。
1.人力资源管理制度。
（1）机构设置
（2）管理原则（3）员工守则（4）聘用、任免（5）职位说明书和工作流程（6）考勤管理（7）培训管理（8）考核管理（9）奖惩规定（10）工资待遇（11）员工更衣室、食堂等后勤部位管理规定。
（12）员工满意度的调查（13）员工对主管以上负责人的民主测评
2财务管理制度
（1）财务现金管理制度
（2）财务备用金管理制度（3）银行存款管理制度（4）发票、凭证使用规定（5）施工保证金、相关押金管理规定3、物资采购供应制度
（1）物资采购计划编制和审批管理规定
（2）物资采购管理制度（3）物资验收、入库管理制度（4）物资库房管理制度（5）物资采购报销制度4.档案管理制度
（1）档案的分类、收集和整理
（2）档案的密级（3）档案保管部门（4）档案的借阅及复制（5）档案的保存期限（6）档案的销毁
6.简述项目应建立的应急预案。
（1）消防灭火处置预案
（2）防汛抢险处置预案（3）紧急停电事故处置预案（4）紧急跑水、漏水事故处置预案（5）电梯故障（困人）紧急处置预案（6）气体燃料泄漏处置预案（7）公共卫生突发事件处置预案（8）地震紧急处置预案
论述题：
项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？
2财务管理制度
（1）财务现金管理制度
（2）财务备用金管理制度（3）银行存款管理制度（4）发票、凭证使用规定（5）施工保证金、相关押金管理规定3物资采购供应制度4.档案管理制度3、物资采购供应制度
（1）物资采购计划编制和审批管理规定
（2）物资采购管理制度（3）物资验收、入库管理制度（4）物资库房管理制度（5）物资采购报销制度4.档案管理制度
（1）档案的分类、收集和整理
（2）档案的密级（3）档案保管部门（4）档案的借阅及复制（5）档案的保存期限（6）档案的销毁
如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
1.物业管理制度的研讨制定者
（1）学习、熟知相关的法律法规和项目物业服务合同。
（2）理解项目物业管理服务方案。
（3）了解业主、物业使用人和物业员工、物业分包商的情况。
（4）关注各部门工作衔接，推行内部客户的理念。
2.用物业管理制度做事、管人的监督执行者。
3.持续改进物业管理制度的完善修订者。
（1）加深对物业管理制度稳定性和动态性的关系理解。
（2）建立物业管理制度修订程序、公开、公平、严肃认真。
三、公共法和风险规避
1、简述侵权行为的构成要件？
1、侵权行为2、损害事实3、侵权行为与损害事实之间存在因果关系4、过错：
故意或过失。
2、简述保管合同的法律特征？
实践性合同；
原则上无偿合同；
不要式、双务合同；
保管合同仅转移标的物的占有，而非由保管人取得所有权或使用权。
3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。
（列举五种以上）
生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
共有部分应当由三部分构成：
1.区分所有建筑物专有部分以外的其余部分2.不属专有部分的建筑物附属物及附属设施3.经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物。
5、简述治安管理处罚种类？
（1.）警告（2.）罚款（3.）行政拘留（4.）吊销公安机关发放的许可证。
（5.）对违反治安管理的外国人，可以附加适用限期出境或者驱逐出境。
（6.）因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛，违反规定进入体育馆的，强行带离现场。
（7.）办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理。
（8.）违反治安管理所得的财物，追缴退还被侵害人；
没有被侵害人的登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。
6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？
（1.）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品。
（2.）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；
（3.）在机场、车站、码头、等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序（4.）执行武装守护押运任务时，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。
保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。
１、试论车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？
（1）车位的分类及所有权。
规划内的有地下车位（库）、地上车位（库）包括露天的车位和专用停车楼、所。
规划外的。
业主表决决定：
利用公区域划分车位。
（2）、车位费的归属。
地上：
车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列支“车位管理成本”？
地下：
属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。
楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。
2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？
保管人的义务：
（1）给付保管凭证义务。
注意保管凭证的给付，并非合同成立的要件，也非合同的书面形式，仅是证明存在合同关系的凭证。
（2）妥善保管义务。
注意保管物所、方法问题。
（3）亲自保管义务。
注意两点：
A、保管人违反此义务的，为违法的转保管，对于保管物因此而生的损害，保管人应负赔偿责任。
B、在当事人另有约定，保管人让第三人代为保管的，保管人应对第三人的选择和指示的过失承担责任。
（4）不得使用或许可他人使用保管物（5）危险通知义务（6）返还保管义务
寄存人的三大义务：
（1.）支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用（2.）告知义务（3.）声明义务。
寄存人寄存贵重物品为生命的，保管人只付赔偿一般物品的义务。
案例分析题：
王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。
２００８年８月，物业公司准备维护自身权益。
问：
１、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？
业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不与支持，因此物业公司可以起诉王某支付物业管理费。
２、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？
2002年2月至2008年8月期间王某没有交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用，诉讼时效为两年，因此，物业公司只能起诉2008年8月之前两年之内的物业管理费。
３、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？
不能。
４、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？
可以采取打电话、书面形式通知到业主本人并且留存好相关的资料来证明。
四、物业管理专业法规
1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？
由街道办事处组织召集，由区、县物业办、居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会组成。
2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？
（至少写出五项）
1.建立物业管理联席会议制度：
解决下列问题
（1）业主委员会不依法履行职责的问题.
