森林资源资产评估方法操作与案例Word下载.docx
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它直接关系到林木所有者和经营者的利益，要求有一定的精度。
但是这一类的评估，通常涉及面积大，而且有相当部分幼龄林和中龄林，其变现能力还有待将来的经营。
这类评估进行高精度的“三类调查”是不可能的，也是不必要的。
因为，大面积的高精度的调查费用极高，特别是在幼、中龄林，费用高而价值低，资产所有者难以承受。
再说，中幼林的变现能力要到将来才能表现出来，现在调查评估的变幅是较大的，加上这类评估之后，资产并未变现，而是作股份或联营分成的比例。
评估的误差在今后的经营中仍可消化一部分。
因此，这类评估对精度要求的关心一般要低于成熟林木出售的评估。
通常是采用二类调查的方法进行清查，但对成熟林部分通常加大调查的力度，以求得较高的精度。
对于企业清算的林木资源资产评估，它属于清算价格类型，要考虑快速变现的能力，因此，评估的价格一般较市场价稍低。
由于一个林业企业涉及的面积较大，各种类型的林分都有，而且这类企业通常中幼林的比例大。
因此，调查一般也是采用二类调查的方法。
但现实的评估中，法院等委托单位经常要求测算出资产的市场价值，由他们再据此确定拍卖价。
二、销售的条件
对于成熟的林木来讲，一旦签订了出售立木的合同，买主就可以采伐林木所有者的林木。
采伐就是一种破坏性作业，对土地、植被及周围的环境都会造成严重的影响。
林木的所有者—森林的经营者除了对采伐的林木想要高价外，常还需要控制采伐活动以满足其他的目的。
森林的经营者通常对采伐的地点、采伐的林木、采伐的时间，采伐的方式，集运材的方式及伐区清理方式做出许多限制条件和要求，以保护林地、林木，防止侵蚀，便于森林的更新，使遭受的损失降到最低的限度。
例如，在异龄林的采伐中，伐倒的成熟的大径林木要压坏许多附近的中、小径木，集材的过程也对周围的植被有很大的破坏，甚至可能造成地表的侵蚀。
因而，在林木出售时，森林的经营者通常要指定采伐的和必须保留的林木，采伐时倒木的方向必须避开这些指定的保留木，并在集材上采取一些防护措施，这将增加采伐成本。
在皆伐作业中，为了保证天然更新的成功，森林的经营者经常提出采伐中保护幼苗、幼树的要求。
为了便于人工更新，而对伐区剩余物的处理提出一定的要求，如火烧、堆集或截短等方法处理。
对于这些在林木出售时提出的限制条件，买主都必须执行，这些限制所增加的生产成本在估价时就必须将其考虑在内。
三、产品售价
立木价（这时特指成熟林的价格）是木材的产品价值与生产这些产品的成本、一定的利润及税收的差额。
因此，木材产品的售价是估算立木价的起点，产品的售价越高，立木的价格越高，林地的超额利润越多，林地的价格也越高。
产品的售价必须以在该地区能够实际生产和销售的产品为基础。
对于一般的木材经营者来说，他购买林木，出售的是原木和非规格材，他交货的地点在当地的木材采购站、贮木场、木材的加工厂家或者就在伐区附近的公路边。
这些地点就是他的林木处理的终止点，也是他所关注的始点。
如果原木和非规格材市场价格已确定（包括对实际供材点必要的运输成本调整），则这个市场价格就是立木估价的基础。
但原木和非规格材的价格随着原木和非规格材的口径和长度而变化，用出材率表测算原木和非规格材的木材数量是可行的，但要测算各个口径的木材的数量则很困难。
因此，必须根据历史资料确定该地区原木的平均规格和非规格材的平均规格，进而确定其综合价格，根据综合的价格作为评定的基础。
木材产品的销售价格是由市场的供求关系而确定的，在市场经济的条件下，这一供需关系的变化是由许多木材生产者无法控制的因素所控制，而且经常发生变化。