（2）业主委员会换届过程中出现的问题（3）履行物业服务合同中出现的重大问题。
（4）提前终止物业合同的问题。
（5）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题。
（6）需要协调的其他物业管理问题。
2.建立了从业人员持证上岗和继续教育制度。
3.建立了对物业管理共用部位、共用设施设配前期查验和日常检查制度。
每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施、设配运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
4.建立了中介机构和外阜来津企业备案制度。
5.建立了物业服务企业退出项目预警制度。
提前3个月向物业管理区域公告。
6.建立了场地占用费的收取和使用情况公示制度。
场地占用费用于养护维修小区道路和停车设施，改善公用设施设配等。
7.建立了物业服务用房登记和公示制度。
规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主活动。
开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主公示。
8.建立了物业服务内容和特约服务内容收费标准的现场公示制度。
4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？
分四个等级，一级服务标准1.2元，二级:
0.9元；
三级：
0.7元，四级0.5元。
5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？
6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？
：
1.场地占用费的收取和使用情况公示。
2.每年第四季度将物业管理共用部位、共用设施、设配运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告。
3.提前解除物业服务合同的一方应当在三个月前在物业管理区域内公告。
4。
、物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
5.«
维修和更新、改造方案»
在小区明显位置公示。
7、天津市目前对物业管理有那些备案程序？
《天津市前期物业管理备案程序》、《天津市物业服务合同备案程序》、《天津市物业管理招标备案程序》、《天津市协议选聘物业服务企业备案程序》、《天津市业主大会备案程序》、《外埠来津物业服务企业备案程序》《天津市物业服务中介机构备案程序》。
8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？
《临时管理规约》、《管理规约》、《天津市住宅前期物业服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》、《天津市非住宅前期物业服务合同》、《天津市非住宅物业服务合同》、《天津市业主大会议事规则》
1、简述新修订的《天津市物业管理条例条例》突出了政府监管职能的作用。
赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？
1.负责组织、协调成立首次业主大会。
2.受理业主大会备案。
3.在业主委员会不按规定召开业主大会或者临时会议时，负责召集工作。
4.在业主大会作出决定后三十日内，业主委员会不代表业主大会与选聘企业的物业服务企业签订续签、变更或者解除物业服务合同，或者不组织业主委员会进行换届和补选工作的情况下，按照有关规定组织选举新的业主委员会。
5.监督开发建设单位在物业竣工验收合格后将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。
6.负责组织召集物业管理联席会议，协调解决物业管理活动中的问题。
7.对业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，有权责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
8.接受业主、物业委员会和物业企业对违反新«
条例»
行为的投诉和举报。
9.接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决退出和交接过程中出现的问题；
对未有业主委员会的物业项目，在区、县物业管理行政主管部门监督下，接收退出物业移交的相关材料。
10.对业主委员会及其成员不按规定移交报关资料、印章和财物的，应业主委员会的请求协助移交。
2、简述新修订的国务院《物业管理条例》新变化？
（1）街道办新增为成立业主大会指导和备案部门
A、《物业管理条例》第十条规定：
“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会委员。
”
B、《物业管理条例》第十六条规定：
“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府备案。
（2）将第十一条修改为：
“下列事项由业主共同决定：
制定和修改业主大会议事规则；
制定和修改管理规约；
选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
选聘和解聘物业服务企业，筹集和使用专项维修资金；
改建、重建建筑物及其附属设施；
有关共用和共同管理权利的其他重大事项。
（3）改建、重建建筑物程序更严格。
“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
“选聘和解聘物业服务企业”现在只要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了。
（4）业主可以向法院申请撤销侵权行为。
业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力。
业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
（5）业主委员会决定违法街道办事处有权撤销。
业主大会或业主委员会的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
（6）物业由管理者变为“服务员”。
根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”