在立木价格的确定中必须收集评估基准日的木材产品市价，来计算其综合价格，进而确定立木的价格。
四、生产成本的确定
生产成本直接影响森林资源资产的价值，在销售价格已定的条件下，生产成本越低，森林资源资产的价值越高，因此，生产成本的确定是立木价确定过程中的一项重要的工作。
生产成本是指与产品的生产直接相关并且是产品生产的必不可少的一切成本都应进行估算，对用材林来说主要包括采伐的成本、集材成本、运输成本、仓贮等销售费用、木材加工成本、立木销售及产品销售中的税费。
但它不含培育立木的成本和投资的利息。
生产成本的投资利息在确定适当的利润和风险率时考虑。
精确计算生产成本是困难的。
在现实森林中，不存在两片完全相同的林子。
不同地块的林分，林木的大小、林分的质量、采运的难易程度、地利等级等因素都可能有很大的差异。
另外，木材生产者所用的机械设备的不同，人员素质、管理水平的高低也会使生产时的成本发生很大的差异。
在测算木材加工成本时也会遇到类似的问题。
成本的测定是以特定的生产者为标准，还是以最高效率的生产者为标准或者是以平均效率的生产者为标准，测算出的结果是不相同的。
从林木所有者的角度出发，最好以生产率最高的生产者为标准进行成本的测算，以获得最高的立木价，但在立木资产的评估中，一般应以当地平均效率的生产者为标准进行评估。
这样有利于生产者通过更新设备、提高人员素质和管理水平来提高效率得到合理的回报。
在森林资源资产的评估中准确地测算木材生产的成本是很困难的，评估人员要花费相当多的时间进行较为详细的调查。
通常可利用当地林业生产的定额指标（各类的平均生产水平），结合评估基准日的基本工价，再根据山场的具体条件进行修正、测算。
在大面积的森林资源资产评估中也可通过财务和生产管理部门的档案分析确定经营单位的生产成本。
五、林木出材率的确定
林木出材率是计算立木价格的一个重要的技术经济指标。
出材率主要由林木的直径、树高、干形和缺陷所决定。
林木出材率的高低直接影响出材量，影响了森林资源资产的价格。
在我国，立木出材率表的编制和应用一直未能规范化、系统化和标准化。
出材率的误差是一直严重影响我国伐区作业设计中出材量计算精度的因素。
通常由数表直接查出的出材率要比实际的偏高，因为编表的材料一般较为规范，病、腐、结疤、分叉等缺陷较少，而实际生产时，病、腐、结疤、分叉这类木材的缺陷严重影响了木材的出材率。
比如根兜附近长1m的心腐，就使原木少了最粗最好的1m长的一段，原木的出材率大约要下降百分之十左右。
因此，在确定出材率时，通常先按相应的出材率表查出林分的出材率，然后再根据林分生长的状况、病腐情况等，确定一定比例的折扣。
由于木材不是标准化的产品，它有原木、非规格材，在原木和非规格材中还有大小、长短之分，各种规格的木材价格不同。
因此，在测算出材率时，还必须分别种类及大小确定其出材率。
实际上，要准确地确定各径级各长度的出材率来计算其出材量是不可能的，但必须把它们按价格的水平分为几类，最简单的是把其分为原木和非规格材两大类，或更细一点分大中小三类。
计算出各类的出材量，再根据过去采伐类似林分的资料，计算各类材种的平均规格，以作为确定平均综合价格费用的基础。
六、投资收益率的确定
投资收益率又称为基准折现率、目标收益率或最低期望收益率，由于森林经营的周期较长，森林资源资产评估中的投资收益率是极为关键的技术经济指标，对收益法和成本法评估的结果有重大影响。
在采用成本法时如所用的投资收益率偏高则评估测算的评估值偏高，森林资源资产的购买者无法承受；
如所用的投资收益率偏低，则森林资源资产评估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。