3、试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容。
4、通过物业管理专业法课程的学习，结合你在物业服务企业的工作，有何收获。
案例分析：
李先生住在某高层住宅的二楼。
一天早晨开启自动洗衣机后上班去。
因为给水软管脱落，自来水流入电梯井，造成电梯电路板进水。
中午经业主报告，物业管理人员紧急采取一系列措施，支付4000元恢复了电梯运行。
1、你认为物业管理人员应采取那些措施。
2、物业服务企业有无责任。
五、物业管理招投标
简答题
1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么？
答1.公开的原则。
公开是指招标活动要公开，要在媒体上招标广告或公告，公开标书，使合格的投标人能够知道招标活动，有机会参加投标。
2.公平的原则。
公平是指招标方和投标方的权利、义务，关系是平等的，双方是平等的民事法律关系的主体，要承担相应的义务，享受应有的权利。
3.公正的原则。
公正是指在公开的基础上，对符合合格的投标人一视同仁，不得以地区、行业、系统等借口限制或禁止合格条件物业服务企业参加投标。
4.诚实信用的原则。
这是民事活动的基本准则。
无论是投标方和招标方都必须遵循诚实信用原则，特别是投标方，必须要有相应的资质、业绩等有符合招标文件要求的能力，不得以欺骗或虚假的手段投标。
2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
项目的整体设想与构思；
主要环节运行程序；
机构设置、人员配备；
管理指标和措施；
内部管理制度的的制订；
档案资料的建立与管理；
前期物业管理服务内容；
常规物业管理服务内容；
各个阶段工作计划；
物资装备与提供方式；
紧急预案；
社区文化
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
物业服务企业营业执照复印件；
企业资质等级复印件；
法人代表授权委托书；
公司介绍、注册资金；
公司管理业绩；
项目经理简介；
专业技术人员情况
4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成？
物业管理服务费收费依据；
收费方式；
物业管理服务费收费标准；
物业管理服务费用测算；
多种经营项目收费标准；
财务制度；
财务分析。
5、简述物业管理招标的程序？
编制投标文件；
发布招标公告或投标邀请书；
投标报名及发放招标文件；
组织现场勘察和质疑；
投标确认；
投标申请人资格预审；
接受投标文件；
组成评标委员会；
开标、评标和中标；
签订合同
6、简述物业管理投标的程序？
获取招标信息。
公共媒介上采集招标信息、来自招标方的邀请；
项目评估与风险:
项目评估、招标风险的防范与控制；
投标报名并取得招标文件；
现场勘察；
准备投标文件；
递送投标文件；
参加开标、评标、答辩；
发放中标通知书；
签约并执行合同。
1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。
他们的物业管理投标方案是否能投标成功?
如何才能制定出可行的物业管理投标方案？
2、试述物业管理投标书的编写要求。
1）使用国家统一的计量单位2）使用国家统一的行业标准和规范3）使用标准的表述方式4）确保资料的真实性5）计算数字准备无误，标价合理6）装订整齐，符合要求7）注意文件保密
六、物业管理服务费测算
1、物业服务费的构成？
1.包干制计费方式下物业服务费的构成内容：
物业管理服务成本、法定税费、利润。
2.酬金制计算方式下物业付费服务费的构成内容：
物业管理服务支出、酬金。
2、《天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定收费有几个等级？
收费标准各是多少？
3、物业管理基本服务内容包括什么？
综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、公共部位养护
4、物业管理服务收费的内容是什么？
物业服务人工；
，物业共用部位维修费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化养护费用；
物业管理区域维护费用；
办公费用物业管理企业固定资产折旧费；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
业主会活动经费；
法定税费；
利润
5、物业服务费制定依据的原则是什么？
企业获得预期利润的原则；
严格进行成本控制的原则；
业主、使用人认可的原则；
区别对待的原则；
合理、公开以及费用与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则。
物业管理服务费的构成：
6、机电设施设备日常养护费包含的内容？
电梯、给排水系统、强弱电系统、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景、喷泉
七、前期介入、接管验收程序
1、物业管理前期介入的定义是什么？
所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需要。
2、物业管理前期介入的必要性是什么？
物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，不免或减少上述阶段问题的发生而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少
3、物业管理前期介入的作用是什么？
物业管理是从前期介入开始的，前期介入的作用：
1、完善使用功能设计的合理性；
2、有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；
3、有利于了解物业情况；
4、有利于了解客户需求5、为前期物业管理作充分准备。
4、物业项目接管验收目的是什么？
1、履行相关法律法规规定义务；
2、代表全体业主验收共有财产；
3、确保物业交付工作顺利进行；
4、为日后的物业服务做好准备；
5、确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。
物业项目接管验收程序：
1、书面通知验收2、确定接管验收方案3、移交基础资料4、查验共用部位、共用设施设备5、解决查验发现的问题6、确定现场查验结果7、签订接管物业验收协议8、
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