在采用收益法时则正好相反，用偏高的投资收益率，则评估出的价值偏低，甚至出现负值，资产的所有者无法接受，如采用的投资收益率偏低，则评估值偏高，资产的购买者无法接受。
在森林资源资产评估中的投资收益率的确定必须根据该森林资源资产的实际经营状况和收益状况，依据持续经营假设，测算其社会平均的投资及生产成本、社会平均的收益水平，进行动态经济分析，来确定其投资收益率。
七、利润率的确定
木材生产需要成本，这些成本需要投资，投资者要有收入即利息，木材的生产者也要有收入即利润，再加上采伐、加工、销售中的商业风险金——显然也是一项收入。
这三项收入之和占成本的百分数称利润率。
利润率是林木分析估价中的一个关键数字，它的结果对立木价格的有一定的影响。
利润率一般按社会平均利润率确定，因此它可由经济统计资料算出。
通常各地都有一个大致的数字。
如福建省1993年在森林转让参考价格中建议森工生产利润率定为20%，营林生产为16%，这在当时是合理的（1993年的通货膨胀率是13%），如通货膨胀利率较低的话还可降到15%或更低。
利润率确定后还有一个测算利润的基数问题。
利润＝生产成本×
利润率。
这个生产成本的基数，包括还是不包括立木的价格是一个重要的问题。
如果林木的出售者在林木采伐前仅收部分订金，整个结算在木材出售后进行，则这个生产总成本不包括立木价，而仅直接按木材生产的成本加定金，而林木出售者在合同订立后，即收取全部林木款，则立木价应包括在木材生产总成本中。
木材销售时收交的税费原则上不应包括在生产成本中，但我国有的地方执行伐前交税费，即在办理采伐证时，就按伐区设计的材料收缴税费。
有的按90％预收，有的按60％预收，这时预收的税费则也应列入木材生产的总成本，因为木材的生产者在取得收入前已付出了这些投资。
在实际评估中利润率仅在木材生产中考虑，营林生产的投资用的是投资收益率。
木材生产的利润率与营林生产的投资收益率是不同的，木材生产的风险较营林生产高，其利润率也高于营林生产的投资收益率。
八、树种的价值差异
在许多情况下，待销售的立木是由若干不同树种组成的，不同的树种价值相差极大。
同样规格的木材（大径材），马尾松大约是一般阔叶材价格的2倍，杉木又是马尾松价格的2倍，而一些珍贵树种如楠木、红豆杉等则又是杉木的2～5倍。
一般的阔叶树与珍贵树种价值可相差8～20倍。
如何处理多树种价值差异是经常出现的问题。
不同的树种加工成不同的产品，有些作为纸浆材，有些作为锯材原木，当这些产品分别加工处理时，其采伐成本可以分开。
但实际上并非如此，它们的采伐运输是同时进行的，采运成本是归在一起的，尽管树种间价值存在很大差异。
按树种分别计算成本是困难的，但售价却很容易分开。
当估价表明某些树种的立木价很低或为负值时，而卖主又想采伐掉这些树种，这就给估价带来了困难。
如果某树种的价值能够补偿所有的采伐和加工的可变成本，且与售价相比其收益为正时，它将对固定成本产生影响，买主也从中获利。
如果不是这样，这个树种只有在必须满足某人要求的情况下进行采伐，要由卖主部分补贴采伐作业费用。
因为通常卖主将林木整体出售，而不是仅仅出售其中价值高的树种，通过这种形式伐去一钱不值的树种。
九、林地的林学质量
林学质量通常也称为立地质量，它是指狭义的立地质量，主要从林木生长的角度来反映其经济价值，林地的林学质量越高，林地的价格也越高。
林学质量一般受下列因子所决定：
1、土层厚度
土层是林木根系生长的场所，深厚的土层是林木正常生长的必要条件。
2、腐殖质层厚度
腐殖质是土壤肥力的重要指标。
腐殖质层厚，土壤的肥力高，林木的生长好。
3、土壤质地
土壤质地反映了土壤的物理性质，疏松、通气的土壤，根系生长发育好，地上部分的林木也长得好。
4、海拔高度
海拔高度对积温有很大的影响，积温直接影响了林木的生长，大多数树种都有一个适宜的海拔范围。
5、坡位
坡位对土壤的发育、水肥条件影响较大，因而对林木的生长发育的影响也很大。
通常上坡的（特别是山脊）土层薄，林木生长较差，而下坡的林地土层厚，水肥条件好，林木生长好。
6、坡向
坡向影响了日照的时数、强度，并对林木的生长产生影响。
通常阴坡或半阴坡的林木材积生长较好，而阳坡的果树果实产量较高。
在沿海迎风面坡向的林木生长差，而背风面的林木生长较好。
7、坡形
坡形也对土壤的形成产生影响。
通常洼部的林木生长较好，立地生产潜力较大。
8、地势
地势分为开阔、较不开阔和隐蔽三种，它对局部的小气候有一定的影响。
对于大多数林木来说，隐蔽的地形材积生长好。
由于影响林学质量的因素较多，且这些因素多有交叉的配置，因此在调查中经常简单地把立地质量分为四个立地条件类型：
I肥沃类型；
Ⅱ较肥沃类型；
Ⅲ中等肥沃类型；
Ⅳ瘠薄类型。
一个类型对应于一些地形、地势和土壤因子，但若干类土壤、地形因子的配置多种多样，四个类型等级很难包罗，因此，在评定时，时常要根据调查人员的经验进行判断，这样就不可避免地带有一定的人为主观因素。
林学质量是从生长的角度来反映林地的生产力。
通过研究发现，树木的高生长对林地生长潜力的反映最为敏感，因此在调查中也常用以林分平均高和平均年龄关系编制的地位级表，或者以林分优势高和年龄关系编制的地位指数表进行评定。
用这种方法确定立地质量时，先要测定林分平均高或优势高及林分的年龄，尔后再查相应的地位级表或地位指数表。
这种方法虽然排除了主观因素对评定立地质量的影响，但只能评定同龄林的立地质量，而对异龄林及天然林却无法应用。
在幼龄阶段，由于树高生长尚未稳定，用这种方法也可能产生较大的误差。
为了克服以上方法的缺点，一些学者分析了影响立地质量的各因子与树高生长间的关系，利用数量化理论将各环境因子数量化，编制了数量化立地指数表。
但是该法的编表工作量大，且一个表适用的范围又较小，从而使得该方法的应用受到了一定限制。
林学质量确定后，即立地条件类型、地位级或地位指数确定后，就可据其进行林木生长的预测，确定其未来的生长收获，作为林地资产评估的基础。
十、林地的经济质量
经济质量主要是指林地的经济位置，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。
如以近期内道路是否能达到小班，将小班分为即可及小班一一道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；
将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路（木材生产成本可承受得了的投资）即可运出；
不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班附近，采伐木无法运出。
可及度是最粗放的地利级划分，它从道路修筑的投资出发直接决定了森林资源是否能成为资产及资产价格的高低。
不可及林的资源由于近期内无法开发利用，无法体现出其经济价值，因此，不可及林的资源在近期内暂时还不能作为森林资源资产，而只能作为潜在性的资产。
将可及林的资源由于其开发利用需要一定数量的道路修筑投资，该投资必须加到木材生产成本中，使木材生产的成本加大、生产的经济效益下降，其森林资源资产的价格也大大降低。
即可及林资源，它已具备了采集运输条件，其开发利用基本不需要道路的投资，木材生产的成本低、经济效益高，其资源性资产的价格也高。
对经济质量的评定仅用以道路修筑的投资费用考虑的可及度是不够的。
从木材生产成本费用的开支的分析中可知，在各项木材生产成本中运输费用的开支变幅极大。
同样是可及林，但木材运往销区的运距，可能是十几公里（造纸厂附近的松木林），到几百公里，以至数千公里（国外进口木材），运输的成本相差几倍至几十倍。
这变幅极大的成本差异构成了极差地租的重要组成部分。
因此、在森林资源资产的评估中，评定林地的经济质量，除考虑可及度外，还必须根据木材运输的成本来划分地利等级。
十一、森林经营的方式及强度
林地的价值主要靠生长在其上面的林木生产的木材和其他副产品来实现的。
一切特定的林地，可以让其自生自灭，而不采用任何经营利用措施，使其资产的价值最低，也可以采用集约经营，利用各种技术措施，如良种壮苗、抚育施肥、适时间伐、病虫害防治、及时主伐利用等使它的生产量达到或接近土地生产能力的最大值，从而提高了林地的经济效益，并提高了林地的价值。
当然，在这一评估中必须考虑采用集约经营措施的成本费用问题和经营实践的成功与否。
林地资产的价值是以扣除了生产经营成本后的纯收益为评估基础的。
从经营方式看，经营不同的林种如经营用材林或经济林，其经营的目的不同，经营的经济效益也有很大的差别，一块林地，特别是裸露地，必须根据当地的林业发展规划来确定它的最佳林种。
从经营的树种看，同样经营用材林，一块地上可造杉木林，也可营造马尾松林，或者珍贵的阔叶林，以至一般的阔叶林。
经营不同的树种，经济价值相差较大，其林地的资产价格也将发生变化。
因此在确定了林种后，还必须根据当地的技术水平、经济能力以及外部环境的要求，选择最适宜的目的树种，并在这个基础上确定经营的强度，以此为基础进行财政分析来评估林地的价格。
十二、生产经营周期
林木的生长需要时间。
就商业经营的规律范畴看，时间通常同生产工序的时间长度紧密相关。
在林业生产中生产的周期很长，短则数年，多则数十年、上百年，因此，在测定林地价时必须考虑生产周期的影响。
通常短周期的经营效益好，森林资源资产的价格高；
而长周期的效益较低，森林资源资产的价格也较低。
在评估林地价时需要把在数十年这样一个长期内各个不同时间发生的各种支出和收入归结到同一个时点上，以便进行比较、分析和计算，这样就产生了应采用什么样的折现率的问题。
由于森林经营的生长周期长，在复利计算中，折现率高低对评估的结果将发生极大的影响。
在森林资源资产评估经营周期在同龄林的经营中通常是指轮伐期，在异龄林的经营中这个时间期限通常是指择伐周期。
轮伐期的确定通常是以林木的工艺成熟龄或经济成熟龄作为确定的主要依据，是根据当地需材材种的要求以及经营单位的经济和经营类型的龄级结构来综合考虑确定的。
择伐周期在理论上是以林木的生长率、择伐的强度，通过公式计算的。
但在实际工作中无论是轮伐期，还是择伐周期，在评估前均已确定。
十三、森林的经营有无法律法规限制
森林资源资产具有效益的多样性，社会对森林资源资产的经营比较关注，经常通过法律法规对某个区域或某种类型的森林资源资产的经营进行限制，如禁止在主要道路附近的森林进行皆伐，这些限制都将增加生产的成本，降低森林资源资产的价值。
十四、有林地还是无林地
林地的价值与经营的方式、种类、强度有关。
在有林地上，生产周期内的经营树种、经营方式和强度均已确定。
在经营期间的林地收益必须根据现有状态确定，经营的种类与方式只有在下一轮伐期才能改变。
而无林地从评估时就可以为其确定较适合的经营树种、经营方式和强度。
此外，对有林地的更新，其成本一般要低于无林地的造林，这些因子都使有林地与无林地的价值产生差别。
十五、评估时间与交易案例时间的差异
在森林资源资产的评估中使用现行市价法时，经常无法寻找到近期的交易案例，这样使用的案例交易时间与评估时间有较长的时间间隔，不同的时期市场的物价水平不同，也许是涨了（通货膨胀），也许是跌了（通货紧缩）即使是各方面情况都相同的林地，在不同时期其价值是有所不同的，利用不同时期的交易案例，必须根据市场的物价水平进行调整。
第二节
用材林林木资源资产评估
林木资源资产也称为立木资源资产，是森林资源资产中最重要的组成部分，是森林资源资产中产权交易最活跃的部分，也是森林资源资产评估最主要的内容。
用材林是森林资源中以生产木材为主要目的的部分，在森林资源中面积最大、蓄积量最多。
用材林根据其内部结构与经营方式的不同，可分为同龄林与异龄林两大类，其林木资源资产也分为同龄林林木资源资产和异龄林林木资源资产。
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的规定，林木资产评估测算的方法主要有：
市价法，包括市场法（市场价倒算法、现行市价法）；
收益现值法（收益净现值法、收获现值法、年金资本化法）；
成本法（序列需工数法、重置成本法）。
一、市场价倒算法
市场价倒算法又叫剩余价值法，它是将被评估林木资源资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资源资产评估价值的一种方法。
其计算公式为：
（5-1）
式中：
E——评估值；
W——木材销售总收入；
C——木材生产经营成本；
F——木材生产经营段利润。
市场价倒算法是成、过熟龄林木资源资产评估的常用方法。
该法所需的技术经济资料较易获得，各工序的生产成本可依据现行的生产定额标准进行测算，木材价格、利润、税费等标准都较易收集。
立木的蓄积、胸径和树高在资产核查中已确定，无须进行生长预测，财务的分析也不涉及到投资收益率和折现率等问题。
该方法计算简单，测算结果最贴近市场，最易为林木资源资产的所有者、购买者所接受。
该法测算时关键的问题有：
1、合理确定木材的平均价格
在木材市场上，木材的交易价格是按口径、长度确定的，是规格化的产品价格。
而在林木资源资产评估中，这种规格化的产品价格必须转化成某种材种或某类材种的平均价格。
由于不同的林分所产出的同一材种的规格不同，其同一材种的平均售价将发生很大变化。
在单片的成熟龄林分的评估中，必须根据待评估林分的胸径、树高、形数、材质，以单独确定材种的平均价格，而不能直接采用当地的材种平均价格。
在大面积的评估中应根据近年来的交易价格和未来森林资源总体状况确定其材种的平均价格。
2、准确确定待评估林分各材种的出材率
构成立木资产的林木蓄积不是规格化的产品，不同林分的立木由于胸径、树高、形数和材质的不同，其不同材种的出材率有很大的差别。
材种出材率的差异直接影响了木材的总售价，税费的测算，使评估结果发生较大变化。
3、合理计算税费
在木材的交易中，虽然税费的标准有明确的规定，但各地的计税基价规定可能不同。
税费收取的项目、幅度都可能不一样，有些企业可能还有政策性优惠。
因此，其税费的数量必须依照当地调查的实际资料确定，而不能参照其他地区的标准进行。
4、合理确定木材生产经营成本
木材生产经营成本主要包括作业准备成本（伐区设计费、道路维修费等）、采伐成本（场地清理、采伐、打枝、造材、铲皮等费用）、集运成本（集材、短途运输费用）、销售费用（检尺、仓贮）、管理费用、不可预见费、税费等。
这些成本的项目多，涉及的范围广，不同的山场成本不同，在单块小班的评估中必须根据小班的具体情况确定其成本，在大面积的评估中要以待评估资产的整体平均水平确定其成本。
5、合理确定木材生产经营利润：
它包括采运段利润和销售段利润两部分。
实际操作中主要考虑经营者的生产经营管理水平，社会的平均利润率，通过认真细致的调查研究和资料的收集
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